о взыскании задолженности по договору ипотечного кредитования, обращении на заложеное имущество и определени начальной продажной стоимости заложенного имущества

Дело № 33-6333/2011

КАССАЦИОННОЕ определение

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ответчиков Могучева А.М. и Могучевой Н.А. на решение Ишимского городского суда Тюменской области от 19 октября 2011, которым постановлено:

«Исковые требования ОАО «ТрансКредитБанк» удовлетворить.

Взыскать с Могучева А.М., Могучевой Н.А. солидарно в пользу открытого акционерного общества «ТрансКредитБанк» денежные средства по Кредитному договору №<.......> от <.......> г. в размере <.......>., включающим в себя остаток ссудной задолженности <.......> рублей, проценты в размере <.......> рублей, взыскать расходы по государственной пошлине в сумме <.......> рублей.

Обратить взыскание на предмет залога - жилой дом, расположенный по адресу: <.......> а также право аренды земельного участка, общей площадью 1271 кв.м, кадастровый номер <.......>, адрес объекта: <.......> предоставленный под индивидуальный жилой дом и хозяйственно-бытовые строения путем продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <.......>, а также права аренды земельного участка, общей площадью 1271 кв.м, кадастровый номер <.......>, адрес объекта: <.......>, предоставленного под индивидуальный жилой дом и хозяйственно-бытовые строения в размере <.......> рублей, в т.ч. начальную продажную стоимость права аренды земельного участка в размере <.......> рублей.

Отсрочить реализацию жилого дома, расположенного по адресу: <.......> а также права аренды земельного участка, общей площадью 1271 кв.м, кадастровый номер <.......> адрес объекта: <.......> на четыре месяца с момента вынесения решения.

В остальной части иска отказать.

В иске Могучеву А.М., Могучевой Н.А. к открытому акционерному обществу «ТрансКредитБанк» о признании недействительным п.5.1.6 кредитного договора №<.......> от <.......> года, о взыскании <.......> копейки отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Григорьевой Ф.М., объяснения Ермолина А.М., представляющего на основании нотариально удостоверенной доверенности от <.......>. интересы ответчика Могучева А.М., просившего об удовлетворении кассационной жалобы; объяснения Завьяловой Т.Н., представляющей на основании нотариально удостоверенной доверенности от <.......>. интересы истца, возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Истец ОАО «ТрансКредитБанк» обратился в суд к ответчикам Могучеву А.М., Могучевой Н.А. с иском о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме <.......> рублей и об обращении взыскания на предмет залога – жилой дом, расположенный по адресу <.......> а также право аренды земельного участка общей площадью 1271 кв.м. по указанному же адресу.

Исковые требования мотивированы тем, что <.......> года между ОАО «ТрансКредитБанк» и физическими лицами - Могучевым А.М. и Могучевой Н.А., выступающими в качестве солидарных заемщиков был заключен кредитный договор №<.......> о предоставлении кредита в сумме <.......>) рублей сроком до <.......> 2016 года под 14 процентов годовых. Кредит был предоставлен на потребительские цели, в безналичном порядке путем разового зачисления денежных средств на счет представителя заемщиков - Могучева А.М. №<.......>, открытый у истца, что подтверждается выпиской по счету №<.......> за период с <.......> г. по <.......> г. и мемориальным ордером №<.......> от <.......> года. Погашение кредита и уплата процентов должна была производиться заемщиками ежемесячно, «24» числа каждого месяца в сумме <.......> начиная с <.......> г.

Начиная с октября 2010 года, заемщики допускали просрочки по погашению задолженности по кредиту и процентам, а с января 2011 года заемщики прекратили осуществлять погашение задолженности по кредитному договору, осуществив только частичное погашение начисленных процентов за декабрь 2010 года, что подтверждается выпиской по счету №<.......>.

26.08.2011 года кредитор потребовал от заемщиков досрочного возврата кредита, предоставленного по кредитному договору, и предложил погасить сумму задолженности по кредиту (исх.<.......> и <.......> от <.......> г.). Требования о досрочном возврате кредита были вручены заемщикам лично под роспись 26.08.2011 г., но задолженность не была погашена.

В обеспечение исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору был заключен договор об ипотеке (залоге) жилого дома и права аренды земельного участка №<.......> от <.......> года между Могучевым А.М. и ОАО «ТрансКредитБанк», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <.......> года сделана запись регистрации №<.......>.Свидетельство о государственной регистрации права серия <.......>, выданное Могучеву А.М. <.......> года.

Залоговая стоимость жилого дома с правом аренды земельного участка определена сторонами на основании заключения независимого оценщика ООО «НЭО-СПЕКТР» (Отчет об оценке №<.......> от 07.11.2007 г.) в размере <.......>) рублей РФ (п.3.2. Договора).

Для определения рыночной стоимости жилого дома с правом аренды земельного участка, заемщиками была проведена оценка жилого дома и права аренды земельного участка, осуществленная независимым оценщиком - ООО «БЕГА». В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости жилого дома №<.......> от 14 апреля 2011 года, предоставленным ООО «ВЕГА», стоимость жилого дома и права аренды земельного участка по состоянию на 14.04.2011 г. составляет 5 <.......>) рублей (без НДС),

В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, в том числе и при неисполнении требования о досрочном возврате кредита, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога (ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и удовлетворить за счет предмета залога свои требования по Кредитному договору в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения обязательств, в частности сумму основного долга, проценты, начисленные за пользование кредитом, неустойку, а также возмещение расходов по взысканию.

По состоянию на 07.09.2011 г. кредит в сумме ссудной задолженности -<.......> рублей, проценты в размере <.......> рублей, итого <.......> рублей заемщиками не погашены.

В связи с изложенным истец просит взыскать с ответчиков солидарно денежные средства по кредитному договору №<.......> от <.......> г. в размере <.......> рублей, включающем в себя остаток ссудной задолженности <.......> рублей, проценты в размере <.......> рублей. Обратить взыскание на предмет залога - жилой дом, расположенный по адресу: <.......>, а также право аренды земельного участка, общей площадью 1271 кв.м, кадастровый номер <.......>, адрес объекта: <.......>, предоставленный под индивидуальный жилой дом и хозяйственно-бытовые строения. Определить начальную продажную стоимость предмета залога в размере <.......>) рублей, в т.ч. начальную продажную стоимость права аренды земельного участка в размере <.......>) рубля. Взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <.......>.

Ответчиками был заявлен встречный иск, согласно которого они просят признать недействительным п. 5.1.6. кредитного договора № <.......> от <.......> <.......> года, заключенного между ОАО «Транскредитбанк» с одной стороны, и заемщиками Могучевой Н.А. и Могучевым А.М., с другой стороны. Взыскать с ОАО «Транскредитбанк» в пользу Могучева А.М. и Могучевой Н.А. солидарно <.......> рублей, полученных ответчиком <.......> года в качестве комиссии за открытие и ведение ссудного счета по кредитному договору № <.......>. Взыскать с ОАО «Транскредитбанк» в пользу Могучева А.М. и Могучевой Н.А. солидарно проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами за период - с <.......> года по <.......> года в сумме <.......> копейка. Встречные исковые требования мотивированы тем, что банком незаконно при заключении кредитного договора была начислена комиссия в сумме <.......> рублей, которая была оплачена Могучевым A.M.. Поскольку выдача кредита совершается банком, прежде всего в своих интересах, то данное действие не является услугой, оказываемой заемщику, в смысле положений пункта 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, взимание комиссии за открытие и ведение ссудного счета является неправомерным. Порядок и способы предоставления кредита регламентированы Положением ЦБ РФ. При этом указанное Положение не регулирует распределение между банком и заемщиком необходимых для получения кредита издержек. Каких-либо указаний на обязанность заемщика оплатить банку комиссионное вознаграждение за услуги по выдаче кредита, ни закон о банковской деятельности, ни другие нормативные акты не содержат. Помимо суммы комиссии Могучев A.M., Могучева Н.А. просят взыскать проценты за пользование суммой комиссии за период с <.......> года по <.......> в сумме <.......>.

Представитель истца Архипова В.В., действующая на основании доверенности от <.......> года (л.д. 179), поддержала в суде исковые требования Встречные требования не признала. Поддержала позицию представителя истца - Завьяловой Т.В., заявленную ранее в судебных заседаниях о пропуске срока исковой давности на подачу встречного иска о признании недействительны условия договора и взыскании комиссии за ведение ссудного счета и процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя тем, что с момента начала исполнения кредитного договора с <.......> года, прошло более трех лет.

Ответчик Могучева Н.А. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела была извещена, ходатайствовала о рассмотрении без ее участия, с участием представителя Ермолина А.В. на основании ордера (л.д. 159, 160).

Ответчик Могучев A.M., и представитель ответчиков - Ермолин А.В., действующий на основании ордера от <.......> года и доверенности от <.......> года, с требованиями согласились в части. В судебном заседании ими не оспаривалась сумма задолженности по кредиту и процентов. Ответчики не согласились с суммой оценки жилого дома и земельного участка в размере <.......> рублей, заявленной истцом в качестве начальной продажной цены. Полагали, что начальная продажная цена залогового недвижимого имущества должна составлять <.......> рублей, как это было установлено в п. 3.2 Договора об ипотеке от <.......> года. Встречный иск о взыскании комиссии за ведение ссудного счета в размере <.......> рублей ответчики поддержали. Заявили в суде ходатайство о предоставлении им отсрочки по продаже дома сроком на шесть месяцев, в связи с тем, что иного жилья не имеют, необходимо время для поиска жилья и переезда.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласились ответчики Могучевы, подав кассационную жалобу.

В кассационной жалобе просят решение суда изменить. Установить начальную продажную цену предмета залога <.......> рублей, из которых <.......> рублей стоимость жилого дома <.......>, <.......> рублей – право аренды земельного участка, на котором расположен дом. Просят принять решение об удовлетворении встречного иска, признать недействительным п. 5.1.6 кредитного договора от <.......> года и взыскать с ОАО «Транскредитбанк» солидарно в пользу истцов, оплаченную ими комиссию за ведение ссудного счета в размере <.......> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами <.......> рублей. Также просят отсрочить реализацию жилого дома сроком на 4 месяца со дня вступления решения в законную силу (л.д. 211).

В кассационной жалобе ссылаются на то, что суд при разрешении спора неправильно определил начальную продажную цену жилого дома в размере рыночной стоимости <.......> рублей, в то время как данная стоимость сторонами была определения по соглашению и указана в п. 3.2 Договора об ипотеке от <.......> года в размере <.......> рублей. Полагают, что в данном случае судом в качестве начальной продажной цены должна была быть применена цена, установленная в договоре <.......> рублей, как соответствующая принципу свободы договора. Ответчики полагают, что суд необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска о взыскании комиссии за ведение ссудного счета в размере <.......> рублей и процентов <.......> рублей, применив к данным требованиям срок исковой давности, о котором было заявлено истцом. Полагают, что сроком исполнения договора, от которого можно исчислять срок давности является его срок окончания – 2016г., поскольку кредитный договор является действующим, следовательно, срок исковой давности не пропущен. Также ответчики считают, что судом при разрешении ходатайства о предоставлении отсрочки на срок 4 месяца в реализации жилого дома, неправильно было указано начало течения срока исковой давности – с момента вынесения решения суда. Указанная формулировка, по мнению ответчиков, противоречит требованиям гражданского процессуального законодательства, так как исполнение решение возможно только после вступления его в законную силу.

От истца на кассационную жалобу поступили возражения (л.д. 213).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что решение подлежит изменению в части определения начальной продажной цены залогового имущества, и в части разрешения ходатайства о предоставлении отсрочки по реализации залогового имущества. В остальной части решение является законным и обоснованным.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции правильно определены фактические обстоятельства дела и применены нормы материального права к спорным правоотношениям.

Судом первой инстанции правильно установлено, что со стороны ответчиков, являющихся солидарными заемщиками, имеет место нарушение обязательств по оплате ипотечного кредита и процентов по нему, основанному на условиях Кредитного договора от <.......> года между ОАО «ТранКредитБанк» и Могучевыми А.М. и Н.А.. Судом правильно определена сумма задолженности, подлежащая взысканию с ответчиков в пользу Банка.

Поскольку кредитные обязательства заемщиков Могучевых А.М. и Н.А. были обеспечены залогом – жилым домом на праве собственности Могучева А.В. и земельным участком, на праве аренды, расположенными по адресу: <.......> суд правильно, в соответствии с требованиями статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, при взыскании долга по кредиту, разрешил требование об обращении взыскания на предмет залога.

Однако судебная коллегия считает, что определении начальной продажной цены заложенного имущества суд первой инстанции допустил ошибку в применении норм материального права.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 4 ч.2 ст. 52 указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а случае спора – самим судом.

Из буквального толкования пункта 3.2 Договора от <.......> года (л.д. 28), следует, что стороны договорились о том, что предмет ипотеки оценивается в <.......> рублей, на основании Отчета об оценке № <.......> от 07.11.2007г., подготовленного ООО «НЭО-СПЕКТР», в т.ч. стоимость жилого дома в размере <.......> рублей, права аренды земельного участка в размере <.......> рублей.

Пунктом 5.1.1 Договора от <.......>. (л.д.30) между сторонами достигнуто соглашение о том, что минимально возможный размер начальной продажной цены залогового имущества в рублях Российской Федерации указан сторонами в п.3. 2 Договора, т.е. <.......> рублей.

В силу п.п. 1,2,4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Какие-либо доказательства, что стоимость имущества в заключенном между сторонами <.......>. договоре об ипотеке (залоге) жилого дома и права аренды земельного участка существенно занижена, или на величине цены заложенного имущества отразились какие-либо чрезвычайные обстоятельства истцом не представлено.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что вывод суда первой инстанции о том, что начальная продажная цена подлежит установлению исходя из представленной истцом рыночной стоимости заложенного имущества, является необоснованным.

Таким образом, доводы банка о несогласии с начальной продажной ценой заложенного имущества в соответствии с условиями Договора об ипотеке от 23.11.2007г. не могут быть приняты во внимание.

Судебная коллегия находит обоснованным довод кассационной жалобы о том, что начальная продажная цена заложенного имущества должна быть определена в соответствии с п.п. 3.2, 5.1.1 Договора об ипотеке от <.......> года в размере <.......> рублей, поскольку стороны достигли соглашения по данному вопросу, и поэтому суд неправильно установил начальную продажную цену в размере рыночной стоимости жилого дома – <.......> рублей на момент рассмотрения спора.

Судебная коллегия соглашается с доводом кассационной жалобы ответчиков о том, что при разрешении ходатайства о предоставлении отсрочки в реализации жилого дома, в качестве даты начала срока следует руководствоваться датой вступления решения в законную силу, а не датой вынесения, как указал суд первой инстанции. Поскольку по общему правилу, установленному статьей 210 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу.

Следовательно, предоставление ответчикам отсрочки сроком на 4 месяца - с даты вынесения решения, нарушает их процессуальные права и противоречит ст. 210 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации. Поэтому в данной части решение суда подлежит изменению в части указания начала даты предоставления отсрочки – с момента вступления решения в законную силу.

Доводы кассационной жалобы в части отказа в удовлетворении встречного иска являются необоснованными по следующим основаниям.

Согласно ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года с начала исполнения сделки.

В соответствии с п.2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Стороной истца в судебном заседании заявлено о пропуске ответчиками срока давности по встречному требованию, что нашло отражение в протоколе судебного заседания (л.д. 170).

Кредитный договор заключен между сторонами <.......> года, оплата комиссии за ведение ссудного счета ответчиками была произведена <.......> года, о чем свидетельствует выписка по счету (л.д. 82). Кроме того, данное обстоятельство (дата оплаты) не оспаривалось ответчиками при рассмотрении спора. При таких обстоятельствах датой окончания срока исковой давности, предусмотренного ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию о взыскании комиссии по ведению ссудного счета является до <.......> года. Ответчики обратились с требованием о взыскании комиссии - <.......> года, то есть за пропуском срока давности. Доводы ответчиков в жалобе о том, что срок давности ими не пропущен, поскольку подлежит исчислению с 2016 года, даты окончания срока действия кредитного договора, являются ошибочными, основанными на неправильном толковании норм материального права.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции следует изменить в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, определив начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с п.п. 3.2, 5.1.1 Договора об ипотеке от <.......> года в размере <.......> рублей, в т.ч. стоимость жилого дома в размере <.......> рублей, права аренды земельного участка в размере <.......> рублей.

Кроме того судебная коллегия приходит к выводу о необходимости изменения решения суда и в части указания начала даты предоставления отсрочки реализации жилого дома, указав, что отсрочка предоставляется на 4 месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В остальной части решение суда следует оставить без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ишимского городского суда Тюменской области от 19 октября 2011года изменить в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества и в части предоставления отсрочки реализации жилого дома.

Определить начальную продажную стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <.......>, а также права аренды земельного участка, общей площадью 1271 кв.м, кадастровый номер <.......>, адрес объекта: <.......> предоставленного под индивидуальный жилой дом и хозяйственно-бытовые строения в размере <.......>) рублей, в т.ч. начальную продажную стоимость жилого дома в размере <.......> рублей, права аренды земельного участка в размере <.......> рублей.

Отсрочить реализацию жилого дома, расположенного по адресу: <.......>, а также права аренды земельного участка, общей площадью 1271 кв.м, кадастровый номер <.......>, адрес объекта: <.......> на четыре месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В остальной части решение Ишимского городского суда Тюменской области от 19 октября 2011г. оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: