Дело 381/2012

Дело № 33-381/2012

Кассационное определение

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истца Администрации Тюменского муниципального района на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 01 декабря 2011 года, которым постановлено:

«Администрации Тюменского муниципального района в удовлетворении иска к Савченковой Э.М. об обязании заключить договор аренды земельного участка, находящегося по адресу: <.....> изложив договор № 17-06/350 от 17 сентября 2010 года в новой редакции - отказать.

Встречный иск Савченковой Э.М. к Администрации Тюменского муниципального района - удовлетворить.

Обязать Администрацию Тюменского муниципального района подписать с Савченковой Э.М. дополнительное соглашение о продлении договора аренды № 17-06/350 от 17 сентября 2010 года земельного участка, находящегося по адресу: <.....>, на срок 11 месяцев, то есть по 11 июля 2012 года, на прежних условиях».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Киселёвой Л.В., объяснение представителя Администрации Тюменского муниципального района - Уляшевой Т.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения представителя Савченковой Э.М. – Никулиной Г.В., судебная коллегия

установила:

 Администрация Тюменского муниципального района обратилась в суд с иском к Савченковой Э.М. об обязании ответчика в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Администрацией договор аренды земельного участка, находящегося по адресу: <.....> изложив договор № 17-06/350 от 17 сентября 2010 года в новой редакции: 1) Пункт 1.3 изложить в следующей редакции: на «Участке» имеется незавершенный строительством индивидуальный жилой дом; 2) Пункт 1.4 изложить в следующей редакции: «Участок» предоставляется под незавершенный строительством жилой дом и хозяйственно-бытовые строения; 3) Дополнить договор № 17-06/350 от 17 сентября 2010 года пунктом 3.2.21 следующего содержания: Зарегистрировать договор за свой счет в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области не позднее 3 (трех) месяцев с момента подписания договора с соответствующими изменениями; 4) Пункт 4.1 изложить в следующей редакции: размер арендной платы составляет 220 000 рублей в год с применением коэффициента индекса потребительских цен по Тюменской области, публикуемым Территориальным органом федеральной службы государственной статистики по Тюменской области. Коэффициент индекса потребительских цен применяется при определении размера арендной платы с 01.08.2010; 5) Пункт 4.2 изложить в следующей редакции: арендная плата вносится Арендодателем ежеквартально: за 3 квартал 2010 года в размере 36 666,67 рублей, за 4 квартал 2010 года в размере 55 000 рублей, за 1 квартал 2011 года и в последующем в размере 55 000 рублей. При заполнении бланка платежного документа Арендатор, кроме реквизитов получателя платежа, указывает свое полное наименование (Ф.И.О.), коды КББ, ОКАТО, назначение (аренда земли), номер Договора аренды и период, за который производится оплата; 6) Пункт 6.2 изложить в следующей редакции: При досрочном расторжении договора по соглашению сторон действие договора прекращается со дня государственной регистрации соглашения о расторжении договора в установленном законом порядке; 7) Пункт 7.1 изложить в следующей редакции: Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области. Согласно ст.450, 452 ГК РФ стороны пришли к соглашению распространить действие договора аренды земельного участка № 17-06/350 от 17.09.2010 на правоотношения, возникшие с момента государственной регистрации Арендатором права собственности на жилой дом НЗС, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 29,3 кв.м., степень готовности 36%, инвентарный № 22597, литер А, расположенный по адресу: <.....> с 14 июля 2010 года; 8) Пункт 7.2 изложить в следующей редакции: Настоящий договор действует в период с 14.07.2010    по 13.07.2013.

Требования мотивированы тем, что 10.08.2009 г. между
Администрацией Тюменского муниципального района и Савченковым А.Б. был заключён договор № 17-06/241 аренды земельного участка, находящегося по адресу: <.....> для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. Срок действия договора составлял 3 года, с 11.08.2009 г. по 10.08.2012 г., размер арендной платы составлял 220 000 рублей в год.

18 июня 2010 года между Савченковым А.Б. и
Савченковой Э.М. был заключён договор купли-продажи жилого дома НЗС, расположенного на вышеуказанном земельном участке. Право собственности на незаконный строительством жилой дом было зарегистрировано за Савченковой Э.М. 14 июля 2010 года. 17 сентября 2010 года между Администрацией Тюменского муниципального района и Савченковой Э.М. был заключён договор № 17-06/350 аренды
земельного участка, находящегося по адресу: Тюменская область, <.....> для завершения строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. Срок действия договора составлял 11 месяцев, с 13.09.2010 г. по 12.08.2011 г., размер арендной платы
составлял 737 рублей 91 копейка ежеквартально.

Савченкова Э.М. обратилась с заявлением в прокуратуру Тюменского района о нарушении её прав, по результатам прокурорской проверки в адрес Администрации было внесено представление, обязательное для исполнения администрацией, с которым она абсолютно согласна. Постановлением от 27.12.2010 г. № 798 в Распоряжение Администрации Тюменского муниципального района от 13.09.2010 № 5091 ро «О предоставлении земельного участка в аренду Савченковой Э.М. для завершения строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений» были внесены соответствующие изменения. Во исполнение представления прокурора, Администрацией Тюменского муниципального района было подготовлено Соглашение о внесении изменений в договор аренды № 17-06/350 от 17 сентября 2010 года, экземпляр которого был вручен лично Савченковой Э.М. 04 марта 2011 года. 14 марта 2011 года Савченкова Э.М. направила в адрес Администрации Тюменского муниципального района Протокол разногласий, в котором она не согласилась с Соглашением в части срока договора аренды, необходимостью его государственной регистрации, а также, с моментом возникновения правоотношений между сторонами. В части арендной платы и разрешенного использования земельного участка разногласий у сторон не возникло. Поскольку договор должен соответствовать ст.271 Гражданского кодекса РФ и ст.35 Земельного кодекса РФ, протокол разногласий администрацией подписан не был и 25.06.2011 г. Савченковой Э.М. было направлено уведомление о необходимости подписания дополнительного соглашения в первоначальной редакции. Однако, до настоящего времени ответчиком не предприняты меры по оформлению прав на земельный участок.

Истец считает, что Савченкова Э.М., с момента регистрации за ней права на жилой дом НЗС, приняла на себя арендные отношения от предыдущего арендатора Савченкова А.Б., однако, в нарушение действующего законодательства, уклоняется от заключения договора
аренды земельного участка на условиях, аналогичных изложенным в договоре № 17-06/241 от 10.08.2009г., заключённом с Савченковым А.Б. Поскольку договор № 17-06/350 от 17 сентября 2010 года с Савченковой Э.М. уже заключён, истец полагает, что ответчик обязан подписать соглашение о внесении в него изменений на условиях предыдущего договора аренды, действие которого будет распространяться с 14.07.2010г. Принимая во внимание, что Савченкова Э.М. является пользователем земельного участка, собственником расположенного на нём объекта недвижимости, заключение договора для неё является обязательным, однако, добровольно ответчик отказывается подписать дополнительное соглашение к ранее заключённому с ней договору.

Савченкова Э.М. обратилась в суд со встречным иском к Администрации Тюменского муниципального района, в котором просила обязать Администрацию подписать с ней дополнительное соглашение о продлении договора аренды № 17-06/350 от 17.09.2010 земельного участка, находящегося по адресу: Тюменская область, <.....>, на срок 11 месяцев, на прежних условиях.

Требования мотивированы тем, что 17 сентября 2010 года между Администрацией Тюменского муниципального района и Савченковой Э.М. был заключён договор № 17-06/350 аренды земельного участка, находящегося по адресу: Тюменская область. <.....> для завершения строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. Срок действия договора составлял 11 месяцев, с 13.09.2010 г. по 12.08.2011 г., размер арендной платы составлял 737 рублей 91 копейка ежеквартально. Размер арендной платы был рассчитан по приведенной в Приложении № 1 к договору формуле. Постановлением от 27.12.2010 г. № 798, на основании заявления Савченковой Э.М. вид разрешенного использования земельного участка был изменен Администрацией Тюменского муниципального района с «для завершения строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений» на «под незавершенный строительством жилой дом и хозяйственно-бытовые строения». В связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду Савченковой Э.М., изменён, соответственно, изменён и предмет договора аренды. Савченкова Э.М. со своей стороны выполнила Постановление от 27.12.2010 г. № 798, а именно, подала заявление о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части вида разрешенного использования земельного участка, что подтверждается кадастровым паспортом. На основании ст.450 Гражданского кодекса РФ в период действия договора, его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законом или договором. 14 июля 2011 года Савченкова Э.М. обратилась в Администрацию с заявлением о продлении договора № 17-06/350 от 17 сентября 2010 года аренды земельного участка, однако, до настоящего времени ответ от Администрации не получен. Вместо этого, Администрация обратилась в суд с иском об обязании Савченковой Э.М. заключить с Администрацией договор аренды земельного участка в новой редакции. С заключением договора на иных условиях Савченкова Э.М. не согласна, так как это значительно ухудшает её положение и противоречит закону. В период действия договора № 17-06/350 от 17.09.2010 г. она добросовестно исполняла свои обязанности по внесению арендной платы, является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, поэтому, имеет преимущественное право на продление договора аренды на прежних условиях.

Представитель истца - Уляшева Т.В. в судебном заседании иск Администрации поддержала по изложенным основаниям, настаивая на том, что договор аренды земельного участка № 17-06/350 от 17.09.2010 г. с Савченковой Э.М. был заключён с нарушением земельного и гражданского законодательства, о чём было указано в Представлении прокуратуры, которое Администрация обязана исполнить. Прежний арендатор земельного участка Савченков А.Б. приобрёл право на заключение договора аренды в результате аукциона, арендная плата по заключенному с ним договору составляла 220 000 рублей в год, договор был заключен на 3 года, соответственно, Савченкова Э.М., купившая у Савченкова А.Б. объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, обязана принять права и обязанности прежнего арендатора в том же объёме и на условиях, которые имели место при предоставлении участка в аренду Савченкову А.Б. Кроме того, ссылалась на то, что при подписании Протокола разногласий, Савченкова Э.М. не высказала возражений против размера годовой арендной платы, указанной в приложении к Соглашению о внесении изменений к договору № 17-06/350 от 17.09.2010 г., в сумме 220 000 рублей.

Ответчик Савченкова Э.М. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена.

Представитель ответчика - Никулина Г.В. в судебном заседании встречный иск Савченковой Э.М. поддержала, с иском Администрации согласилась в части изменения пунктов 1.3 и 1.4. Пояснила, что разрешенным использованием земельного участка для Савченкова А.Б. являлось «для строительства индивидуального жилого дома», а для Савченковой Э.М. «под жилой дом незавершенный строительством», таким образом, условия аренды не могут быть аналогичными. Савченкова Э.М. в аукционе по приобретению прав на земельный участок не участвовала, с ней договор аренды был заключён при иных обстоятельствах, как с собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости. Савченкова Э.М. не получала Приложения № 1 к Соглашению о внесении изменений в договор № 17-06/350 от 17.09.2010 г., поэтому, не имела возможности высказаться в Протоколе разногласий относительно размера годовой арендной платы. Жилой дом в настоящее время достроен на 80%, Савченковой Э.М. достаточно 11 месяцев для завершения строительства. Отказав в продлении договора аренды земельного участка, Администрация нарушила права арендатора, который, при отсутствии соглашения о продлении договора, лишена возможности зарегистрировать своё право собственности на достроенный жилой дом.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласен истец Администрация Тюменского муниципального района.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении заявленных им требований, в удовлетворении встречного иска отказать. Указывает, что суд пришёл к выводу о том, что исковые требования заявлены с нарушением ст.445 Гражданского кодекса РФ, так, истец по первоначальному иску вручил ответчику не проект договора, как того требует ст.445 Гражданского кодекса РФ, а соглашение о внесении изменений в договор. Однако указывает, что истец не просил суд обязать Савченкову Э.М. заключить какой-либо договор, а просил изменить условия уже имеющегося договора посредством заключения договора в новой редакции. Суд не дал оценки представлению прокуратуры Тюменского муниципального района об устранении нарушений закона по заявлению Савченковой Э.М. от 03.12.2011 г., согласно которому условия договора аренды от 17.09.2010 г. являются основанием причинения существенного ущерба бюджету муниципального образования. Указывает, что требование ст.452 Гражданского кодекса РФ истцом было исполнено – предложение изменить договор Савченковой Э.М. было получено, но она безосновательно уклонилась от акцепта. Считает, что суд незаконно не применил ст.452 Гражданского кодекса РФ, подлежащую применению, и применил ст.445 Гражданского кодекса РФ, не подлежащую применению. Указывает, что выводы суда о том, что требования о заключении с Савченковой Э.М. договора аренды на тех же условиях, что и с прежним собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, являются незаконными, сделаны без учёта ст.552 Гражданского кодекса РФ, ст.35 Земельного кодекса РФ. Суд не дал оценки доводам истца о том, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник, то в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

На кассационную жалобу истца от ответчика Савченковой Э.М. поступили возражения, в которых она просит решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, 19 августа 2009 года между Администрацией Тюменского муниципального района (арендодатель) и Савченковым А.Б. (арендатор) был заключён договор № 17-06/241 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений земельный участок, расположенный по адресу: <.....>

По договору купли-продажи от 18.06.2010 г. Савченкова Э.М. приобрела жилой дом НЗС, расположенный по адресу: Тюменская область, <.....>, зарегистрировала право собственности на данный объект недвижимости.

02.09.2010 г. Савченкова Э.М. обратилась к Главе Тюменского муниципального района с заявлением о предоставлении ей в аренду на 11 месяцев для завершения строительства индивидуального жилого дома земельного участка, расположенного по адресу: <.....>

13.09.2010 г. Администрацией Тюменского муниципального района было принято распоряжение № 5091 ро «О предоставлении земельного участка в аренду Савченковой Эльвире Михайловне для завершения строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений в Тюменской области, <.....>

Впоследствии, 27.12.2010 г., Администрацией Тюменского муниципального района было принято постановление № 798 «О внесении изменения и дополнения в распоряжение администрации Тюменского муниципального района от 13.09.2010 г. № 5091 ро.

17 сентября 2010 года между Администрацией Тюменского муниципального района (арендодатель) и Савченковой Э.М. (арендатор) был заключён договор № 17-06/350 аренды земельного участка, находящегося по адресу: Тюменская область, <.....> согласно которому земельный участок предоставлялся на срок - 11 месяцев для «завершения строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений». Размер арендной платы был указан в Приложении № 1 к указанному договору и равнялся 737 рублям 91 копейке ежеквартально.

Согласно п.3.1.6. договора, арендатор имеет право заключить по истечении срока настоящего договора, который п.7.2. был установлен до 13.08.2011, новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды «Участка» на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за месяц до истечения срока договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством РФ.

В установленный договором срок, т.е. за месяц до истечения срока действия договора, Савченкова Э.М. обратилась в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды, которое было принято специалистом землеустроительного отдела управления земельных ресурсов Администрации Тюменского муниципального района 14 июля 2011 года, однако ответчик по встречным требованиям отказал в продлении договора аренды на прежних условиях, предложив заключить договор в новой редакции.

    Удовлетворяя исковые требования Савченковой Э.М., суд первой инстанции правильно исходил из того, что Администрацией Тюменского муниципального района с Савченковой Э.М. был заключён самостоятельный договор аренды земельного участка, при этом в договоре аренды отсутствует ссылка на договор аренды заключенный с Савченковым А.Б.. Спорный договор аренды был заключён на основании заявления Савченковой Э.М. и во исполнение распоряжения Администрации Тюменского муниципального района № 5091 ро от 13.09.2010 г., которое никем не оспорено и не отменено. Савченкова Э.М. в срок, установленный в договоре аренды земельного участка № 17-06/350 от 17 сентября 2010 года, обратилась в Администрацию Тюменского муниципального района с заявлением о продлении договора аренды. Суд первой инстанции правильно расценил указанное заявление как оферту об изменении договора в части срока его действия. Предложение об изменении договора было получено Администрацией 14.07.2011 г., однако, Администрация Тюменского муниципального района безосновательно уклонилась от акцепта, нарушив право арендатора земельного участка на заключение по истечение срока договора нового договора, предусмотренное п.3.1.6 договора аренды земельного участка.

Таким образом, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда не имеется, нарушений норм материального или процессуального права судом допущено не было, а доводы кассационной жалобы являются необоснованными.

    При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что суд правильно установил фактические обстоятельства дела, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального и процессуального права, а потому доводы кассационной жалобы не могут быть признаны состоятельными, поскольку они не опровергают выводы суда и содержат лишь субъективную оценку установленным по делу обстоятельствам, а также направлены к иному толкованию норм материального и процессуального права, правильно примененных судом.

Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Тюменского районного суда Тюменской области от 01 декабря 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу истца Администрации Тюменского муниципального района - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: