33-2510/2012

Дело № 33-2510/2012

апелляционное определение

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ООО «Альта» на решение Ленинского районного суда города Тюмени Тюменской области от 04 апреля 2012 года, которым постановлено:

«В иске ООО «Альта» к ООО ПКФ «Поддержка-К», ЗАО «РСУ «Сибстройкомп» и Мунарев С.Ю. о понуждении зарегистрировать сделку договор на строительство жилья от <......>, заключении дополнительного соглашения, понуждении зарегистрировать сделку - договор уступки прав требования от <......> отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлёвой Г.М., объяснения представителя Левина-Требукова А.В., Мунарев С.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Сулейманова Р.М., полагавшего, что оснований для отмены решения суда не имеется, судебная коллегия,

установила:

ООО «Альта» обратилось в суд с иском к ответчикам ООО ПКФ «Поддержка-К», ЗАО «РСУ «Сибстройкомп» и Мунарев С.Ю. с учетом уточнения иска с требованиями о понуждении зарегистрировать договор на строительство жилья от <......>, заключении дополнительного соглашения, понуждении зарегистрировать договор уступки прав требования от <......>.

Иск мотивирован тем, что <......> между ООО ПКФ «Поддержка - К» (Застройщик) и ООО «АЛЬТА» (Дольщик) заключен договор долевого строительства жилья <......> (далее по тексту - Договор), предметом его являлось соединение своих вкладов для строительства в г. Тюмени многоквартирного жилого дома в квартале «Б» по улице Московский тракт. Согласно п. 1.2 Договору Дольщик финансирует строительство своей доли в виде одной двухкомнатной квартиры на восьмом этаже, первая слева на площадке, общая проектная площадь составляет <......> кв.м., в т.ч. жилой площади <......> кв.м. Общая стоимость доли по Договору составила <......> рублей (п. 1.3. Договора). Оплата по Договору осуществлялась путем поставки строительных материалов по заявкам Застройщика на сумму <......> рублей. Моментом исполнения Застройщиком своих обязательств по Договору является передача доли Дольщику путем подписания акта приема - передачи доли. Согласно справке <......> от <......>, выданной ООО ПКФ «Поддержка - К», ООО «АЛЬТА» произведена оплата по договору долевого участия в строительстве жилья <......> от <......> в размере <......> рублей, в т.ч. НДС. Претензий ООО ПКФ «Поддержка - К» к ООО «АЛЬТА» не имеет.

Представитель ответчика ООО ПКФ «Поддержка-К», в суд при надлежащем извещении не явился, дело рассмотрено в его отсутствие.

В суде представитель истца Кротких К.В. уточненные требования иска поддержала, по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила уточненные требования истца удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО «РСУ «Сибстройкомп» Сулейманов P.M. иск не признал, мотивируя необоснованностью предъявляемых в суд требований истца.

Ответчик Мунарев С.Ю. полагал, иск заявлен правильно, деньги по договору <......> им оплачены в полном объеме.

Представитель ответчика Мунарев С.Ю. по доверенности Демин К.В., позицию доверителя поддержал.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен истец.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт на усмотрение судебной коллегии.

Причинами указывает неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенным обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм процессуального закона.

Считает, что вывод суда о том, что преюдициальное значение по делу имеет решение Калининского районного суда города Тюмени от <......>, которым договор долевого участия в строительстве <......> от <......> признан незаключенным, является неверным.

Отмечает в жалобе, что суд первой инстанции не вправе был ссылаться на то, что данный договор не заключен, в связи с тем, что он не прошел государственную регистрацию, считает, что судом нарушены его права, предусмотренные в ст. 165 Гражданского кодекса РФ.

Указывает в жалобе, что сторонами требования ст. 165 Гражданского кодекса РФ выполнены.

В жалобе отмечает, что ответчиком в договоре <......> не указан гарантийный срок, в связи с чем истец имел право обратиться с требованием об его указании в дополнительном соглашении. Полагает, что данное положение не противоречит действующему законодательству РФ и согласуется со ст.ст. 9,12 Гражданского кодекса РФ.

Считает, что вывод суда об отказе в удовлетворении требований о понуждении ответчика передать товар по акту приема-передачи не основан на законе.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения, в виду неправильного применения норм материального права и не соответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Судом первой инстанции установлено:

<......> между ООО ПКФ «Поддержка - К» (Застройщик) и ООО «АЛЬТА» (Дольщик) заключен договор долевого строительства жилья <......> (далее по тексту - Договор), предметом его являлось соединение своих вкладов для строительства в <......> Согласно п. 1.2 Договора Дольщик финансирует строительство своей доли в виде одной двухкомнатной квартиры на восьмом этаже, первая слева на площадке, общая проектная площадь составляет <......> кв.м., в т.ч. жилой площади <......> кв.м. Общая стоимость доли по Договору составила <......> рублей (п. 1.3. Договора). Оплата по Договору осуществлялась путем поставки строительных материалов по заявкам Застройщика на сумму <......> рублей. Моментом исполнения Застройщиком своих обязательств по Договору является передача доли Дольщику путем подписания акта приема - передачи доли. Согласно справке <......> от <......>, выданной ООО ПКФ «Поддержка - К», ООО «АЛЬТА» произведена оплата по договору долевого участия в строительстве жилья <......> от <......> в размере <......> рублей, в т.ч. НДС. Претензий ООО ПКФ «Поддержка - К» к ООО «АЛЬТА» не имеет.

<......> между ООО ПКФ «Поддержка - К», 000 «АЛЬТА» и Мунарев С.Ю. заключен договор об уступке прав требования (далее по тексту Договор <......>). По условиям этого договора, Дольщик (ООО «АЛЬТА») уступает Мунарев С.Ю. права и обязанности, приобретенные по договору <......> от <......> в отношении двухкомнатной квартиры на 8 этаже первой слева от лестничной площадки, общей проектной площадью <......> кв.м. Застройщик (п. 1.2 Договора <......>) дает свое согласие на совершение уступки прав и обязанностей в объеме, оговоренном Договором <......>. Согласие Застройщика является обязательным условием уступки прав требования по Договору (п.2.4.2 Договора). Мунарев С.Ю. 21 марта и <......> оплатил стоимость спорной двухкомнатной квартиры, что подтверждается квитанциями к ПКО <......> от <......>, <......> от <......>, справкой ООО «АЛЬТА» <......> от <......>. ООО «АЛЬТА» не имеет претензий к Мунарев С.Ю. по обязанностям, возложенным на него Договором <......>. Однако 000 ПКФ «Поддержка - К» взятые на себя обязательства по Договору выполнило перед Мунарев С.Ю. не в полном объеме. Мунарев С.Ю. произвел чистовую отделку в квартире, однако от подписания акта приема передачи квартиры и регистрации сделки в регистрирующем органе 000 ПКФ «Поддержка - К» уклоняется.

ООО ПКФ «Поддержка - К» действовало от имени ЗАО РСУ «Сибстройкомп» на основании доверенности с правом выполнять функции заказчика и генерального подрядчика при строительстве жилого дома, а также представлять застройщика по вопросам государственной регистрации права собственности; договора простого товарищества от <......> между ЗАО РСУ «Сибстройкомп» и ООО ПКФ «Поддержка - К».

В связи с уклонением ООО ПКФ «Поддержка К» от регистрации договора в регистрирующем органе, Мунарев С.Ю. обратился с иском в суд о признании права собственности на спорную квартиру. Решением Калининского районного суда г. Тюмени от <......> по гражданскому делу <......> в удовлетворении заявленных требований Мунарев С.Ю. отказано по причине того, что Договор и Договор <......> не зарегистрированы в установленном законом порядке, кроме того, в Договоре отсутствует одно из существенных условий, это гарантийный срок на объект недвижимого имущества. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 31 октября 2011 года, решение Калининского районного суда г. Тюмени от 14 июля 2011 года оставлено без изменения, кассационная жалоба Мунарев С.Ю. - без удовлетворения.

Мунарев С.Ю. обратился к ООО «АЛЬТА» с заявлением о возврате исполненного по сделке, а именно - уплаченных по квитанциям к ПКО <......> от <......> и <......> от <......> денежных средств в размере <......> рублей.

ООО «АЛЬТА» обратилось к ООО ПКФ «Поддержка - К» с просьбой зарегистрировать Договор и Договор <......> в Регистрирующем органе, на что поступил в устной форме отрицательный ответ, Кроме того, в настоящее время пытается продать спорную квартиру третьему лицу.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд пришел к выводу, что договор <......> от <......> не прошел государственную регистрацию, следовательно, считается незаключенным. Кроме того, в договоре на долевое строительство жилья <......> не содержится условий о гарантийном сроке на объект долевого строительства, что также влечет признание договора незаключенным. Последствия признания договора незаключенным выражаются в отсутствии возникновения прав и обязанностей сторон по указанной сделке, Незаключенный договор не имеет юридических последствий, и поэтому не может породить у ответчиков по делу обязанности осуществить государственную регистрацию договора.

Договор уступки права от <......> является незаключенным и по тому основанию, что не содержит обязательных условий, предусмотренных для такого рода договоров законом.

Также суд пришел к выводу, что уточненные требования истца об обязании ООО ПКФ «Поддержка-К» и ЗАО РСУ «Сибстройкомп» заключить с истцом дополнительное соглашение к договору долевого строительства жилья <......> от <......> удовлетворено быть не может, поскольку, как суд сделал вывод в мотивировочной части решения, что договор <......> является незаключенным, не порождающим никаких правовых последствий, что исключает возможность незаключенный договор дополнить каким либо соглашением. Более того, требования истца направлены к ответчику, который стороной даже незаключенного договора не являлся.

Суд также посчитал, что второе уточненное требование истца об обязании ООО ПКФ «Поддержка-К» и ЗАО РСУ «Сибстройкомп» и Мунарев С.Ю. зарегистрировать договор <......> от <......> не может быть удовлетворено, поскольку доказательств уклонения от регистрации договора <......> со стороны ООО ПКФ «Поддержка-К» суду не представлено, кроме того, ЗАО РСУ «Сибстройкомп» и Мунарев С.Ю. сторонами по сделке от <......> не являлись.

Данные выводы является неправильным толкованием норм материального права и обстоятельств дела.

Суд обоснованно пришел к выводу, что к возникшим правоотношениям сторон по делу подлежат применению нормы Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 214).

В соответствии со ст. 4 ФЗ № 214 по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Ст. 165 ГК РФ предусматривает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ч. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка права требования также подлежит государственной регистрации.

Признавая договоры незаключенными в виду отсутствия государственной регистрации, суд не принял во внимание, что истец как раз и обратился в суд с требованиями о государственной регистрации сделок, поскольку ответчики уклоняются от их регистрации.

Факт уклонения ООО ПКФ «Поддержка-К» от регистрации сделок, судебная коллегия считает доказанным. Эти обстоятельства следуют из заявлений, направленных истцом в адрес ООО ПКФ «Поддержка-К» и ЗАО РСУ «Сибстройкомп»/л.д.25-30/, копии решения Арбитражного суда Тюменской области от <......>/л.д.156-160/, копии решения Калининского районного суда г. Тюмени от <......>/л.д.14-18/. Эти обстоятельства фактически не оспаривались ответчиками. Не признание иска ответчиками также свидетельствует об уклонении их от добровольного разрешения спора и регистрации в добровольном порядке.

Для того, чтобы у сторон по договору возникли права и обязанности, договор должен быть зарегистрированным.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

ООО «Альта» свои обязательства по договору <......> выполнило надлежащим образом.

Как указывалось выше, обязательным условием договора на долевое строительство должен быть гарантийный срок. Однако данное условие в договоре <......> отсутствует, в связи с чем, истец и просил ответчиков заключить дополнительное соглашение, в котором указать гарантийный срок.

Ст. 450 ГК РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как усматривается из материалов дела, в адрес ООО ПКФ «Поддержка-К» и ЗАО РСУ «Сибстройкомп» направлялись заявления <......>/л.д.25-30/ с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору долевого участия <......> от <......>, с указанием гарантийного срока. Однако ни в предусмотренный в заявлении срок(до <......>), ни в тридцатидневный срок ответчики свое согласие, либо отказ не выразили.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет(ст.5 ФЗ № 214), устанавливается договором и является обязательным условием договора долевого строительства, не указание этого условия влечет незаключенность договора и, следовательно, влечет ущерб как для истца, так и для ответчика Мунарев С.Ю., поскольку они затратили средства на строительство объекта, однако объект им не передан. Истец в своем исковом заявлении фактически просит изменить договор <......>, поэтому судебная коллегия полагает, что с учетом требований закона и обстоятельств дела, возможно удовлетворить требования истца об обязании заключить дополнительное соглашение о гарантийном сроке, включив в договор <......> условия о гарантийном сроке 5 лет.

Все иные условия договора соответствуют требованиям ФЗ № 214 и нормам гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку факт уклонения ООО ПКФ «Поддержка-К» от регистрации сделок подтверждается имеющимися в деле доказательствами, исходя из норм гражданского законодательства и реальности исполнения решения суда в дальнейшем, судебная коллегия полагает, что требования об обязании ООО ПКФ «Поддержка-К» зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области сделку – договор долевого участия в строительстве <......> от <......> и обязании ООО ПКФ «Поддержка -К», Мунарев С.Ю. зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области сделку – договор уступки прав требования от <......>, подлежит удовлетворению как требование о регистрации вышеуказанных сделок.

Однако судебная коллегия полагает, что по требованию в отношении договора долевого участия в строительстве <......> от <......> иск подлежит удовлетворению к ООО ПКФ «Поддержка-К», поскольку оно является стороной по договору, в отношении договора уступки прав требования от <......> иск подлежит удовлетворению к ООО ПКФ «Поддержка-К», Мунарев С.Ю., как сторонам договора. В части требований к ЗАО РСУ «Сибстройкомп» следует отказать.

Ст. 8 Федерального закона от <......> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии со ст.12 вышеназванного закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п.4.2 Договора <......> на долевое строительство жилья застройщик считается выполнившим свои обязательства перед Дольщиком после передачи ему доли для выполнения отделочных работ. Моментом передачи будет являться подписание акта приема-передачи доли.

Как усматривается из материалов дела <......> ЗАО «РСУ Сибстройкомп» дано разрешение на ввод в эксплуатацию № RU7204000-142-рв/л.д.82/

На основании вышеизложенного подлежит удовлетворению и требование об обязании ООО ПКФ «Поддержка-К» об обязании ООО ПКФ «Поддержка-К» и ЗАО РСУ «Сибстройкомп» подписать акт приема-передачи объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора долевого строительства <......> от <......> Однако исходя из вышеназванных норм, судебная коллегия полагает, что требования должны быть сформулированы как обязанность ООО ПКФ «Поддержка-К» и ЗАО РСУ «Сибстройкомп» передать по акту приема-передачи ООО «АЛЬТА» объект недвижимого имущества.

Необоснованным считает судебная коллегия вывод суда о том, что в договоре об уступке права от <......> не индивидуализирован объект строительства, в отношении которого уступаются права требования и не предоставлено доказательств того, что объект, указанный в п. 1.2 договора на долевое строительство расположен в корпусе <......> жилого дома.

Ответчики ООО ПКФ «Поддержка-К» и ЗАО РСУ «Сибстройкомп» данные обстоятельства в судебном заседании не оспаривали.

В силу ст. 56 ГПК РФ ответчиками ООО ПКФ «Поддержка-К» и ЗАО РСУ «Сибстройкомп» не представлено иных доказательств, свидетельствующих, что объект, который указан в договоре долевого строительства <......> от <......>, договоре уступки <......> об уступке прав требования от <......> и заявленная <......> это разные объекты и на них имеются притязания третьих лиц.

Обоснованность требования указанной в исковом заявлении квартиры подтверждается копией технического паспорта жилого помещения <......>, предоставленной истцом в судебное заседание судебной коллегии.

Ссылка представителя ЗАО РСУ «Сибстройкомп» и суда на то обстоятельство, что решением Калининского районного суда г. Тюмени от 14.07.2011 г. по гражданскому делу <......> были оставлены без удовлетворения требования Мунарев С.Ю. к тем же лицам о признании за Мунарев С.Ю. права собственности на одну двухкомнатную квартиру на <......> (восьмом) этаже, <......> слева на площадке, общей проектной площадью <......> кв.м., в том числе жилой <......> кв.м., не является основанием для отказа в заявленных истцом требованиях, поскольку предмет исковых требований по иску Мунарев С.Ю. иной, чем у ООО «Альта».

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда города Тюмени Тюменской области от 04 апреля 2012 года отменить в части, принять по делу новое решение.

Включить в договор долевого строительства <......> от <......> условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства 5 лет.

Зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области договор долевого участия в строительстве <......> от <......> в виде одной двухкомнатной квартиры на восьмом этаже, первая слева на площадке, общая проектная площадь составляет <......> кв.м., в т.ч. жилой площади <......> кв.м. с учетом внесенных судом изменений.

Зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области договор уступки прав требования от <......>.

Обязать ООО ПКФ «Поддержка - К» и ЗАО РСУ «Сибстройкомп» передать ООО «АЛЬТА» по акту приема-передачи объект недвижимого имущества, являющегося предметом договора долевого строительства жилья <......> от <......> – <......>

В остальной части требований отказать.

Председательствующий:

Судьи коллегии: