КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 13 мая 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе: председательствующего Школяр ЛГ, судей Ахвердиевой ИЮ, Петровского МВ рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске по кассационной жалобе ответчицы Непеиной Т. В. на решение Кожевниковского районного суда Томской области от 25 марта 2011 года дело по иску Карповой О. В. к Непеиной Т. В. о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка заключенной. Заслушав доклад председательствующего, объяснения: ответчицы Непеиной ТВ, ее представителя Михайлова АН (ордер от 06.05.2011), поддержавших доводы жалобы; истицы Карповой ОВ, возражавшей против доводов жалобы; судебная коллегия установила: Карпова ОВ обратилась в суд с иском к Непеиной ТВ о признании сделки купли-продажи жилого дома заключенной. В обоснование требований указала, что 19.10.2007 между ней и Нипеиным ОВ, в лице Дроздовой ГН, заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: /__/. По условиям договора Нипеин ОВ продал, а Карпова ОВ купила жилой дом за /__/ руб. Истица свои обязательства исполнила. С согласия Нипеина ОВ она вселилась с членами своей семьи в спорный дом, зарегистрировалась по месту проживания. Однако до настоящего времени сделка не зарегистрирована, т.к. Нипеин ОВ умер. Ответчица Непеина ТВ, после смерти брата, приняла наследство и зарегистрировала спорный дом на свое имя. Истица Карпова ОВ в судебном заседании уточнила исковые требования, просила: признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка заключенной, зарегистрировать за ней право собственности на данное недвижимое имущество, признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок. Дополнительно пояснила, что с 2007 года проживает в спорном жилом доме, который приобрела у Нипеина ОВ за /__/ руб. Половину указанной суммы отдала до регистрации по месту жительства, вторую – позднее. После передачи всей суммы она с членами семьи вселилась в дом. За время проживания в нем претензий никто не предъявлял, ответчица, зная, что истица живет в доме, к ней не приходила. За это время истица произвела в доме ремонт, оплачивала коммунальные услуги. Ответчица Непеина ТВ в судебном заседании иск не признала, пояснив, что ее брат Нипеин ОВ 8 лет проживал с Дроздовой ГН, которая после его смерти сказала ей оформлять документы и продавать дом. О том, что в нем проживает Карпова ОВ со своей семьей, ей было неизвестно. К истице она приходила после того, как ей восстановили срок для принятия наследства. Про расписку и сделку она ничего не знала, т.к. с братом общалась редко из-за злоупотребления им алкоголем. Представитель третьего лица – Шегарского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Обжалуемым решением на основании ст.46 Конституции РФ, ч.1 ст.131, ст.164, ч.3 ст.165, ч.1 ст.425, ч.2 ст.558 ГК РФ исковые требования Карповой ОВ удовлетворены в полном объеме: признана заключенной сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка; в реестре прав на недвижимое имущество прекращена запись о праве собственности на жилой дом и земельный участок. В кассационной жалобе ответчица Непеина ТВ просит решение отменить, дело направить на новое рассмотрение. В обоснование указывает доводы, приводимые ею в суде первой инстанции. Утверждает, что ей не было известно о предварительном договоре от 19.10.2007. Считает, что сделка совершена ее братом Нипеиным ОВ под влиянием обмана со стороны Дроздовой ГН, которая также ввела ее в заблуждение. Указывает, что документы на дом были переданы ей осенью 2007 года самим братом, который деньги, переданные Карповой ОВ Дроздовой ГН, не получал. Судом нарушены процессуальные права, выразившиеся в неразъяснении процессуальных прав и обязанностей, непредоставлении времени для подготовки к судебному заседанию. Считает предварительный договор незаключенным, поскольку в нем отсутствует условие о земельном участке и сроке заключения основного договора. Полагает, что истицей пропущен срок исковой давности на обращение в суд. В возражениях относительно кассационной жалобы истица Карпова ОВ просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу Непеиной ТВ – без удовлетворения. В соответствии со ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица – Шегарского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Проверив материалы дела по правилам ч.1 ст. 347 ГПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда первой инстанции не нашла. В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (пункт 2). В соответствии со ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу ст.550 ГК РФ - договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). В силу п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Как правильно установлено судом и подтверждается материалами дела, 19.10.2007 Карповой (Шмаковой) ОВ и Нипеиным ОВ, от имени которого выступала его сожительница Дроздова ГН, был оформлен договор, названный предварительным, о купле-продаже домовладения по адресу: /__/. По условиям договора продавец Нипеин ОВ продал, а покупатель Карпова ОВ приобрела это имущество за /__/ руб. При этом для оформления сделки Нипеин ОВ выдал на имя Дроздовой ГН доверенность с правом совершения всех необходимых для сделки действий, в том числе с правом получения уплаченной по договору суммы (л.д.6). Во исполнение договора Карпова ОВ уплатила оговоренную договором сумму, о чем Дроздова ГН, действуя по доверенности от имени Непеина ОВ, выдала Карповой ОВ расписку (л.д.5). Тогда же Карпова с согласия Нипеина ОВ вселилась в приобретенный дом со своими несовершеннолетними детьми: Шмаковой НВ, /__/ года рождения, Шмаковым ФВ, /__/ года рождения, Муравьевой АН, /__/ года рождения. Истица и ее дети с согласия Нипеина ОВ с 08.10.2007 состоят на регистрационном учете по месту жительства, проживают по настоящее время. Истица произвела в доме ремонт, несет расходы по его содержанию. Судом также установлено, что договор купли-продажи имущества от 19.10.2007 зарегистрирован в установленном порядке не был по причине смерти Нипеина ОВ. Установив, что договор от 19.10.2007 составлен в письменной форме с соблюдением всех предусмотренных законом существенных условий основного договора, т.е. договора купли- продажи, соответствует волеизъявлению сторон, обязательства по договору выполнены, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о признании сделки купли-продажи заключенной. Ссылки кассатора на ст. 429 ГК РФ несостоятельны, т.к. предварительный договор от 19.10.2007 является только по названию, а по существу сторонами был оформлен договор купли-продажи имущества, что вытекает из его буквального толкования. Доводы кассатора о том, что в договоре отсутствует условие о земельном участке не могут быть приняты во внимание, поскольку, исходя из ст.552 ГК РФ ст.1,ст.35 Земельного кодекса РФ (принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости). Ссылка кассатора на вступившее в законную силу решение Кожевниковского районного суда Томской области от 21.12.2010, которым Непеиной ТВ восстановлен срок для принятия наследства, открывшегося после смерти Нипеина ОВ, несущественна, поскольку решение преюдициального значения для дела не имеет (ст.61 ГПК РФ), т.к. Карпова ОВ не была привлечена к участию в деле о праве Непеиной ТВ на наследство. При этом Непеина ТВ на момент предъявления в суд иска о праве на наследство знала о проживании семьи Карповой ОВ в спорном доме. Довод ответчицы относительно нарушения ее процессуальных прав, выразившихся в неразъяснении процессуальных прав и обязанностей, непредоставлении времени для подготовки к судебному заседанию, не может быть принят во внимание, т.к. Непеина ТВ в суде кассационной инстанции подтвердила тот факт, что была извещена заблаговременно о месте и времени судебного заседания, назначенного на 25.03.2011. Она присутствовала в судебном заседании, принимала участие в исследовании доказательств, не просила об отложении дела, напротив, просила суд принять решение по своему усмотрению. Кроме того, судебная коллегия провела по делу три судебных заседания, предоставив Непеиной Т.В. возможность в полной мере реализовать право на судебную защиту, обосновать все возражения относительно иска и принятого по делу решения, представить доказательства, однако основания для удовлетворения кассационной жалобы не установлены. Утверждения ответчицы Непеиной ТВ в суде кассационной инстанции относительно нарушения баланса интересов прав ее детей, которых она могла обеспечить за счет унаследованного имущества, и детей истицы, которая не уплатила Нипеину ОВ денежную сумму по договору, также не могут быть приняты во внимание, поскольку в данном случае судом обеспечена возможность использования дифференцированного подхода к оценке возникшей жизненной ситуации, с тем, чтобы избежать необоснованного ограничения конституционных прав и свобод: письменными доказательствами установлено, что Карпова ОВ, уплатив значительную денежную сумму по сделке, в 2007 году, еще при жизни Нипеина ОВ вселилась с несовершеннолетними детьми в дом, на который с 2010 года претендует Непеина ТВ; другого жилья дети истицы не имеют. Таким образом, решение соответствует закону и обстоятельствам дела, оснований для его отмены нет. определила: решение Кожевниковского районного суда Томской области от 25 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ответчицы Непеиной Т. В. – без удовлетворения. Судьи: . . . . . . . . . . . .Судья: Данилюк ТН Дело № 33-1258/2011
.