Судья: Петрушенко Ф.З. Дело №33-1408/2011

от 13 мая 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Марисова А.М.,

судей Тищенко Т.А., Радикевич М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску Иванова А. В. и Ивановой Ю. А. к Махмутовой И. Ю. и Шарухо Т. Ю. о соразмерном уменьшении покупной цены за дом,

по кассационной жалобе истца Ивановой Ю. А. на решение Кривошеинского районного суда Томской области от 28 марта 2011 года.

Заслушав доклад председательствующего, представителя истцов Микадзе В.Г., поддержавшего кассационную жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иванов А.В. и Иванова Ю.А. обратились в суд с иском к Махмутовой И.Ю. и Шарухо Т.Ю., в котором просили уменьшить покупную цену приобретенного ими дома и земельного участка до суммы /__/ рублей и взыскать солидарно с ответчиков /__/ рублей в счет уменьшения покупной цены за дом и земельный участок, компенсацию причиненного им морального вреда в размере /__/ руб., а также судебные расходы, состоящие из расходов по оплате услуг представителя в размере /__/ руб., заключений специалиста в размерах /__/ руб. и /__/ руб. и госпошлины в сумме 5900 руб.

В обоснование заявленных требований указали, что сразу после заключения 9 июня 2010 года договора купли-продажи дома и земельного участка они начали ремонт дома и обнаружили, что деревянные стены дома, перекрытия потолка и элементов крыши сгнили. После обнаружения дыры в стене дома под окном в прихожей комнате истица Иванова Ю.А. приостановила регистрацию сделки, о чем подала заявление в орган, осуществляющий регистрацию сделки. Она пыталась договориться с Махмутовой И.Ю. об уменьшении цены за дом, и та обещала ей подумать о возможном уменьшении покупной цены на примерную сумму /__/ руб., однако ничего конкретного не обещала. Поскольку приостановить сделку можно было только на один месяц, а это срок подходил к концу, Иванова Ю.А. не стала отказываться от покупки и возобновила регистрацию сделки, после чего было зарегистрировано право совместной собственности истцов на купленные ими дом и земельный участок. Они полностью заменили примерно одну треть деревянных бревен, которые оказались сгнившими, разобрали перекрытие потолка. В настоящее время дом не пригоден для проживания, для окончания ремонта дома необходимы значительные вложения, в то время как они брали денежный кредит на покупку дома и должны выплачивать его. При покупке дома истцы были знакомы с технической документацией, знали, что дом был построен в 1949 году, но они не предполагали, что он имеет скрытые недостатки, которые обнаружились только после начала ремонта. Обнаружить эти недостатки при покупке дома не было возможности, так как сверху дом был обшит, выглядел нормально, а продавцы скрыли от них недостатки дома. Также пояснили, что в общей сумме уплатили за дом вместе с земельным участком /__/ рублей, эта сумма была ими согласована по договоренности с продавцами дома. При заключении договора купли-продажи дома они учитывали место его расположения, так как дом находится в центре села, распложен на большом земельном участке, газифицирован, к дому подведена вода, имеются все необходимые постройки. Для определения возможной цены за дом и земельный участок, перед тем как заключить договор купли-продажи дома они заказывали оценку, которую производил специалист и исходили из установленной им рыночной цены за недвижимость в сумме /__/ руб. Сумма оценки дома имела значение для определения размера предоставляемого им кредита на покупку недвижимости. Приобретая дом, они намеревались улучшить свои жилищные условия, однако до сих пор проживают с маленьким ребенком в стесненных условиях.

В судебном заседании Иванов А.В., Иванова Ю.А. поддержали заявленные исковые требования в полном объеме, пояснив, что приобретая дом, они намеревались улучшить свои жилищные условия, однако до сих пор проживают с маленьким ребенком в стесненных условиях.

Представитель истцов Микадзе В.Г. пояснил, что, продав дом ненадлежащего качества, ответчики нарушили право его доверителей на свободу определения места проживания, так как из-за недобросовестности продавцов было нарушено право выбора места пребывания и жительства, в связи с тем, что Иванов А.В. и Иванова Ю.А. лишены возможности проживать в том месте, которое было выбрано ими для проживания.

Ответчики Махмутова И.Ю. и Шарухо Т.Ю. заявленные исковые требования не признали. Пояснили об обстоятельствах заключения договора купли-продажи дома, указав, что цена за дом и земельный участок была согласована по взаимной договоренности. При покупке дома истцы осматривали дом, знали об износе дома и его постройке в 1949 году, для установления рыночной цены обращались к оценщикам, которые определили его рыночную стоимость в /__/ руб., рыночную стоимость земельного участка - в /__/ руб. Также пояснили, что этот дом им достался в наследство от проживавших в нём ранее умерших родителей, сами они в этом доме не проживали, недостатков от покупателей не скрывали. Указали, что они бы и не согласились продать свой дом и земельный участок за меньшую цену, чем в /__/ руб. Дыра в стене была обнаружена до заключения сделки, поэтому они и снизили цену за дом и участок до /__/ руб. После обнаружения недостатков дома у истцов была возможность отказаться от регистрации сделки, однако после приостановления сделки истцы вновь возобновили её регистрацию. До 26 января 2011 года, когда были получены письменные требования, никаких требований к ним не предъявляли. Ответчица Махмутова И.Ю. также дополнила, что, действительно, после заключения договора, но еще до его регистрации к ней обращалась Иванова Ю.А. с просьбой уменьшить покупную цену, однако никаких конкретных требований к ней истица не предъявляла. В разговоре с истицей она обещала подумать об уменьшении цены, но ничего конкретного ей обещать не могла и сразу ей сказала, что не может обсуждать этот вопрос без другого продавца, то есть её сестры Шарухо Т.Ю. После этого разговора Иванова Ю.А. к ней больше не обращалась, после чего регистрация сделки была завершена по инициативе истицы, которая приостанавливала её.

Суд на основании ст.ст. 151, 421, ч.1 ст.449, ст.ст. 475, 550, 557, 558 ГК РФ, ст.98 ГПК РФ отказал в удовлетворении исковых требований Иванову А.В. и Ивановой Ю.А. в полном объеме.

В кассационной жалобе истец Иванова Ю.А. просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Ссылаясь на ст. 556 ГК РФ считает вывод суда о том, что моментом передачи предмета договора является дата регистрации сделки, не соответствующим действующему законодательству.

Выражает несогласие с выводом суда о том, что истцы согласились с условием договора о цене дома и заключили договор, в то время как могли отказаться от приобретения дома, но не сделали этого. Указывает, что в соответствии с п.2 ст.475 ГК РФ), а не обязанностью покупателя.

Ссылается на то, что в Отчете № /__/ от 05 мая 2010 года указана рыночная стоимость недвижимого имущества на дату оценки составляет /__/ руб., в том числе, рыночная стоимость земельного участка /__/ руб.; ликвидационная стоимость недвижимого имущества на дату оценки составляет /__/ руб., в том числе, ликвидационная стоимость земельного участка составляет /__/ руб.

Полагает, что суд, исследуя Отчет № /__/ от 05 мая 2010 года, не принял к сведению п. 1.4.3. данного Отчета, где указано, что объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами основания, фундамента, или несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на их стоимость. А так же указание в Акте осмотра имущества от 05.05.2010 на то, что осмотр производился без вскрытия конструктивных элементов и возможны скрытые дефекты. Выявление скрытых дефектов возможно только при проведении дополнительного осмотра.

Указывает, что в материалах дела отсутствуют письменные доказательства уведомления покупателя о недостатках товара до регистрации сделки. Полагает, что решение суда основано на пояснениях стороны ответчика об устном уведомлении истца о недостатках предмета купли-продажи.

Указывает, что суд, в нарушение условий п.2 ст.12 ГПК РФ, отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, назначение которой было необходимо для предоставления истцу возможности в реализации своих прав на обоснование размера уменьшения покупной цены, путем получения заключения специалиста о состоянии неисследованных элементов дома и стоимости восстановительного ремонта. В связи с чем полагает, что условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел судом не были соблюдены.

Указывает, что недостатки дома были обнаружены до заключения сделки, поэтому ответчики снизили цену на дом. Считает доказанным, что ответчики знали о наличии скрытых дефектов жилого дома, что является основанием к применению п.1 ст.476 ГК РФ.

В соответствии со ст.354 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть поступившую жалобу в отсутствие извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и не явившихся в суд истцов Иванова А.В., Ивановой Ю.А. и ответчиков Махмутовой И.Ю. и Шарухо Т.Ю.

В соответствии со ст.354 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть поступившую жалобу в отсутствие извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и не явившихся в суд истцов Иванова А.В., Ивановой Ю.А. и ответчиков Махмутовой И.Ю., Шарухо Т.Ю.

Проверив материалы дела, изучив и обсудив кассационную жалобу в пределах изложенных в ней доводов в соответствии с ч.1 ст.347 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая заявленные исковые требования, суд правильно исходил из положений ст.557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 09.06.2010 стороны заключили договор купли-продажи жилого дома площадью /__/ кв.м и земельного участка в размере /__/ кв.м по адресу: /__/. В договоре указана согласованная цена за дом – /__/ руб., земельный участок – /__/ руб., общая сумма сделки составляет /__/ руб. Договором предусмотрено, что покупатель удовлетворен качественным состоянием данной недвижимости путем её внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Соглашением сторон также предусмотрено, что покупатель приобретает право собственности на указанную недвижимость после регистрации перехода права собственности. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной недвижимости в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации. Согласно акту приема передачи недвижимости от 09.06.2010, стороны исполнили свои обязанности по заключённой ими сделке. В договоре сделана отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области о том, что государственная регистрация сделки произведена 21.07.2010, номер регистрации /__/. Также указано о государственной регистрации 21.07.2010 права общей совместной собственности на жилой дом и земельный участок с указанием номеров регистрации: /__/, /__/. Свидетельствами о государственной регистрации права за №№ /__/, /__/, выданными 21 июля 2010 года подтверждается право общей совместной собственности Иванова А.В. и Ивановой Ю.А. на указанные жилой дом и земельный участок, приобретенные ими по договору купли-продажи от 09.06.2010, зарегистрированном 21.07.2010.

До договора купли-продажи стороны заключили предварительный договор 05.05.2010, в соответствии с которым они договорились до 15 июня 2010 года заключить договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: /__/. В соответствии с п. 4 предварительного договора, Ивановы передали Махмутовой И.Ю. и Шарухо Т.Ю. в качестве аванса /__/ руб. Стороны также договорились, что при прекращении договора до его исполнения либо вследствие невозможности исполнения по обязательству, Шарухо и Махмутова должны возвратить Ивановым аванс.

В техническом паспорте данного дома, составленного на 22 октября 2009 года, указан год постройки дома - 1949 год, а также материал, из которого был изготовлен дом, приведено техническое описание конструктивных элементов и определен физический износ недвижимости (износ фундамента и крыши -60 %, стен и наружной отделки- 50% и т.д.), приведен расчет инвентаризационной оценки дома и построек (л.д.69-75).

В судебном заседании был исследован отчет № /__/ от 05 мая 2010 года, согласно которому специалистами ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» по заявлению Ивановой Ю.А. были определены рыночная и ликвидационная стоимость недвижимого имущества и земельного участка, которые она намеревалась купить у ответчиков. Определена рыночная цена на недвижимое имущество - /__/ руб., на земельный участок /__/ руб., а также ликвидационная стоимость недвижимого имущества - /__/ руб., земельного участка - /__/ руб. При оценке имущества была использована имеющаяся техническая документация на дом, производился осмотр недвижимости. При определении стоимости дома учитывался физический износ его элементов, с учетом характеристики материалов, использованных при строительстве. При расчете рыночной цены специалисты исходили в том числе из непродолжительного срока службы деревянных, рубленных, брусчатых перекрытий, составляющего 50 лет.

В судебном заседании было установлено, что после подписания договора заключение сделки было приостановлено по инициативе истицы, которая обращалась к одной из покупательниц с вопросом об уменьшении цены за дом в связи с обнаружившимися недостатками дома. Также установлено, что после неполучения ответа о снижении цены истица вновь возобновила регистрацию и не отказалась от заключения договора. Жилой дом № /__/ по /__/ в /__/ имел недостатки, в ходе ремонта покупатели поменяли часть бревен, разобрали потолочное перекрытие.

До заключения договора купли-продажи покупателям была передана вся необходимая документация на недвижимое имущество, которое они были намерены приобрести, по инициативе покупателей была проведена независимая оценка стоимости дома, сопоставимая с ценой сделки. Установлено, что перед заключением договора купли-продажи покупатели тщательно осмотрели дом, не были ограничены ни во времени, ни в способе определения соответствия предъявляемым ими требованиям к качеству предмета договора.

Физический износ элементов дома, состояние элементов дома, указанные в техническом паспорте и заключении специалиста перед покупкой дома (от 05 мая 2010 года), соответствует установленным изменениям качественного состояния бревен, которые были заменены после покупки дома. Уже при оценке дома специалистом был указан срок службы деревянных конструкций дома - 50 лет, о чем было доведено до сведения покупателей до заключения ими договора купли-продажи. При этом покупатели знали и год постройки дома - 1949 год.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу, что на момент заключения договора 21 июля 2010 года покупатели уже начали ремонт и заменили часть бревен. Покупатели, зная о недостатках дома, не отказались от сделки после её приостановления.

Принимая во внимание обстоятельства того, что покупатели согласились с условием договора о цене дома и заключили договор, зная о недостатках, именно на тех условиях, которые были ими предусмотрены, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы кассационной жалобы о необоснованности выводов суда являются несостоятельными и опровергаются материалами дела.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст.360, абз.2 ст.361, ст.366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кривошеинского районного суда Томской области от 28 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу истца Ивановой Ю. А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: