Судья Потапов А.И. Дело № 33-1358/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Синяковой Т.П.,

судей: Троценко В.А., Худиной М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске 13 мая 2011 года дело по иску Ясинской Л. Е. к Зюбановой Г. Я., Зюбанову А. А., Зюбановой Е. А. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры

по кассационной жалобе представителя истицы Ясинской Л. Е. Шелеметьева К.Ф. (по доверенности от 18.01.2011) на решение Томского районного суда Томской области от 21 марта 2011 года, которым

иск Ясинской Л. Е. к Зюбановой Г. Я., Зюбанову А. А., Зюбановой Е. А. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, оставлен без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Троценко В.А., рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения истицы Ясинской Л.Е. и ее представителя Шелеметьева К.Ф., поддержавших жалобу, представителя ответчицы Зюбановой Г.Я. Голышеву Л.Г. (по доверенности от 24.01.2001), возражавшую против жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Ясинская Л.Е. (с учетом изменений) обратилась в суд с иском к Зюбановой Г.Я., Зюбанову А.А., Зюбановой Е.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры №/__/ в доме №/__/ по /__/ в /__/ за /__/ рублей. В иске указала, что в 2003 году она договорилась с ответчицей Зюбановой Г.Я. о том, что ответчица продаст принадлежащую ей на праве собственности эту квартиру за /__/ руб. Устно договорились, что договор купли-продажи оформят в соответствии с требованиями закона после получения Зюбановой Г.Я. полной договорной цены, которую она (истица) должна была выплатить частями. Ею были переданы ответчице 24.01.2003 - /__/ руб., 25.01.2003 - /__/ руб., 17.04.2003 - /__/ руб., 28.03.2003 - /__/ руб., 28.11.2003 - /__/ руб., т.е. до ноября 2009 года всего

/__/ руб. О полученных суммах в счет оплаты за квартиру ответчица выдавала расписки, указывая договорную цену /__/ рублей. После договоренности о купле- продаже квартиры ответчица освободила квартиру и переехала в другую, а она (истица) с членами семьи вселилась в квартиру, где и проживает по настоящее время. В ноябре 2009 года она предложила Зюбановой Г.Я. в счет окончательного расчета /__/ руб. и заключить договор купли-продажи квартиры. Поскольку ответа не последовало, она, выполняя взятое на себя обязательство передать согласованную выкупную цену квартиры в размере /__/ руб., внесла на ее имя вклад на сумму /__/ руб. и вновь направила Зюбановой Г.Я. заказным письмом предложение заключить договор купли-продажи квартиры, приложив сберегательную книжку, договор купли-продажи в трех экземплярах и акт приема передачи, но указанное предложение было вновь проигнорировано. На основании соглашения об определении долей от 01.03.2005 были определены доли в квартире: Зюбановой Г.Я., её супруга Зюбанова А.М., умершего /__/, их детей А. и Е. в размере 1/4 доли каждому и, согласно свидетельству о праве на наследство от 01.03.2003, квартира находится в общей долевой собственности ответчиков Зюбановой Г.Я., Зюбанова А.А., Зюбановой Е.А. по 1/3 доли, а до этого квартира находилась в общей совместной собственности, поэтому согласно ч. 2 ст. 253 ГК РФ, Зюбанова Г.Я. имела право заключать сделки от имени всех собственников. Поскольку квартира находится в общей долевой собственности ответчиков просила понудить ответчиков заключить с ней договор купли-продажи квартиры за /__/ руб.

Истица Ясинская Л.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания была надлежаще извещена.

Представитель истицы Ясинской Л.Е. Шелеметьев К.Ф.(по доверенности от 18.01.2011) иск поддержал. Пояснил, что письменного соглашения между сторонами не заключалось. Ответчица Зюбанова Г.Я. добровольно взяла на себя обязательство заключить договор купли-продажи квартиры после передачи ей всей покупной цены квартиры, что следует из её расписок. Передача Зюбановой Г.Я. в счет оплаты за квартиру /__/ рублей подтверждается расписками, из которых Зюбановой Г.Я. деньгами было передано по распискам /__/ руб., в счет остальной части денежной суммы, сестре Зюбановой Г.Я. была передана «стайка», предназначенная для содержания животных, расположенная на том же земельном участке, что и продаваемая квартира. Возражал против применения срока исковой давности, поскольку представителем ответчика не указано к какой именно сделке подлежит применение данного срока.

Ответчики Зюбанова Г.Я., Зюбанова Е.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были надлежаще извещены.

Представитель ответчиков Голышева Л.Г.(по доверенности от 24.01.2011) иск не признала. Пояснила, что истицей Ясинской Л.Е. и ответчицей Зюбановой Г.Я. устно был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны в будущем договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит заключению в письменной форме путем составления единого документа, это требование распространяется и на предварительный договор купли-продажи квартиры. Поскольку письменная форма предварительного договора купли-продажи не соблюдена, сделка является ничтожной, не влекущей юридических последствий. По договоренности вся сумма в размере /__/ руб. должна быть выплачена до конца 2003 года, но только в 2009 году Ясинская Л.Е. решила выплатить всю сумму. До этого стороны не подтверждали взятые обязательства. Зюбанова Г.Я. не могла распоряжаться всей квартирой, т.к. ей принадлежит 1/3 доли в праве собственности на квартиру. В приватизации квартиры участвовало 4 человека: Зюбанов A.M. (умер), Зюбанова Г.Я., их дети - Зюбанов А.А., Зюбанова Е.А. После смерти Зюбанова А.М. право собственности наследников на его долю возникло со дня открытия наследства, имущество перестало быть общей совместной собственностью, стало общей долевой собственностью. Соглашения ответчиков о распоряжении общим имуществом не имелось. Не установлен срок исполнения обязательства. Просила применить срок исковой давности, предусмотренный ст. 181 ГК РФ, согласно которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение сделки. Исполнение сделки началось с 24.01.2003, срок давности истек 24.01.2006, заявления о восстановлении срока исковой давности, не заявлено.

Ответчик Зюбанов А.А. иск не признал, пояснил, что согласия на продажу квартиры не давал, намерений на продажу квартиры не имеет, о сути совершаемых Зюбановой Г.Я. действий, не имел представления.

Суд на основании. 1 ст. 166, ч. 1 ст. 167, ст. 307, ст. 420, ч. 1 ст. 421, ч. 1, ч. 2 ст. 429, ст. 549, ст. 67 ГПК РФ, постановил приведенное решение, которым в удовлетворении иска отказал, придя к выводу о ничтожности сделки. Так как в предусмотренной законом форме сделка не заключалась, то нет оснований для применения срока исковой давности.

В кассационной жалобе представитель истицы Ясинской Л.Е. Шелеметьев К.Ф. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска. Считает, что расписки соответствуют требованиям закона о предварительном договоре купли – продажи недвижимости, т.к. соблюдена письменная форма сделки, индивидуализирован предмет сделки, указана цена продаваемого имущества. Расписки подписаны продавцом и покупателем. Не согласен с выводом суда об устной форме предварительного договора, т.к. не учтено, что расписки, как предварительный договор купли- продажи, составлены письменно. Закон предусматривает одно условие формы договора купли- продажи недвижимости - письменную форму единого документа, подписанного сторонами. Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, что является основанием для отмены решения суда.

В возражениях на кассационную жалобу представитель ответчицы Зюбановой Г.Я. Голышева Л.Г. просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения, приводит те же доводы, что и в судебном заседании, что не была соблюдена форма предварительного договора купли- продажи, не указаны существенные условия о предмете, о цене, перечне лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, не указаны стороны, срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, что влечет ничтожность сделки. В расписках нет этих данных, не указано кем должен быть заключен договор купли- продажи, кто находится на стороне покупателя, перед кем возникают обязательства. Вывод суда является правильным. Кроме того, если в предварительном договоре не определен срок, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Первая передача денег была 24.01.2003, поэтому основной договор должен быть заключен до 24.01.2004.

На основании ч.2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие ответчиков Зюбановой Г.Я., Зюбанова А.А., Зюбановой Е.А. надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГК РФ исходя из доводов жалобы, приходит к выводу о том, что решение суда постановлено правильно, в соответствии с законом. Кассационная жалоба представителя истицы удовлетворению не подлежит по следующему основанию.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307- 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с ч. 1, ч. 2, ч.4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что в заявлении на передачу в собственность квартиры по /__/ в /__/ указан состав семьи Зюбановых 4 человека – супруги Зюбановы А.М. и Г.Я. и их несовершеннолетние дети: Зюбановы Е. и А. В договоре на передачу квартир в собственность граждан от 05.08.1993 так же указан состав семьи 4 человека.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 01.03.2005 Зюбанов А.М. умер /__/. Наследниками после его смерти являются Зюбанова Г.Я., Зюбанов А.А., Спиридонова Е.А. (до вступления в брак фамилия Зюбанова) на 1/4 доли в праве собственности на квартиру. На основании нотариально удостоверенного соглашения об определении долей от 01.03.2005 в указанной квартире доли Зюбанова А.М., Зюбановой Г.Я., Зюбанова А.А., Спиридоновой Е.А. ( Зюбановой) были определены по 1/4 доли.

Суд установил, что между истицей и ответчицей Зюбановой Г.Я. фактически был заключен устный предварительный договор купли - продажи жилого помещения, тогда как закон требует его заключения в письменной форме. Письменный предварительный договор купли – продажи жилого помещения между истицей Ясинской Л.Е. и ответчицей Зюбановой Г.Я. не заключался.

Суд обоснованно пришел к выводу о том, что поскольку требуемая законом письменная форма предварительного договора купли- продажи жилого помещения не была соблюдена, то согласно ст. 429 ГК РФ это влечет его ничтожность.

Письменного соглашения всех собственников жилого помещения на продажу квартиры истице не заключалось.

Доводы представителя истицы в жалобе о том, что расписки являются письменным предварительным договором купли- продажи жилого помещения не могут быть приняты во внимание, т.к. ответчице Зюбановой Г.Я. принадлежит доля в квартире, полномочий заключать предварительный договор купли- продажи жилого помещения от имени других собственников она не имела, а с Зюбановым А.А. и Зюбановой Е.А. предварительный договор истица не заключала, в расписках они не указаны, в них нет их подписей.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Суд обоснованно пришел к выводу о том, что у истицы отсутствуют основания для понуждения ответчиков заключить с ней договор купли – продажи жилого помещения.

Решение суда постановлено правильно, в соответствии с законом, всем имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая оценка, оснований для его отмены не имеется, поэтому кассационная жалоба представителя истицы Ясинской Л. Е. Шелеметьева К.Ф. удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 366, абз.2 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Томского районного суда Томской области от 21 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя истицы Ясинской Л. Е. Шелеметьева К.Ф. – без удовлетворения.

Председательствующий –

Судьи: