Судья Кулинченко ЮВ Дело № 33-1692/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 июня 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Брагиной ЛА,

судей Марисова АМ, Руди ОВ

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по кассационной жалобе ответчика Урусова С. Е. на решение Октябрьского районного суда г.Томска от 7 апреля 2011 года, которым постановлено:

«Иск ОАО «Сбербанк России» удовлетворить полностью.

Обратить взыскание на заложенное имущество в виде нежилых помещений № /__/, /__/ (кадастровый номер /__/) общей площадью /__/ кв.м, расположенных на цокольном этаже в доме № /__/ по /__/ в /__/, реализовав их путем продажи с публичных торгов и установив начальную продажную цену в размере залоговой стоимости объекта недвижимости /__/ рублей с уплатой ОАО «Сбербанк России» из стоимости нежилых помещений суммы задолженности по обеспеченному договором ипотеки № /__/ от 10.11.2009 обязательству в размере /__/ рублей /__/ копейки.

Взыскать с Урусова С. Е. в пользу ОАО «Сбербанк России» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.

Заявление представителя ответчика об отсрочке реализации заложенного имущества оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Брагиной ЛА, ответчика Урусова СЕ и его представителя Олейника ИВ, действующего на основании доверенности от 16.06.2010 сроком действия три года, настаивавших на доводах кассационной жалобы, представителя истца ОАО «Сбербанк России» Чикашову ОН, действующую на основании доверенностей № 01-05-18/118 от 09.11.2010 и № 01-05-18/61 от 09.11.2010, действительных до 01.11.2013, возражавшую против этих доводов, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ОАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к Урусову СЕ об обращении взыскания на заложенные по договору ипотеки № /__/ от 10.11.2009 нежилые помещения №№ /__/, /__/ (кадастровый или условный номер /__/) общей площадью /__/ кв.м, расположенные по адресу: /__/, цокольный этаж, путем проведения открытых торгов в форме аукциона с установлением начальной продажной цены в размере /__/ руб. с направлением вырученных средств в пользу истца, но не более размера задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству /__/ руб., а также взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб. В обоснование иска указано, что определением Кировского районного суда г. Томска от 05.08.2009 утверждено мировое соглашение между ОАО «Сбербанк России», ООО «ТК Аврора», в последующем реорганизованным в ООО «ТехинвестА», Урусовым ДВ, Урусовой ЛБ. По условиям мирового соглашения ответчики обязались уплатить истцу в солидарном порядке задолженность в сумме /__/ руб., проценты за пользование денежными средствами в период исполнения мирового соглашения по ставке 12 % годовых, всего /__/ руб. по утвержденному графику гашения долга сроком до 25.07.2013. В целях обеспечения исполнения обязательства ответчиков по мировому соглашению с Урусовым СЕ был заключен договор ипотеки № /__/ от 10.11.2009, в соответствии с которым последним в залог были предоставлены вышеуказанные нежилые помещения. ООО «ТехинвестА», Урусов ДВ и Урусова ЛБ в нарушение указанного мирового соглашения допустили нарушение сроков внесения платежей по нему, что служит основанием для обращения кредитора в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество. В настоящее время задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству составляет /__/ руб. В связи с чем на основании п. 2.3 договора ипотеки № /__/ от 10.11.2009 из стоимости заложенного имущества залогодержателю подлежат перечислению денежные средства, полученные от реализации предмета залога путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

В судебном заседании представитель истца ОАО «Сбербанк России» Осипов ВГ исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Урусов СЕ и его представитель Олейник ИВ в судебном заседании исковые требования не признали. Олейник ИВ суду пояснил, что в случае удовлетворения исковых требований просит отсрочить исполнение решения, указав на то, что залог не связан с осуществлением его доверителем предпринимательской деятельности.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц ООО «ТехинвестА», Урусова ДВ, Урусовой ЛБ.

Суд на основании ст. ст. 15, 17, 19, 55 Конституции РФ, ст. ст. 329, 334, 348, 349 ГК РФ, ст. ст. 61, 98 ГПК РФ, ст. ст. 54, 54.1, 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 постановил приведенное выше решение.

В кассационной жалобе ответчик Урусов СЕ просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Указывает на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Ссылается на п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 195 ГПК РФ, п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 "О судебном решении", отмечая, что суд не обладает специальными познаниями в области оценки стоимости имущества, а потому, исходя из положений ст. 195, 79 ГПК РФ, при наличии между сторонами спора о размере стоимости имущества решение суда, которым устанавливается начальная продажная цена имущества, должно основываться на заключении эксперта об определении стоимости имущества. В противном случае выводы суда не отвечают требованиям обоснованности, законности и достоверности. Суд необоснованно отказал в удовлетворении его ходатайства о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества, несмотря на то, что им представлены доказательства об изменении цен на недвижимое имущество (письмо ООО «Бюро оценки «ТОККО»). Указывает на п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» и п. 7 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утверждая, что продажная цена заложенного имущества должна устанавливаться равной рыночной стоимости. Установление судом, а не оценщиком начальной продажной цены имущества, равной залоговой цене, определенной сторонами в договоре ипотеки 16 месяцев назад, является необоснованным и незаконным, поскольку не основано на методиках оценки ликвидационной стоимости. Считает, что в случае продажи имущества по цене, которая значительно ниже его рыночной стоимости, залогодателю необоснованно будут причинены убытки в размере разницы между реальной стоимостью его имущества и ценой, за которую оно было реализовано.

В соответствии со ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и не явившихся в зал суда третьих лиц ООО «ТехинвестА», Урусова ДВ, Урусовой ЛБ.

Изучив материалы дела, обсудив в пределах ст. 347 ч. 1 ГПК РФ доводы кассационной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

Судом установлено, что по условиям мирового соглашения, утвержденного определением Кировского районного суда г. Томска от 05.08.2009, ООО «ТК Аврора» (в настоящее время - ООО «ТехинвестА»), Урусов ДВ, Урусова ЛБ обязались уплатить ОАО «Сбербанк России» в солидарном порядке задолженность в общей сумме /__/ руб. по утвержденному графику гашения долга сроком до 25.07.2013. В обеспечение денежного обязательства ООО «ТехинвестА», Урусова ДВ, Урусовой ЛБ перед ОАО «Сбербанк России» по вышеуказанному мировому соглашению 10.11.2009 между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и Урусовым СЕ (залогодатель) заключен договор ипотеки № /__/, в соответствии с п. 1.2 которого предметом залога по данному договору являются принадлежащие на праве собственности Урусову СЕ нежилые помещения №№ /__/, /__/ (кадастровый или условный номер /__/) общей площадью /__/ кв.м, расположенные в цокольном этаже дома № /__/ по /__/ в /__/. При этом п.п. 1.4, 1.5 договора ипотеки стороны согласовали, что оценочная стоимость указанного объекта недвижимости устанавливается в сумме /__/ руб., общая залоговая стоимость предмета залога, исходя из оценочной стоимости с применением дисконта в размере 35%, составляет /__/ руб.

Также судом установлено, что ООО «ТехинвестА», Урусов ДВ, Урусова ЛБ по мировому соглашению допустили нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение 2010 года, в настоящее время не принимают мер к добровольному исполнению мирового соглашения.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Согласно ч. 3 ст. 348 ГК РФ, если договором о залоге (об ипотеке) не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Аналогичные положения установлены в п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В силу ч. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

На основании п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

С учетом изложенного, фактических обстоятельств дела, суд обоснованно пришел к выводу, что поскольку ответчики допустили нарушение сроков внесения платежей по мировому соглашению более чем три раза в течение 2010 года, не принимают мер к добровольному исполнению мирового соглашения, то ОАО «Сбербанк России» вправе получить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества, на которое должно быть обращено взыскание.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества суд первой инстанции обоснованно исходил из установленной договором ипотеки залоговой стоимости объекта недвижимости в размере /__/ руб., определенной сторонами с учетом дисконта в размере 35% от рыночной стоимости указанного объекта недвижимости (/__/ руб.).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что при заключении договора ипотеки от 10.11.2009 стороны согласовали, что именно для целей залога, то есть возможной продажи заложенного имущества с публичных торгов, стоимость имущества определяется с учетом дисконта (скидки) в размере 35% от ее реальной рыночной стоимости (/__/ руб.), на что Урусов СЕ был согласен, подписав договор ипотеки.

Доводы кассационной жалобы Урусова СЕ, что продажная цена заложенного имущества должна устанавливаться равной рыночной стоимости и что суд необоснованно установил начальную продажную цену имущества равной залоговой цене, определенной сторонами в договоре ипотеки 16 месяцев назад, не могут являться основаниями для отмены или изменения решения суда. Устанавливая продажную цену заложенного имущества, суд руководствовался п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и положениями п.п. 1.4, 1.5 договора ипотеки № /__/ от 10.11.2009. Суд установил цену в соответствии с соглашением сторон с учетом условий договора ипотеки с дисконтом от рыночной цены (/__/ руб.) в размере 35 %, определив ее в размере /__/ руб.

Довод кассатора о повышении за период с ноября 2009 года цены залогового имущества опровергается представленным им самим отчетом № /__/ ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 14.06.2011, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет не /__/ руб., как в договоре ипотеки, а /__/ руб.

При этом судебная коллегия принимает во внимание представленные сторонами в суд кассационной инстанции отчеты об оценке рыночной стоимости предмета залога, составленные ООО «Бюро оценки «ТОККО» (№ /__/ от 14.06.2011), ООО «Оценка недвижимости» (№/__/ от 16.06.2011). Определенные оценщиками рыночная и ликвидационная стоимость объекта залога также меньше рыночной стоимости, установленной сторонами в договоре ипотеки от 10.11.2009.

Принимая во внимание условия договора ипотеки от 10.11.2009, что цена заложенного имущества устанавливается с дисконтом 35 % от его рыночной цены, определенная сторонами и установленная судом в решении начальная продажная цена в размере /__/ руб. выше ликвидационной цены, установленной в отчетах оценщиков (/__/ руб. и /__/ руб.), представленных сторонами, доводы ответчика в кассационной жалобе, что в случае продажи имущества по цене, которая значительно ниже его рыночной стоимости, залогодателю необоснованно будут причинены убытки в размере разницы между реальной стоимостью его имущества и ценой, за которую оно было реализовано, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и условиям залогового обязательства ответчика.

Ссылки кассатора на п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 195 ГПК РФ, п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 "О судебном решении", что суд не обладает специальными познаниями в области оценки стоимости имущества и при наличии между сторонами спора о размере стоимости имущества должен был основываться на заключении эксперта об определении стоимости имущества, не являются основаниями для отмены или изменения постановленного решения, поскольку установленная судом начальная продажная цена заложенного имущества не противоречит представленным сторонами отчетам оценщиков и установлена в соответствии с договором о залоге от 10.11.2009 и требованиями законодательства.

Указания ответчика в жалобе на п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» и п. 7 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" на законность и обоснованность решения суда не влияют, поскольку основаны на неправильном толковании норм права. Упомянутый Обзор обобщает практику рассмотрения дел арбитражными судами и не может служить, в силу постановления Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19.12.2003 «О судебном решении», руководством к действию при рассмотрении дел судами общей юрисдикции.

Иных правовых оснований к изменению решения суда кассационная жалоба не содержит.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции при рассмотрении дела правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, всем представленным доказательствам дана надлежащая оценка с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, применены соответствующие нормы права и постановлено законное и обоснованное решение. Нарушений процессуального законодательства, которые могли бы привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено. Следовательно, решение суда надлежит оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 361 абз. 2 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Октябрьского районного суда г. Томска от 7 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика Урусова С. Е. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: