Судья Ходус Ю.А. Дело № 33-2458/2011 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 05 августа 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе: председательствующего Петровского М.В., судей Радикевич М.А., Худиной М.И. рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску общества с ограниченной ответственностью «РИО» к Зайчикову М.А. о взыскании стоимости неотделимых улучшений по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «РИО» на решение Ленинского районного суда г.Томска от 20 июня 2011 года. Заслушав доклад судьи Радикевич М.А., объяснения представителя истца Глушко Л.А. (доверенность от 14.09.2010), поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя ответчика Полетаевой О.Г. (доверенность от 18.05.2011), возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия установила: ООО «РИО» обратилось в суд с иском к Зайчикову М.А. о взыскании стоимости неотделимых улучшений. В обоснование требований указало, что между истцом и ответчиком 01.09.2006 был заключен договор аренды нежилых помещений офисно-складского типа по адресу: /__/. Договор был заключен сроком на десять лет и зарегистрирован в установленном законом порядке. 29.06.2010 ответчик по договору купли-продажи продал нежилое здание площадью /__/ кв.м и земельный участок по указанному адресу ООО «Дефанс». 21.08.2010 договор аренды между истцом и новым собственником помещений был расторгнут и 31.08.2010 по акту приема-передачи нежилое здание передано ООО «Дефанс». В период действия данного договора истцом были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму /__/ руб. Перечень и стоимость неотделимых улучшений была согласована с ответчиком в дополнительном соглашении №/__/ от 05.11.2009 и письме к нему. Объем и стоимость произведенных неотделимых улучшений подтверждается первичными документами: договорами подряда с ООО «Строительная компания «Крепость» №/__/ от 17.10.2006, №/__/ от 11.01.2007, №/__/ от 08.02.2007, актами КС-2 и Справками КС-3, договором на монтаж системы вентиляции и кондиционирования, кассовыми чеками и ПКО на материалы для монтажа системы вентиляции и кондиционирования. Истец просил взыскать с ответчика стоимость улучшений арендованного имущества в размере /__/ руб. Требуемая к взысканию сумма складывается из стоимости строительных материалов и работ, которые были выполнены подрядчиком ООО «Строительная компания Крепость» на сумму /__/ руб. и частично оплачены истцом в размере /__/ руб. Материалы для монтажа вентиляции и кондиционирования на сумму /__/ руб. приобретены у ИП Толкачева А.А. Работы по монтажу вентиляции и кондиционирования осуществлялись подрядчиком ООО «Панорама» на сумму /__/ руб. и полностью оплачены истцом. Оставшиеся работы на сумму /__/ руб., указанные в дополнительном соглашении № /__/ от 05.11.2009, заключенном с ответчиком Зайчиковым М.А., выполнены истцом хозяйственным способом. В судебном заседании представитель истца Упорова Н.А. требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель ответчика Полетаева О.Г. исковые требования не признала. Пояснила, что Зайчиков М.А. является ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку продал указанный объект недвижимости ООО «Дефанс». Полагала, что ссылка стороны истца в обоснование требований на дополнительное соглашение № /__/ от 05.11.2009 необоснованна, поскольку последнее не прошло государственную регистрацию. Кроме того, проведенной по делу почерковедческой экспертизой установлено, что документы, заявленные истцом в качестве основания исковых требований, /__/ ООО «СК Крепость» Широковым А.А. не подписывались, а потому не могут быть положены в основу решения. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Зайчикова М.А., третьего лица ООО «Дефанс». Обжалуемым решением на основании ст.131, ст.165, ст.434, ст.452, ст.617, ст.67 ГПК РФ, ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в удовлетворении исковых требований ООО «РИО» отказано. В кассационной жалобе ООО «РИО» просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение. Выражает несогласие с выводом суда о том, что ссылка истца на дополнительное соглашение №/__/ от 05.11.2009 к договору аренды, содержащее перечень и стоимость неотделимых улучшений, необоснованна, в связи с тем, что данное соглашение не прошло государственную регистрацию. Считает, что соглашение №/__/ по своей сути не изменяет условий договора аренды от 01.09.2006, а лишь определяет факт достижения сторонами соглашения относительно перечня произведенных неотделимых улучшений. Суд не дал оценки письму Зайчикову М.А. от 04.12.2009, согласно которому он сам согласовал стоимость неотделимых улучшений, указанных в Дополнительном соглашении № /__/, в размере /__/ рублей, поставив свою подпись на нем 14.12.2009. Считает, что суд при вынесении решения не применил нормы, подлежащие применению, а именно: ст.ст.431, 452, 453, 651 ГК РФ. Не указал, мотивы, по которым посчитал данные нормы не подлежащими применению. Выражает несогласие с выводом суда о том, что в качестве стоимости неотделимых улучшений нужно понимать не стоимость произведенных истцом работ, а размер увеличения стоимости имущества в результате произведенных работ. Полагает, что в силу ст.56, ст.623 ГК РФ истцу необходимо в данном случае доказать наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, представить доказательства, подтверждающие расходы истца на производство неотделимых улучшений, представить доказательства прекращения договора аренды. Полагает, что истец представил все доказательства, необходимые для взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшений, а суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела. Исходя из вывода суда о том, что стоимость неотделимых улучшений необходимо определять как разницу между стоимостью нежилого здания до производства истцом строительных работ и его стоимостью на момент продажи третьему лицу, суд должен был, в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, назначить такую экспертизу по собственной инициативе, что сделано не было. В возражениях на кассационную жалобу представитель ответчика Полетаева О.Г. просит решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения. В соответствии со ст.354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела и не явившихся в зал суда ответчика Зайчикова М.А., представителя третьего лица ООО «Дефанс». Обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч.1 ст.347 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены или изменения. При рассмотрении дела суд принял все меры для полного и объективного установления обстоятельств дела, и на основании оценки представленных сторонами доказательств, исходя из положений норм права, приведенных в решении, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска ООО «РИО». При разрешении заявленных требований суд правомерно руководствовался положениями ст.131, ст.165, ст.434, ст.623 ГК РФ, ст.26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходил из того, что при заключении сторонами дополнительного соглашения №/__/ от 05.11.2009 не соблюдена его форма, поскольку оно не прошло в установленном порядке государственную регистрацию, что влечет его недействительность. Из материалов дела следует и не оспаривалось в ходе рассмотрения дела сторонами, что 01.09.2006 между предпринимателем без образования /__/ лица Зайчиковым М.А. (арендодатель) и ООО «РИО» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому ООО «РИО» в аренду передано недвижимое имущество в виде нежилых помещений офисно-складского типа по адресу: /__/. Согласно п.4.2 указанного договора аренды произведенные арендатором без письменного согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества стоимостью не менее /__/ руб. являются собственностью арендодателя и подлежат возмещению арендатору в разумный срок по дополнительному соглашению. Обращаясь с требованиями о взыскании стоимости неотделимых улучшений, истец ссылается на дополнительное соглашение №/__/ от 05.11.2009 к договору аренды нежилых помещений, заключенное с ответчиком Зайчиковым М.А., из которого следует, что стороны согласовали перечень неотделимых улучшений, произведенных арендатором в здании арендодателя для своей деятельности. В соответствии со ст.131 ГК РФ, ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той форме, что и договор, если из законов, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Оценив представленные доказательства и проанализировав положения норм права, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды подлежит государственной регистрации, а также подлежит обязательной государственной регистрации дополнительное соглашение, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договора аренды. Доказательств проведения государственной регистрации дополнительного соглашения №/__/ от 05.11.2009, в силу ст.56 ГПК РФ, суду представлено не было. При таком положении судебная коллегия полагает, что суд на основании ст.165 ГК РФ правомерно признал дополнительное соглашение №/__/ от 05.11.2009 к договору аренды от 01.09.2006 недействительным, и отказал в удовлетворении иска. Поскольку суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений, вывод суда в решении об определении стоимости неотделимых улучшений не имеет правового значения. Судебная коллегия считает, что выводы суда соответствуют требованиям закона и подтверждаются доказательствами, которым суд в мотивировочной части решения дал надлежащую правовую оценку. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было. Доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение №/__/ не изменяет условий договора аренды, о неприменении судом норм материального права, подлежащих применению - ст.ст.431, 452, 453, 651 ГК РФ, судебной коллегией отклоняются, так как по существу сводятся к переоценке выводов суда, основаны на ошибочном применении и толковании норм материального права и действующего законодательства, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда первой инстанции. Довод о неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку при рассмотрении данного спора все имеющие значение для дела обстоятельства определены правильно, решение суда содержит исчерпывающие выводы, которые соответствуют установленным обстоятельствам дела, подтверждены доказательствами, исследованными и оцененными судом по правилам ст. 67 ГПК РФ. Иные доводы кассационной жалобы относительно стоимости неотделимых улучшений судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку не имеют правового значения. На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется. Руководствуясь ст.ст. 360, абз.2 ст.361, ст.366 ГПК РФ, судебная коллегия определила: решение Ленинского районного суда г.Томска от 20 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РИО» - без удовлетворения. Председательствующий Судьи: