Судья: Палкова АР Дело № 33-2536/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 августа 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Брагиной ЛА,

судей Титова НД, Тищенко ТА

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску товарищества собственников жилья «Листопадная 34» к Загороднему С. А. о признании помещений общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения

по кассационной жалобе товарищества собственников жилья «Листопадная 34» на решение Кировского районного суда г.Томска от 24 июня 2011 года.

Заслушав доклад судьи Брагиной ЛА, представителей ТСЖ «Листопадная 34» Рязанова СА и Поздеева ВВ, действующих на основании доверенности от 27.03.2011, действительной в течение трех лет, настаивавших на доводах кассационной жалобы, Загороднего СА и его представителей Бородич АВ и Криворотова ИН, действующих на основании доверенностей от 10.08.2011 и от 14.10.2010 соответственно, действительных в течение трех лет, возражавших против этих доводов, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ТСЖ «Листопадная 34» обратилось в суд с иском к Загороднему СА о признании помещений, находящихся в подвале дома, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование иска указано, что в 2008 году Загородним СА построен 2-х этажный жилой дом с мансардной и подвалом по адресу: /__/, который впоследствии решением собственников был преобразован в многоквартирный (12-квартирный) дом. В период с 2009 по 2010 годы Загородним СА были проданы 10 квартир из 12 в этом доме. Также на основании решения собственников помещения подвала за /__/ (по техническому паспорту) были введены в состав квартиры /__/, находящейся на 2 этаже дома /__/, в результате чего площадь квартиры /__/ составила /__/ кв.м, в то время как по техническому паспорту общая площадь указанной квартиры составляет /__/ кв.м. Более того, квартира /__/ находится на втором этаже и не является структурно обособленным жилым помещением после включения в её состав спорных помещений /__/ (по техническому паспорту). Истец считает, что Загородний СА незаконно включил в состав квартиры /__/ площадь помещений подвала /__/ (по техническому паспорту), поскольку в них находятся инженерные коммуникации дома, что определяет статус этих помещений как общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Ответчик, закрыв помещения подвала на замок, лишал длительное время собственников помещений в многоквартирном доме доступа к инженерным коммуникациям и котельной, принадлежащих им на праве общей долевой собственности. В настоящее время Загородний СА систематически производит действия, прекращающие работу инженерного оборудования, чем нарушает права собственников помещений в доме. Истец просил признать помещения /__/ (по техническому паспорту), находящиеся в подвале дома, расположенного по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме в следующих долях: за П. (кв. /__/) - 98/1351, за М. (кв. /__/) - 117/1351, за П. (кв. /__/) - 123/1351, за З. (кв. /__/) - 102/1351, за О. (кв. /__/) - 101/1351, за Ш. (кв. /__/)- 121/1351, за Загородним СА (кв. /__/) - 128/1351, за С. (кв. /__/) -102/1351, за К. (/__/)- 102/1351, за Р. (кв. /__/) - 123/1351, за М. (кв. /__/) - 129/1351, за Д. (кв. /__/) - 106/1351; истребовать из незаконного владения Загороднего СА помещения за /__/ (по техническому паспорту), находящиеся в подвале дома, расположенного по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м.

В судебном заседании представители истца Поздеев ВВ и Рязанов СА исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Пояснили, что в спорных помещениях /__/ (по техническому паспорту) были размещены внутридомовые инженерные системы отопления, холодного водоснабжения, электроснабжения, предназначенные для обслуживания всех помещений дома по адресу: /__/, однако накануне осмотра помещений экспертами Томского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в спорных помещениях был произведен демонтаж инженерных коммуникаций. Ответчик еще до такого демонтажа неоднократно прекращал функционирование инженерных коммуникаций дома, т.к. в помещениях /__/ имелись задвижки, а доступ в эти помещения для собственников помещений в /__/ ввиду неправомерных действий Загороднего СА был практически невозможен. Поскольку в помещениях /__/ расположено оборудование и коммуникации, предназначенные для обслуживания нужд владельцев помещений дома, то эти помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, владение ими со стороны Загороднего СА незаконно и нарушает права собственников - членов ТСЖ «Листопадная 34».

Ответчик Загородний СА и его представитель Криворотов ИН иск не признали. Ответчик пояснил, что им в 2008 году была создана новая вещь – жилой дом по /__/, который решением собственников от 22.06.2009 преобразован в многоквартирный (12 - квартирный) дом, 10 квартир в котором были проданы иным лицам, а помещения /__/ подвала были решением собственников оставлены в его (Загороднего СА) собственности и присоединены к его квартире /__/. Спорные помещения используются им каждое по отдельному назначению, а именно: в помещении /__/ оборудована мастерская; в помещении /__/ - туалет; в помещении /__/ оборудовано место для круглосуточного пребывания лиц, являющихся обслуживающим персоналом этого дома и соседнего дома, также данное помещение используется им (Загородним СА) как библиотека; помещение /__/ оборудовано под склад и под мастерскую. В помещениях /__/ имелись инженерные коммуникации и оборудование, обслуживавшие весь дом /__/, которые к настоящему времени демонтированы; в помещении /__/ никогда не имелось подобных коммуникаций и оборудования, указанное помещение представляет собой туалет, расположенный в подвале. До 25-26 мая 2011 года у председателя ТСЖ был в наличии ключ от входной двери в подвальные помещения, дверной замок до сих пор остался прежним. Согласовать график доступа в помещения /__/ представители ТСЖ отказались.

Суд на основании ст. 35 Конституции РФ, ст. ст. 8, 128, 130, 131, 209, 218, 219, 290, 301 ГК РФ, п. п. 11, 32, 34, 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2011 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст. ст. 16, 36, 135, 138 ЖК РФ, ст. 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, ст. ст. 3, 4 ГПК РФ в удовлетворении иска ТСЖ «Листопадная 34» отказал.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней ТСЖ «Листопадная 34» просит отменить решение суда, принять новое об удовлетворении иска в полном объеме. Указывает, что вопреки утверждению суда истец оспаривал не только право собственности ответчика, но и законность включения решением собственников помещений подвала в состав квартиры /__/. В исковом заявлении приводились доводы незаконности этого включения, однако судом эти доводы оставлены без внимания, исследования и оценки. Не дана оценка содержанию решения собственников от 22.09.2009, по которому Загороднему СА принадлежит однокомнатная квартира /__/ общей площадью /__/ кв.м. Вывод суда о легитимности решения собственников о возникновении права собственности на помещения подвала не обоснован, не основан на законе, опровергается заключением эксперта и технической документацией на дом. Сделка в части включения помещений подвала в состав квартиры на втором этаже в соответствии со ст. 168 ГК РФ была недействительной с момента её заключения и не нуждалась в признании её таковой судом. Считает необоснованным отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, в то время как выводы экспертизы и показания эксперта основаны на предположениях и противоречат действующему законодательству. Вывод суда о том, что помещения /__/ не должны входить в состав общего имущества, противоречит действующему законодательству и не соответствует обстоятельствам дела. Считает, что судом неправильно применены нормы материального права – ст. ст. 128, 130, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. Обращает внимание на то, что ни после оформления права собственности на дом (26.12.2008), ни на момент раздела дома на квартиры (22.06.2009), ни на момент первой сделки купли - продажи квартир в доме (13.08.2009) помещения подвала ни как жилое помещение, ни по иному самостоятельному назначению (как склад, мастерская или библиотека) не использовались.

В возражениях на кассационную жалобу представитель Загороднего СА Бородич АВ просит оставить решение суда без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы с дополнениями к ней и возражения на нее в пределах ст. 347 ч. 1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что Загородний СА в 2008 году создал на земельном участке по /__/ в /__/ жилой двухэтажный дом с мансардой и подземным этажом, общей площадью /__/ кв. м. Решением собственников Загороднего СА и З. от 22.06.2009 прекращено право общей долевой собственности на указанный дом как единый объект, выделены 12 квартир, из которых квартиры /__/ переходят в индивидуальную собственность Загороднего СА, квартира /__/ – в долевую собственность Загороднего СА и З., а коридоры первого этажа, лестничная клетка второго этажа, лестничная клетка мансардного этажа, котельная (площадью /__/ кв. м) подвального этажа передаются в общую долевую собственность собственников квартир пропорционально принадлежащей площади. При этом в состав квартиры /__/, расположенной на втором этаже дома, общей площадью /__/ кв. м, включены помещения /__/ подвального этажа. На основании договоров купли-продажи в период с 03.08.2009 по 28.01.2011 все квартиры, за исключением квартиры /__/, были проданы разным лицам. Собственником квартиры /__/ общей площадью /__/ кв. м, расположенной на втором этаже дома с включением в состав квартиры подвальных помещений /__/, является Загородний СА.

Указанные обстоятельства участниками процесса не оспариваются.

В соответствии со ст. 16 ч. 3 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом в силу ст. 16 ч. 1 ЖК РФ квартира относится к жилым помещениям.

Судом первой инстанции правильно установлено, что помещения /__/ (по техническому паспорту), расположенные в подвале /__/ в /__/, не являются частью квартиры /__/, расположенной на втором этаже указанного дома. Данный вывод суда сторонами также не оспаривается.

Согласно ст. 290 ч. 1 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 36 ч. 1 п. 1 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Экспертным заключением Томского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (л.д. 117 - 143) и показаниями допрошенной в зале суда эксперта Б. (л.д. 180 – 181) подтверждается, что в помещениях /__/ подвального этажа дома /__/ в /__/ располагались оборудование и коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в указанном доме, которые на момент осмотра их экспертами были демонтированы и снабжены заглушками. Данное обстоятельство подтверждается актом установления факта демонтажа инженерно-технических коммуникаций в подвале жилого дома /__/ /__/ ( л.д. 110 - 115). Сам ответчик Загородний СА в судебном заседании (л.д. 184 – 185, 189) подтвердил, что в спорных помещениях на момент продажи квартир в доме находились коммуникации, обслуживающие квартиры дома, на день рассмотрения дела их нет; он отключил подачу тепла в квартиры, чтобы простимулировать неплательщиков к оплате; при этом вполне допускает, что давал поручение отключить электричество в квартирах. При этом пояснил, что лично ничего не демонтировал, но факт демонтажа коммуникаций и оборудования подтверждает.

Таким образом, представленными суду доказательствами было установлено, что в помещениях /__/ подвала дома /__/ в /__/ расположены коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, а потому данные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений данного дома в силу требований закона. При этом факт демонтажа указанного оборудования на момент осмотра и наличие заглушек не влияют на данный вывод, поскольку доказательств проведения перепланировки либо переоборудования в установленном законом порядке спорных помещений суду не представлено.

Следовательно, решение суда в части отказа истцу в удовлетворении требований о признании спорных помещений /__/ (по техническому паспорту) подвального помещения дома /__/ в /__/ общим имуществом собственников помещений в доме нельзя признать законным, оно подлежит в данной части отмене, а требования истца в отношении указанных помещений, с учетом требований ст. 361 абз. 4 ГПК РФ, - удовлетворению.

При этом наличие зарегистрированного права собственности на указанное имущество в составе квартиры ответчика Загороднего СА не препятствует данному выводу, поскольку включение указанных помещений в состав квартиры и передача их при образовании многоквартирного дома в личную собственность ответчика изначально произведены необоснованно и противоречат вышеуказанным нормам права.

Принимая решение о признании спорных помещений /__/ (по техническому паспорту) общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований истца об установлении долей в признанном праве собственности, поскольку размер данных долей устанавливается не решением суда, а определяется в соответствии с требованиями закона (ст. 37 ЖК РФ). Кроме того, заявляя данные требования, ТСЖ "Листопадная 34" выступает в интересах не только членов ТСЖ, но и иных собственников жилых помещений дома, на что соответствующих полномочий не имеет.

Вместе с тем, поскольку согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, судебная коллегия находит необходимым также удовлетворить требования истца об истребовании из незаконного владения Загороднего СА спорных помещений /__/.

Что касается помещения /__/, то судом установлено, что в нем расположена туалетная комната, коммуникаций либо оборудования, обслуживающих более одного помещения, не имелось и не имеется, а потому решение суда в части отказа истцу в удовлетворении требований о признании данного помещения общим имуществом собственников помещений жилого дома и истребовании его из чужого незаконного владения является обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 абз. 4 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Кировского районного суда г. Томска от 24 июня 2011 года в части отказа ТСЖ "Листопадная 34" в удовлетворении требований о признании помещений /__/ (по техническому паспорту), находящихся в подвале дома /__/, и истребовании данных помещений из незаконного владения Загороднего СА отменить.

Принять в данной части требований новое решение: признать помещения /__/ (по техническому паспорту), находящиеся в подвале дома /__/, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме /__/ и истребовать их из незаконного владения Загороднего С. А..

В остальной части решение Кировского районного суда г. Томска от 24 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Листопадная 34" – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: