Судья: Черных О.Г. Дело № 33-3207/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 октября 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Петровского М.В.,

судей Тищенко Т.А., Мурованной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску Тена С. Е. к Диевой Е.Б. о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, по встречному иску Диевой Е.Б. к Тену С. Е. о признании договора купли-продажи недействительным

по кассационной жалобе Диевой Е.Б. на решение Советского районного суда г.Томска от 15 сентября 2011 года,

заслушав доклад председательствующего, объяснения Диевой Е.Б., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Тена С.Е. Токаревой Н.Г., возражавшей против удовлетворения жалобы,

установила:

Тен С.Е. обратился в Советский районный суд г.Томска с иском к Диевой Е.Б. о государственной регистрации договора купли-продажи от 15.04.2011 ? доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: /__/, и государственной регистрации перехода права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на это жилое помещение.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 15.04.2011 сторонами заключен вышеназванный договор, во исполнение которого истец передал Диевой Е.Б. /__/ р., получив от продавца соответствующую расписку; в тот же день договор сдан на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Томской области, однако 19.05.2011 истец получил сообщение из Управления Росреестра по Томской области об отказе в государственной регистрации в связи с подачей Диевой Е.Б. заявления о возврате документов без государственной регистрации.

Диева Е.Б. обратилась в суд со встречным иском к Тену С.Е. о признании договора от 15.04.2011 недействительным как совершенного вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для нее условиях, указав в обоснование заявленных требований, что 15.04.2011 сторонами заключен указанный выше договор купли-продажи, однако в действительности стороны имели ввиду договор займа: Диева Е.Б., получив от представителя Тена С.Е. /__/ р., дала расписку у получении /__/ р., поскольку взяла /__/ р. в долг под проценты; ни Тен С.Е., ни его представитель Денисенко В.Н. квартиру не осматривали, намерения продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру у Диевой Е.Б. не было; данный договор заключен ввиду трудного материального положения.

В судебное заседание Тен С.Е. не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Тена С.Е. Токарева Н.Г. в судебном заседании первоначальный иск поддержала, встречный иск не признала и пояснила, что сторонами заключен именно договор купли-продажи; при подаче документов на регистрацию Диева Е.Б. получила деньги, написала расписку, передала ключи от квартиры и подписала акт приема-передачи; через несколько дней Диева Е.Б. написала заявление о приостановлении государственной регистрации, пояснив, что острая нужда в денежных средствах отпала, и квартиру продавать она передумала; ранее Диева Е.Б. никому не сообщала, что продает квартиру в связи с трудным материальным положением.

Ответчик Диева Е.Б. первоначальный иск не признала, встречные требования поддержала и пояснила, что договор купли-продажи от 15.04.2011, акт приема-передачи, расписку о получении /__/ р. подписала, но цели продать квартиру не имела и фактически получила /__/ р.; признала тот факт, что вместе с представителем истца Денисенко В.Н. сдала документы на государственную регистрацию договора; заявление о прекращении регистрации подала, поскольку не желала продавать квартиру; тяжелые жизненные обстоятельства формировались с 2009 года, поскольку ответчик имела долги по кредитам и коммунальным платежам, её сын болел, алименты она не получала; с истцом не знакома, никогда его не видела.

Обжалуемым решением на основании ст.ст.161, 420, 432, п.1 ст.549, ст.554, 555, п.1 и п.2 ст.223, п.1 ст.179, ч.3 ст.165 ГК РФ, ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ первоначальный иск удовлетворен: зарегистрирован договор купли-продажи от 15.04.2011 ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: /__/; зарегистрирован переход к Тену С.Е. от Диевой Е.Б. права собственности на указанный объект недвижимости; в удовлетворении встречного иска Диевой Е.Б. отказано; с Диевой Е.Б. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина 4700 р.

В кассационной жалобе Диева Е.Б. просит решение отменить, указав следующее:

судом не принят во внимание ответ на запрос от 04.07.2011 о том, что нотариусом г.Томска Кониной С.П. удостоверено согласие сособственника квартиры Диева А.А. лишь на залог Диевой Е.Б. принадлежащей последней ? доли в праве собственности на спорный объект недвижимости; судом не учтено, что после подачи документов на регистрацию договора купли-продажи доли и перехода права собственности сотрудники регистрирующего органа сообщили ей о несоответствии договора требованиям закона, согласно которым на продажу доли в праве собственности требуется согласие сособственника Диева А.А.;

стороны не оспаривали, что покупатель до заключения договора купли-продажи квартиру не осматривал, не требовал передачи ему квартиры; фактически квартира и ключи от неё покупателю не передавались; данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии между сторонами соглашения, направленного на достижение гражданско-правовых последствий свойственных сделке купли-продажи;

суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, поскольку представитель Диевой Е.Б. не мог явиться в суд, а сама она не владеет юридическими познаниями; судом нарушена ч.1 ст.48 ГПК РФ;

/__/ р. ответчик взяла в долг под залог квартиры, по условиям соглашения о займе она должна была вернуть займодавцу /__/ р., то есть сумму, включающую основной долг и проценты за пользование денежными средствами, однако, будучи обманутой представителем покупателя, она подписала договор купли-продажи доли в квартире; при этом договор заключен вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для ответчика условиях и является кабальной сделкой.

Судебная коллегия на основании ст.354 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.347 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании п.1, п.3 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установлено судом, 15.04.2011 Диевой Е.Б. и Теном С.Е. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ответчик обязалась передать в собственность истца, а последний принять и оплатить (/__/ р.) ? доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: /__/; согласно п.5 договора расчет между сторонами произведен в день его подписания (л.д.5), что также подтверждено распиской Диевой Е.Б. от 15.04.2011 (л.д.20); 15.04.2011 указанный договор купли-продажи был представлен на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Томской области (л.д.8-10), однако в соответствии с поступившим 19.04.2011 от Диевой Е.Б. заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости государственным регистратором на основании ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации сделки отказано, о чем сторонам направлено соответствующее сообщение (л.д.11).

Доказательства существования иных препятствий для государственной регистрации договора и перехода к покупателю права собственности на спорный объект сторонами не представлено; сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, выводы суда первой инстанции об удовлетворении первоначального иска основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Не вызывают сомнений и выводы суда о встречном иске.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.1 ст.179 ГК РФ сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из данной нормы следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.

Только при наличии совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

При этом в п.1 ст.179 ГК РФ говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о "крайне невыгодных условиях".

Совокупность этих обстоятельств относится к предмету доказывания по делу.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что Диевой Е.Б. не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых договор от 15.04.2011 мог быть квалифицирован как кабальная сделка и признан недействительным по этому мотиву, а также из недоказанности того, что ответчик воспользовался этими тяжелыми обстоятельствами.

С выводами суда оснований не соглашаться нет, решение соответствует как нормам материального права, регулирующим отношения спорящих сторон, так и имеющим значение для дела фактам, которые подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости (статьи 55, 59 – 61, 67 ГПК РФ), при этом в решении содержатся исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы кассационной жалобы не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Ссылка кассатора на отсутствие у сторон волеизъявления на заключение именно договора купли-продажи квартиры несостоятельна и опровергается материалами дела.

Тот факт, что покупатель до заключения договора купли-продажи квартиру не осматривал, сам по себе не противоречит выводам суда первой инстанции, поскольку сторонами неоднократно указывалось на то, что в интересах Тена С.Е. действовал представитель.

То обстоятельство, что фактически квартира и ключи от неё покупателю не передавались, вопреки доводам жалобы свидетельствует не об отсутствии между сторонами соглашения, направленного на достижение гражданско-правовых последствий свойственных сделке купли-продажи, а о нежелании ответчика исполнять принятые на себя обязательства, что в свою очередь повлекло обращение Тена С.Е. в суд с настоящим иском.

Довод жалобы о том, что собственник второй доли в праве собственности на спорную квартиру Диев А.А. дал нотариальное согласие лишь на залог доли, принадлежащей ответчику, не опровергает выводы суда, поскольку получение такого согласия не предусмотрено законодательством РФ.

Так, в соответствии с п.п.1-3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно п.14 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п.3 ст.250 ГК РФ.

Таким образом, второй участник долевой собственности имеет лишь право преимущественной покупки, которое может быть защищено вышеуказанным правовым способом.

По этим же основаниям и с учетом отсутствия соответствующих доказательств судебная коллегия не принимает во внимание утверждение кассатора о том, что после подачи документов на регистрацию договора купли-продажи доли и перехода права собственности сотрудники регистрирующего органа сообщили ей о несоответствии договора требованиям закона, согласно которым на продажу доли в праве собственности требуется согласие сособственника Диева А.А.

Кроме того, факт дачи Диевым А.А. нотариально удостоверенного согласия на залог квартиры сам по себе не исключает волеизъявления Диевой Е.Б. на продажу принадлежащей ей доли в праве собственности на спорный объект.

Оснований считать, что денежные средства Диева Е.Б. брала в долг под залог квартиры, не имеется и в связи с тем, что согласно расписке Диевой Е.Б. от 15.04.2011 ответчик получила /__/ р. по договору купли-продажи от 15.04.2011 (л.д.20).

Договор от 15.04.2011 не оспаривался Диевой Е.Б. на том основании, что данная сделка заключена под влиянием обмана, о чем прямо указано Диевой Е.Б. (л.д.88).

Довод жалобы о необоснованности отказа в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении слушания дела в связи невозможностью участия в судебном заседании представителя Диевой Е.Б. судебная коллегия находит несостоятельным. Материалы дела не содержат заявления ответчика Диевой Е.Б. об отложении слушания дела. Из протокола судебного заседания от 15.09.2011 также не следует, что Диевой Е.Б. заявлялось такое ходатайство (л.д.106-111), замечания на данный протокол судебного заседания Диевой Е.Б. не принесены.

Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к спорному правоотношению, а также соблюдены нормы процессуального законодательства, решение суда является законным и отмене не подлежит.

Кассационная жалоба не содержит ссылки на доводы и обстоятельства, предусмотренные законом в качестве оснований для отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь абз.2 ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Томска от 15 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Диевой Е.Б. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи