от 25 октября 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Ахвердиевой И.Ю.,

судей Петровского М.В., Руди О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску Филатовой Н. А. к Алимову Р. Х. о признании нежилых помещений общим имуществом собственников дома, признании недействительными договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании приведения помещения в первоначальное состояние

по кассационной жалобе Филатовой Н. А. на решение Ленинского районного суда г.Томска от 23 сентября 2011 года,

заслушав доклад судьи Петровского М.В., объяснения истца и её представителя Шелудченко С.М., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения ответчика и его представителя Кулешова С.В., возражавших против удовлетворения жалобы,

установила:

Филатова Н.А. обратилась в Ленинский районный суд г.Томска с иском, в котором (с учетом уточнений) просила:

признать помещения №1 и №10, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: /__/, общим имуществом собственников вышеуказанного дома;

признать недействительным условие договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ООО «Архитектурно-строительный альянс» и Алимовым Р.Х. 28.10.2010, о купле-продаже помещений №1 и №10 согласно техническому паспорту по состоянию на 31.03.2008;

признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: /__/, выданное на имя Алимова Р.Х., в части помещений №1 и №10 согласно техническому паспорту по состоянию на 31.03.2008 и соответствующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

обязать Алимова Р.Х. в течение 1 месяца привести в первоначальное состояние помещение №10 в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 31.03.2008 и восстановить в помещении №10 противопожарное и электрическое оборудование.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что она является собственником нежилого помещения площадью /__/ кв.м и 461/57693 долей в праве собственности на общее имущество дома по адресу: /__/; ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью /__/ кв.м по этому же адресу, в том числе коридорные помещения №1 и №10; вход в нежилые помещения истца и ответчика осуществляется через коридор №1; в помещении №10 расположены противопожарное и электрическое оборудование, предназначенное для обслуживания нежилых помещений, в том числе принадлежащих истцу; ответчик самостоятельно демонтировал одну из стен своих нежилых помещений, противопожарное и электрическое оборудование, сменил замки на общей входной двери, вынуждает истца к подписанию договора аренды коридора №1; ответчик самовольно отключал электроснабжение помещений истца, а 10.02.2011 произвел отключение в принадлежащих истцу нежилых помещениях водоснабжения.

В судебном заседании истец Филатова Н.А. и её представители Фогельзанг Г.В. и Шелудченко С.М. требования поддержали в полном объеме по вышеприведенным основаниям.

Ответчик Алимов Р.Х. иск не признал и пояснил, что не препятствовал проходу истца в её помещения через коридор, принадлежащий ему; пожарный кран и электрощиток демонтированы, так как для помещений ответчика они не нужны; обращения об установлении сервитута от истца не поступали.

Обжалуемым решением на основании ст.ст.168, 218, 223, 244 ГК РФ, ст.56 ГПК РФ в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Филатова Н.А. просит решение суда отменить, вынести новое решение, которым ее исковые требования удовлетворить. В обоснование доводов кассационной жалобы указывает следующее:

истец является собственником нежилого помещения площадью /__/ кв.м и 461/57693 долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома; судом не учтено, что названный дом является объектом, в котором расположены жилые и нежилые помещения, следовательно, правоотношения сторон по поводу использования спорного имущества регулируются ст.ст.289,290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ и ст.ст.1, и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»;

из представленной суду технической документации следует, что целевым назначением коридора №1 (по состоянию на 31.03.2008) является обеспечение доступа в нежилые помещения сторон; кроме того, этот коридор является общим имуществом дома в силу прямого указания п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006;

в помещении №10 до произведенной ответчиком перепланировки было расположено противопожарное оборудование, предназначенное для обслуживания помещений обеих сторон, значит, указанное помещение также является общим имуществом дома.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с ч.1 ст.347 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что нежилые помещения, являвшиеся предметом договора купли- продажи, действительность которого оспаривается истцом, никогда не входили в состав общего имущества собственников помещений в доме по /__/.

Данные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права.

В соответствии с п.1 ст.244 ГК РФ общим признаётся имущество, находящееся в собственности одного или нескольких лиц. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

В частности такой случай предусмотрен ч.1 ст.36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что истец с 03.08.1999 является собственником находящегося в цокольном этаже нежилого помещения площадью /__/ кв.м и 461/57693 долей в праве собственности на общее имущество дома по адресу: /__/; ответчику на праве собственности принадлежат находящиеся там же нежилые помещения площадью /__/ кв.м по этому же адресу, в том числе коридорные помещения №1 и №10; вход в нежилые помещения истца и ответчика осуществляется через коридор №1.

Основанием возникновения указанного выше права истца явился договор долевого участия в строительстве от 20.08.1997.

Спорное имущество, а также иные нежилые помещения в этом доме приобретено ответчиком в результате торгов по продаже имущества ООО «Архитектурно-строительный альянс». Нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, включая спорные, были приобретены ООО «Архитектурно-строительный альянс» 26.02.2008 на основании договора участия в долевом строительстве от 18.03.1997 и акта приема – передачи объекта строительства от 16.12.1998.

Из технической документации на дом следует, что в данном строении существует и цокольный этаж и подвал. Сведения о том, что именно в цокольном этаже, а не в подвале, расположено какое-либо оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме, не имеется. Ни в правоустанавливающих документах истца, ни в аналогичных документах ответчика не указано на то, что спорные помещения имеют вспомогательное назначение относительно объектов собственности иных лиц и относятся к общему имуществу. Напротив, из договоров участия в долевом строительстве от 20.08.1997 и от 18.03.1997 следует, что и истец и правопредшественник ответчика вступили в правоотношения по строительству комплекса обособленных друг от друга нежилых помещений, а спорные помещения целиком относятся к заказу ответчика.

Следует также отметить, что договор истца заключен позже, чем договор ООО «Архитектурно-строительный альянс», следовательно, Филатова Н.А., действуя с надлежащей степенью осмотрительности, должна была и могла знать о том, что вынуждена будет проходить к своим помещениям через помещения иного лица.

Таким образом, предусмотренных ч.1 ст.36 ЖК РФ предпосылок возникновения права общей собственности сторон на коридор №1 не усматривается.

Судом на основании представленных сторонами доказательств установлено, что и помещение №10 не может быть отнесено к общему имуществу дома, так как противопожарное оборудование, установленное там, предназначено для обслуживания нежилого помещения ответчика, а помещения истца должны иметь обособленную систему пожаротушения.

При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении иска соответствует как нормам материального права, регулирующим отношения спорящих сторон, так и имеющим значение для дела фактам, которые подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), при этом в решении содержатся исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы кассационной жалобы судебная коллегия не принимает во внимание по следующим основаниям.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не подлежит применению к правоотношениям сторон, так как дом по /__/ заверен строительством до введения в действие указанного закона, а согласно п.2 ст.27 данного нормативного акта его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Ссылка кассатора на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 №64 необоснована.

Согласно п.п.2, 3 и 4 ст.2 ГК РФ; отношения, указанные в п.п.1 и 2 ст.2 настоящего Кодекса, могут регулироваться также указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ.

На основании ст.11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Судебный акт, на который ссылается кассатор, не относится к числу перечисленных в вышеприведенных нормах.

Довод о том, что правоотношения сторон регулируются ч.1 ст.36 ЖК РФ, противоречит вышеизложенным суждениям судебной коллегии и основан на неправильном толковании истцом норм материального права.

По тем же основаниям судебная коллегия не принимает во внимание ссылку кассатора на ст.289 и 290 ГК РФ, а также на п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006.

Довод кассационной жалобы о том, что в помещении №10 до произведенной ответчиком перепланировки было расположено противопожарное оборудование, предназначенное для обслуживания помещений обеих сторон, являлся предметом подробного исследования в суде первой инстанции, направлен на переоценку выводов суда, в то время как оснований для таковой не имеется.

Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к спорному правоотношению, а также соблюдены нормы процессуального законодательства, решение суда является законным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь абз.2 ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Томска от 23 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Филатовой Н. А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи