Судья: Шишкина Л.М. Дело №33-3371/2011

28 октября 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Брагиной Л.А.,

судей Залевской Е.А., Марисова А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Ахъядова У. А. к Масхадовой Н. Д. и Масхадовой Э. У. о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка

по кассационной жалобе Ахъядова У. А. на решение Кривошеинского районного суда Томской области от 14 сентября 2011 года.

Заслушав доклад судьи Залевской Е.А., объяснения истца Ахъядова У.А., представителя истца Ахмадова У.А. Горовцова В.А., действующего на основании доверенности от 19.07.2011, законного представителя ответчика Масхадовой Э.У. Масхадова У.Б., ответчика Масхадовой Н.Д., представителя ответчиков Масхадовой Н.Д., Масхадовой Э.У. Майзер А.Е., действующей на основании ордера от 12.09.2011, третьего лица Бектимирова А.Ю., рассмотрев материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ахъядов У.А. (далее по тексту - истец, кассатор) обратился в суд с требованием к Масхадовой Н.Д. и Масхадовой Э.У. (далее по тексту - ответчики) о расторжении договора купли - продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: /__/, заключённого 16 июня 2010 года (с учётом изменения исковых требований).

В обоснование заявленных требований в письменном заявлении и в пояснениях суду первой инстанции в лице представителя Горовцова В.А. указал, что от его имени указанный договор заключил Бектемиров А.Ю. на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной им 17.03.2010 года, договор прошёл государственную регистрацию.

Масхадова Н.Д., ее муж Масхадов У.Б. и их несовершеннолетняя дочь Масхадова Э.У. зарегистрированы и проживают в квартире по указанному адресу. По этому же адресу в подсобном помещении - пристройке продолжает проживать Ахъядов У.А.

Просил расторгнут спорный договор в связи с тем, что ответчики не передали денежные средства в счёт оплаты стоимости дома и земельного участка, не исполнив свою обязанность по договору.

Ответчик Масхадова Н.Д., законный представитель несовершеннолетней Масхадовой Э.У. Масхадов У.Б. в ходе судебного разбирательства иск не признали, пояснив суду, что оплата по договору купли - продажи квартиры и земельного участка Ахъядову У.А. была произведена.

Истец Ахъядов У.А., ответчик Масхадова Э.У., третьи лица на стороне ответчиков Звягина Г.А., Бектемиров А.Ю. в судебное заседание не явились.

Третье лицо на стороне ответчиков Бектемиров А.Ю. считает, что исковое требование не подлежит удовлетворению, поскольку ответчики передали истцу деньги согласно договору.

Обжалуемым решением на основании статей 450, 454 ГК РФ в удовлетворении иска Ахъядова У.А. отказано.

В кассационной жалобе истец Ахъядов У.А. просит решение Советского районного суда г. Томска от 14.09.2011 года отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование жалобы указывает, что судом первой инстанции не было проведено всестороннее, полное, объективное исследование доказательств, что привело к неверному выводу суда об отсутствии нарушения прав истца.

Действительно, в договоре купли-продажи и акте передачи квартиры и земельного участка указано, что деньги покупателями были переданы, однако это не свидетельствует о том, что обязательство было надлежаще исполнено. Кроме того, суд основывался на косвенных доказательствах, так как факт передачи денежных средств за квартиру и земельный участок установлен только со слов ответчиков и заинтересованного лица Бектимирова А.Ю. Следовательно, обязательство по передаче денег нельзя считать исполненным в соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ, вывод суда об обратном основан на неверной оценке представленных доказательств.

В возражениях на кассационную жалобу Масхадова Н.Д. полагает решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании суда кассационной инстанции истец Ахъядов У.А., его представитель Горовцов В.А. доводы кассационной жалобы поддержали в полном объеме, ответчик Масхадова Н.Д., законный представитель ответчика Масхадовой Э.У. Масхадов У.Б., представитель ответчиков Майзер А.Е., третье лицо Бектемиров А.Ю. полагали кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьёй 354 ГПК РФ судебная коллегия нашла возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела и не явившихся в зал суда ответчика Масхадовой Э.У., третьего лица Звягиной Г.А.

Обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на неё, проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 347 ГПК РФ, заслушав участвующих в кассационном производстве лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как следует из материалов дела, между истцом Ахъядовым У.А. и ответчиками Масхадовой Н.Д., Масхадовой Э.У. был заключен купли-продажи квартиры и земельного участка от 16.06.2010 (лист дела 29). В соответствии с указанным договором продавец обязался передать, а покупатели - принять и оплатить полную долю в праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждой) на однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: /__/, а также полную долю в праве общедолевой собственности (по 1/2 доли каждой) на земельный участок в размере /__/ кв.метров, расположенный по тому же адресу. Согласованная сторонами общая цена сделки составляла /__/ рублей (/__/ – цена квартиры, /__/ – цена земельного участка).

Интересы продавца Ахъядова У.А. по нотариально удостоверенной доверенности от 17.03.2010 представлял Бектемиров А.Ю. (лист дела 28). Данной доверенностью Бектимиров А.Ю. бы наделен правом, действуя от имени Ахъядова У.А., продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий истцу земельный участок и квартиру, подписывать договор купли-продажи и передаточный акт, получать причитающиеся истцу деньги, зарегистрировать договор, переход права собственности и ранее возникшее право собственности в УФРС.

Представленными доказательствами подтверждено и не оспаривается участвующими в деле лицами, что спорный договор прошёл государственную регистрацию в установленном статьями 551, 558 ГК РФ порядке.

Из содержания статьи 450 и пункта 4 статьи 453 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обращаясь в суд, истец настаивал на том, что таким существенным нарушением договора со стороны покупателей явился факт невыполнения ими обязательства по оплате купленных объектов.

Суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о недоказанности соответствующего факта.

Так, согласно пункту «б.» договора купли-продажи от 16.06.2010 общая сумма сделки составляет /__/ рублей, которые переданы продавцу до подписания настоящего договора (лист дела 29), в акте приема-передачи проданной недвижимости от 16.06.2010 также указано, что настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора (лист дела 46).

Судебная коллегия считает, что перечисленные документы следует считать допустимыми доказательствами факта оплаты по договору купли- продажи и выполнения таким образом ответчиками своей обязанности по данному договору.

В соответствии со статьей 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. В силу статьи 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Статьёй 162 ГК РФ установлены последствия несоблюдения простой письменной формы сделки в виде лишения сторон права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, что не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Таким образом, ответчики в порядке статьи 56 ГПК РФ обязаны были подтвердить факт оплаты купленной квартиры письменным доказательством - распиской Ахьядова У.А. в получении исполнения ( статья 408 ГК РФ).

При отсутствии такой расписки как отдельного письменного документа изложенные положения закона позволяют оценить условие пункта «б.» договора купли-продажи и содержание акта приёма-передачи недвижимости от 16.06.2010 как допустимые прямые письменные доказательства факта исполнения ответчиками Масхадовой Н.Д. и Масхадовой Э.У. своей обязанности по передаче денежных средств истцу Ахьядову У.А.

Кроме того, факт передачи денежных средств также подтвердился показаниями третьего лица Бектемирова А.Ю. - представителя истца, действовавшего от его имени при заключении сделки и присутствовавшего при передаче денег истцу, свидетеля К. – специалиста Молчановского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

Таким образом, совокупность представленных доказательств, правильно оценённых судом по правилам статьи 67 ГПК РФ, с достоверностью подтверждает факт выполнения ответчиками обязанности по оплате купленных объектов недвижимости, в связи с чем довод кассационной жалобы о недоказанности соответствующего факта отклоняются судебной коллегией. Судебная коллегия также считает ошибочным довод кассатора о необходимости оценки пояснений Бектемирова А.Ю. как косвенного доказательства по делу, так как он, с его слов, непосредственно присутствовал при передаче денег истцу, а значит, является прямым свидетелем по делу.

Кроме того, заключенный договор купли-продажи нежилого помещения условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" – статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

С учетом положений статей 450, пункта 4 статьи 453, статьи 486 ГК РФ, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи, истцу как продавцу квартиры и земельного участка не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать расторжения заключённого договора купли-продажи.

Изложенное указывает, что доводы кассационной жалобы не подтвердились.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, нарушений норм процессуального права, которые в силу части 2 статьи 364 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено, решение следует оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьёй 360, абзацем 2 статьи 361, статьёй 366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кривошеинского районного суда Томской области от 14 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ахъядова У. А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: