Судья: Баринова Н.В. Дело №33-3930/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 декабря 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Брагиной Л.А.,

судей Залевской Е.А., Марисова А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску Румянцевой Н. К. к обществу с ограниченной ответственностью «СУ-13», Седых А. А., Попову Д. Д. о признании недействительными договора участия в долевом строительстве и договора купли-продажи, признании права собственности

по кассационной жалобе ответчиков Седых А. А., Попова Д. Д. на решение Кировского районного суда г.Томска от 03 ноября 2011 года,

заслушав доклад судьи Марисова А.М., пояснения представителей ответчиков Попова Д.Д. и Седых А.А. Ходкевича В.Д. и Еремина В.А., настаивавших на удовлетворении кассационной жалобы, представителя истца Чубракова В.С., возражавшего против отмены решения суда,

установила:

Румянцева Н.К. обратилась в Кировский районный суд г.Томска с иском к ООО «СУ-13», Седых А.А., Попову Д.Д., в котором просила признать недействительными (ничтожными) договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.11.2009, заключенный ООО «СУ-13» и Седых А.А., и договор купли-продажи от 07.04.2011, заключенный Седых А.А. и Поповым Д.Д.; признать за Румянцевой Н.К. право собственности на двухкомнатную квартиру площадью /__/ кв.м, расположенную по адресу: /__/.

В обоснование иска указано, что 16.09.2008 Румянцевой Н.К. и ООО «СУ-13» заключен (подписан и зарегистрирован в УФРС по Томской области) договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому ООО «СУ-13» обязалось построить многоквартирный жилой дом по адресу: /__/ (строительный), впоследствии ставший №/__/, и передать ей не позднее 04.12.2008 ее долю в виде двухкомнатной квартиры №/__/ в данном доме, а Румянцева Н.К. обязалась оплатить цену договора в размере /__/ р.; свои обязательства истец выполнила в полном объеме; ООО «СУ-13» сроки строительства дома затянуло и фактически квартира передана истцу в конце 2009 года; дополнительным соглашением от 14.12.2009 внесены изменения в п.п.1.3, 1.4 договора участия в долевом строительстве, которыми уточнены адрес и площадь объекта долевого строительства, срок его передачи застройщику; в данной квартире с указанного времени истец проживает со своей семьей и оплачивает коммунальные расходы; при обращении Румянцевой Н.К. в ООО «СУ-13» для регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру в начале 2010 года ей было сообщено, что данная квартира повторно продана по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.11.2009, заключенному ООО «СУ-13» и Седых А.А., зарегистрированному в УФРС по Томской области. Впоследствии Седых А.А. зарегистрировал право собственности по указанному договору и получил соответствующее свидетельство о праве собственности на данную квартиру. Считает договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.11.2009 между ООО «СУ-13» и Седых А.А. недействительным (ничтожным) в силу ст.549 ГК РФ, поскольку у Седых А.А. на законных основаниях не возникло право собственности и Попов Д.Д. приобрел квартиру у лица, которое не имело права ей распоряжаться. Поскольку истец свои обязательства по договору от 16.09.2008 исполнила полностью, договор является заключенным и не имеет каких-либо пороков ни по форме, ни по содержанию, квартира находится в ее фактическом обладании, она имеет все основания быть признанной ее собственником в судебном порядке.

В судебное заседание истец не явилась.

Представитель истца Чубраков С.В. исковые требования поддержал, пояснив, что ни Седых А.А., ни Попов Д.Д. в квартиру №/__/ по /__/, не вселялись; в спорной квартире с начала 2010 года по настоящее время проживает Румянцева Н.К.

Представитель ответчика ООО «СУ-13» Голодников В.М. не возражал против удовлетворения иска, пояснив, что в связи с увольнением заместителя директора ООО «СУ-13» Б. произошла путаница в документах, и, не смотря на наличие договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16.09.2008, заключенного с Румянцевой Н.К., 18.11.2009 с Седых А.А. ошибочно был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома на тот же объект; оба договора заключены уполномоченными на то лицами, действующими от имени ООО «СУ-13»; оплата произведена как Румянцевой Н.К., так и Седых А.А. в полном объеме. После выявления данного нарушения 19.04.2010 между Румянцевой Н.К., ООО «СУ-13» и Седых А.А. заключено соглашение о расторжении договора от 18.11.2009, однако в регистрации данного соглашения отказано в УФРС по Томской области. Подпись как на дополнительном соглашении от 14.12.2009, так и на акте приема-передачи от 14.12.2009 принадлежит З.; квартира №/__/ по /__/ фактически передана Румянцевой Н.К. в дату, указанную в акте - 14.12.2009.

В судебное заседание ответчики Седых А.А., Попов Д.Д. не явились.

Представитель ответчика Седых А.А. Ходкевич А.В. и представитель Попова Д.Д. Еремин В.А. возражали против удовлетворения иска, пояснили, что договор от 16.03.2005, заключенный Румянцевой Н.К. и ООО «СУ-13», сфальсифицирован, в связи с чем производный от него договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16.09.2008 и расчет по нему не могут являться допустимыми доказательствами. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16.09.2008 является незаключенным, поскольку на государственную регистрацию договора не была представлена спецификация, на основании которой можно установить конкретное местонахождение объекта долевого строительства; в приобщенной истцом копии спецификации отсутствует сведения о том, что она представлялась в УФРС по Томской области; следовательно, в силу ч.5 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ договор от 16.09.2008 является незаключенным. Дополнительным соглашением от 14.12.2009 стороны изменили срок передачи объекта, уточнили предмет договора. Поскольку дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, до настоящего времени стороны не согласовали предмет договора, следовательно, договор не заключен. Истец не представила в суд первичные платежные документы, иные же документы не являются доказательством оплаты по договору. Истец избрал неверный способ защиты нарушенного права. В соответствии со ст.396 ГК РФ истец вправе требовать от застройщика аналогичное недвижимое имущество. Седых А.А. в отличие от Румянцевой Н.К. зарегистрировал в УФРС по Томской области дополнительное соглашение, которым внесены изменения в п.п.1.3,1.4 договора от 18.11.2009, а также зарегистрировал право собственности на жилое помещение по адресу: /__/. После составления соглашения от 19.04.2010 о расторжении договора участия в долевом строительстве от 18.11.2009 Седых А.А. передал Румянцевой Н.К. ключи от спорного помещения, однако в регистрации данного соглашения было отказано. Попов Д.Д. является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, приобретенного у Седых А.А., поскольку принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждаемое имущество; до приобретения квартиры Попов Д.Д. знал, что в квартире проживает Румянцева Н.К.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в судебное заседание не явился.

Обжалуемым решением на основании ст.35 Конституции РФ, ст.1, п.3 ст.10, п.1 ст.307, п.1 ст.420, п.п.2, 3 ст.396, п.1 ст.166, п.1 ст.460, п.4 ст.340, п.1 ст.219, ст.ст.153, 309, 168 ГК РФ, ч.ч.1, 3 ст.4, ч.1 ст.11, ч.ч.1, 7 ст.13, ст.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч.5 ст.6 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», п.3 ст.25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» исковые требования Румянцевой Н.К. удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней Седых А.А., Попов Д.Д. просят решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В качестве оснований для отмены решения суда первой инстанции указывают на ошибочность вывода суда о том, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его подписания, а не государственной регистрации, и неправильное применение судом ч. 5 ст. 6 ФЗ № 147-ФЗ от 17.07.2009, принятого после подписания договора от 16.09.2008. Также указывают на то, суд принял во внимание экземпляр договора долевого участия, представленный представителем ООО «СУ-13», при этом в нарушение ст.6 ГПК РФ указанный договор на обозрение участникам процесса не представлялся. Не соглашаются с выводами суда об исполнении Румянцевой Н.К. обязательств по внесению полной оплаты по договору от 16.09.2008, полагая, что справка ООО «СУ-13» от 16.09.2008 и п.2.4 договора от 16.09.2008 не могут свидетельствовать об этом при отсутствии приходных кассовых ордеров. Считают, что истец и ООО «СУ-13» сфальсифицировали договор от 16.03.2005, справку от 17.01.2007, соглашение от 16.09.2008 с целью подтверждения того, что истец произвел оплату по договору от 16.09.2008. Ссылаются на то, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства представителей ответчиков Седых А.А. и Попова Д.Д. о назначении технико-криминалистической экспертизы с целью определения давности изготовления соглашения и акта приема-передачи квартиры от 14.12.2009. Указывают, что вывод суда о том, что при заключении договора с Седых А.А. должно быть получено согласие Румянцевой Н.К. как залогодержателя, несостоятелен, поскольку на момент заключения договора от 18.11.2009 Седых А.А. являлся собственником спорной квартиры. Полагают, что требования должны заявляться не к добросовестным приобретателям Попову Д.Д. и Седых А.А.., а к ООО «СУ-13» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, поскольку данные лица виновны в нарушении прав истца. Считают, что суд неправильно применил при рассмотрении спора Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и Постановление Конституционного Суда РФ № 6-П от 21.04.2003.

В возражениях на кассационную жалобу истец Румянцева Н.К. просит решение суда оставить без изменения.

В суд кассационной инстанции истец Румянцева Н.К., ответчики Седых А.А., Попов Д.Д., представитель ответчика ООО «СУ-13» и представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не явились.

Дело рассмотрено судом кассационной инстанции в их отсутствие на основании ч. 2 ст. 354 ГПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для его отмены и удовлетворения кассационной жалобы.

Судом первой инстанции установлено, что предметом настоящего спора является двухкомнатная квартира № /__/ в /__/ по /__/ (строительный номер /__/).

В отношении данной квартиры ООО «СУ-13» заключило договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дом с истцом Румянцевой Н.К. 16.09.2008, а позднее и с ответчиком Седых А.А. - 18.11.2009.

Указанные договоры были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы по Томской области соответственно 29.09.2008 и 03.02.2010.

Несмотря на то, что договор участия в долевом строительстве был заключен с Румянцевой Н.К. и прошел государственную регистрацию ранее, чем с Седых А.А., а также то, что спорная квартира передана ООО «СУ-13» по акту приема-передачи от 14.12.2009 истцу Румянцевой Н.К. и находится в ее владении, 09.03.2010 за Седых А.А. осуществлена государственная регистрация права собственности на спорную квартиру, которая по договору купли-продажи от 07.04.2011 продана Попову Д.Д. Регистрация права собственности на квартиру за Поповым Д.Д. осуществлена 11.04.2011.

При приведенных выше обстоятельствах дела судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а доводы кассационной жалобы Попова Д.Д. и Седых А.А. - подлежащими отклонению.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Частью 3 ст. 4 Закона 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Осуществление государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве является гарантией защиты прав участников долевого строительства и направлено на пресечение заключения нескольких договоров на один и тот же объект строительства.

В силу п. 3.1 ст. 25.1.Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства является основанием для отказа в государственной регистрации.

Таким образом, из вышеприведенных норм материального права вытекает недопустимость заключения последующих договоров участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства, поэтому такие договоры являются недействительными, как противоречащие требованиям закона.

Исходя из того, что разрешение на строительство дома, в котором расположена спорная квартира, получено 04.05.2007, к спорным отношениям подлежат применению положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поэтому суд правильно признал недействительным договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «СУ-13» и Седых А.А. 18.11.2009.

В связи с тем, что право собственности на спорную квартиру у Седых А.А. не возникло, а государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 18.11.2009 и права собственности на нее за Седых А.А. осуществлены без законных на то оснований, он был не вправе распоряжаться квартирой и заключать договор купли-продажи с Поповым Д.Д. 07.04.2011. Данный договор также является недействительным, поскольку не отвечает требованиям ст. 209 и 454 ГК РФ.

Суд также пришел к правильному выводу о том, что требования истца о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению, поскольку Румянцевой Н.К. в полном объеме выполнены все обязательства по договору от 16.09.2008, она произвела оплату строительства, ответчиком в декабре 2009 года получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, квартира передана Румянцевой Н.К. по акту приема-передачи 14.12.2009, в связи с чем в соответствии со ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" она вправе получить в собственность указанную квартиру.

Доводы кассаторов относительно ошибочности мнения суда о том, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его заключения, и что судом неправильно применена ч. 5 ст. 6 ФЗ № 147-ФЗ от 17.07.2009, не могут служит основанием к отмене решения, поскольку это на правильность судебного решения не повлияло.

Ссылки кассаторов на то, что суд неправильно принял во внимание экземпляр договора от 16.09.2008, представленный представителем ООО «СУ-13», подлинник которого для обозрения не представлялся, подлежат отклонению, поскольку приобщенный судом к материалом дела договор прошел государственную регистрацию, лица, участвующие в деле, не были ограничены судом в ознакомлении с материалами дела.

Несогласие кассаторов с выводами суда об исполнении Румянцевой Н.К. своих обязательств по оплате, мотивированное отсутствием в деле приходных кассовых ордеров о принятии денежных средств от Румянцевой Н.К., не может быть принято во внимание при наличии в деле справки ООО «СУ-13» от 16.09.2008, подписанной зам.директора Б. и главным бухгалтером Г., об отсутствии задолженности у Румянцевой Н.К. перед ООО «СУ-13» за строительство спорной квартиры. Кроме того в п.2.4 договора от 16.09.2008 имеется указание на исполнение Румянцевой Н.К. своих обязательств по оплате.

Оценка доказательств по делу произведена судом в полном соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, поэтому оснований для их переоценки и пересмотра выводов суда относительно обстоятельств дела у судебной коллегии не имеется.

Ссылки кассаторов на то, что суд необоснованно отказал в проведении технико-криминалистической экспертизы соглашения и акта приема-передачи квартиры Румянцевой Н.К. от 14.12.2009, подлежат отклонению, поскольку, исходя из обстоятельств дела, проведение такой экспертизы не требовалось.

Суд правильно не принял во внимание представленное стороной ответчиков заключение специалиста № /__/, согласно которому подписи от имени З. в соглашении от 14.12.2009 между ООО «СУ-13» и Румянцевой Н.К. и акте приема-передачи квартиры от 14.12.2009 могли быть выполнены как З., так и другим лицом, поскольку выводы специалиста были сделаны без исследования подлинников данных документов и носят предположительный характер.

Доводы кассаторов о том, что истец вправе в данном случае предъявлять требования к ООО «СУ-13»,Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, отклоняются, поскольку способ защиты своего права истец определяет самостоятельно. Правовых оснований для привлечения к участию в деле Управления Федерального казначейства в качестве третьего лица, как ошибочно полагают кассаторы, не имелось

Доводы кассаторов о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, он не может заявлять требований о признании сделок недействительными, поскольку ответчики являются добросовестными приобретателями спорной квартиры, также нельзя признать состоятельными ввиду того, что спорная квартира во владение ответчиков никогда не передавалась, поэтому правила ст. 302 ГК РФ и постановление Конституционного Суда РФ № 6-П от 21.04.2003 в данном случае не применимы.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 11 от 24 июня 2008 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Суд в полном соответствии с требованиями процессуального закона и указанными разъяснениями Верховного Суда РФ, установив характер спорных правоотношений сторон и фактические обстоятельства дела, правильно применил к спорным отношениям материальный закон. Утверждения кассаторов об обратном являются необоснованными. Решение суда полностью отвечает требованиям ст. 198 ГПК РФ, нарушений норм материального или процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного решения, судом не допущено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Другие доводы кассационной жалобы правового значения не имеют, подлежат отклонению, поскольку на правильность решения суда первой инстанции не влияют.

Руководствуясь ст.360, абз.2 ст.361, ст.366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г.Томска от 03 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Седых А. А., Попова Д. Д. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.