Судья: Кущ Н.Г. Дело № 33-102/2012

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 января 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Петровского М.В.,

судей Мурованной М.В., Черемисина Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Новиковой Н. В. к администрации города Томска о признании соглашения о выкупе объектов недвижимости для муниципальных нужд ничтожным в части, взыскании убытков

по кассационной жалобе Новиковой Н.В. на решение Советского районного суда г. Томска от 28.11.2011.

Заслушав доклад судьи Черемисина Е.В., объяснения представителя истца Кабанца Д.А. (действующего на основании доверенности от 15.08.2011 сроком на три года), поддержавшего кассационную жалобу, судебная коллегия

установила:

Новикова Н.В. обратилась в суд с иском к администрации г. Томска о признании ничтожным соглашения о выкупе объектов недвижимости, взыскании убытков.

С учетом изменения исковых требований просила признать ничтожным соглашение о выкупе объектов недвижимости для муниципальных нужд от 16.08.2010 в части пункта 1.3.1, устанавливающего размер выкупной цены, взыскать с ответчика убытки, связанные с изъятием объектов, не отраженных в техническом паспорте (теплотрассы) и в соглашении от 16.08.2010 в размере /__/ рублей, убытки, связанные с временным пользованием жилым помещением до приобретения жилья в собственность в размере /__/ рублей, недоплаченную сумму убытков, связанных с изъятием у истца земельного участка, жилого дома и иных расположенных на нем объектов в размере /__/ рублей (т. 1 л.д. 3-8, т. 2 л.д. 28).

В обоснование заявленных требований указала, что являлась собственником 1/4 доли в праве собственности на земельный участок, 1/4 доли в праве собственности на жилое строение с цокольным этажом, расположенных по адресу: /__/. Кроме того, являлась собственником жилого строения (пристрой) площадью /__/ кв.м, нежилого здания (индивидуальный гараж) общей площадью /__/ кв.м, нежилого хозяйственного строения общей площадью /__/ кв.м, нежилого хозяйственного строения общей площадью /__/ кв.м, нежилого хозяйственного строения площадью /__/ кв.м, нежилого хозяйственного строения площадью /__/ кв.м, расположенных по указанному адресу. В октябре 2008 года администрация г. Томска начала строительство городской автомагистрали «/__/». В связи с проводимыми работами проживание в доме по /__/ стало невозможным: проезд и проход к жилому дому был заблокирован, оборвана телефонная связь, с ноября 2008 года отключено электричество, отопление и горячее водоснабжение.

Истец заключила с департаментом экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и департаментом капитального развития г. Томска, выступающими от имени и в интересах муниципального образования «Город Томск» соглашение от 16.08.2010 о выкупе жилого помещения и земельного участка по адресу: /__/ и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд. Соглашением была установлена заниженная выкупная цена на основании отчета /__/ от 12.04.2010 об оценке рыночной стоимости домовладения, расположенного по адресу: /__/, произведенного ООО «Бюро оценки «ТОККО», который не соответствует требованиям закона.

По мнению истца, указанное соглашение о выкупе является ничтожной сделкой, так как не соответствует п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 7 ст. 32 ЖК РФ, п. 4 ст. 57 3К РФ. При выкупе не учтена стоимость участка теплотрассы, сособственником которой является Новикова Н.В. и не учтены ее расходы на аренду иного жилого помещения.

В судебном заседании истец поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель истца Аржанникова О.В., действующая на основании доверенности от 15.08.2011 сроком на три года (т. 2 л.д. 2), полагала, что иск подлежит удовлетворению.

Представитель ответчика Осипов А.О., действующий на основании доверенности № 458 от 01.02.2011 сроком на один год (т. 2 л.д. 6), иск не признал и пояснил, что администрация г. Томска является ненадлежащим ответчиком, так как стороной по оспариваемой сделке является муниципальное образование «Город Томск». Указал, что соглашение было подписано истцом добровольно и получены денежные средства. Из текста соглашения следует, что в выкупную цену включена как стоимость выкупаемого имущества, так и убытки, которые несет истец в связи с изъятием ее имущества.

Суд на основании ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, ст.ст. 124, 168, 279, 281 Гражданского кодекса РФ, ст. 32 Жилищного кодекса РФ, ст. 57 Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» постановил решение об отказе в удовлетворении исковых требований (т.2л.д. 93-96).

В кассационной жалобе истец просит отменить решение и удовлетворить иск.

В жалобе кассатор указывает, что судом необоснованно отказано в назначении экспертизы для исследования отчета об оценке /__/ от 12.04.2010, а также в вызове специалиста для дачи заключения в отношении названного отчета, который не соответствует требованиям действующего законодательства. Выкупная цена по данному отчету занижена, при ее определении не учтена стоимость теплотрассы, сособственником которой является истец, не включены в состав убытков расходы по аренде жилого помещения. Полагает, что иск заявлен к надлежащему ответчику, поскольку администрация города Томска является уполномоченным органом муниципального образования «Город Томск» и выступает в суде от его имени.

В дополнениях к кассационной жалобе представитель истца АржанниковаО.В. указала, что акт разграничения балансовой принадлежности от 25.09.2005 подтверждает нахождение теплотрассы в общедолевой собственности у владельцев частных домов по /__/. Доли собственников соглашением сторон определены не были, в связи с чем являются равными, как это предусмотрено п. 1 ст. 245 ГК РФ. Стоимость теплотрассы 2ДУ50 длиной 84 м с учетом износа составляет /__/ рублей. Стоимость теплотрассы 2d25 длиной 105 м с учетом износа составляет /__/ рублей. В равных долях на каждого собственника стоимость теплотрассы составляет по /__/ рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия не нашла оснований для отмены судебного акта.

Доводы кассационной жалобы о несоответствии соглашения о выкупе объектов недвижимости для муниципальных нужд от 16.08.2010 требованиям закона являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Вывод суда о том, что данным соглашением не нарушаются требования законодательства, основан на правильном толковании материального закона.

Требования, предъявляемые к соглашению о выкупе жилых помещений и земельных участков для государственных или муниципальных нужд, содержатся в ст. 32 ЖК РФ, ст. 281 ГК РФ, ст. 57 ЗК РФ.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В ч. 7 ст. 32 ЖК РФ установлено, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В п. 1 ст. 281 ГК РФ закреплено, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ)

Таким образом, размер выкупной цены жилого помещения и земельного участка зависит исключительно от волеизъявления сторон соглашения о выкупе и определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, п.2ст.281 ГК РФ.

Соглашение о выкупе объектов недвижимости для муниципальных нужд от 16.08.2010, заключенное между департаментом экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г.Томска, департаментом капитального строительства администрации г.Томска и Новиковой Н.В. соответствует указанным требованиям жилищного и гражданского законодательства РФ. В частности в п. 1.3.1 соглашения указано, что сторонами определена выкупная цена в размере /__/ рублей. Доказательства того, что волеизъявление истца при подписании соглашения и определении выкупной цены не соответствовало ее воле, в дело не представлены. С учетом изложенного данное соглашение, подписанное и исполненное сторонами, подтверждает, что стороны пришли к взаимному согласию о размере выкупной цены.

Согласно ч. 4 ст. 57 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Решение об изъятии земельного участка и жилого помещения по /__/ принято 19.06.2009. Размер выкупной цены определен сторонами в соответствии с отчетом ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 12.04.2010 по состоянию на 11.03.2010.

Истцом не представлены доказательства того, что на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, стоимость изымаемого имущества была больше чем по состоянию на 11.03.2010. Отчет ООО «Консалтинговая компания «СибБизнесГрупп» от 11.11.2008, на который истец ссылается в обоснование своих требований, определяет стоимость земельного участка по состоянию на 29.10.2008, т.е. также не соответствует правилу, закрепленному в ч. 4 ст. 57 ЗК РФ.

С учетом изложенного определение размера убытков по состоянию на более позднюю дату, чем это установлено в ч. 4 ст. 57 ЗК РФ, само по себе не нарушает прав истца. К тому же наличие правила определения размера убытков, закрепленного в указанной статье, не исключает достижение сторонами соглашения об определении выкупной цены в ином размере.

Таким образом, соглашение о выкупе от 16.08.2010 соответствует указанным требованиям жилищного, гражданского и земельного законодательства. Доводы кассационной жалобы об обратном являются несостоятельными.

В жалобе кассатор указывает, что правовая позиция, подтверждающая возможность оспаривания отчета об оценке при наличии заключенного и исполненного соглашения о выкупе, изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2004 года.

Данный вывод сделан кассатором без учета системного толкования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», изложенного в указанном Обзоре.

В Обзоре указано, что в том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

Тем самым Обзор выделяет случаи, когда величина стоимости объекта оценки, установленная независимым оценщиком, имеет обязательный характер и когда обязательным является лишь привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

При изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд обязательным, в силу положений ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», является только проведение оценки.

Величина стоимости объекта оценки, установленная независимым оценщиком, не является обязательной при заключении соглашения о выкупе.

Иными словами, стороны могут заключить соглашение о выкупе с указанием другой стоимости нежели та, которая установлена в заключении оценщика. Определяющее значение в решении вопроса о выкупной цене имеет волеизъявление сторон соглашения.

В этой связи Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2004 года выделяет два случая, при которых возможно оспаривание отчета об оценке. В случае, когда величина стоимости объекта оценки не обязательна для сторон, результат оценки может быть оспорен, если сделка не совершена. В то время как при обязательности совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, результат оценки может быть оспорен в том случае, если сделка уже совершена.

Логика законодателя и судебного толкования указанных норм исходит в данном случае из невозможности оспаривания отчета об оценке, не обязательного для сторон сделки, в случае если сделка уже совершена, поскольку оспаривание отчета об оценке, носящего рекомендательный характер, после того как стороны выразили свою волю на заключение сделки по конкретной, согласованной ими цене, лишено правового значения.

С учетом изложенного отказ суда первой инстанции в назначении экспертизы и заслушивании специалиста для опровержения отчета об оценке, выполненного ООО «Бюро оценки «ТОККО», следует признать обоснованным.

Доводы кассационной жалобы о том, что в выкупную цену не были включены иные убытки, связанные с изъятием объектов, не отраженных в техническом паспорте (теплотрассы), а также связанные с временным пользованием жилым помещением, судебная коллегия находит несостоятельными.

В дело не представлены доказательства несоответствия волеизъявления истца ее воле при заключении соглашения о выкупе. Кассационная жалоба не содержит доводов о том, что сделка была совершена с пороком воли ее участников.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно исходил из согласованности условий соглашения о выкупе, в том числе условий о размере убытков.

Исходя из подпункта 1.3.4 соглашения, стороны установили, что сумма, указанная в подпункте 1.3.1 соглашения (/__/ рублей), равняется стоимости имущества, принадлежащего на праве собственности Новиковой Н.В., а также убытков, которые она несет в связи с изъятием у нее имущества.

Таким образом, из соглашения следует, что оно охватывает все убытки, которые Новикова Н.В. понесла в связи с изъятием у нее имущества.

Из искового заявления следует, что убытки, которые Новикова Н.В. просит взыскать: расходы на аренду жилого помещения и расходы, связанные с изъятием теплотрассы, возникли до заключения соглашения о выкупе от 16.08.2010. Тем самым истец не была лишена возможности заявить о них при заключении соглашения о выкупе и требовать их включения в выкупную цену, чего сделано не было.

При таких обстоятельствах требование истца о признании недействительным соглашения о выкупе с целью пересмотра размера и состава убытков, не имеет под собой правового основания.

Помимо изложенного, судебная коллегия не усматривает доказательств наличия у истца права собственности на теплотрассу, о которой идет речь в исковом заявлении.

Основания возникновения гражданских прав, в том числе права собственности, перечислены в п. 1 ст. 8 ГК РФ. Истцом не указано по какому предусмотренному законом основанию у нее возникло право собственности на теплотрассу.

Акт разграничения балансовой принадлежности теплосетей от 10.09.2005 не может являться доказательством возникновения у Новиковой Н.В. права собственности на теплотрассу, поскольку описывает фактически сложившееся использование теплотрассы, не затрагивая правовые основания такого использования.

Кроме того, в деле отсутствуют доказательства существования теплотрассы с конкретными индивидуализирующими признаками.

В отчете ООО «СибБизнесГрупп» от 11.11.2008 имеется описание теплосети протяженностью 50 м с диаметром трубы 100 мм.

В заключении ООО «Институт оценки» от 15.06.2010 описана теплотрасса 2ДУ50 длиной 84 м и теплотрасса 2d25 длиной 105 м.

В акте разграничения балансовой принадлежности теплосетей от 10.09.2005 указано, что он составлен между Тепловыми сетями ОАО «Томскэнерго» и владельцами частных домов по /__/ по теплотрассе 2ДУ 50 мм от тк 2а-14, l = 84 м.

С учетом изложенного, истцом представлены документы, дающие различное описание теплотрассы в части ее протяженности и диаметра труб. В силу своей противоречивости данные доказательства не могут быть приняты в качестве подтверждения принадлежности истцу на праве собственности конкретного объекта в виде теплотрассы.

Заслуживает внимания довод кассационной жалобы о том, что администрация г. Томска является надлежащим ответчиком по иску Новиковой Н.В. По мнению судебной коллегии, вывод суда первой инстанции об обратном является ошибочным.

Согласно п. 2 ст. 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В подп. 1.1 п. 1 ст. 40 Устава г. Томска закреплено, что администрация г. Томска от имени муниципального образования «Город Томск» своими действиями приобретает и осуществляет имущественные и личные неимущественные права и обязанности в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, в том числе осуществляет полномочия собственника имущества муниципального образования «Город Томск», выступает в суде от имени муниципального образования «Город Томск».

С учетом изложенного вывод суда о том, что надлежащим ответчиком по иску Новиковой Н.В. является муниципальное образование «Город Томск», а не администрация г. Томска, подлежит исключению из мотивировочной части решения.

В остальном нормы материального права применены судом правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения не установлено. Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, кассационная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.ст. 361, 362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 28.11.2011 изменить.

Исключить из мотивировочной части решения указание на то, что надлежащим ответчиком по иску Новиковой Н.В. является муниципальное образование «Город Томск» и что администрация г. Томска является ненадлежащим ответчиком по данному иску.

В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: