Судья: Бахарев Д.В. Дело № 33-278/2012

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 января 2012 года

Судебная коллегия Томского областного суда в составе:

председательствующего Ахвердиевой И.Ю.,

судей Жолудевой М.В., Ячменевой А.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске

по кассационной жалобе ответчика Покидюка Р. Н. на решение Шегарского районного суда г.Томска от 25 ноября 2011 года

дело по иску Муниципального образования «Шегарский район» в лице Администрации Шегарского района к Покидюку Р. Н. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков.

Заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения представителя истца – Вязова Е.Л. (доверенность от 10.12.2011 № 2 сроком действия один год), возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Муниципальное образование «Шегарский район» в лице Администрации Шегарского района обратилось в суд с иском к Покидюку Р.Н. (с учетом уточнения) о расторжении договоров купли - продажи земельных участков.

В обоснование требований указало, что 17.04.2011 Администрацией Шегарского района от лица муниципального образования «Шегарский район» проведен аукцион по продаже земельного участка /__/ площадью /__/ кв. м с кадастровым /__/ (лот /__/); земельного участка площадью /__/ кв. м с кадастровым номером /__/ (лот /__/); земельного участка /__/ площадью /__/ кв. м с кадастровым номером /__/ (лот /__/), расположенными по адресу: /__/. По результатам аукциона победителем стал Покидюк Р.Н. 22.06.2011 Администрацией Шегарского района были заключены договоры купли-продажи указанных земельных участков №/__/, /__/, /__/. По условиям пункта 5 договоров Покидюк Р.Н. обязан оплатить покупную цену не позднее 27.06.2011 с зачетом задатка. Во исполнение условий договора купли-продажи /__/ ответчиком уплачено /__/ руб. с учетом задатка, во исполнение условий договора № /__/ руб., во исполнение условий договора купли-продажи /__/ руб., задолженность составила - /__/ руб., что не соответствует покупной цене земельных участков, а потому общая сумма задолженности Покидюка Р.Н. по указанным договорам составила /__/ руб. Ответчик уклоняется от исполнения договоров в части оплаты земельных участков, неоднократные предложения о расторжении договоров оставлены без ответа. Невыполнение ответчиком обязательств нарушает не только условия заключенного договора, но и причиняет имущественный вред двум публичным образованиям, чьи бюджеты пополняются, в том числе от продажи земельных участков. Полагает, что договоры купли - продажи земельных участков от 22.06.2011 №/__/, /__/, /__/ подлежат расторжению в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора.

В судебном заседании представители истца Администрации Шегарского района Прищевов В.Б. (доверенность от 24.11.2010 № 18), Вязов Е.Л. (доверенность от 12.08.2011 № 4) требования поддержали.

Представитель ответчика Покидюк Н.Е. (доверенность от 10.08.2011) в судебном заседании исковые требования не признал. Полагал, что стоимость земельных участков должна быть значительно ниже, поскольку имеются обременения. Полагает, что соглашения о продаже земельных участков не порождают правовых последствий в связи с тем, что договоры купли-продажи сторонами не подписаны, акты передачи отсутствуют.

Ответчик Покидюк Р.Н. в судебное заседание не явился, суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Рассмотрев дело, суд на основании ст.555 ГК РФ, подп.1 п.4 ст.30, п.п.1 и 3 ст.37, п.1 ст.38, п.1 ст.66 ЗК РФ, с.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», абз.2 п.10 ст.3 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ», ст.65 БК РФ, ст.ст. 56, 67, 185 ГПК РФ исковые требования удовлетворил.

В кассационной жалобе Покидюк Р. Н. просит решение Шегарского районного суда г.Томска от 25.11.2011 отменить.

Выражает несогласие с выводом суда о праве продавца на основании п.2 ст.450 ГК РФ требовать расторжения договоров, поскольку невыплата покупателем стоимости земельного участка продавцу не является существенным нарушением договора; истцом не представлено доказательств причинения значительного ущерба.

Указывает на несоблюдение досудебного порядка разрешения спора, а также рассмотрение дела в его отсутствие.

В судебное заседание при рассмотрении дела в кассационном порядке ответчик, представитель третьего лица Побединского сельского поселения, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, не явились, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным в силу ст. 354 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с правилами ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, распоряжением Главы Шегарского района Томской области от 10.05.2011 № 514 «О проведении торгов» было принято решение о проведении торгов в форме аукциона с подачей предложений о цене в открытой форме земельных участков из земельных населенных пунктов.

Под лотами /__/, /__/, /__/ на торги выставлены соответственно: земельный участок, расположенный по адресу: /__/, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, площадью /__/ кв.м, с кадастровым /__/ (лот /__/); земельный участок по адресу: /__/, /__/, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, площадью /__/ кв.м, с кадастровым /__/ (лот /__/); земельный участок по адресу: /__/, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, площадью /__/ кв.м, с кадастровым /__/ (лот /__/). Установлен размер задатка в 20 % от начальной (стартовой) цены земельного участка в сумме /__/ рулей по лоту /__/, /__/ рублей - по лоту /__/ и /__/ рублей - по лоту /__/.

Участие в указанных торгах по лотам /__/, /__/, /__/ принял Покидюк Р.Н., которым был внесен задаток в установленном размере, что подтверждается платежными поручениями /__/ от 16.06.2011, /__/ от 27.06.2011, /__/ от 16.06.2011, /__/ от 16.06.2011, /__/ от 27.06.2011, /__/ от 27.06.2011.

В связи с тем, что по результатам проведенных торгов в отношении лотов /__/, /__/, /__/ ответчик был признан победителем, 22.06.2011 между Муниципальным учреждением «Администрации Шегарского района» от имени Муниципального образования «Шегарский район» и Покидюком Р.Н. заключены договоры купли-продажи на земельные участки /__/, /__/, /__/. Согласно пунктам 4 договоров цена земельного участка площадью /__/ кв.м по адресу: /__/, составила /__/ рублей; земельного участка площадью /__/ кв.м по адресу: /__/, – /__/ рублей; земельного участка площадью /__/ кв.м по адресу: /__/, – /__/ кв.м. Оплату указанных сумм Покидюк Р.Н. должен был произвести в срок до 27.06.2011.

Согласно п. 11 договоров купли-продажи земельных участков настоящий договор является одновременно передаточным актом и подтверждает факт передачи недвижимого имущества.

Разрешая дело по существу, суд исходил из того, что заключенные 22 июня 2011 г. договоры между истцом и ответчиком до настоящего времени не исполнены, оговоренные в договорах денежные суммы за продаваемое недвижимое имущество продавцу Покидюком Р.Н. переданы не были.

Удовлетворяя иск о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества от 22 июня 2011 г. между Муниципальным учреждением «Администрация Шегарского района» от имени Муниципального образования «Шегарский район» и Покидюком Р.Н., суд первой инстанции исходил из того, что невыплата ответчиком (покупателем) истцу (продавцу) стоимости вышеназванного имущества является существенным нарушением заключенных между сторонами договоров, поскольку влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договоров, т.е. причиняет имущественный вред двум публичным образованиям, чьи бюджеты пополняются, в частности, от продажи земельных участков.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции как основанным на неправильном толковании и применении норм материального права.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Действительно, из смысла положений абз. 2 ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Условие о цене недвижимости, согласованное сторонами в письменной форме, является существенным условием такого договора.

В соответствии с п.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, прямо указанными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Использование способов защиты гражданских прав обусловлено существом нарушенного права и теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения. При этом выбор способа защиты права осуществляет само лицо, чье право нарушено.

Как видно из дела, истец просит о расторжении заключенных с ответчиком по результатам состоявшихся торгов договоров купли-продажи земельных участков.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенные между Муниципальным учреждением «Администрация Шегарского района» от имени Муниципального образования «Шегарский район» и Покидюком Р.Н. договоры купли-продажи земельных участков условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривают.

В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу в связи с неуплатой покупателем покупной цены.

Вместе с тем п. 3 ст. 395 ГК РФ.

Что касается доводов суда первой инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата стоимости земельных участков, то судебная коллегия считает их основанными на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец вопреки требованиям ст. 450 ГК РФ, ущерба в результате непоступления в бюджет Муниципального образования «Шегарский район» и в бюджет Муниципального образования «Побединского сельского поселения» причитающихся им от реализации земельных участков.

Таким образом, суд первой инстанции признал существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение законным и обоснованным признано быть не может и подлежит отмене.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся доказательств, однако судом первой инстанции допущена ошибка в применении норм материального права судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска о расторжении договоров купли-продажи земельных участков.

Руководствуясь ст.ст. 360, 366, абз.4 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Шегарского районного суда Томской области от 25 ноября 2010 года отменить, принять новое, которым Муниципальному образованию «Шегарский район» в лице Администрации Шегарского района в удовлетворении исковых требований к Покидюку Р. Н. о расторжении договоров купли - продажи земельных участков отказать.

Председательствующий:

Судьи: