Судья: Юровский И.П.       Дело №33-1385/2012

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от01 июня 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Марисова А.М.,

судей       Фоминой Е.А., Карелиной Е.Г.,

при секретаре Бершанской М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске делопо иску Гусейнова Ш. Г.-о. к Видякиной А. Ю. о признании действи­тельным договора купли-продажи квартиры, государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на квартиру

поапелляционной жалобе ответчика Видякиной А. Ю. на решение Ленинского районного суда г. Томска от 23 марта 2012 года.

Заслушав доклад судьи Карелиной Е.В., объяснения ответчика ВидякинойА.Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца Гусейнова Ш.Г.о. Наумовой И.Г., действующей на основании доверенности от 10.01.2012, возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гусейнов Ш.Г.о. обратился в суд с исковым заявлением к Видякиной А.Ю., Саво­стиянову Н.Н., в котором с учетом последующего уточнения требований просил признать действи­тельным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /__/, произвести государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности на квартиру, располо­женную по адресу: /__/.

В обоснование требований указал, что 23.11.2011 между ним и ВидякинойА.Ю., от имени которой действовал по доверенности от 21.11.2011 Савостиянов Н.Н., был заключен договор купли-продажи квартиры, располо­женной по адресу: /__/. Стоимость квартиры в сумме /__/ рублей он оплатил. Впоследствии узнал, что Видякина А.Ю. отозвала доверенность, выданную СавостияновуН.Н. на представление её интересов при заключении договора купли-продажи квартиры, и о том, что Управлением Росреестра приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру.

Определением Ленинского районного суда г. Томска от 12.03.2011 производство по делу в части требований к Савостиянову Н.Н. прекращено в связи с отказом истца от иска (л.д. 105).

Дело рассмотрено в отсутствие истца Гусейнова Ш.Г.о., третьих лиц СавостияноваН.Н., нотариуса Собиной Т.И. и представителя третьего лица Управления Росреестра России по Томской области.

Представитель истца Наумова И.Г. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала. Поясни­ла, что до­говор купли - продажи и акт приема - передачи квартиры подписаны от имени продавца Видякиной А.Ю. уполномоченным лицом Савостияновым Н.Н., действующим по доверенности от 21.11.2011, которая на день совершения сделки отозвана не была. Ответ­чиком не представлено доказательств подтверждающих надлежащее извещение дове­ренного лица об отмене доверенности от 21.11.2011.

Ответчик Видякина А.Ю. требования Гусейнова Ш.Г.о. не признала, пояснив, что продавать спорную квартиру не собиралась, доверенность выдала Савостиянову Н.Н. для просмотра вариантов квартир в целях улучшения жилищных условий, поскольку она и Савостиянов Н.Н. собирались заключить брак. Не отрицала, что при оформлении доверенности она сообщила нотариусу, что на спорную квартиру уже имеется покупатель, однако сделала это для того, чтобы не было отказано в удостоверении доверенности. Доверенность отменила 25.11.2011, о чем сооб­щила Савостиянову Н.Н. смс - сообщением.

Представитель ответчика Устюжанина Г.С. заявленные требования не признала, пояснив, что волеизъявление Видякиной А.Ю. на продажу принадлежащей ей спорной квартиры отсутствовало, доверенность от 21.11.2011 выдана ответчиком СавостияновуН.Н. для просмотра вариантов квартир под влиянием обмана со стороны последнего. Ответчик не знала, когда были поданы документы на регистрацию, вследствие чего не могла уклоняться от регистрации. Полагает, что не зарегистрированный договор купли-продажи является ничтожным.

Третье лицо нотариус Собина Т.И. в судебное заседание не явилась, ранее суду поясняла, что перед удостоверением 21.11.2011 доверенности выясняла у Видякиной А.Ю. степень ее доверия Савостиянову Н.Н. и причину краткосрочности доверенности. В ходе беседы было выявлено волеизъявление Видякиной А.Ю. на продажу квартиры, она подтвердила право СавостияноваН.Н. на получение денежных средств от совершения сделки по распоряжению квартирой, при этом говорила, что на квартиру уже имеется покупатель.

Представитель Савостиянова Н.Н. адвокат Кравцова А.В. считала иск обоснованным, пояснила, что Савостиянов Н.Н. заключил сделку по доверенности, оформленной надлежащим образом.

Решением Ленинского районного суда г. Томска от 23.03.2012 на основании ст.ст. 188, 189, п. 2 ст. 218, ст.ст. 420, 421, 549, 550, п. 1 ст. 551, ст. 554, п. 1 ст. 555, ст.ст. 556, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, абз. 1 и 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, других вещных прав» исковые требования Гусейнова Ш.Г.о. удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик Видякина А.Ю. просит решение Ленинского районного суда г. Томска от 23.03.2012 отменить в виду его незаконности и необоснованности, и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Гусейнова Ш.Г.о.

Указывает, что суд неверно и не полно установил фактические обстоятельства, дал им неверную оценку, поскольку продавать свою квартиру она не намеревалась, доверенность от 21.11.2011 выдала Савостиянову Н.Н. под давлением, влиянием обмана и злоупотребления доверия со стороны последнего не для продажи квартиры, а для просмотра вариантов квартир. Деньги за квартиру она не получала. Спорная квартира является для нее единственным местом жительства.

Считает, что поскольку сделка купли- продажи совершена с пороком воли, а отзывая доверенность, она не уклонялась от государственной регистрации, а защищала свои права, в силу чего иск не подлежал удовлетворению.

Доверенность от 21.11.2011 оформлялась у нотариуса, на которого указал Савостиянов Н.Н. При этом на вопросы нотариуса она отвечала так, как писал ей в смс-сообщениях Савостиянов Н.Н., которому она верила, поскольку собиралась за него замуж.

Об отмене доверенности 25.11.2011 она известила смс-сообщением СавостияноваН.Н., а 28.11.2012 копию распоряжения об отмене доверенности и уведомление о приостановлении государственной регистрации предоставила истцу.

По мнению апеллянта, истец является недобросовестно стороной в сделке, поскольку приобрел квартиру по заниженной цене, узнав 28.11.2011 об отмене доверенности, поспешил закончить оформление сделки.

Ссылается на то, что акт о передаче квартиры составлен формально, фактически спорная квартира покупателю не передавалась. Представленное в регистрирующий орган нотариальное согласие 70 АА 480744 датировано 25.12.2007 и не содержит согласия супруги истца на приобретение спорной квартиры, что свидетельствует о том, что по существу такого согласия не было.

В соответствии со ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть жалобу в отсутствие истца Гусейнова Ш.Г.о., третьих лиц нотариуса Собиной Т.И., Савостиянова Н.Н., представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия оснований к отмене решения суда первой инстанции не нашла.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.

В силу ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьёй 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п.3 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании п.1, абз.1 п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из абз.1 ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п.п.1,3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131,132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Исходя из требований абз.1,3 п.1 ст.16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с частью 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Действие доверенности прекращается в частности, вследствие истечения срока доверенности, отмены доверенности лицом, её выдавшим (ч.1 ст.188 ГК Ф). При этом, согласно ч.2 ст.189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о её прекращении сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Доверенность по своей юридической природе является односторонней сделкой.

В силу ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

При рассмотрении данного спора судом первой инстанции было установлено, что Видякина А.Ю. является собственником квартиры, расположенной по адресу: /__/ (л.д.12).

21.11.2011 Видякина А.Ю. уполномочила Савостиянова Н.Н., выдав доверенность на срок до 09.12.2011, удостоверенную нотариусом Собиной Т.И., продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру, для чего предоставила право предоставлять и получать необходимые справки, документы, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получать следуемые ей деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (л.д.42).

На основании вышеуказанной доверенности 23.11.2011 Савостиянов Н.Н. от имени Видякиной А.Ю. (Продавец) заключил с Гусейновым Ш.Г.о.(Покупатель) заключил договор купли-продажи, по условиям которого Продавец обязалась передать, а Покупатель принять в собственность по передаточному акту и оплатить квартиру, расположенную по адресу: /__/ (п.1 договора).

Расчет между сторонами произведен в соответствии с п.3 договора в день его подписания, что подтверждено распиской от 23.11.2011 о получении Савостияновым Н.Н. от ГусейноваШ.Г.о. денежных средств размере /__/ рублей (л.д.13); 23.11.2011 во исполнение пункта 14 договора 23.11.2011 истец и Савостиянов Н.Н. составили акт приема- передачи спорной квартиры, а также обратились с заявлением о государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области. Нотариально удостоверенным распоряжением от 25.11.2011 Видякина А.Ю. отменила ранее выданную Савостиянову Н.Н. и удостоверенную нотариусом СобинойТ.И. доверенность на продажу спорной квартиры. На основании поступившего 28.11.2011 заявления Видякиной А.Ю. о возврате документов без проведения государственной регистрации прав, государственная регистрация сделки Управлением Росрестра по Томской области была приостановлена, о чем сторонам направлено соответствующее уведомление (л.д.15,16,19).

Установив, что подписанный между Савостияновым Н.Н., действующим от имени Видякиной А.Ю. на основании нотариально удостоверенной доверенности от 21.11.2011, и Гусейновым Ш.Г.о. договор купли-продажи квартиры по адресу: /__/ совершен в надлежащей форме, его сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, который в связи с уплатой покупной цены за квартиру и передачей покупателю объекта недвижимости является действующим, фактически исполнен, и что Видякина А.Ю. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности при отсутствии надлежащих доказательств обоснованности таких действий, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований ГусейноваШ.Г.о. судебная коллегия находит верными, основаными на правильном применении норм материального права и соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Доводы апеллянта об отсутствии у неё намерения продавать свою квартиру, а также о том, что доверенность от 21.11.2011 была выдана ею Савостиянову Н.Н. не для продажи спорной квартиры, а для просмотра вариантов квартир, были предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонены им, поскольку опровергаются содержанием выданной ответчиком Савостиянову Н.Н. доверенности от 21.11.2011, свидетельскими показаниями нотариуса С. о том, что Видякина А.Ю. обратилась к ней с просьбой удостоверить доверенность на продажу спорной квартиры, на вопрос нотариуса о причинах краткосрочности действия доверенности пояснила, что на квартиру имеется покупатель, при этом подтвердила право Савостиянова Н.Н. на получение денег от продажи квартиры.

Утверждения ответчицы о том, что при оформлении доверенности от 21.11.2011 нотариус задавала наводящие вопросы, на которые она отвечала так, как указывал ей в смс-сообщениях СавостияновН.Н., в соответствии с положениями ч.1 ст.56 ГПК РФ доказательствами не подтверждены, а потому судебной коллегией не принимаются.

В связи с изложенным ссылка Видякиной А.Ю. на то, что доверенность от 21.11.2011 была выдана ею под влиянием обмана, злоупотреблением доверием и давления со стороны Савостиянова Н.Н., а договор купли-продажи квартиры совершен с пороком её воли, судебной коллегией отклоняется. При этом судебная коллегия учитывает, что в силу п.1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, может быть признана судом недействительной только по иску потерпевшего. Поскольку такой иск при рассмотрении настоящего спора ответчицей предъявлен не был, у суда отсутствовали основания для признания сделки по выдаче ответчицей Савостиянову Н.Н. доверенности от 21.11.2011 недействительной по указанным ответчицей основаниям.

Довод жалобы о недобросовестности истца, приобретшего квартиру по заниженной цене, юридически значимым для разрешения спора не является, так как стороны по своему усмотрению определяют условия договора; доверенностью от 21.11.2011 ответчик уполномочила доверенное лицо самостоятельно определять условия продажи спорного объекта недвижимости; данная доверенность на момент подписания договора действовала, не оспорена и недействительной судом не признана, как и сам договор, что свидетельствует о соответствии данных документов закону.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Всилу п 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 14 договора купли-продажи от 23.11.2011 предусмотрено, что при передаче объекта недвижимости сторонами в обязательном порядке составляется передаточный акт.

Из материалов дела следует (л.д. 16) и признается ответчиком, что 23.11.2011 истцом и Савостияновым Н.Н., действующим от имени Видякиной А.Ю., был составлен акт приема - передачи спорной квартиры, что, вопреки доводам жалобы, подтверждает факт передачи спорной квартиры Гусейнову Ш.Г.о. в соответствии с требованиями указанной нормы и условиями договора.

Довод апеллянта об извещении 25.11.2011 Савостиянова Н.Н., а 28.11.2011 представителя Гусейнова Ш.Г.о. об отмене выданной 21.11.2011 доверенности, не влияет на обоснованность постановленного судом решения, поскольку до прекращения действия этой доверенности вследствие её отмены 25.11.2011 и, следовательно, до извещения об этом СавостияноваН.Н. и ГусейноваШ.Г.о. договор купли-продажи спорной квартиры был совершен, исполнен и передан в регистрирующий орган для его государственной регистрации и регистрации перехода права собственности на квартиру, а значит, в силу п.2ст.189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий СавостияноваН.Н., сохраняют силу для ВидякинойА.Ю. в отношении истца.

При установленных обстоятельствах действительности договора купли-продажи квартиры от 23.11.2011, отмена Видякиной А.Ю. доверенности от 21.11.2011 и её обращение в регистрирующий орган с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации свидетельствуют о необоснованном уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: /__/, в связи с чем требования Гусейнова Ш.Г.о. были обоснованно удовлетворены судом.

Доказательств существования иных препятствий для государственной регистрации договора и перехода к покупателю права собственности на спорный объект ответчиком не представлено, в связи с чем доводы Видякиной А.Ю. о том, что, отзывая доверенность, она защищала свои права, судебной коллегией отклоняются.

В связи с изложенным ссылка ответчицы о том, что спорная квартира является для неё единственным местом жительства и денег от её продажи она не получала, основаниями для отмены обжалуемого решения не являются. При этом судебная коллегия учитывает, что Видякина А.Ю. не лишена права требовать взыскания в установленном законом порядке с Савостиянова Н.Н. денежных средств, полученных им по договору купли-продажи.

Доводы жалобы о том, что представленное в регистрирующий орган нотариальное согласие супруги истца 70 АА 480744 датировано 25.12.2007 и не содержит согласия супруги истца на приобретение спорной квартиры, на результат рассмотрения дела не влияют, поскольку о нарушении прав ответчицы при совершении сделки купли-продажи не свидетельствуют.

Таким образом, при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а потому оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется, решение суда надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст.329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Томска от 23 марта 2012 года оставить без изменения,апелляционную жалобу ответчика Видякиной А. Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: