Судья Кулинченко Ю.В. Дело № 33-1128/2012

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 мая 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Руди О.В.,

судей                                  Бондаревой Н.А., Клименко А.А.,

при секретаре Степановой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске дело по апелляционной жалобе представителя истца Соловьева Ф.М. Струковой О.Ю. на решение Октябрьского районного суда г. Томска от 02 марта 2012 года

по иску Соловьева Ф. М. к Ахмедову Я. А. о. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

заслушав доклад судьи Бондаревой Н.А., пояснения истца Соловьева Ф.М. и его представителя Струковой О.Ю., настаивавших на апелляционной жалобе, возражения ответчика Ахмедова Я.А.о., считавшего решение законным и обоснованным,

установила:

Соловьев Ф.М. обратился в суд с иском к Ахмедову Я.А.о., в котором с учетом последующих уточнений просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2011, признать за ним право собственности на недвижимое имущество, одноэтажный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/; земельный участок общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, расположенный по указанному адресу; прекратить право собственности ответчика на указанное недвижимое имущество, указав, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика; возвратить в собственность истца указанное недвижимое имущество. В обоснование иска указал, что 31.08.2011 между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, при этом цена имущества определена в размере /__/ руб., которую согласно расписке от 01.09.2011 ответчик обязался вернуть в течение года. Несмотря на то, что в п. 4 договора купли-продажи указано, что денежный расчет межу сторонами произведен полностью, в действительности ответчик не передал денежную сумму до настоящего времени. Неоднократные обращения о возврате суммы оставлены без ответа. Свою обязанность по передаче недвижимого имущества истец исполнил, сделка зарегистрирована в Управлении Росреестра по Томской области.

В судебном заседании истец Соловьев Ф.М. и его представитель Струкова О.Ю. заявленные требования поддержали, настаивая на том, что денежные средства ответчиком по договору до настоящего времени не переданы.

Ответчик Ахмедов Я.А.о. исковые требования не признал, пояснил, что обязательства по оплате недвижимого имущества исполнил в полном объеме. Деньги предавал частями, при этом расписок о получении денежных средств истец не писал.

Обжалуемым решением суд на основании ст. 12, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, ст. 450, 451, 452, 453, пп. 1, 5 ст. 454, п. 3 ст. 486, ст. 549, п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель истца Соловьева Ф.М. Струкова О.Ю. просит решение отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований. Полагает, что суд неправильно истолковал и применил нормы материального права. Пункт 4 договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2011, предусматривающий произведение расчета в день его подписания, не свидетельствует о факте получения денежных средств истцом от ответчика до подписания договора и в момент его подписания. Ахмедовым Я.А.о. истцу переданы расписки, свидетельствующие об обязательстве ответчика оплатить денежную сумму за земельный участок и жилой дом в размере /__/ рублей в течение года. Из анализа условий заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, а также последующего поведения сторон, следует, что по своей правовой природе он является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача недвижимости предшествует по срокам его оплате. Факт передачи недвижимого имущества ответчику подтверждается актом приема-передачи. Доводы Ахмедова Я.А.о. об оплате объектов недвижимости, произведенной в полном объеме, предусмотренном договором купли-продажи, документально не подтверждены. Считает, что выводы суда первой инстанции о том, что к данным правоотношениям применимы нормы ч. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, т.к. к данным правоотношениям должны быть применены нормы п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно правовые последствия неисполнения покупателем обязанности оплатить товар по договору купли-продажи недвижимого имущества в кредит в согласованный сторонами срок.

Проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции, принятии нового решения.

Из материалов дела усматривается, что 31.08.2011 между Соловьевым Ф.М. и Ахмедовым Я.А.о. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - одноэтажного жилого дома, общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, и земельного участка, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, расположенного по тому же адресу. Согласно п. 3 данного договора цена, уплачиваемая покупателем продавцу за жилой дом, составляет /__/ рублей, за земельный участок – /__/ рублей. Из пункта 4 следует, что расчет между сторонами должен быть произведен полностью в день подписания договора. Пунктом 14 предусмотрено, что договор может быть расторгнут в установленном законом порядке (л.д. 11).

В соответствии с актом приема-передачи от 31.08.2011 продавец передал покупателю в соответствии с договором купли-продажи, а покупатель принял недвижимое имущество: одноэтажный жилой дом, общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, и земельный участок, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, расположенный по тому же адресу. В пункте 4 акта приема-передачи указано, что обязательства сторон по передаче недвижимого имущества выполнены, расчет произведен полностью, стороны претензий друг к другу не имеют.

Договор купли-продажи от 31.08.2011, а также переход права собственности от продавца Соловьева Ф.М. к покупателю Ахмедову Я.А.о. зарегистрированы 27.09.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (л.д. 10,14,15).

Обращение Соловьева Ф.М. в суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, как видно из материалов дела, было вызвано неисполнением ответчиком обязательства по оплате недвижимого имущества по договору купли-продажи от 31.08.2011.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований Соловьеву Ф.М., указал, что п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное последствие нарушения покупателем условия договора купли-продажи об оплате товара, согласно которому, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции, как основанными на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.

Суд, разрешая спор, не дал в решении надлежащей правовой оценки доводам Соловьева Ф.М., изложенным в иске и подтвержденным в судебном заседании, о том, что ответчик обязался выплатить стоимость приобретаемого недвижимого имущества в течение года после заключения договора, не оценил представленные в подтверждение этому расписки.

Вместе с тем при рассмотрении дела Соловьев Ф.М. как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции утверждал, что расчет за приобретаемое недвижимое имущество Ахмедовым Я.А.о. в день заключения договора не был осуществлен, стороны согласовали, что денежные средства будет переданы в течение года.

Из расписки от 01.09.2011, выданной Ахмедовым Я.А.о., следует, что он обязуется оплатить /__/ рублей Соловьеву Ф.М. в течение года (л.д. 13). Ранее при предварительном согласовании условий договора стороны также предусматривали отсрочку платежа, в связи с чем Ахмедовым Я.А.о. 18.08.2011 выдана расписка о том, что он берет земельный участок у Соловьева Ф.М., за который будет рассчитываться в течение года (л.д. 12).

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Принимая во внимание содержание представленных расписок, не оспоренных ответчиком, нахождение этих расписок на руках у Соловьева Ф.М., учитывая, что иных обязательственных правоотношений между сторонами не было, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимости между Соловьевым Ф.М. и Ахмедовым Я.А.о. по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт исполнения ответчиком договорного обязательства по оплате спорного имущества не может быть признан доказанным лишь на основании акта-приема передачи, подписанного сторонами, поскольку ответчиком в соответствии с требованиями подп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации не представлено надлежащих письменных доказательств в подтверждение передачи истцу денег в размере /__/ рублей за приобретаемое недвижимое имущество по договору купли-продажи (платежные документы: банковское поручение, расписка и т.п.), при том, что истец данное обстоятельство оспаривает, представляя иные письменные доказательства.

Пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Право продавца требовать возврата неоплаченного товара по существу основано на его праве требовать расторжения договора, предусмотренном п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неприменение судом первой инстанции указанных норм в данном случае необоснованно.

Неоплата имущества в установленный договором срок признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ответчиком не представлено доказательств оплаты стоимости имущества в установленный договором срок, на предложение Соловьева Ф.М. о расторжении договора Ахмедов Я.А.о. ответа не дал (л.д. 18-21), судебная коллегия приходит к выводу, что заявленные исковые требования о расторжении договора являются обоснованными.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не являлась препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При изложенных обстоятельствах также подлежат удовлетворению требования Соловьева Ф.М. о признании за ним права собственности на спорное недвижимое имущество, возврате жилого дома и земельного участка и прекращении права собственности покупателя Ахмедова Я.А.о. на названное имущество.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, к которым в силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относится государственная пошлина.

При подаче иска истцом была оплачена государственная пошлина в размере 33 200 рублей, исчисленная в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, что подтверждается квитанцией от 18.01.2012, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ч. 2 ст. 330, п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Томска от 02 марта 2012 года отменить, принять по делу новое решение, которым иск Соловьева Ф. М. к Ахмедову Я. А. о. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 31 августа 2011 года, заключенный между Соловьевым Ф. М. и Ахмедовым Я. А. о..

Признать за Соловьевым Ф. М. право собственности на недвижимое имущество: одноэтажный жилой дом, общей площадью /__/ кв.м, находящийся по адресу: /__/; земельный участок, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, находящийся по адресу: /__/, возвратив его Соловьеву Ф.М..

Прекратить право собственности Ахмедова Я. А. о. на недвижимое имущество: одноэтажный жилой дом, общей площадью /__/ кв.м, находящийся по адресу: /__/; земельный участок, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, находящийся по адресу: /__/.

Апелляционное определение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Ахмедова Я. А. о. и государственной регистрации права собственности Соловьева Ф. М. на недвижимое имущество: одноэтажный жилой дом, общей площадью /__/ кв.м, находящийся по адресу: /__/; земельный участок, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, находящийся по адресу: /__/.

Взыскать с Ахмедова Я. А. о. в пользу Соловьева Ф. М. расходы по оплате государственной пошлины в размере 33200 (тридцати трех тысяч двухсот) рублей.

Председательствующий

Судьи: