Судья Бобрикова Л.В. Дело № 33-3834
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
14 декабря 2010 года г. Смоленск
судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Зубаровской С.В.,
судей: Дмитриевой Г.И., Калининой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Шиманаева В.Н. на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 26 октября 2010 года,
У С Т А Н О В И Л А :
Банк обратился в суд с иском к Шиманаеву В.Н., Шиманаевой С.А., Моисеевой Г.М., Филипповой И.Н., Габрусевой А.С. о взыскании досрочно задолженности по кредитному договору № от (дата) в сумме ... коп.; расходов по оплате госпошлины – ... коп.; обращении взыскания на предмет залога: земельный участок площадью ... м2, жилой дом в стадии незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности Шиманаеву В.Н.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала, указав, что заемщик допустил неоднократное неисполнение принятых на себя обязательств. Поручители добровольно погашать задолженность отказываются. Просили обратить взыскание на заложенное имущество, определив его начальную продажную стоимость ... руб., и взыскать с ответчиков расходы по проведению оценочной экспертизы в сумме ... руб..
Шиманаев В.Н. не оспаривая задолженность, признал требования, однако, указал на то, что определенная экспертом стоимость заложенного имущества – занижена. Просил определить начальную продажную стоимость заложенного имущества определенную экспертом ООО «...» по его заказу от 28.03.2010 г. – ... руб.
Моисеева Г.М. иск признала, просила обратить взыскание на заложенное имущество, поскольку у нее отсутствуют денежные средства на погашение кредита.
Филиппова И.Н. и Гарбусева А.С. иск не признали, указывая на то, что задолженность должна быть взыскана с Шиманаева В.Н.
Шиманаева С.А. в судебное заседание не явилась, возражений по иску не представила.
Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 26 октября 2010 г. с Шиманаева В.Н., Шиманаевой С.А., Моисеевой Г.М., Филипповой И.Н., Гарбусевой А.С. солидарно в пользу Банка досрочно в возмещение заложенного по кредитному договору взыскано ... коп., в возврат госпошлины ... коп., расходы по производству экспертизы ... руб., а всего ... коп.
Обращено взыскание на заложенное по договору ипотеки № от 09 августа 2008 года имущество: земельный участок, кадастровый №, общей площадью ... м2, расположенный по ...; жилой дом в стадии незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью застройки ... м2, степень готовности 50%, инв. №, по адресу: Смоленская область, ..., принадлежащие на праве собственности Шиманаеву В.Н., определив начальную продажную стоимость в сумме ... руб.
По вступлении решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на земельный участок кадастровый номер ..., общей площадью ... м2, расположенный по адресу: ...; жилой дом в стадии незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью застройки ... м2, степень готовности 50%, инв. №, по адресу: ..., принадлежащие на праве собственности Шиманаеву В.Н., принятые определением судьи 23 апреля 2010 г.
В кассационной жалобе Шиманаев В.Н., не оспаривая решение суда в части взыскания досрочно в возмещение задолженности по кредитному договору ... коп., не соглашается с выводами суда в части обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки от 09.08.2008 г. имущество с определением начальной продажной цены в сумме ... руб. и отнесения расходов на проведение экспертизы в сумме ..., проведенной по инициативе истца на него.
Заслушав доклад судьи Дмитриевой Г.И., объяснения Шиманаева В.Н., поддержавшего доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ заимодавцу предоставлено право требовать досрочно возврата займа в случае нарушения заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно п. 1 ст. 64 ФЗ № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге) недвижимости» если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ... г. между Банком, Шиманаевым В.Н. и Шиманаевой С.А. заключен кредитный договор №, по условиям которого заемщики получили ипотечный кредит в сумме ... руб. на инвестирование строительства коттеджа, на срок до 06.02.2027 г.
В обеспечение исполнения обязательства по указанному кредитному договору между Банком и Шиманаевым В.Н. 09.08.2008 г. заключен договор ипотеки, по которому в залог передан земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью ... м2.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от (дата) г. за Шиманаевым В.Н. зарегистрировано право собственности на жилой дом в стадии незавершенного строительства, площадью застройки ... м2, степенью готовности 50%.
Разрешая заявленные требования в части обращения взыскания и определения начальной продажной цены заложенного имущества, суд посчитал возможным установить начальную продажную цену исходя из среднерыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем дома в стадии незавершенного строительства, определенной товароведческой экспертизой по состоянию на (дата) г. – ... руб.
Соглашаясь с указанной ценой, суд исходил из тех обстоятельств, что данная стоимость определена экспертом, назначенным судом, и сделанное заключение эксперт обосновал в судебном заседании, что дало суду основания не сомневаться в его компетенции, а ответчиком таковых доказательств не представлено.
Вместе с тем, Шиманаев В.Н. возражал против заключения судебной экспертизы, положенной судом в основу разрешенных требований по тем основаниям, что считал определенную цену заниженный. При этом, ссылался на те обстоятельства, что им истцу была представлена экспертиза ООО «...», где рыночная цена заложенного имущества составляла ... руб.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «...» ... Д.Ю. указывал на то, что оценка земельного участка производилась на основании сравнительного подхода, а для определения стоимости дома использовался затратный подход. При этом, учитывались улучшения (в подвале была проведена канализация, сделана стяжка).
Эксперт ООО «А» ... С.Ю. указал, что при оценке заложенного имущества применялся сравнительный подход, то есть, спорный аналог сравнивался с другими аналогами, сведения о которых были найдены в газете «Моя реклама». Оценка производилась по фотографиям, которые сделали доверенные лица – сотрудники Общества.
При этом эксперт ... С.Ю. в судебном заседании указывал на то, что поскольку дом индивидуальный, нельзя применять затратный подход. Однако, как следует из самого экспертного заключения, затратный метод оценки им не применялся ввиду того, что заказчиком не предоставлена в полном объеме техническая документация, характеризующий объект оценки и не известен строительный объем объекта оценки. В то время, как эксперт, поскольку это необходимо для дачи заключения, имеет право просить суд о предоставлении ему дополнительных материалов и документов для исследования, ходатайствовать о привлечении к проведению экспертизы других экспертов (п. 3 ст. 85 ГПК РФ).
Данные противоречия судом не устранены.
В то же время, взяв за основу удовлетворения иска экспертное заключение Общества, суд в нарушение ст. 87 ГПК РФ не устранил возникшие противоречия, указав на то, что судом ответчикам разъяснялось право ходатайствовать о назначении повторной экспертизы, однако, такого ходатайства заявлено не было. Данный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Так, из протокола судебного заседания следует, что судом разъяснялось ответчикам их право ходатайствовать о назначении повторной экспертизы по оценке стоимости имущества. Однако, после этого судом объявлен перерыв до 09 час. 15 мин. 26.10.2010 г. и на обсуждение сторон данный вопрос не ставился. Кроме того, ответчик Шиманаев В.Н. 26.10.2010 г. в судебном заседании не участвовал, причину его отсутствия суд не выяснял.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части взыскания расходов по производству экспертизы с Шиманаева В.Н., Шиманаевой С.А., Моисеевой Г.М., Филипповой И.Н., Гарбусевой А.С. в сумме ... руб., обращения взыскания на заложенное имущество, с определением начальной продажной стоимости в сумме ... руб.; отмены обеспечительных мер в виде ареста на заложенное имущество, с направлением дела на новое рассмотрение в указанной части, поскольку допущенные судом ошибки не могут быть исправлены судом кассационной инстанции (п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ).
Руководствуясь ст.ст. 361, 362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 26 октября 2010 года в части
обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки № от (дата) имущество: земельный участок, кадастровый №, общей площадью ... м2, расположенный по адресу: ...; жилой дом в стадии незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью застройки ... м2, степень готовности 50%, инв. №, по адресу: ..., принадлежащие на праве собственности Шиманаеву В.Н., с определением начальной продажной стоимости в сумме ... руб.;
отмене обеспечительных мер в виде наложения ареста на земельный участок кадастровый №, общей площадью ... м2, расположенный по адресу: ...; жилой дом в стадии незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью застройки ... м2, степень готовности 50%, инв. №, по адресу: ..., принадлежащие на праве собственности Шиманаеву В.Н., принятых определением судьи 23 апреля 2010 г.;
взыскании расходов по производству экспертизы в сумме ... рублей – отменить, направив дело в указанной части на новое рассмотрение в тот же суд.
В остальной части указанное решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи: