Судья Гирсенок Т.Н. Дело № 33-3892
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
14 декабря 2010 года г. Смоленск
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шитиковой Т.М.,
судей Козловой А.А., Гузенковой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам Администрации ..., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., Протасовой Евгении Андреевны, Рыжаковой Анны Савельевны на решение Заднепровского районного суда города Смоленска от 22 октября 2010 года,
у с т а н о в и л а :
Голенкова Г.В. обратилась в суд с требованиями к администрации ..., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по ..., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., Протасовой Е.А., Рыжаковой А.С. о признании незаконными постановления администрации г. Смоленска от 18.09.2008 г. №1456-адм «Об утверждении проекта границ земельного участка по ...» и приказа Главного земельного управления Смоленской области от 29.01.2009 г. №219 «О предоставлении земельного участка в собственность», признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от (дата) ., заключенного между Рыжаковой А.С. и Протасовой Е.А. и применении последствий недействительности сделки, признании недействительной регистрации права собственности Рыжаковой А.С. на спорный участок в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, признании права собственности на земельный участок и строение в виде фундамента. Мотивировала тем, что отцу её мужа - ФИО1 в 1927г. был предоставлен земельный участок площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ..., на котором впоследствии был возведен жилой дом. 20 июня 1977г. ФИО1 умер. Супруг истицы - ФИО2, являясь единственным наследником по закону, фактически принял наследство в виде названного дома, проживал в нем, обрабатывал земельный участок, площадь которого уменьшилась до ....м., однако наследственных прав не оформил. В результате произошедшего в 2007г пожара дом фактически уничтожен, сохранился лишь фундамент, который по техническому заключению пригоден для возведения на нем одноэтажного жилого дома деревянной конструкции. (дата) . ФИО2 умер, в связи с чем истица в порядке наследственного правопреемства вступила в возбужденное по иску последнего настоящее дело и просила признать за собой право собственности на спорный земельный участок и расположенное на нем строение. В процессе рассмотрения дела выяснилось, что из части принадлежащего ФИО1 земельного участка постановлением Администрации ... был сформирован земельный участок площадью ... кв.м. и предоставлен бесплатно Рыжаковой А.С., которая впоследствии продала его Протасовой Е.А. Ссылаясь на положения ст.ст.1112, 168 ГК РФ, положения ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», ст.36 ЗК РФ, просила удовлетворить заявленные требования.
Представители ответчиков Администрации ... и Департамента земельных и имущественных отношений ... - Петкуте Ю.К. и Герасименко В.А. соответственно в судебном заседании исковые требования не признали, мотивировав тем, что на момент предоставления Рыжаковой А.С. бесплатно, как инвалиду, земельного участка площадью ... кв.м. по адресу: ... спорный земельный участок ФИО1 надлежащим образом в собственность наследодателя оформлен не был; на кадастровом учете состоял участок по указанному адресу площадью ... кв.м. Лишь после принятия судом в рамках данного дела заочного решения, несмотря на его последующую отмену, произошло изменение площади земельного участка до ... кв.м. В процессе формирования земельного участка по ..., специалистом администрации города произведен его осмотр, строений на участке не имелось.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... - Ефремова Н.В. исковые требования не признала, указав, что Управление, как правоприменительный орган, регистрирующий права на объекты недвижимости на основании правоустанавливающих документов, не является надлежащим ответчиком.
Ответчик Протасова Е.А. иск не признала, ссылаясь на приобретение у прежнего собственника Рыжаковой А.С. участка площадью ... кв.м. по договору купли-продажи от (дата) ., в связи с чем считает себя добросовестным приобретателем, у которого спорное недвижимое имущество не может быть истребовано.
Ответчики Рыжакова А.С., Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по ..., третьи лица –Управление архитектуры и градостроительства администрации ... и ФГУ «Земельная кадастровая палата» в судебное заседание не явились. В поданном возражении Рыжакова А.С. указывала, что истицей и её наследодателем не предпринимались попытки к восстановлению дома после пожара в течение предусмотренного ст.39 ЗК РФ трехлетнего срока, считает себя ненадлежащим ответчиком ввиду продажи участка Протасовой Е.А. От остальных участников возражений не поступило.
Решением Заднепровского районного суда г.Смоленска от 22.10.2010г. исковые требования Голенковой Г.В. удовлетворены.
В кассационных жалобах ответчики Администрация ..., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., Протасова Е.А.., Рыжакова А.С. просят решение отменить, считая его незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
При этом, Администрация ... указывает, что судом не приняты во внимание сведения кадастрового паспорта на спорный земельный участок, имевшиеся до вынесения судом заочного решения по настоящему делу, о площади земельного участка ФИО1 равной ... кв.м., из размера которой исчислялся и уплачивался наследодателем земельный налог. Также судом не оценены показания покупателя Протасовой Е.А. и специалиста муниципального органа власти о непринятии владельцами участка мер по его использованию согласно целевому назначению, факт наличия не восстановленного в течение более 5 лет фундамента дома после произошедших пожаров.
Ответчица Рыжакова А.С. ссылается также на пропуск истцом установленного ст.234 ГК РФ) и условий для сохранения прав на земельный участок после пожара дома (ст.39 ЗК РФ).
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... считает себя ненадлежащим ответчиком, указывая также на невозможность в силу установленных ст.12 ГК РФ способов защиты права, положений ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признания недействительной записи в ЕГРП.
Ответчица Протасова Е.А. указывает, что к ней, как к добросовестному приобретателю по возмездной сделке, не могут быть применены положения ст.167 ГК РФ
Заслушав доклад судьи Гузенковой Н.В., объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., возражения истицы Голенковой Г.В., проверив материалы дела и доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
На основании ст. 35 ч. 1 ЗК РФ при переходе права собственности на здание к другому лицу, последнее приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Свои требования истица Голенкова Г.В. фактически мотивирует тем, что к ФИО2. после смерти его отца ФИО1 ((дата) .), а затем и к самой истице, являющейся наследником умершего 18.11.2008г. супруга, при переходе прав на дом в порядке наследования перешли права на использование земельного участка в том же объеме, что и у предыдущего собственника дома.
Из материалов дела следует и судом установлено, что ФИО1 в 1927г. был отведен земельный участок под строительство дома по адресу: ..., площадью ... кв.м. В последствии на указанном участке был возведен дом, который к 1958г.по инвентаризационным сведениям перестроен, площадь используемого земельного участка уменьшилась до ... кв.м., полномочия правообладателя земельным участком надлежащим образом не оформлены. (дата) . ФИО1. умер. Его сын ФИО2 остался проживать и был зарегистрирован до своей смерти ((дата) ) по указанному адресу, производил уплату исчисленного земельного налога.
22.03.2005г. и 06.09.2007г. в доме произошли пожары, после которых на месте сгоревшего дома остался фундамент, по своему техническому состоянию работоспособный, соответствующий требованиям СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений» и пригодный для возведения на нем одноэтажного жилого дома деревянной конструкции.
Истица Голенкова Г.В., являясь наследником по завещанию имущества умершего ФИО2., приняла наследство, обратившись в установленный ст.1154 ГК РФ срок к нотариусу по месту открытия наследства с соответствующим заявлением.
На основании заявления Рыжаковой А.С., постановления администрации ... «Об утверждении проекта границ земельного участка по ...» № 1456-адм от 18.09.2008 г. Приказом Главного земельного управления Смоленской области №219 от 29.01.2009 г. сформированный в границах спорного земельного участка по ..., земельный участок по ..., площадью ... кв.м. был предоставлен в собственность бесплатно Рыжаковой А.С. Право собственности последней на предоставленный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
02.08.2010г. между Рыжаковой А.С. и Протасовой Е.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... стоимость которого определена сторонами .... Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним с выдачей Протасовой Е.А. соответствующего свидетельства.
Разрешая дело и удовлетворяя требования Голенковой Г.В., суд первой инстанции сослался на то, что истица, являясь наследницей ФИО2 на основании ст.ст.218, 222, 1152-1154 ГК РФ вправе требовать признания за ней права собственности на самовольную постройку в виде оставшегося от сгоревшего дома фундамента, и на основании ч.1 ст.35 ЗК РФ – признания права собственности на земельный участок, находившийся в фактическом пользовании наследодателей – бывших собственников домовладения.
Указанные выводы суда не противоречат требованиям закона.
Так, до 30.10.2001г. (вступления в силу Земельного Кодекса Российской Федерации) отношения по использованию земель регулировались законодательством СССР и РСФСР.
В частности, в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» отвод гражданам земельных участков, как в городе, так и вне города для строительства индивидуальных жилых домов производился в бессрочное пользование.
Статьей 37 ЗК РСФСР (1991г), нормы которого действовали при возникновении у наследодателя ФИО2 права собственности на дом, было установлено, что при переходе права собственности на строение, сооружение… вместе с этими объектами переходит право пользование земельными участками. При этом в редакции данной статьи, действующей до 24.12.1993г., а именно частью 3, предусматривалась возможность для нового собственника жилого дома оформления права собственности на земельный участок путем получения его в собственность на условиях, предусмотренных ст.7 ЗК РСФСР, или безвозмездно - при условии дарения жилого дома.
Указом Президента РФ от 27.10.1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (с изменениями от 24.12.1993г., 25.01.1999г) также было установлено, что граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством.
Таким образом, при переходе права собственности на дом, расположенный на спорном земельном участке, от прежнего собственника (ФИО1.) к новому собственнику дома (ФИО2.) перешли в том же объеме права на использование земельного участка, следовательно, наследодатель приобрел право постоянного бессрочного пользования им и право на предоставление ему в собственность бесплатно указанного земельного участка.
Данным правом в период действия вышеприведенных правовых норм ФИО2 не воспользовался.
Статьей 20 Земельного Кодекса РФ, вступившего в силу с 30.10.2001г., было установлено, что граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их однократно бесплатно в собственность.
Указанная правовая норма действовала до 01.09.2006г. (утратила силу в соответствии с ФЗ от 30.06.2006г. № 93-ФЗ).
В силу положений ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001г.№137-ФЗ оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.
Статьей 4 вышеназванного ФЗ от 25.10.2001г. также установлено, что граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного Кодекса РФ.
Исходя из вышеприведенных законоположений, оценив в соответствии со ст.67 ГПК РФ исследованные в судебном заседании доказательства (материалы инвентарного дела на домовладение ..., кадастрового дела объекта недвижимости, справки налогового органа об исчислении и уплате налога бывшими владельцами, кадастровые паспорта на спорный земельный участок и на участок, сформированный в границах последнего, показания свидетелей ФИО3 и ФИО4 заключение землеустроительной экспертизы), суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу о переходе к истице права собственности на земельный участок, площадью ... кв.м., с расположенным на нем строением в виде фундамента для возведения дома.
В связи с указанными обстоятельствами доводы кассационных жалоб Администрации ... и Рыжаковой А.С. о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права, о не соответствии выводов суда установленным обстоятельствам дела, являются необоснованными.
Поскольку предоставляемый Рыжаковой А.С. земельный участок № находился в границах ранее учтенного участка № по ..., однако Приказом Главного земельного управления Смоленской области №219 от 29.01.2009 г. на основании постановления администрации г.Смоленска № 1456-адм от 18.09.2008 г. был передан бесплатно в собственность Рыжаковой А.С., суд правомерно признал указанные выше ненормативные акты незаконными.
Согласно п.1 ст.39 Земельного Кодекса РФ при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.
27.06.2008г., т.е. в течение указанного трехлетнего срока с момента произошедшего 06.09.2007г. пожара, наследник ФИО1 – ФИО2. обратился в суд с требованиями о признании права собственности на строение и земельный участок.
Поскольку извещением от 01.07.2008г. ответчики Администрация ..., Управление архитектуры и градостроительства Администрации ..., Главное земельное управление вызывались в судебное заседание, но не обеспечили явку своих представителей, копия принятого судом 11.08.2008г. заочного решения об удовлетворении заявленных исковых требований была 16.08.2008г. получена Главным земельным управлением, суд пришел к правильному выводу о нарушении принятыми ответчиками актами законных прав владельцев спорного земельного участка.
Помимо указанного, в силу положений ст.28, 30-1 ЗК РФ, ст.1 Закона Смоленской области от 10.06.2003г № 23-з «О предоставлении земельных участков в собственность граждан бесплатно» такое предоставление является правомочным лишь в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не изъятых и не ограниченных в обороте и свободных от прав третьих лиц. Данное условие – отсутствие прав третьих лиц) при предоставление земельного участка в собственность Рыжаковой А.С. отсутствовало.
Доводы ответчика Рыжаковой А.С. о неприменении судом по её заявлению срока исковой давности не основаны на положениях законодательства, поскольку в соответствии со ст.208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права исковая давность не распространяется. Требования о признании незаконными актов государственных и муниципальных органов власти является производным от требований о восстановлении нарушенного права владельца земельного участка.
В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, сформулированной в его Постановлении от 21 апреля 2003 года №6-П, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ – не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции РФ.
Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Ф. Такая защита возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Признавая договор купли-продажи от 02.08.2010г., заключенный между Рыжаковой А.С. и Протасовой Е.А. недействительным по основаниям ст.168 ГК РФ, следует исходить из того, что Протасова Е.А. не может быть признана добросовестным приобретателем, так как заключила договор купли-продажи в период производства по настоящему гражданскому делу, в основе которого лежит спор в отношении земельного участка, о чем Протасова Е.А., проживая с Рыжаковой А.С. в одном населенном пункте (...), не могла не знать.
С учетом изложенного выводы суда о признании договора купли-продажи от 02.08.2010г. недействительным являются правомерными.
Вместе с тем, принятое судом решение подлежит изменению в части применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Так, суд первой инстанции, применяя в порядке ч.2 ст.167 ГК РФ правила реституции, ошибочно указал в резолютивной части решения, что земельный участок площадью ... кв.м., зарегистрированный на праве собственности за Протасовой Е.А. подлежит возвращению в государственную собственность, поскольку он входит в состав спорного земельного участка по адресу: г.Смоленск, ..., право собственности на который этим же судебным решением признано за Голенковой Г.В. В данной части указанные сведения подлежат исключению из резолютивной части решения суда.
Также из материалов дела усматривается, что 16.03.2009г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в ЕГРП внесена запись о праве собственности Рыжаковой А.С. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по ..., 30.08.2010г. – внесена запись о праве собственности Протасовой Е.А. на данный земельный участок.
В соответствии с положениями ст.2 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Поскольку недействительная сделка согласно п.1 ст.167 ГК РФ не влечет юридических последствии и недействительна с момента её совершения, регистрационная запись о праве собственности, основанная на сделке, признанной судом ничтожной, не может быть сохранена и подлежит прекращению (аннулированию). Признание её недействительной в данном случае не требуется.
В остальной части доводы кассационных жалоб по существу тождественны возражениям подавших их лиц против иска, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка.
Суд, вопреки утверждениям Администрации ..., Рыжаковой А.С. и Протасовой Е.А., правильно определил юридически значимые обстоятельства, исследовал и дал надлежащую оценку всем доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений, влекущих отмену решения, допущено не было.
Руководствуясь ст.ст.360-362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а :
Решение Заднепровского районного суда г.Смоленска от 22 октября 2010 года изменить, изложив абзац второй резолютивной части решения следующим образом:
«Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... с кадастровым номером №, заключенный 02 августа 2010 года между Рыжаковой Анной Савельевной и Протасовой Евгенией Андреевной, зарегистрированный 30 августа 2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... Аннулировать (погасить) записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенные 16 марта 2009г за № и 30 августа 2010 года за №
В остальной части это же решение оставить без изменения, а кассационные жалобы Администрации ..., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., Протасовой Евгении Андреевны, Рыжаковой Анны Савельевны – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: