Судья Космачева О.В. Дело № 33 – 3614 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 8 ноября 2011 года г. Смоленск Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе: Председательствующего Коржакова И.П. Судей Шаровой Т.А., Ивашневой Л.П. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ООО «Новый город» на решение Ленинского районного суда г.Смоленска от 7 сентября 2011 года, Заслушав доклад судьи Коржакова И.П., объяснения представителей ООО «Новый город» Шульги С.И. и Марченкова Д.И., судебная коллегия, УСТАНОВИЛА: Гулева В.Т., уточнив требования, обратилась в суд с иском о возложении на ООО «Новый город», ОАО «Жилищник» обязанности по передаче вновь избранной управляющей организации ЗАО «Смоленские коммунальные системы - Транспорт» технической документации, документации по паспортно-визовой работе, ключей от помещений общего пользования на жилой ..., которая была передана в ООО «ЖЭУ - № 3» от ОАО «Жилищник». В обоснование заявленных требований указала, что является собственником ... указанного дома, решением общего собрания собственников которого, проведенного в форме заочного голосования с 6 по 20 мая 2010г., управляющей организацией была выбрана ЗАО «Смоленские коммунальные системы - Транспорт». Поскольку несмотря на уведомление ОАО «Жилищник» и выбранная решением общего собрания собственников помещений от 26.04.2010г. управляющая организация ООО «Новый город» (ранее ООО «ЖЭУ № 3») от передачи технической документации на дом уклоняются, просила суд удовлетворить заявленные требования. В суде Гулева В.Т. заявленные требования поддержала, указав, что решение общего собрания собственников от 26.04.2010г., на котором была выбрана управляющая организация ООО «ЖЭУ - № 3», является недействительным, поскольку не был достигнут кворум собственников жилых помещений. Представитель ООО «Новый город» Зиновьев С.Е. заявленные требования не признал и указал на пропуск срока для обжалования решения общего собрания. Представитель третьего лица ЗАО «Смоленские коммунальные системы - Транспорт» Сергеев П.В. исковые требования поддержал. Дело рассмотрено в отсутствии представителя ОАО «Жилищник», надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела. Решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 7 сентября 2011 года исковые требования Гулевой В.Т. удовлетворены частично. Суд обязал ООО «Новый город» передать ЗАО «Смоленские коммунальные системы-Транспорт» всю техническую документацию, документацию по паспортно-визовой работе, ключи от помещений общего пользования многоквартирного жилого дома по адресу: ... С ООО «Новый город» в пользу Гулевой В.Т. взыскано в возврат В иске к ОАО «Жилищник» Гулевой В.Т. отказано. В кассационной жалобе ООО «Новый город» просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Указывает на то, что решение общего собрания собственников от 26.04.2010г. не отменено и не признано недействительным, договоры на управление домом не расторгнуты. Считает, что суд неправильно истолковал положения ч.8.2 ст.162 ЖК РФ; пропущен срок для обжалования решения общего собрания от 26.04.2010 г. Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему. Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным жилым домом может осуществляться только одной управляющей организацией. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с выбором способа управления многоквартирным домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ). Способ управления выбирается и может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен ст. 45 ЖК РФ. Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ N491 от 13.08.2006г., к технической документации на многоквартирный дом относятся следующие документы: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленная федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 01.07.2007). Частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ в редакции на момент проведения собрания предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. В соответствии с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, в случае прекращения договора управления многоквартирным домом управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Судом установлено, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ..., проведенном в форме заочного голосования от 26.04.2010г., в котором приняли участия собственники квартир и Администрация г.Смоленска, управляющей организацией жилого дома была избрана ООО «ЖЭУ № 3», переименованное в ООО «Новый город» решением общего собрания учредителей от 22.07.2010г. Были заключены договора на управление многоквартирным домом между собственниками ряда квартир дома, Администрацией г.Смоленска и ООО «Новый город». Филиалом ОАО «Жилищник» ЖЭУ №3 были переданы ООО «ЖЭУ №3» по акту от 1.07.2010г. в отношении указанного дома: акт по разграничению балансовой принадлежности и ответственности за эксплуатацию наружных сетей водопровода и канализации дома между СМУП «Горводоканал» и МПЖРЭП №3 от 12.03.2003г.; акт по разграничению балансовой принадлежности и ответственности за эксплуатацию технологических устройств и сооружений между МУП «Смоленсктеплосеть» и абонентом МПЖРЭП № 3 дома от 10.12.2001г.; оригинал технического паспорта на жилой дом; ключ от чердака жилого дома. Приказом ОАО «Жилищник» от 8.08.2010г. дом снят с технического обслуживания. В период с 6 по 20 мая 2010г. было проведено общее собрание собственников указанного дома в форме заочного голосования. Согласно протоколу от 21.05.2010г. общего собрания управляющей организацией по осуществлению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома выбрано ЗАО «Смоленские коммунальные системы - Транспорт», с которым решено заключить договор на оказание услуг с 1.06.2010г., а с ОАО «Жилищник» - ранее заключенный договор расторгнуть. Во исполнение решения, которое не оспорено, собственниками квартир заключены договора с ЗАО «Смоленские коммунальные системы - Транспорт». Судом установлено, что в адрес ОАО «Жилищник» и ООО «Новый город» направлялись письма ЗАО «Смоленские коммунальные системы-Транспорт» от 28.05.2010г. и 10.03.2011г. с протоколом общего собрания от 21.05.2010г., обращение собственников помещений дома от 8.08.2010г. и Гулевой В.Т. о необходимости передачи технической документации на дом ... в связи с избранием ЗАО «Смоленские коммунальные системы-Транспорт» управляющей организацией. ООО «Новый город» в передаче технической документации на дом отказал со ссылкой на не оспоренное решение общего собрания собственников многоквартирного дома от 26.04.2010г., а ОАО «Жилищник» сослался на наличие непогашенной задолженности собственников. Поскольку ООО «Новый город» был уведомлен о принятом решении о выборе другой управляющей организации ЗАО «Смоленские коммунальные системы - Транспорт», суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ в передаче технической документации на жилой дом является неправомерным, и обоснованно обязал «Новый город» передать ЗАО «Смоленские коммунальные системы - Транспорт» всю техническую документацию, документацию по паспортно-визовой работе, ключи от помещений общего пользования многоквартирного жилого дома. При этом доводы ответчика о пропуске срока для обжалования решения общего собрания собственников жилого дома от 26.04.2010 г. обоснованно не приняты судом во внимание, как не имеющие правого значения, поскольку такие требования истицей не заявлялись. Доводы жалобы о том, что суд неправильно истолковал положения ч.8.2 ст.162 ЖК РФ, несостоятельны. Ответчик не учел правовой природы договора управления многоквартирным домом и характер взаимных прав и обязанностей его сторон. Названный договор представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома. Согласно статье 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Поскольку в данном случае граждане - собственники помещений выступают в отношениях с управляющей компанией как потребители, заказывающие ей услуги в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, то на договоры управления многоквартирными домами распространяются и положения Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", статья 32 которого содержит правила, аналогичные статье 782 ГК РФ. Названные нормы предусматривают преимущественную защиту заказывающего услуги и работы потребителя в договорах с лицами, оказывающими услуги в рамках предпринимательской деятельности. Поэтому правовая конструкция управления многоквартирным домом предназначена прежде всего для обеспечения жилищных прав собственников помещений в доме, а не расширения сферы оказания предпринимательских услуг, и именно жилищные права граждан подлежат защите в преимущественном порядке. Согласно части 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом. Однако положения статьи 161 ЖК РФ предоставляют собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом (непосредственное управление, управление товариществом собственников или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией) и не ограничивают в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону. То есть анализ совокупности норм жилищного и гражданского законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, собственники помещений в доме лишаются возможности сменить этот способ управления домом и саму управляющую компанию иначе, как в судебном порядке и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей компании условий договора. Правовой смысл указанного договора не дает усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права владельцев помещений в доме как потребителей услуг управляющей компании по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом, либо по сравнению с потребителями прочих услуг, предоставляемых иными лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. То есть односторонний отказ от такого договора возможен с учетом условий, предусмотренных статьей 782 ГК РФ, статьей 32 Закона «О защите прав потребителей». Данный вывод не противоречит положениям статьи 450 ГК РФ, допускающей изменение и расторжение договора только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором. Часть 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Гражданское законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (статья 731 ГК РФ), и от исполнения договора на оказание услуг (статья 782 ГК РФ). Поэтому односторонний отказ в данном случае от исполнения договора с управляющей компанией, расторжение договора, ни Жилищному кодексу РФ, ни Гражданскому кодексу РФ не противоречит. А поскольку действительное волеизъявление собственников помещений в доме на смену управляющей компании, выраженное в результатах голосования, проведенного в мае 2010 года, не было поставлена под сомнение ответчиком, а в соответствии с решением данного собрания избрана новая управляющая организация - ЗАО «Смоленские коммунальные системы - Транспорт», то вывод суда о необходимости передать документы данной организации соответствует положениям закона и обстоятельствам дела. Ввиду вышеизложенного доводы жалобы о том, что решение общего собрания собственников помещений жилого дома от 26.04.2010г. не отменено и не признано недействительным, а договоры на управление домом собственниками помещений не расторгнуты, не имеют правового значения, как и указание в протоколе собрания от 21 мая 2010 года о расторжении договора с ОАО «Жилищник», поскольку выбор собственниками новой управляющей компании подтверждает расторжение договора на управление с прежней и влечет обязанность передать новой компании соответствующую документацию. Соответственно суждения о продолжении обслуживания дома ответчиком не могут быть приняты во внимание, кроме того, из материалов дела видно, что многими собственниками 1 июня 2010 года заключен договор уже с ЗАО «Смоленские коммунальные системы - Транспорт» (л.д.52,62-88). В целом суждения, приведенные в жалобах, основаны на ошибочном понимании норм материального права, не содержат мотивов, которые свидетельствовали бы о необходимости отмены правильного по существу решения суда. Руководствуясь ст.ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия Определила: Решение Ленинского районного суда г.Смоленска от 7 сентября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «Новый город» - без удовлетворения Председательствующий Судьи
госпошлины <данные изъяты> руб.