Судья Иванова О.А. Дело № 33-3709 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 15 ноября 2011 года г. Смоленск Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе: Председательствующего: Малькова А.Г., судей: Винеля А.В., Руденко Н.В., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Лямина Дмитрия Анатольевича на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 23 сентября 2011 года, принятого по иску Лямина Дмитрия Анатольевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании незаконным отказа ответчика в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений № 1,2, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: "1", возложении обязанности по проведению государственной регистрации указанного договора аренды. Заслушав доклад судьи Малькова А.Г., объяснения участников процесса, судебная коллегия установила: Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 23 сентября 2011 года от 23 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований Лямина Д.А. отказано. В кассационной жалобе Лямин Д.А. просит отменить решение суда, указывая на то, что выводы суда о правомерности оспариваемых действий органа государственной власти не основаны на законе. Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему. Согласно п.5 ст. 131 ГК РФ, п.5 ст.2, п.3 ст.20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 25 ГПК РФ. Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в ст.20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 4 п.1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Согласно п.п. 2, 4 ст. 36 Ж.К РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Правовой режим общей долевой собственности установлен главой 16 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со ст.ст. 246, 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Суд установил, что Лямин Д.А. является собственником магазина непродовольственных товаров, общей площадью 85,8 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: "1" на основании договора купли-продажи, заключенному с М. 22.12.2008 г. В период с 05 сентября по 16 октября 2009 г. по инициативе истца было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: "1". Согласно п. 4 протокола общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, от 22.10.2009 г., Лямину Д.А. предоставляются в аренду сроком на 29 лет нежилые помещения № 1,2, расположенные в подвале вышеуказанного дома, с оплатой 40 руб. за один квадратный метр в месяц. 02.03.2010 г. между собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: "1" в лице К. с одной стороны, и Ляминым Д.А., за которого по доверенности действует Р., заключен договор аренды нежилых помещений - № 1, общей площадью 153.2 кв.м., и № 2, общей площадью 147,9 кв.м., расположенных в подвале указанного дома, сроком на 29 лет с оплатой 40 руб. за один квадратный метр в месяц. 01.12.2010 г. указанное имущество вместе с ключами передано истцу (арендатору) по акту приема-передачи нежилого помещения. 10.03.2010 г. представитель Лямина Д.А. - Р. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды. В государственной регистрации было отказано. В обоснование данного решения указаны следующие причины: непредставление документов свидетельствующих о том, что права всех собственников многоквартирного дома зарегистрированы в ЕГРП; Лямин Д.А. является собственником общего имущества в многоквартирном доме (арендодатель не может выступать арендатором); представленные протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от одной и той же даты различны по содержанию; решение общего собрания собственников подписано неуполномоченным лицом; не представлено согласие органов опеки и попечительства (со ссылкой на ст. 37 ГК РФ) (т.1л.д.14). Поскольку в установленный срок причины, препятствующие проведению государственной регистрации, истцом устранены не были, 10.05.2011 г. ему было отказано в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений. Разрешая дело, суд посчитал, что оспариваемый заявителем отказ в государственной регистрации является законным. Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, подтверждающими правомерность выше указанных причин по которым Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в государственной регистрации отказало в государственной регистрации договора аренды спорного имущества. Институт государственной регистрации прав на недвижимость до 1999 года на территории Смоленской области отсутствовал, следовательно, возникшее в силу закона право собственности не подлежало государственной регистрации. Статьей 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" подтверждено, что до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" существовал лишь порядок регистрации недвижимости и сделок с ней. Статьей 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что "права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей". Поскольку в ходе разрешения дела судом не установлен факт того, что кто-либо из лиц, образующих сторону арендодателя по рассматриваемому договору не является собственником общего имущества дома, постольку отказ в государственной регистрации договора по основанию отсутствия сведений о том, что права не всех собственников многоквартирного дома зарегистрированы в ЕГРП, препятствует осуществлению указанными лицами их гражданских прав, гарантированных п.п.2,4 ст.36 ЖК РФ. Кроме того, из протокола общего собрания следует, что в нем участвовал представитель собственника муниципального имущества, что свидетельствует, о нахождение части жилых помещений и общего имущества в муниципальной собственности. Указанные обстоятельства судом не исследовались и суждение по ним в решении отсутствует. Из положений жилищного и гражданского законодательства не следует запрет на передачу участниками долевой собственности по соглашению между ними одному из участников в аренду имущества (его части), находящегося в общей долевой собственности. Следовательно, применительно к установленным обстоятельствам дела Лямин Д.А. правомочен выступать арендатором общего имущества дома. Суд безосновательно в этой части ссылается на положения ст.413 ГК РФ, ошибочно указывая, что Лямин Д.А. является арендодателем. В соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Вывод суда о том, что К. подписал решение общего собрания собственников жилья будучи неуполномоченным на совершение этого действия несостоятелен, поскольку из дела видно(т.1 л.д.26, 26) и установлено судом, что К. уполномочен подписывать протоколы общих собраний. Вывод суда о правомерности оспариваемого отказа ввиду отсутствия согласия органа опеки и попечительства основан на неправильном применении норм материального права. Поскольку передача в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе несовершеннолетних) осуществляется через решение общего собрания, необходимо учитывать специальные нормы права, регулирующие порядок проведения общего собрания с разрешением вопросов на нем. В соответствии с ч.1 ст.48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. От имени несовершеннолетних (до 18 лет) голосуют их родители, поскольку в силу закона (ст. 64 Семейного кодекса РФ) являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий. На основании изложенного решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение по основанию, предусмотренному п.4 ч.2 ст.362 ГПК РФ. Допущенные нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поэтому дело следует направить в суд первой инстанции, который при новом рассмотрении обязан учесть изложенное, в полной мере исследовать все значимые обстоятельства дела и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права. Руководствуясь ст. 361, 362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия определила: решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 23 сентября 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. Председательствующий: Судьи: