Дело №-Г-16
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Президиум в составе:
ФИО10 ФИО1,
членов президиума ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,
рассмотрел гражданское дело по иску ЖК «Комплекс» к ФИО9 о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, коммунальных услуг по надзорной жалобе ФИО9 на решение мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение Энгельсского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
Заслушав доклад судьи областного суда ФИО7, объяснения ФИО9, поддержавшего доводы надзорной жалобы, объяснения представителя ЖК «Комплекс» ФИО8, возражавшей против удовлетворения надзорной жалобы, президиум Саратовского областного суда,
установил:
решением мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Энгельсского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, со ФИО9 в пользу ЖК «Комплекс» взыскана задолженность по оплате услуг за содержание, ремонт общего имущества жилого дома и коммунальные услуги в сумме 12658 руб. 49 коп., пени в сумме 1973 руб. 47 коп., государственная пошлина в сумме 585 руб. 27 коп., а всего 15217 руб. 23 коп. В остальной части иска отказано.
В надзорной жалобе ФИО9 просит об отмене судебных постановлений, указывая на неправильность вывода суда о наличии у него обязанности по оплате содержания и ремонта жилья, коммунальных услуг с момента государственной регистрации договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно с ДД.ММ.ГГГГ, так как он противоречит требованиям ст. 153 ЖК РФ. ФИО9 не согласен с решением о взыскании с него задолженности, начисленной с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента ввода дома в эксплуатацию, ссылаясь на надлежащее исполнение своей обязанности по оплате платежей с момента подписания акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, заявитель в жалобе ссылается на отсутствие у истца права для взыскания начисленных сумм.
Определением судьи Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ жалоба ФИО9 с материалами гражданского дела по иску ЖК «Комплекс» к ФИО9 о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, коммунальных услуг переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Саратовского областного суда.
Обсудив доводы надзорной жалобы, мотивы определения о передаче надзорной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции, проверив материалы дела, президиум находит судебные постановления подлежащими отмене, а надзорную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в следующем.
Из материалов дела следует, что ЖК «Комплекс» обратился с иском к ФИО9, указав, что имеет право требования взыскания с ответчика задолженности на основании имеющегося договора уступки права требования. Ответчик является собственником квартиры дома по <адрес>. Имущественные права ответчика на квартиру и его обязанность по оплате за жилье и коммунальные услуги возникли в силу договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, который был зарегистрирован в уполномоченном органе федеральной регистрационной службы ДД.ММ.ГГГГ, а также акта выполнения взаимных обязательств от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик в период с декабря 2008 г. по апрель 2009 г. включительно не исполнил обязанность по оплате коммунальных услуг, а также содержания и ремонта общего имущества жилого дома, управление и обеспечение эксплуатации которого организовано ЖК «Комплекс». За ответчиком образовалась задолженность в сумме 14282 руб. 16 коп., на которые начислены пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2122 руб. 18 коп. Окончательно определив требования, истец просил взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 12658 руб. 49 коп., пени в сумме 2122 руб. 18 коп., а также оплаченную при подаче иска государственную пошлину в сумме 965 руб. 96 коп.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания задолженности, мировой судья на основе анализа действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, пришел к выводу о том, что обязанность собственника жилого помещения в многоквартирном доме по оплате за содержание имущества жилого дома и коммунальные услуги возникает из установленных законом оснований, или из оснований, не противоречащих законодательству, а именно: из договоров и иных сделок, заключенных в соответствии с нормами гражданского и жилищного законодательства РФ.
Исследовав и оценив представленные по делу доказательства, а именно: договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО9 и ЗАО «Сартехстройинвест», на основании которого ответчик получил имущественное право на получение квартиры в доме по <адрес> после полной оплаты имущественного права и регистрации договора; акт выполнения взаимных обязательств от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО9 выполнил свои обязательства по оплате и получил право полного распоряжения своей долей, в том числе право на отчуждение; факт регистрации договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ; договор ЗАО «Сартехстройинвест» и ЖК «Комлекс» о передаче дома в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, выданное администрацией <адрес>, мировой судья пришел к выводу о том, что по состоянию на декабрь 2008 г. у ответчика имелось имущественное право владения, пользования и распоряжения квартирой в доме <адрес>, что влечет его обязанность по надлежащей оплате соответствующих услуг, оказанных ЖК «Комплекс», в период с декабря 2008 г. по апрель 2009 г.
С данным выводом огласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно требованиям истца, задолженность у ответчика образовалась по оплате содержания жилья и услуги по теплоснабжению.
В соответствии с п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно п. 2 данной статьи основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В силу п. 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что, в свою очередь, предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности – распоряжаться данным объектом.
Таким образом, дольщик может зарегистрировать свое право собственности на имущество, только когда представит документы, подтверждающие факт его постройки. К таким документам относятся: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; акт приема-передачи или другой документ, который будет свидетельствовать о передаче имущества от застройщика к дольщику.
Сама же государственная регистрация права собственности в соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права пользования.
Таким образом, обязанность оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства после фактической передачи ему квартиры в пользование и владение, что может подтверждаться, в частности, подписанием передаточного акта, либо иными доказательствами.
Как следует из материалов дела, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома ЗАО «Сартехстройинвест», в состав которого входит квартира ответчика, выдано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 72), акт приема-передачи квартиры от ЗАО «Сартехстройинвест» к ФИО9 составлен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 73).
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ЖК «Комплекс» был заключен Договор возмездного оказания услуг по содержанию и работ по ремонту дома, предметом которого являлась обязанность ЖК «Комплекс» по оказанию услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества, входящего в состав многоквартирного дома по <адрес>, который, кроме того, предусматривал право ЖК «Комплекс» на сбор денежных средств за оказание коммунальных услуг при наличии у ЖК «Комплекс» соответствующих договоров (энергоснабжения дома, водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения и др.) (л.д. 76-77).
Указанный договор, заключенный после получения ДД.ММ.ГГГГ разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, по существу возлагает на ФИО9 обязанность по оплате расходов на содержание дома и оплате коммунальных услуг до того, как ему была передана квартира по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ
Учитывая изложенное, имеющими значение для данного дела обстоятельствами являются: фактический переход права владения и пользования ФИО9 на объект долевого строительства (получение ключей, использование данного объекта, производство в нем ремонта и др.); добровольность заключения ФИО9 договора от ДД.ММ.ГГГГ; наличие у ЖК «Комплекс» договора на теплоснабжение дома в спорный период.
В нарушение ст. 56, 147, 150 ГПК РФ мировой судья данные обстоятельства в качестве значимых не определил, на обсуждение сторон не ставил, перечисленным доказательствам оценки не дал.
Вместе с тем установление данных обстоятельств имеет значение для правильного определения момента, с которого ФИО9 обязан нести расходы по содержанию жилья и оплате услуг теплоснабжения.
В силу изложенного вывод мирового судьи о возникновении у ФИО9 обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг с момента исполнения им обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве жилого дома, и наличии такой обязанности с декабря 2008 г. является неправильным толкованием норм материального права и основан на неправильном определении значимых для дела обстоятельств, что является основанием для отмены решения мирового судьи, а также определения суда апелляционной инстанции, не устранившего допущенное нарушение, с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела мировому судье следует устранить отмеченные недостатки, правильно определить значимые для дела обстоятельства, предложить сторонам представить доказательства в подтверждение своих доводов, дать всем представленным доказательствам оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и рассмотреть дело в соответствии с требованиями материального и процессуального закона.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, президиум Саратовского областного суда
постановил:
решение мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение Энгельсского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ЖК «Комплекс» к ФИО9 о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, коммунальных услуг отменить.
Дело направить на новое рассмотрение мировому судье судебного участка № <адрес>.
ФИО10 ФИО1