Судья Матросова Г.В. Дело № 33-3846
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 августа 2010 г. г. Саратов
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Суворовой Е.Н., судей: Кривошеевой Н.А., Заболотной Л.Н., при секретаре Кашиной М.М., рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кривошеевой Н.А. кассационные жалобы ТСЖ «На Бахметьевской», Аристархова С.А., Венжик А.Ю. на решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 17 мая 2010 г., которым постановлено:
признать за Маландиным Г.О. право собственности на недвижимое имущество- двухкомнатную квартиру №1, расположенную на восьмом этаже жилого дома в городе Саратове.
Истребовать из чужого незаконного владения Венжик А.Ю. двухкомнатную квартиру №1, расположенную на восьмом этаже жилого дома в городе Саратове.
Прекратить зарегистрированное право Венжик А.Ю. на недвижимое имущество - двухкомнатную квартиру №1, расположенную на восьмом этаже жилого дома в городе Саратове.
В иске Маландину Г.О. к Головиной А.И., товариществу собственников жилья «На Бахметьевской», обществу с ограниченной ответственностью «Ураганжилстрой», объединенному жилищно-строительному кооперативу «Ураган-96» о признании права собственности на квартиру №2 города Саратова, истребовании указанной квартиры из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на квартиру №2 города Саратова у Головиной А.И. - отказать.
В иске Головиной А.И. к Маландину Г.О., товариществу собственников жилья «На Бахметьевской», обществу с ограниченной ответственностью «Ураганжилстрой», объединенному жилищно-строительному кооперативу «Ураган-96» о признании права собственности на квартиру - отказать.
В иске Венжик А.Ю. к Маландину Г.О., товариществу собственников жилья «На Бахметьевской», обществу с ограниченной ответственностью «Ураганжилстрой», объединенному жилищно-строительному кооперативу «Ураган-96» о признании права собственности на квартиру отказать.
Взыскать с Маландина Г.О. в пользу Головиной А.И. судебные расходы по проведению экспертизы в размере 60000 (шестидесяти тысяч) рублей.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя ТСЖ «На Бахметьевской» - Ларина А.А., представителя Венжик А.Ю., поддержавших доводы жалоб, возражения представителей Маландина Г.О., просивших решение суда оставить без изменения, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия,
установила:
Маландин Г.О. обратился в Октябрьский районный суд г. Саратова первоначально с иском к Головиной А.И., товариществу собственников жилья «На Бахметьевской» (далее ТСЖ «На Бахметьевской»), обществу с ограниченной ответственностью «Ураганжилстрой» (далее ООО «Ураганжилстрой»), объединенному жилищно-строительному кооперативу «Ураган-96» (далее ОЖСК «Ураган-96») о защите прав потребителей, признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на квартиру.
В обоснование своих требований истец указал, что 31 мая 2000 года между ним и ООО «Ураганжилстрой» был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья, согласно которому ООО «Ураганжилстрой» обязался построить и ввести в эксплуатацию жилой дом ОЖCK «Ураган-96», расположенный по улице Ч.- Б. Он, являясь дольщиком, своими средствами принимал участие в финансировании строительства двухкомнатной квартиры со строительным номером 4, общей площадью 57 квадратных метров в строящемся жилом доме города Саратова. В пункте 1.3 договора указано, что общая площадь и номер квартиры определены по рабочим чертежам, и могут быть изменены при составлении паспорта па дом Бюро технической инвентаризации. Впоследствии, согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «А» в рамках гражданского дела №2-1270, квартира, указанная в договоре на долевое участие, в строительстве которой он принимал участие, фактически имеет номер 2. Согласно заключенного договора о долевом участии он обязался передать, и передал по договору от 26.02.2001 года в счет своих обязательств под отселение свою однокомнатную квартиру, общей площадью 32,08 квадратных метров, расположенную по адресу: город Саратов, улица К., которая принадлежала ему на праве собственности по договору на приватизацию жилого помещения от 31.03.2000 года, зарегистрированного 17.05.2000 года.
Указанная квартира была передана ОЖСК «Ураган-96» по акту приема-передачи от 31 мая 2000 года. Гарантийным обязательством, являющимся приложением к договору от 31 мая 2000 года ООО «Ураганжилстрой» и ОЖСК «Ураган- 96» гарантировали ему предоставление указанной двухкомнатной квартиры на девятом этаже. Кроме того, 01 июня 2000 года им дополнительно по квитанции к приходному кассовому ордеру без номера было оплачено ООО «Ураганжилстрой» 108460 рублей за остаток жилой площади в размере 18,7 квадратных метров по цене 5800 рублей на квадратный метр, а также внесено 16530 рублей - хозяйственные расходы в ОЖСК «Ураган-96». Считает, что он в полном объеме выполнил свои обязательства по договору долевого участия в строительстве жилого дома города Саратова, поэтому после сдачи дома в эксплуатацию ему принадлежит право собственности на указанную квартиру.
05 июля 2003 года владельцами - собственниками жилых помещений во вновь строящемся доме города Саратова было образовано ТСЖ «На Бахметьевской».
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 09.10.2006 года ТСЖ «На Бахметьевской» был предоставлен земельный участок в аренду сроком на 49 лет, расположенный по адресу: город Саратов, площадью 5540 квадратных метров, занимаемый объектом недвижимости, 12.10.2006 года заключен договор аренды указанного земельного участка. При этом земельный участок у ОЖСК «Ураган-96» не изымался, договоры между ОЖСК «Ураган-96», ООО «Ураганжилстрой» и ТСЖ «На Бахметьевской» о передаче незавершенного строительством дома в городе Саратове не заключались, спорная квартира в ТСЖ «На Бахметьевской» не передавалась.
27 сентября 2008 года по соглашению о новации имущественное право на двухкомнатную квартиру, площадью 57,5 квадратных метров, на девятом этаже дома города Саратова под фактическим номером 2 было передано ТСЖ «На Бахметьевской» Головиной А.И. Впоследствии, на основании этого соглашения о новации, а также актов от 27.09.2008 года и от 20.01.2009 года о передаче имущественного права и квартиры от ТСЖ «На Бахметьевской» к Головиной, за Головиной было зарегистрировано право собственности на указанную квартиру. Указанная сделка - соглашение о новации от 27.09.2008 года, заключенная между ТСЖ «На Бахметьевской» и Головиной, А.И., а также акты приема-передачи от 27.09.2008 года и от 20.01.2009 года являются ничтожными сделками, поскольку заключены лицом, не имеющим права на отчуждение недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) судом, либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). По соглашению о новации Головиной А.И. от ТСЖ «На Бахметьевской» было передано имущественное право на квартиру №2 города Саратова, которое не принадлежало ТСЖ «На Бахметьевской», а фактически принадлежало ему по договору от 31.05.2000 года. На период заключения соглашения о новации его имущественное право на спорную квартиру не было оспорено.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. У ОЖСК «Ураган-96» земельный участок под строительство дома не изымался, организация не ликвидирована, является самостоятельным юридическим лицом. Договор новации является сделкой, направленной на отчуждение имущества лицом, не имеющим право отчуждать это имущество, и не являющимся его собственником, поэтому не соответствует требованиям закона. В этом случае, его права как лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем предъявления виндикационного иска согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года №6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева». Дом в настоящее время сдан в эксплуатацию.
Не признавая предъявленного иска, Головина А.И. обратилась со встречными требованиями к Маландину Г.О., ТСЖ «На Бахметьевской», ООО «Ураганжилстрой», ОЖСК «Ураган-96» о признании права собственности на квартиру №2. Мотивируя тем, что согласно статье 209 ГК РФ право распоряжаться имуществом (в том числе имущественным правом) принадлежит собственнику имущества. В рассматриваемой ситуации полномочия по распоряжению имущественным правом на квартиру в строящемся доме и на заключение договора долевого участия в строительстве принадлежат застройщику. ООО «Ураганжилстрой» никогда не являлось застройщиком, следовательно, не имело самостоятельных прав на предмет договора от 31.05.2000 года, заключенного с Маландиным. Договор от 31.05.2000 года, заключенный между Маландиным и ООО «Ураганжилстрой» является ничтожным в силу статьей 209 и 218 ГК Российской Федерации, поскольку заключен лицом, которое не обладало правом распоряжаться спорной квартирой. По своей сути указанный договор является договором цессии, поскольку предоставляет Маландину Г.О. право получить квартиру от застройщика - ОЖСК «Ураган-96».
Согласно статье 382 ГК РФ предметом договора цессии является право, принадлежащее кредитору. Для заключения договора цессии от 31.05.2000 года ОЖСК «Ураган-96» должно быть должником ООО «Ураганжилстрой». Каких- либо доказательств, подтверждающих права ООО «Ураганжилстрой» на спорную квартиру, не представлено. Гарантийное обязательство от 31.05.2000 года не является основанием для возникновения у истца права на квартиру, поскольку не подменяет собой сделку, и не влечет возникновения у ООО «Ураганжилстрой» прав кредитора перед ОЖСК «Ураган-96». Кроме того, оно подписано и выдано от имени ООО «Ураганжилстрой», которое не имело прав на спорную квартиру.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора принимается во внимание буквальное значение указанных в нем слов и выражений. Согласно договору от 31.05.2000 года истцу подлежала передаче в собственность двухкомнатная квартира в блок-секции «Г». Договор не предусматривал возможности изменения блок-секции или этажа, на котором расположена квартира после окончания строительства. Изменения в проект строящегося дома не вносились, перенумерация блок- секций не производилась. При этом в блок- секции «Г» на девятом этаже отсутствуют двухкомнатные квартиры. На момент заключения сделки от 31.05.2000 года в блок- секции «Г» на девятом этаже отсутствовала двухкомнатная квартира, о чем стороны, действуя разумно и осмотрительно, не могли не знать. Головина А.И. считает, что предметом договора цессии от 31.05.2000 года, заключенного между Маландиным Г.О. и ООО «Ураганжилстрой» было не существующее право на квартиру. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, в связи с чем подачи отдельного иска о признании сделки недействительной в данном случае не требуется.
У нее право на спорную квартиру возникло ранее, чем у Маландина Г.О. 10 февраля 2000 года между ней и ОЖСК «Ураган-96» заключен договор о долевом участии в строительстве жилья- двухкомнатной квартиры 15А, расположенной на 10 этаже секции «В», общей площадью 57 квадратных метров в строящемся жилом доме по адресу: город Саратов, улица Ч.-Б. Согласно пункту 2.1 договора она обязана была уплатить за указанную выше квартиру 285000 рублей. Свои обязательства по договору она исполнила, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 10.02.2000 года. 09.10.2006 года распоряжением председателя комитета по управлению имуществом Саратовской области земельный участок, на котором должен быть построен дом, был предоставлен для строительства ТСЖ «На Бахметьевской», которое заключило договор аренды на указанный земельный участок. Поэтому, ТСЖ «На Бахметьевской» приобрело права застройщика указанного дома. В связи с указанными обстоятельствами она обратилась в ТСЖ «На Бахметьевской» с просьбой передать ей двухкомнатную квартиру после сдачи дома в эксплуатацию в соответствии с условиями договора от 10.02.2000 года. ТСЖ «На Бахметьевской» согласилось передать ей квартиру при условии заключения с ней ряда сделок, направленных на привлечение денежных средств для компенсации затрат ТСЖ по строительству дома. Ей было сообщено, что к окончанию строительства дома ее квартира, указанная в договоре от 10.02.2000 года за номером 15А, стала иметь номер 2.
20.09.2008 года она заключила с ТСЖ «На Бахметьевской» договор купли-продажи векселя, а 27.09.2008 года сторонами было заключено соглашение о новации, согласно которому ТСЖ «На Бахметьевской» передает ей право на квартиру №2 в доме города Саратова. При этом она полагала, что ей будет передана в собственность та же самая квартира, которая была предметом договора от 10.02.2000 года, поскольку месторасположение квартиры и ее существенные признаки не изменились. Таким образом, она заключила договор 10.02.2000 года, тогда как Маландин Г.О. - 31.05.2000 года. Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи преимущество в признании за собой права на вещь имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло ранее.
В дальнейшем при рассмотрения дела Маландиным Г.О. предъявлено дополнительное исковое заявление к Венжик А.Ю., ТСЖ «На Бахметьевской», ООО «Ураганжилстрой», ОЖСК «Ураган-96» о защите права потребителя, признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на квартиру у Венжик А.Ю.
Данные требования истец обосновывал тем, что по соглашению о новации Венжик А.Ю. от ТСЖ «На Бахметьевской» было передано 27 сентября 2008 года сначала имущественное право на квартиру №1 города Саратова, затем ТСЖ «На Бахметьевской» 20.01.2009 года по акту приема-передачи квартира №1 была передана в собственность Венжик А.В. Истец считает, что ТСЖ «На Бахметьевской» не являясь собственником спорной квартиры, в нарушение статьей 209 и 218 ГК РФ распорядилось квартирой №1, которая не принадлежала ТСЖ, а фактически принадлежала ему по договору от 31 мая 2000 года. На период заключения соглашения о новации его право на данную квартиру не было оспорено, свои обязательства по договору на долевое участие в строительстве жилого дома выполнены в полном объеме. В соответствии со статьей 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. У ОЖСК «Ураган-96» земельный участок, отведенный под строительство многоэтажного дома по улице Бахметьевской, не изымался, организация не ликвидирована, является самостоятельным юридическим лицом. Договор новации является сделкой, направленной на отчуждение имущества лицом, не имеющим право отчуждать это имущество и не являющимся его собственником, поэтому не соответствует требованиям закона.
Венжик А..Ю. предъявлено встречное исковое заявление к Маландину Г.О., ТСЖ «На Бахметьевской», ООО «Ураганжилстрой», ОЖСК «Ураган-96» о признании права собственности на квартиру. Заявленные требования Венжик А.Ю. обосновывала тем, что 04.11.1998 года между ОЖСК «Ураган-96», акционерным обществом закрытого типа «К» и закрытым акционерным обществом «Т» заключен договор №Н на долевое участие в строительстве жилого дома по улице Р.- Ч. города Саратова. Предметом договора среди прочего была двухкомнатная квартира №3 площадью 57 квадратных метров на девятом этаже в блок- секции «В». В счет оплаты указанной квартиры ЗАО «Т» приняло на себя обязательство поставить строительные материалы. 09 ноября 1999 года между участниками договора был подписан акт приема-передачи строительных материалов, согласно которому ЗАО «Т» исполнило свои обязательства по договору в полном объеме.
09 ноября 1999 года ОЖСК «Ураган-96» во исполнение договора №Н передало право на квартиры, в том числе на квартиру №3, в ЗАО «Т».
22.11.1999 года право на квартиру №3 было передано от ЗАО «Т» Аристархову С.А. по договору уступки права требования №К.
27 августа 2008 года Аристархов С.А. передал право на квартиру №3 ТСЖ «На Бахметьевской» по договору уступки права требования. Согласно справке от 02.04.2010 года после окончания строительства квартира №3, расположенная на девятом этаже блок- секции «В» имеет номер 1 и располагается на восьмом этаже, что соответствует пункту 2.5 первоначального договора №Н о том, что в ходе строительства номер квартиры может измениться. На момент заключения договора от 31.05.2000 года между Маландиным Г.О. и ООО «Ураганжилстрой» право на спорную квартиру №1 было передано от ОЖСК «Ураган-96» третьему лицу. Соответственно это право не могло быть предметом сделки с Маландиным Г.О., поскольку этим правом ОЖСК «Ураган-96» и ООО «Ураганжилстрой» 31.05.2000 года не обладало.
Согласно статье 398 ГК Российской Федерации при неисполнении обязательства по передаче индивидуально- определенной вещи преимущество в признании за собой права на вещь имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло ранее.
При рассмотрении дела представители Маландина Г.О. поддержали заявленные требования. Встречные исковые требования Головиной А.И. и Венжик А.Ю. не признали, пояснив, что ими предъявлены требования не к ТСЖ «На Бахметьевской», а к ОЖСК «Ураган-96» и ООО «Ураганжилстрой», которые свою деятельность не прекратили. Венжик А.Ю. заявлены требования о признании за ней права собственности, согласно документам за Венжик А.Ю. зарегистрировано право собственности на квартиру №1, данная квартира была ей передана в 2008 году. При уступке права требования была нарушена статья 385 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как по договору не были переданы в соответствии с пунктом 2.2 письменные заявки, которые являются неотъемлемой частью договора, протокол разногласий, что позволяет сделать вывод о не заключении договора.
Представитель ТСЖ «На Бахметьевской» исковые требования не признал, пояснил, что между Маландиным Г.О. и ТСЖ «На Бахметьевской» не возникло обязательств, так как ТСЖ «На Бахметьевской» не является стороной по сделкам, заключенным Маландиным Г.О. ТСЖ «На Бахметьевской» является владельцем земельного участка, застройщиком данного дома, поэтому было вправе распоряжаться квартирами в пользу Венжик А.Ю. и Головиной А.И.
Требования Венжик А.Ю. считает подлежащими удовлетворению. По соглашению о новации, заключенному с Головиной: Головина оплатила денежные средства ОЖСК «Ураган-96» и осуществила доплату, на основании чего впоследствии зарегистрировала право собственности на квартиру. С Венжик А.Ю. заключено два договора. Был заключен договор между ТСЖ «На Бахметьевской» и Аристарховым С.А., Венжик А.Ю. претендовала на данную квартиру. 02 апреля 2010 года был заключен договор уступки права требования между ТСЖ «На Бахметьевской» и Венжик на квартиру №3 в блок- секции «В». Также было заключено соглашение о новации на квартиру №1, в настоящее время квартира №3 имеет номер 1. Указанная в договоре уступки права требования, заключенного с Венжик, цена- 10000 (десять тысяч) рублей определена по соглашению сторон. Исходя из акта взаиморасчетов, Аристархов исполнил свои обязательства. Первичная документация ими не проверялась. Право собственности Венжик А.Ю. на квартиру №1 зарегистрировано на основании соглашения о новации.
Представитель Головиной А.И. и Венжик А.Ю. исковые требования Маландина Г.О. не признал. Пояснил, что договоры не противоречат друг другу. Юридически ТСЖ «На Бахметьевской» не является правопреемником ОЖСК «Ураган-96» поэтому, чтобы зарегистрировать право собственности, необходима была вексельная схема. Договор уступки права требования между Венжик А.Ю. и ТСЖ «На Бахметьевской» был заключен, чтобы завершить цепочку с ОЖСК «Ураган-96». Фактически квартира уже оплачивалась в ТСЖ «На Бахметьевской». Квартиры №1 и №3 являлись одной и той же квартирой. Документов, подтверждающих поставку продукции от ЗАО «Терминал Вольский», у них не имеется. В трехстороннем договоре имеются технические описки. Протокол разногласия также отсутствует. ООО «Ураганжилстрой» не имело право распоряжаться квартирой. Справка о выполнении обязательств выдана Колесниченко, который является одновременно руководителем ООО «Ураганжилстрой» и ОЖСК «Ураган-96», но в справке четко указано, что справка выдана ООО «Ураганжилстрой». Обязательственные отношения у Маландина Г.О. с ОЖСК «Ураган-96» отсутствуют. Виндикационный иск может быть заявлен только собственником имущества. Маландин Г.О. не является собственником квартиры. До настоящего времени отношения между Маландиным Г.О. и ООО «Ураганжилстрой» не прекращены, закон предусматривает последствия неисполнения обязательств.
Рассмотрев возникший спор, суд, постановил указанное выше решение.
В кассационной жалобе ТСЖ «На Бахметьевской» просит решение суда отменить в части признания права собственности кв. № 1 за Маландиным Г.О., прекращения права собственности Венжик А.Ю. на квартиру 1, истребования кв. 1 из чужого незаконного владения у Венжик А.Ю. Указывая, что Маландин Г.О. не выполнил свои обязательства по оплате договора долевого участия от 31.05.2000г. и договора уступки права требования от 31.05.2000г. Вывод суда о том, что сделки с Маландиным заключены лицом, не имеющим на то полномочий, является ошибочным, поскольку отсутствуют доказательства, подтверждающие данный вывод суда. Судом применен закон, не подлежащий применению, и не применен закон подлежащий применению. Доказательств владения кв. 1 на праве собственности Маландиным Г.О. не представлено. Автор жалобы считает, что судом произведена неправильная оценка доказательств по делу, выводы суда не соответствуют действительным обстоятельствам дела.
В кассационной жалобе Аристархов С.А. ставит вопрос об отмене решения суда в части признания права собственности кв. № 1 за Маландиным Г.О., прекращения права собственности Венжик А.Ю., на квартиру 1, истребования кв. 1 из чужого незаконного владения у Венжик А.Ю. Считает, что Маландиным не выполнены свои обязательства как по договору долевого участия, так и по договору уступки права требования, не представлены доказательства владения правами на кв. 4 в блок секции «Г». Считает, что необходимо провести повторную экспертизу, поскольку имеющиеся два экспертных заключения, изготовленные двумя разными организациями, противоречат друг другу.
В кассационной жалобе Венжик А.Ю. также просит решение суда отменить в части признания права собственности кв. № 1 за Маландиным Г.О., прекращения права собственности Венжик А.Ю. на квартиру 1, истребования кв. 1 из чужого незаконного владения у Венжик А.Ю. и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Маландина Г.О. к Венжик А.Ю. отказать в полном объеме, встречный иск Венжик А.Ю. к Маландину Г.О. и др. удовлетворить, в остальной части решение оставить без изменения. Полагает, что суд неверно применил нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Суд не установил причин, по которым ТСЖ «На Бахметьевской» не вправе было заключать сделки с Венжик А.Ю. Заявительница указывает, что суд необоснованно отклонил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установить имеет ли кв. 3 в настоящее время № 1. Суд не рассмотрел заявленные Венжик А.Ю. встречные исковые требования, разрешены исковые требования, которые она не заявляла. Суд нарушил нормы процессуального права, не привлек к участию в деле прокурора, органы опеки и попечительства, суд разрешил вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к делу.
Обсудив доводы всех кассационных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 347 ГПК РФ, исходя из доводов кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе разрешения возникшего спора судом установлено, постановлением администрации города Саратова от 25.03.1997 года ОЖСК «Ураган-96» предоставлен земельный участок площадью 0,5540 гектаров для строительства пятиэтажного жилого дома по улице в Октябрьском районе города Саратова. На основании указанного постановления ОЖСК «Ураган-96» выдан государственный акт на право бессрочного пользования земельным участком площадью 0,5540 гектаров по улице города Саратова.
31.05.2000 года между ООО «Ураганжилстрой» и Маландиным Г.О. заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому дольщик Маландин Г.О. принимает участие своими средствами в финансировании строительства двухкомнатной квартиры №4, расположенной на девятом этаже в доме по адресу: улица Ч.-Б.
Согласно пункту 2.1 договора общая стоимость квартиры составляет 330600 рублей. В силу пункта 2.2 договора дольщик сдает подрядчику однокомнатную приватизированную квартиру, общей площадью 31,3 квадрантных метров, жилой площадью 19,3 квадратных метров, расположенную по адресу: город Саратов, улица Б. В этом случае ему засчитывается в оплаченный пай и предоставляется бесплатно в строящейся квартире 7 квадратных метров. Факт передачи квартиры дольщиком оформляется актом приема-передачи.
В соответствии с пунктом 2.4 договора неоплаченный остаток общей площади в размере 18,7 квадратных метров по цене 5800 рублей составляет 108460 рублей. Согласно пункту 2.7 договора основанием для заключения настоящего договора является заявление о приеме в члены ЖСК и уплаты дольщиком хозяйственных расходов в размере 5 процентов от стоимости строящейся квартиры, что составляет 16530 рублей.
В ходе разрешения спора судом исследовались два аналогичных по содержанию договора, обозначенных как договор о долевом участии в строительстве и договор уступки права на строящуюся квартиру, заключенных 31.05.2000 года между Маландиным Г.О. и ООО «Ураганжилстрой», фактически с единственным различием по размеру неоплаченного остатка общей площади в строящемся доме- в одном случае указан размер неоплаченной площади- 18,7 квадратных метров с необходимостью доплаты 108460 рублей, в другом случае размер неоплаченной общей площади составляет 17,92 квадратных метров с необходимостью доплаты в размере 103936 рублей.
Из пояснений представителя истца следует, что второй договор был заключен в связи с тем, что при приватизации квартиры и обмера Бюро технической инвентаризации размер общей площади сдаваемой квартиры составлял 32,08 квадратных метров, тогда как при заключении первого договора данный размер был указан 31,3 квадратных метров. Данный факт подтверждается документами: указанными выше договорами, актом приема-передачи от 31.05.2000 года, гарантийным обязательством, являющимся приложением к договору от 31.05.2000 года, составленным 31.05.2000 года, договором передачи квартиры от 26.02.2001 года.
В соответствии с актом приема-передачи от 31.05.2000 года, ОЖСК «Ураган-96» произвел осмотр и прием- передачу однокомнатной квартиры общей площадью 31,3 квадратных метров, принадлежащей Маландину Г.О. находящейся по адресу: город Саратов, улица Б.
Согласно гарантийному обязательству от 31.05.2000 года, являющемуся приложением к договору от 31.05.2000 года, ООО «Ураганжилстрой» и ОЖСК «Ураган-96» в лице одного и того же руководителя- К.И.В., гарантировали дольщику Маландину Г.О. предоставление двухкомнатной квартиры № 4 на девятом этаже секции «Г», общей площадью 57, квадратных метров по адресу: улица Ч.- Б., подтверждена полная оплата паевого взноса.
01.06.2000 года от Маландина Г.О. принято 108460 рублей в счет оплаты паевого взноса по договору от 31.05.2000 года.
Согласно договору, заключенному 26.02.2001 года, Маландин Г.О. передал ООО «Ураганжилстрой» в счет исполнения своих обязательств по договору уступки имущественного права на строящуюся квартиру от 31 мая 2000 года однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: город Саратов, улица Б. Указанный договор и переход право собственности на квартиру зарегистрирован Саратовской областной регистрационной палатой, государственная регистрация сделки произведена 04.04.2001 года.
При таком положении вывод суда первой инстанции о том, что Маландиным Г.О. полностью исполнены обязательства по договору, заключенному 31.05.2000 года с ООО «Ураганжилстрой» соответствует обстоятельствам дела.
Судом рассматривались доводы заявителей о том, что ООО «Ураганжилстрой» не имело право распоряжения квартирой, поскольку не являлось застройщиком, в связи с чем договор, заключенный с Маландиным Г.О. является ничтожным.
Судом установлено, что действительно земельный участок был предоставлен ОЖСК «Ураган-96», при отсутствии доказательств передачи права на спорную квартиру у ООО «Ураганжилстрой» отсутствовали полномочия на заключение сделки по передаче права на квартиру 4 в доме по улице Ч.-Б. В силу части 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Из материалов дела следует, что именно председателем ОЖСК «Ураган-96» К.И.В. подписан акт приема-передачи квартиры, сдаваемой Маландиным Г.О. в счет паевого взноса за строящуюся квартиру. Более того, ОЖСК «Ураган-96» по квитанции к приходному кассовому ордеру принята сумма хозяйственных расходов -16530 рублей, предусмотренная договором, заключенным между Маландиным Г.О. и ООО «Ураганжилстрой».
Наличие этих документов свидетельствуют о том, что ОЖСК «Ураган-96» одобрил сделку, заключенную ООО «Ураганжилстрой». Указание в квитанции к приходному кассовому ордеру даты договора 24.05.2000 года, не свидетельствует о том, что данная сумма не вносилась, более того при рассмотрении дела суду не представлены доказательства заключения договора 24.05.2000 года.
В материалах дела имеется два заключения судебных строительно-технических экспертиз по определению номера двухкомнатной квартиры, указанной в договоре от 31 мая 2000 года, расположенной на девятом этаже секции «Г» в жилом доме по адресу: город Саратов.
Согласно заключению экспертов, составленному обществом с ограниченной ответственностью «А», двухкомнатная квартира, указанная в договоре от 31 мая 2000 года как под номером 4, расположенная на девятом этаже секции «Г» в жилом доме по адресу: город Саратов, указана под номером 2, имеет общую площадь 57,5 квадрантных метров и фактически находится в подъезде №5 блок- секции «В».
В соответствии с заключением эксперта, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Ц», двухкомнатная квартира, указанная в договоре от 31 мая 2000 года, заключенного между Маландиным Г.О. и ООО «Ураганжилстрой» как квартира №4, расположенная на девятом этаже блок-секции «Г» в жилом доме по адресу: город Саратов, в настоящее время соответствует квартире №1 согласно техническому паспорту объекта капитального строительства.
Судом проанализированы представленные доказательства, заключения обеих экспертиз и установлено, что двухкомнатная квартира, указанная в договоре от 31 мая 2000 года, заключенного между Маландиным Г.О. и ООО «Ураганжилстрой» как квартира №4, расположенная на девятом этаже блок- секции «Г» в жилом доме по адресу: город Саратов, в настоящее время соответствует квартире №1.
В основу такого вывода судом первой инстанции взято второе заключение экспертизы, выводы которой сделаны на основании множества первоначально существующих документов на строительство дома и имеющиеся в наличии документы на момент проведения экспертизы в том числе: двух технических паспортов, планов многоэтажного жилого дома, составленных ОЖСК «Ураганжилстрой», письма заказа на проведение государственной экспертизы, писем управления государственной противопожарной службы и территориального управления Главгосэкспертизы России по Саратовской области, архитектурно-строительного паспорт а объекта, заключения экспертной комиссии государственной экологической экспертизы, заключения государственного цента Госсанэпидемнадзора, сводного экспертного заключения государственного учреждения Саратовская РЦЭ, архивного проекта, титульных листов рабочего проекта, пояснительной записки, генерального плана и плана рельефа, заключения центра Госсанэпидемнадзора г. Саратова, документов по инспекции государственного строительного надзора Саратовской области, архивного экземпляра рабочего проекта, сводного экспертного заключения по результатам инженерных изысканий и проектной документации.
Заключение экспертизы составленное ООО «А» судом первой инстанции не было учтено по тем основаниям, что в распоряжение эксперта были представлены только копия технического паспорта на дом и чертежи рабочего проекта. Само заключение было составлено экспертом при визуальном осмотре, что суд посчитал недостаточным для определения четкой нумерации квартир.
В материалах дела имеется копия договора от 04.11.1998 года между ОЖСК «Ураган-96», АОЗТ «К», ЗАО «Т» на долевое участие в строительстве жилого дома ЖСК «Ураган-96» по улице Р.-Ч.
Согласно пункту 1.1 копии данного договора дольщик - ЗАО «Т» принимает участие в строительстве жилого дома ЖСК «Ураган-96» в виде поставок в адрес АОЗТ «К» продукции закрытого акционерного общества «СЗСМ» и закрытого акционерного общества «С». Согласно пункту 1.2 договора общая сумма договора составляет 817488 рублей.
В соответствии с пунктом 2.2 договора поставки продукции осуществляются на основании письменных заявок, партиями, согласно графику поставки, подписанному сторонами и являющимися неотъемлемой частью настоящего договора. Пунктом 2.4 договора определено, что ЗАО «Т» на сумму переданной продукции передаются квартиры, в том числе, квартира №3 в блок-секции «В» на девятом этаже, общей площадью 57,0 квадратных метров.
Доказательств позволяющих с достоверностью определить выполнение сторонами условий договора, авторами кассационных жалоб не представлено ни в суд первой, ни кассационной инстанции (ст. 56 ГПК РФ).
22.11.1999 года между ЗАО «Т» и Аристарховым С.А. заключен договор №К уступки права требования, согласно которому ЗАО «Т» уступило Аристархову С.А. право требования от ЖСК «Ураган-96» двухкомнатной квартиры №3 блок- секции «В», расположенной на девятом этаже жилого дома по улице Б. (на пересечении с улицей Ч.) в Октябрьском районе города Саратова.
Согласно пункту 1.5 договора цена договора составляет 400000 рублей, согласно пункту 3.1 договора оплата осуществляется наличными денежными средствами.
В соответствии со справкой, выданной 26.11.1999 года, ЗАО «Т» передает в собственность Аристархова С.А. долю в размере двухкомнатной квартиры №3 на девятом этаже секции «В», общей площадью 57,0 квадратных метров в строящемся доме ЖСК «Ураган-96», за которую Аристархов С.А. полностью расплатился с ЗАО «Т» и задолженности не имеет. Иных доказательств внесения денежных средств суду не представлено.
В соответствии с договором уступки права требования, заключенном 27.08.2008 года, Аристархов С.А. уступил, а ТСЖ «На Бахметьевской» приняло право требования с ЖСК «Ураган-96» в собственность двухкомнатную квартиру под строительным номером 3 блок- секции «В», расположенной на девятом этаже кирпичного жилого дома города Саратова.
Актом взаиморасчетов от 20.09.2008 года подтвержден факт выполнения ТСЖ «На Бахметьевской» условий договора уступки права требования по передаче Аристархову С.А. денежных средств в размере 2200000 рублей.
Согласно соглашению о новации, заключенному 27.09.2008 года, произведена замена обязательства по погашению денежными средствами векселя, выданного ТСЖ «На Бахметьевской» Венжик А.Ю. 20.09.2008 года обязательством по передаче Венжик А.Ю. имущественного права на двухкомнатную квартиру №1 общей площадью 57,0 квадратных метров на восьмом этаже дома, расположенного по адресу: город Саратов.
На основании указанного соглашения о новации произведена регистрация права собственности Венжик А.Ю. на квартиру 1 города Саратова правлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.
При разрешении спора судом также исследовался договор уступки права требования, заключенный 02.04.2010 года между ТСЖ «На Бахметьевской» и Венжик А.Ю., согласно которому ТСЖ «На Бахметьевской» уступило Венжик А.Ю. право требования от ЖСК «Ураган-96» двухкомнатной квартиры под строительным номером 7 в секции «В» на девятом этаже жилого дома города Саратова. Из дела следует, что в ходе судебного заседания представитель ТСЖ «На Бахметьевской» и Венжик А.Ю. не смогли пояснить необходимость заключения двух договоров, определив данные действия как желание сторон.
02.04.2010 года ТСЖ «На Бахметьевской» выдана справка за номером н, согласно которой двухкомнатная квартира под строительным номером 7 блок- секции «В», расположенная на девятом этаже жилого дома города Саратова, указанная в договоре уступки права требования от 02 апреля 2010 года, в настоящее время имеет номер 1 и расположена на восьмом этаже дома города Саратова.
Однако судом было установлено, что в связи с изменением нумерации квартир, именно квартира №4 спорного дома имеет в настоящее время номер 1. В связи с чем передача ТСЖ «На Бахметьевской» Венжик А.Ю. квартиры №1 является неправомерной. В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, каковым ТСЖ не являлось.
Право на квартиру №1 дома города Саратова ТСЖ «На Бахметьевской» не передавалось. Передача права требования от Аристархова С.А. квартиры со строительным номером 3 данного дома не свидетельствует о передаче ТСЖ «На Бахметьевской» права на квартиру 1, и как следствие, о наличии права ТСЖ «На Бахметьевской» распоряжаться правами на квартиру №1. В силу положений статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право передачи права, принадлежащего первоначальному кредитору.
Согласно части 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В постановлении Пленума ВС РФ и ФАС РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года разъяснено, что в соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. При отсутствии государственной регистрации права собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (пункт 36).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует регистрация права собственности Маландина на квартиру №1 дома города Саратова.
При рассмотрении дела стороны не оспаривали того факта, что дом города Саратова введен в эксплуатацию. Доказательством наличия права собственности Маландина Г.О. на спорную квартиру являются: договоры, заключенные 31.05.2000 года с ООО «Ураганжилстрой», акт приема- передачи от 31.05.2000 года, гарантийное обязательство, являющимся приложением к договору от 31.05.2000 года, составленному 31.05.2000 года, договор передачи квартиры от 26.02.2001 года.
Согласно пункту 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года №6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева», по смыслу положений статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
Вместе с тем из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об истребовании из чужого незаконного владения Венжик А.Ю. двухкомнатной квартиры №1, расположенной на восьмом этаже жилого дома в городе Саратове, является обоснованным.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая выполнение Маландиным Г.О. обязательств по договору от 31.05.2000 года, суд правомерно признал за ним право собственности на двухкомнатную квартиру №1, расположенную на восьмом этаже жилого дома в городе Саратове, прекратив зарегистрированное право Венжик А.Ю. на данный объект недвижимости.
В кассационных жалобах заявители указывают на то, что при виндикационном иске суд незаконно удовлетворил требования лица, которое не являлось собственником имущества. Судебная коллегия данные доводы находит необоснованными, поскольку они противоречат положениям Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П, и разъяснениям Пленума ВС РФ и ФАС РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года которые приведены выше. Приведенные в жалобе заявителей доводы направлены на иную оценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, что само по себе не может служить безусловным основанием для отмены решения суда.
Судом первой инстанции сделаны правильные выводы о том, что соглашение о новации, заключенное между ТСЖ «На Бахметьевской» и Венжик А.Ю. на кв. №1 совершено юридическим лицом, которое не имело право отчуждать это имущество, так как не являлось его собственником. Данные выводы соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям закона.
Ссылка Венжик А.Ю. в жалобе на то, что суд необоснованно отказал в проведении повторной строительно-технической экспертизы не может свидетельствовать о незаконности решения суда. Как следует из дела ни Венжик А.Ю., ни её представителем в судебном заседании выводы последней экспертизы не оспаривались.
Несостоятельными и не основанными на законе судебная коллегия находит и доводы жалобы о том, что судом к участию в деле не были привлечены прокурор и муж Венжик А.Ю.
Изложенные заявителями в кассационных жалобах доводы аналогичны доводам, приводимым в судебном заседании, они были предметом судебного исследования и каждому доводу в решении судом дана соответствующая оценка, указаны мотивы и сделаны выводы, по которым суд их не принял. Доказательств, опровергающих выводы суда, авторами кассационных жалоб не представлено ни в суд первой, ни кассационной инстанции (ст. 56 ГПК РФ).
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, постановленным в соответствии с требованиями материального и процессуального права, и не усматривает оснований для удовлетворения кассационных жалоб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193, 199, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 17 мая 2010 года по делу по иску Маландина Г.О. к Головиной А.И., товариществу собственников жилья «На Бахметьевской», обществу с ограниченной ответственностью «Ураганжилстрой», объединенному жилищно-строительному кооперативу «Ураган-96» о защите прав потребителей, признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на квартиру,
по встречному иску Головиной А.И. к Маландину Г.О., товариществу собственников жилья «На Бахметьевской», обществу с ограниченной ответственностью «Ураганжилстрой», объединенному жилищно-строительному кооперативу «Ураган-96» о признании права собственности на квартиру, дополнительному иску Маландина Г.О. к Венжик А.Ю., товариществу собственников жилья «На Бахметьевской», обществу с ограниченной ответственностью «Ураганжилстрой», объединенному жилищно-строительному кооперативу «Ураган-96» о защите прав потребителей, признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на квартиру,
встречному иску Венжик А.Ю. к Маландину Г.О., товариществу собственников жилья «На Бахметьевской», обществу с ограниченной ответственностью «Ураганжилстрой», объединенному жилищно-строительному кооперативу «Ураган-96» о признании права собственности на квартиру - оставить без изменения.
Кассационные жалобы товарищества собственников жилья «На Бахметьевской», Аристархова С.А., Венжик А.Ю. – оставить без удовлетворения.
Председательствующий: подпись
Судьи: две подписи
Судья