Судья Мележик Л.М. Дело № 33-4931
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
29 сентября 2010 г. г. Саратов
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Шмаленко Т.А.
судей Пункиной Т.М., Пантелеева В.М.
при секретаре Сараевой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Пункиной Т.М. дело по кассационным жалобам Жадаевой Л.Ю., Клещёвой О.Ю. на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 16 августа 2010 г., которым постановлено:
исковые требования заместителя прокурора Саратовской области удовлетворить. Признать самовольной постройкой нежилое одноэтажное здание (мини-магазин) общей площадью 91,9 кв.м, литер А, инвентарный номер ХХХХХ, находящееся по адресу: г. Саратов, пл.им. Ленина.
Признать самовольной постройкой здание (мини-магазин), назначение - нежилое, 1-этажное (подземных этажей -1), общая площадь 654 кв.м, литер А, инвентарный номер ХХХХХ, находящееся по адресу: г. Саратов, пл.им. Ленина.
Признать самовольной постройкой нежилое двухэтажное здание (мини-магазин) общей площадью 204 кв.м, литер А, инвентарный номер ХХХХХ, находящееся по адресу: г. Саратов, пл.им. Ленина.
Признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: мини-магазина площадью 91,9 кв.м, литер А; мини-магазина площадью 204 кв.м, литер А; мини-магазина площадью 654 кв.м, литер А, находящихся по адресу: г. Саратов, пл.им. Ленина, заключенный 03.07.2008 г. между Казяном С.П. и Жадаевой Л.Ю.
Признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости нежилых зданий - (мини-магазинов) площадью 654 кв.м. литер А и площадью 204 кв.м, литер А, находящиеся по адресу: г. Саратов, пл.им.Ленина, заключенный 08 июня 2010 г. между Жадаевой Л.Ю. и Клещёвой О.Ю.
Прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Жадаевой Л.Ю. на нежилое одноэтажное здание (мини-магазин), общей площадью 91,9 кв.м, литер А, инвентарный номер ХХХХ, здание (мини-магазин), назначение - нежилое, 1-этажное (подземных этажей-1), общей площадью 654 кв.м, инвентарный номер ХХХХХ, литер А, нежилое двухэтажное здание (мини-магазин) общей площадью 204 кв.м., литер А, инвентарный номер ХХХХ, находящиеся по адресу: г. Саратов, пл.им. Ленина.
Обязать Жадаеву Л.Ю. за свой счет в месячный срок с момента вступления в силу решения суда снести самовольно возведенное нежилое одноэтажное здание (мини-магазин), общей площадью 91,9 кв.м, литер А, инвентарный номер ХХХХ, находящееся по адресу: г. Саратов, пл.им.Ленина.
Обязать Клещёву О.Ю. за свой счет в месячный срок с момента вступления в силу решения суда снести самовольно возведенные нежилое здание (мини-магазин) площадью 654 кв.м. литер А, инвентарный номер ХХХХ и нежилое здание площадью 204 кв.м. литер А, инвентарный номер ХХХХ, находящиеся по адресу: г. Саратов, пл.им. Ленина.
Заслушав доклад судьи Саратовского областного суда Пункиной Т.М., объяснения адвоката Баранова И.Г., представителя Клещёвой О.Ю., адвоката Фурасьевой Е.В., представителя Жадаевой Л.Ю., просивших в удовлетворении жалоб Жадаевой Л.Ю. и Клещёвой О.Ю., представителя прокуратуры Саратовской области Волосатых Т.А. по доверенности, представителя администрации муниципального образования «Город Саратов» Межевич Ю.А. по доверенности, просивших в удовлетворении жалоб отказать, судебная коллегия
установила:
Заместитель прокурора Саратовской области в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к Казяну С.П., Жадаевой Л.Ю., Клещёвой О.Ю., комитету по управлению имуществом Саратовской области о признании самовольными постройками трёх нежилых зданий (мини-магазины) площадью 91,9 кв.м, литер А, площадью 204 кв.м, литер А, и площадью 654 кв.м, литер А, расположенных по адресу: г. Саратов, пл. им. Ленина, о признании недействительным (ничтожным) в части договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости от 03.07.2008 г., заключенного между Казяном С.П. и Жадаевой Л.Ю., о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи объектов недвижимости (двух мини-магазинов площадью 204 кв. м, литер А и площадью 654 кв. м, литер А), заключенного 08.06.2010 г. между Жадаевой Л.Ю. и Клещевой О.Ю., о прекращении зарегистрированного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Жадаевой Л.Ю. на указанные объекты недвижимости (три мини-магазина), о понуждении Жадаевой Л.Ю. и Клещёвой О.Ю. снести указанные объекты недвижимости, как самовольные постройки, ссылаясь на то, что спорные объекты недвижимости были возведены Казяном С.П. в отсутствии отвода земельного участка для строительства на основании вынесенного решения органа местного самоуправления, а также разрешения на строительство, следовательно, спорные объекты недвижимости обладают признаками самовольной постройки и подлежат сносу на основании п.2 ст.222 ГК РФ.
Суд постановил указанное решение, а также дополнительное решение от 01.09.2010 г., которым с ответчиков в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2866 руб.67 коп. с каждого.
В кассационных жалобах Жадаева Л.Ю. и Клещёва О.Ю. просят решение суда отменить в связи с неправильным определением судом значимых обстоятельств по делу и нарушением норм материального и процессуального права.
Клещёва О.Ю. в своей жалобе ссылается также на нарушение судом требований ч.4 ст.167 ГПК РФ, поскольку суд рассмотрел дело в её отсутствии, несмотря на её письменное ходатайство об отложении дела слушанием в связи с болезнью и представлением больничного листка. Данное обстоятельство, по мнению ответчицы и её представителя Баранова И.Г., является основанием для отмены решения суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалоб.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Саратова от 01.07.2005 г. № ХХХ, решения арбитражного суда Саратовской области от 01.02.2007 г., договора аренды земельного участка от 16.04.2007 г. №ХХХ, зарегистрированного в установленном законом порядке 26.04.2007 г., индивидуальному предпринимателю Казяну С.П. предоставлен в пользование сроком на 5 лет (с 01.07.2005 г. по 01.07.2010 г.) земельный участок площадью 0,0547 га с разрешением размещения кафе и мини-магазинов, кадастровый номер земельного участка ХХХХХ (т.1,л.д.26-35).
Большая часть предоставленного ИП Казяну С.П. в аренду земельного участка располагается в рекреационной зоне Р-2, т.е. этот земельный участок является сквером, зоной зелёных насаждений общего пользования, остальная его часть находится в пределах красных линий и относится к территории общего пользования (т.1,л.д.11).
В нарушение положений ст.40, 42 ЗК РФ ИП Казян С.П. на предоставленном ему земельном участке, не отведенном для строительства спорных объектов недвижимости, без согласования и получения разрешительной документации вместо временных сооружений возвёл на участке капитальные постройки - три нежилых объекта площадью 91,9 кв. м, литер А, площадью 204 кв. м, литер А, и площадью 654 кв. м, литер А. Согласно техническим паспортам спорные объекты недвижимости прочно связаны с землей, расположены на бетонном ленточном фундаменте (т.1,л.д. 190-211).
Из отзыва на иск, представлено в суд управлением федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 12.08.2009 г. № 19-24/6608, следует, что Казян С.П. в регистрирующий орган предоставил техническую документацию на мини-магазин площадью 91,9 кв. м как на объект капитального строительства, в соответствии с которой указанный объект был зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, право собственности Казяна С.П. на этот объект недвижимости было зарегистрировано 26.06.2008 г. На другие объекты недвижимости право собственности ответчика зарегистрировано на основании договора аренды земельного участка и технических паспортов.
03.07.2008 г. между ИП Казяном С.П. и ИП Жадаевой Л.Ю. заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости: нежилое одноэтажное здание (мини-магазин) общей площадью 91,9 кв.м., литер А, инвентарный номер ХХХХХ; здание (мини-магазин), одноэтажное (подземных этажей-1) общей площадью 654 кв.м. (по техническому паспорту), литер А, инвентарный номер ХХХХХХ; нежилое двухэтажное здание (мини-магазин) общей площадью 204 кв.м. (по техническому паспорту), литер А, инвентарный номер ХХХХХ, находящихся по адресу: г. Саратов, пл. им. Ленина, б/н.
05.08.2008 г. в ЕГРП внесены записи о регистрации перехода права собственности Жадаевой Л.Ю. на указанные здания (мини-магазины, назначение: нежилое,1-этажный, общая площадь 91,9 кв. м, площадью 204 кв. м и 654 кв. м (т.1,л.д.48-50).
08.06.2010 г. между Жадаевой Л.Ю. и Клещёвой О.Ю. заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости - нежилых зданий (мини-магазинов) площадью 654 кв.м. литер А, и площадью 204 кв.м, литер А, находящихся по вышеуказанному адресу.
В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Судом правомерно установлен, что анализ п.1 ст.222 ГК РФ позволяет выделить следующие признаки самовольной постройки: создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке; отсутствие необходимых разрешительных документов для строительства; создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом каждый из признаков является самостоятельным и достаточным основанием для признания постройки самовольной.
Согласно ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
На основании п. 4 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.
Судом правильно установлено, что разрешение ИП Казяну С.П. на строительство спорных объектов недвижимости не выдавалось, поскольку из смысла ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ следует, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации, изготовленной для конкретного объекта недвижимости, требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство конкретно объекта.
В соответствии с абз.2 п.10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ст. 32 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлена земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.
На основании ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Таким образом, ответчик ИП Казян С.П. для возведения спорных объектов недвижимости должен был получить разрешение на строительство. В соответствии с требованиями ст.28 и 29 ЗК РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка для строительства, которое принимается органом местного самоуправления. Однако, как установлено материалами дела, решение о предоставлении ответчику земельного участка для строительства спорных объектов уполномоченными органами не принималось.
При указанных обстоятельствах судебная согласна с выводами суда о том, что спорные объекты недвижимости, возведенные Казяном С.П., являются самовольными постройками и подлежат сносу, поскольку возведены в отсутствии разрешения на строительство и отвода земельного участка для строительства на основании вынесенного решения органа местного самоуправления. Согласно договору аренды земельного участка ответчику земельный участок был предоставлен для размещения кафе и мини-магазинов, но не для строительства спорных объектов недвижимости. В суде первой инстанции ответчики и их представители не оспаривали, что разрешенное использование земельного участка никем из сторон не изменялось.
Как следует из карты зонирования, земельный участок площадью 0,0547 га, предоставленный Казяну С.П., находится в рекреационной зоне Р-2 (это сквер, зона зеленых насаждений общего пользования). Согласно решению Саратовской городской Думы от 29.06.2000 г. данный земельный участок находится в пределах красных линий.
Кроме указанного, срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного Казяну С.П., истёк 01.07. 2010 г., поэтому 07.07.2010 г. комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова направил Жадаевой Л.Ю. уведомление (вместе с соглашением и актом приёма-передачи) о расторжении договора в связи с истечением срока действия и неуплаты с её стороны арендной платы (т.3,л.д.199-200, т. 4,л.д.23).
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Проверив доводы ответчиц, исследовав представленные доказательства, суд правильно пришел к выводу об удовлетворении заявленных прокурором исковых требований, поскольку ответчик Казян С.П., который в нарушении требований норм земельного, гражданского и градостроительного кодексов РФ возвел спорные самовольные постройки, на основании п.2 ст.222 ГК РФ не приобрёл на эти постройки право собственности, следовательно, не вправе был распоряжаться этими постройками – отчуждать их Жадаевой Л.Ю. Поэтому сделка, заключенная 03.07.2008 г. между Казяном С.П. и Жадаевой Л.Ю., как не соответствующая требованиям вышеприведенных норм права, является ничтожной и не порождает у Жадаевой Л.Ю. права собственности на спорные объекты недвижимости.
По аналогичным основаниям является ничтожной сделка, заключённая 08.06.2010 г. между Жадаевой Л.Ю. и Клещёвой О.Ю., поскольку Жадаева Л.Ю., которая в силу п.2 ст.222 ГК РФ не является собственником спорных объектов недвижимости, не вправе была их отчуждать Клещёвой О.Ю.
Несостоятелен довод жалобы Клещёвой О.Л. о том, что суд рассмотрел дело в её отсутствии, несмотря на заявленное письменное ходатайство об отложении дела слушанием в связи с наличием у неё заболевания (16.08.2010 г. был выдан больничный листок). Суд обоснованно отказал ответчице в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку Клещёва О.Ю. не представила доказательства того, что отклонение судом ходатайства об отложении дела слушанием нарушило её права и привело к принятию незаконного решения.
Как следует из протокола судебного заседания от 13-16.08.2010 г., ответчица вместе со своим представителем Барановым И.Г. присутствовала в судебном заседании 13.08.2010 г. В этот день дело фактически было рассмотрено, т.к. суд выслушал объяснения сторон и их представителей по предъявленному прокурором иску, рассмотрел заявленные ходатайства. Клещёва О.Ю. также воспользовалась своими правами в судебном заседании, участвовала в судебном заседании, давала объяснения по иску. Затем суд перешёл к исследованию письменных доказательств, большинство которых было судом исследовано в данном судебном заседании, но в связи с окончанием рабочего дня был объявлен перерыв в судебном заседании до 16.08.2010 г. Однако 16.08.2010 г. ответчица в суд не явилась и обратилась с указанным ходатайством через своего представителя об отложении дела слушанием. При этом ни ответчица, ни её представитель не представили суду доказательства, что по состоянию здоровья последняя не может присутствовать в судебном заседании. Поэтому при указанных обстоятельствах суд в соответствии с требованиями ч.3 ст.167 ГПК РФ вправе был рассмотреть дело в отсутствии ответчицы.
Всем собранным по делу доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку согласно ст.67 ГПК РФ и разрешил спор в соответствии с нормами материального и процессуального права, поэтому оснований для удовлетворения жалоб не имеется.
Другие доводы жалоб, которые были предметом исследования в суде, также не являются правовыми основаниями для отмены или изменения решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Саратова от 16 августа 2010 г. и дополнительное решение Ленинского районного суда г. Саратова от 01 сентября 2010 г. оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи