Судья: Куницына М.А. Дело № 33 - 4922
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
28 сентября 2010 г. г. Саратов
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Мельниковой Н.А.,
судей Кривошеевой Н.А., Рябихина О.Е.,
при секретаре Кашиной М.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кривошеевой Н.А. кассационную жалобу Иванова С.С. на решение Кировского районного суда г. Саратова от 11 августа 2010 года, которым постановлено:
прекратить ипотеку на квартиру *** городе Саратове на основании договора купли-продажи от 12 августа 2009 года, заключенного ФИО и индивидуальным предпринимателем Чистяковым М.А., регистрационная запись *** от 14 августа 2009 года.
В удовлетворении встречного иска отказать.
Заслушав доклад судьи, объяснения Иванова С.С., его представителя Шатохина Ю.И., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя Чистякова М.А. – Златкина А.В., просившего решение суда оставить без изменения, обсудив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия,
установила:
Чистяков М.А. обратился в Кировский районный суд г. Саратова с иском к Иванову С.С. о прекращении ипотеки. Свои требования истец обосновывал тем, что 12.08.2009 года заключил с ФИО договор купли-продажи квартиры *** в г.Саратове. Договор был зарегистрирован и обременен ипотекой в силу закона. В соответствии с договором он согласился с тем, что ФИО сохранит право пользования квартирой на период 180 дней при условии ежемесячной оплаты в размере 167 руб. в день. Согласно п.8 договора на момент его подписания, он передал ФИО аванс в размере 50000 руб., оставшуюся сумму в размере 350000 руб. он должен был выплатить ФИО в период с 181 по 800 день с момента передачи квартиры в пользование продавцу. 14.08.2009 года по акту приема-передачи он передал квартиру в пользование ФИО Именно из-за условия по отсрочке окончательного платежа было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона. В данной квартире ФИО не регистрировался, в нарушение условий договора длительное время не вносил оплату за пользование квартирой. Во исполнение своих обязательств в соответствии со ст.327 ГК РФ Чистяков М.А. внес 350000 руб. на депозит нотариусу ФИО1 18.03.2010 года. ФИО скончался, в связи с чем обратиться с заявлением о погашении ипотеки заявитель не может. Поскольку у ФИО имеется наследник, брат Иванов С.С., который вправе получить деньги, просил прекратить ипотеку.
Иванов С.С. иск не признал, обратился со встречным иском о расторжении договора купли-продажи, указав, что его брат ФИО имел право в соответствии с условиями договора (п. 16.1) расторгнуть его, вернув аванс в размере 50000 рублей. Права брата перешли к нему как к наследнику. Он обратился с заявлением к нотариусу в мае 2010 года о принятии наследства, включив спорную квартиру в наследственную массу. 08.07.2010 года в Кировском районном суде г.Саратова из искового заявления он узнал о продаже братом квартиры и наличии ипотеки. 10.12.2009 г. его брат внес истцу плату за пользование квартирой и проценты в размере 22000 рублей, в связи с чем на момент смерти свои обязательства по договору исполнил полностью. В дальнейшем не мог исполнять свои обязательства в связи со смертью. 09.07.2010 года он направил истцу предложение о расторжении договора и принятии на себя обязательств умершего, сообщил о согласии уплатить задолженность в размере 61244 руб. Истец фактически препятствует ему в исполнении договора. Просил договор расторгнуть.
Рассмотрев возникший спор, суд, постановил решение, которым удовлетворил исковые требования Чистякова М.А., в удовлетворении встречного иска Иванову С.С. отказал.
В кассационной жалобе Иванов С..С. просит решение суда отменить как незаконное. Считает, что суд не применил закон подлежащий применению, при исследовании доказательств не был оглашен и предъявлен рассчетно-кассовый чек, неправильно истолкованы обстоятельства дела, искажены показания Иванова и свидетелей.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 347 ГПК РФ, исходя их доводов жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Разрешая спор и отказывая Иванову С.С. в удовлетворении заявленных встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Иванов С.С. имел право на основании п.16.1 договора расторгнуть его на условиях, которые были предусмотрены данным договором при условии принятия на себя всех обязательств умершего в соответствии с условиями данного договора. Учитывая, что в указанный в договоре срок Иванов С.С. с заявлением о намерении его расторгнуть к истцу не обращался, пришел к выводу, что Иванов С.С. не вправе требовать расторжения договора после истечения установленного данным договором срока.
Выводы суда первой инстанции основаны на законе и материалах дела.
Согласно ст. 310 ГК РФ).
В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Разрешая возникший спор и анализируя договор купли-продажи квартиры, суд первой инстанции каких-либо существенных противоречий закону в заключенном сторонами договоре не установил. Договор содержит в себе элементы договора купли-продажи и договора найма жилого помещения.
Согласно ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, между Чистяковым М.А. и ФИО 12.08.2009 года был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО продал, а Чистяков М.А. купил квартиру *** в городе Саратове.
Стоимость объекта договора была определена в размере 400000 рублей (п.8 договора). В силу п.8 договора на момент его подписания покупатель уплатил продавцу аванс в размере 50000 рублей, оставшуюся сумму в размере 350000 рублей обязался выплатить в период с 181 по 800 день с момента передачи квартиры в пользование продавцу (найм). В соответствии с п.9 договора в случае уклонения продавца от получения окончательной суммы расчетов, надлежащим исполнением обязательства покупателя по оплате приобретенной квартиры будет являться внесение денежных средств на депозит нотариуса (ст.327 ГК РФ).
Пунктом 11 договора стороны пришли к соглашению, что с момента передачи объекта недвижимости покупателю и до его полной оплаты, объект недвижимости признается находящимся в залоге у продавца (ипотека в силу закона), для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате в соответствии со ст.488 ГК РФ.
В соответствии с п. 13 договора продавец и покупатель пришли к соглашению, что покупатель обязуется в пятидневный срок с момента государственной регистрации своего права собственности на квартиру, передать ее в пользование продавцу на срок 180 дней.
В соответствии с п. 16 договора, он может быть расторгнут по соглашению сторон.
Пунктом 16.1 предусмотрено, что договор может быть расторгнут продавцом в период с 32 по 180 день с момента получения квартиры в пользование, при условии надлежащего исполнения продавцом своих обязательств по внесению платы за предоставленное право пользования квартирой, иных условий пользования им и возврата полностью всех сумм полученного аванса покупателю. Пункт 16.2 договора предусматривает обязанность продавца письменно уведомить покупателя о желании расторгнуть настоящий договор при выполнении условий п. 16.1 договора.
Из материалов дела следует, что указанный выше договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 14.08.2009 года.
Согласно акту приема-передачи от 14.08.2009 года ФИО получил в пользование жилое помещение, в спорном жилом помещении ФИО не был зарегистрирован.
ФИО умер 11.12.2009 года л.д.19), его наследником по закону является ответчик Иванов С.С. л.д.69-76). Как установлено судом иные лица с заявлением о вступлении в права наследования к нотариусу не обращались.
Судом установлено, что ФИО предусмотренную договором плату за наем жилого помещения своевременно не вносил, погасил задолженность, имевшуюся по состоянию на 10.12.2009 года только 10.12.2009 года л.д.45).
Согласно ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Судом сделаны выводы о том, что Иванов С.С. сo дня смерти ФИО., который является днем открытия наследства, имел право на те же имущественное права, что и умерший, с принятием на себя его обязанностей.
В соответствии с п.16.1 договора Иванов С.С. имел право расторгнуть его на условиях, которые были предусмотрены данным договором при условии принятия на себя всех обязательств умершего в соответствии с условиями данного договора.
В соответствии с ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из буквального толкования договора, Иванов С.С. имел право на его расторжение в предусмотренный п.16.1 срок, т.е. в период с 32 по 180 день с момента получения умершим квартиры в пользование. Учитывая, что квартира была передана умершему 14.08.2009 года, срок расторжения договора по инициативе продавца истекал 14.02.2010 года.
Сторонами не оспаривалось, что в указанный в договоре срок Иванов С.С. с заявлением о намерении его расторгнуть к истцу не обращался.
Судом также установлено, что как умерший, так и ответчик Иванов С.С., ненадлежащим образом не исполняли свои обязательства по договору, предусмотренные пунктами 13.8, 13.13 договора, а именно по оплате коммунальных услуг. В связи с чем судом сделаны правильные выводы о том, что у Иванова С.С. отсутствует право на расторжение договора в соответствии с п. 16.1 договора.
Обоснованными являются и выводы суда первой инстанции о том, что истец исполнил условия договора по выплате оставшейся денежной суммы в счет оплаты жилого помещения путем внесения их на депозит нотариуса, что соответствует требованиям ст. 327 ГК РФ.
Доводы жалобы заявителя никаких правовых последствий по делу не создают, на существо постановленного решения не влияют, они фактически воспроизводят доводы, приводимые заявителем в судебном заседании, которые были предметом судебного исследования и им судом дана надлежащая правовая оценка, в правильности которой судебная коллегия не сомневается.
Несостоятельными являются доводы жалобы заявителя о том, что суд неправильно истолковал закон, они сводятся к неправильному толкованию норм права самим автором жалобы.
Ссылка в жалобе на нарушение судом ст.181 ГПК РФ, поскольку не был оглашен и предъявлен заявителю рассчетно-кассовый чек л.д.61) является необоснованной. Согласно протоколу судебного заседания от 11.08.2010г. л.д. 101 оборот) копия квитанции оглашена и исследована по данному документу вопросов и пояснений не поступило. Кроме того, автором жалобы не подавались замечания на протокол судебного заседания.
Выводы суда, изложенные в решении мотивированны, соответствуют установленным фактам, обстоятельствам дела и требованиям материального закона, в кассационной жалобе они не опровергнуты. Сама по себе иная оценка автором жалобы представленных доказательств не может служить основанием к отмене правильного по существу решения.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено, оснований к отмене решения суда первой инстанции ни не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193, 199, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Саратова от 11 августа 2010 года по делу по иску Чистякова М.А. к Иванову С.С. о прекращении ипотеки, и встречному иску Иванова С.С. к Чистякову М.А. о расторжении договора купли-продажи оставить без изменения, кассационную жалобу Иванова С.С. оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: