Судья Содомцева М.В. Дело N 33- 5507
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
9 ноября 2010 года г. Саратов
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Суворовой Е.Н.,
судей Заболотной Л.Н. и Кривошеевой Н.А.,
при секретаре Павловой А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Заралкиной Т.И. к Заралкину А.А., Ливерко М.С. о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, о признании записей о регистрации прав недействительными, о признании права собственности на объекты недвижимости по кассационной жалобе Заралкина А.А. на решение Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 22 сентября 2010 года.
Заслушав доклад судьи Саратовского областного суда Заболотной Л.Н., исследовав материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда,
установила:
Заралкина Т.И. обратилась в суд с иском к Заралкину А.А. и Ливерко М.С. о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, о признании записи о регистрации прав недействительной, о признании права собственности на объекты недвижимости. Свои требования истица обосновывает тем, что она и ее сын Заралкин А.А. имели в общей долевой собственности часть жилого дома и земельный участок по адресу: р.п. <адрес> Осенью 2008 года они решили продать принадлежащую им недвижимость, деньги разделить поровну и приобрести для каждого самостоятельное жилье. 5 октября 2008 года Заралкина Т.И. заключила с ответчиком Ливерко М.С. предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому Ливерко М.С. обязался заключить основной договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> кв. 2 после получения свидетельства о государственной регистрации права в срок до 01.11.2008 года. Заралкина Т.И. обязалась при подписании основного договора оплатить продавцу полную стоимость приобретаемых объектов недвижимости в сумме 325 000 рублей. В этот же день истица передала продавцу 25 000 рублей в виде аванса. До 01 ноября 2008 года по объективным причинам основной договор купли-продажи заключен не был и стороны заключили новый предварительный договор № 2, содержащий те же условия о предмете договора, что и предыдущий, но без указания на срок, в который основной договор должен быть заключен. 13 декабря 2008 года Заралкина Т.И. и Заралкин А.А. продали принадлежащую им часть жилого дома и земельный участок в с. Питерка Питерского района Саратовской области за 501 000 рублей, деньги поделили между собой по 250 500 рублей каждому. 14 декабря 2008 года Заралкина Т.И. передала ответчику Ливерко М.С. денежные средства в размере 300 000 рублей в счет покупки части жилого дома, указанного в предварительном договоре, что подтверждается распиской. 19.02.2009 года она была зарегистрирована в указанном доме, а 28 февраля 2009 года по данному адресу был зарегистрирован и Заралкин А.А., поскольку своего жилья у него не имелось. 03.03.2009 года был составлен основной договор купли-продажи недвижимости. Первые листы договора она не читала, а подписала последние листы договора, представленные ей сыном. После покупки недвижимости истица, считая себя собственником части жилого дома и земельного участка, занималась хозяйственными вопросами, ремонтом дома, заключением договора на техническое обслуживание газового оборудования. В начале августа 2009 года из налогового уведомление № 348871 на уплату земельного налога за 2009 год она узнала, что собственником земельного участка является ее сын Заралкин А.А.. После чего от Заралкина А.А. она узнала, что договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка оформлен на него, чтобы в будущем не оформлять наследство. Ливерко М.С. согласился оформить сделку с Заралкиным А.А. предполагая, что Заралкин А.А. действует по согласованию с Заралкиной Т.Л. Ливерко М.С. денег от Заралкина А.А. не получал, запись в п. 6 договора купли-продажи о передаче указанной суммы покупателем продавцу до подписания настоящего договора не соответствует действительности.
Истица просит суд признать недействительным в части договор купли-продажи земельного участка и расположенной на нем части жилого дома от 03.03.2009 года, заключенный между Ливерко М.С. и Заралкиным А.А., о том, что покупателем является Заралкин А.А. Просит признать недействительными записи регистрации прав за Заралкиным А.А. на часть жилого дома и на земельный участок от 14 марта 2009 года, перевести права покупателя по указанному договору на Заралкину Т.П. Признать за Заралкиной Т.И. право собственности на часть жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: сараем (литер Б), гаражом (литер В), назначение: жилое, жилой дом общей площадью 91,3 кв.м. инв. № № лит. А.А.1, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес> Также истица просит признать за ней право собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, назначение: земли населенных пунктов (поселений) площадью 869 кв.м, кадастровый номер № №, расположенный по адресу: <адрес>
Решением Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 22 сентября 2010 года исковые требования Заралкиной Т.И. удовлетворены.
В кассационной жалобе Заралкин А.А. просит решение суда отменить, т.к. считает его незаконным. Признание недействительным в части договора купли-продажи создает условия для нарушения прав добросовестного участника гражданских правоотношений.
Проверив материалы дела в соответствии со ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что основанием для обращения в суд с указанным иском явилось неисполнение ответчиком Ливерко М.С. своих обязательств перед истицей Заралкиной Т.И. по заключению договора купли-продажи недвижимости на основании предварительного договора от 05.10.2008 года.
Удовлетворяя исковые требования Заралкиной Т.И., суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 421, 429, 445, 452 ГК РФ и исходил из того, что поскольку условия предварительного договора между Заралкиной Т.И. и Ливерко М.С. не были изменены, заключение с истицей основного договора для ответчика Ливерко М.С. являлось обязательным.
Судебная коллегия считает, что данный вывод суда сделан в связи с неправильным применением норм материального права, что является основанием к отмене судебного акта.
Как следует из требований ст. 398 ГК РФ, в толковании Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Таким образом, Гражданский кодекс РФ подтверждает принцип приоритета вещно-правовых правомочий над обязательственными.
Основания для признания сделок недействительными установлены законом (ст.ст. 166 -181 ГК РФ). Таких оснований истцом заявлено не было.
Судом установлено, что 5 октября 2008 года Ливерко М.С. и Заралкина Т.И. заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости, а впоследствии новый предварительный договор купли-продажи той же недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, без указания даты заключения основного договора, по условиям которого стороны Ливерко М.С. и Заралкина Т.И. обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимости по цене 325000 рубля.
3 марта 2009 года Ливерко М.С. и Заралкин А.А. заключили договор купли- продажи земельного участка и расположенной на нем части жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> по цене 325000 рублей.
14 марта 2009 года была проведена регистрация прав Заралкина Андрея Александровича на приобретенные им часть жилого дома (запись регистрации № 64-64- 42/010/2009-205) и земельный участок (запись регистрации 64-64-42/010/2009-204).
Таким образом, судом установлено, что спорная недвижимость в настоящее время уже передана третьему лицу, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке (ст. 131 ГК РФ), в связи с чем у истицы отсутствует право требовать отобрания этой недвижимости у Заралкина А.А и передачи ей на предусмотренных обязательством условиях, а значит, отсутствуют и основания для удовлетворения заявленных требований.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся материалов, а при разрешении возникшего спора суд неправильно применил нормы материального закона, судебная коллегия находит возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Заралкиной Т.И. к Заралкину А.А., Ливерко М.С. о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, о признании записей о регистрации прав недействительными, о признании права собственности на объекты недвижимости.
Руководствуясь ст.ст. 193, 199, 360, 361, 362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда,
определила:
решение Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 22 сентября 2010 года отменить.
Принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Заралкиной Т.И. к Заралкину А.А., Ливерко М.С. о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, о признании записей о регистрации прав недействительными, о признании права собственности на объекты недвижимости отказать.
Председательствующий
Судьи