Судья: Кузин В.В. Дело № 33-6407
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
28 декабря 2010 года г. Саратов
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Машковой Л.Г.,
судей Пашенько С.Б., Кривошеевой Н.А.,
при секретаре Григорашкине А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Никифоровой Н.И., Никифорова И.В., Заколпиной О.Н., Козловой В.А., Ивлиевой Н.А. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 2 ноября 2010 года, которым иск Никифоровой Н.И., Никифорова И.В., Заколпиной О.И., Филатовой Л.И., Козловой В.А., Ивлиевой Н.И. удовлетворен частично. Власов И.В. обязан произвести усиление строительной конструкции стеновой напели <адрес> <адрес> по <адрес>. В остальной части иска к Власову И.В. отказано.
В иске Никифоровой Н.И., Никифорова И.В., Заколпиной О.Н., Филатовой Л.И., Козловой В.А., Ивлиевой Н.А., к администрации муниципального образования город Балаково о признании недействительным постановления администрации муниципального образования город Балаково № 517 от 08.06.2010 года «О переводе в нежилой фонд жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. <адрес>» отказано.
Взысканы с Власова И.В. в пользу Никифоровой Н.И. расходы по оплате государственной пошлины – 200 рублей.
Заслушав доклад судьи Пашенько С.Б., объяснения Никифорова И.В. и его представителя и представителя Никифоровой Н.И. по заявлению Кокшаровой Н.А. которые поддержали доводы кассационной жалобы, объяснения представителей администрации муниципального образования города Балаково Саратовской области по доверенностям Юрловой Л.И. и Горбачева В.А., которые просили отказать в удовлетворении кассационной жалобы, Власова И.В. и его представителя по доверенности Левицкого О.В., которые просили отказать в удовлетворении кассационной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Никифорова Н.И., Никифоров И.В., Заколпина О.Н., Филатова Л.И., Козлова В.А., Ивлиева Н.А. обратились в суд с иском, в котором просили: признать недействительным постановление администрации муниципального образования город Балаково № 517 от 08.06.2010 года «О переводе в нежилой фонд жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>»; обязать Власова И.В. привести жилое помещение <адрес> <адрес> по <адрес> в <адрес> в первоначальное состояние путём восстановления стен и конструкций, существовавших до проведения работ по реконструкции помещения.
Свои требования мотивировали тем, что они проживают в многоквартирном жилом <адрес>«<адрес>» по <адрес> в <адрес> и являются собственниками жилых помещений в данном доме. 08.06.2010г. Администрацией муниципального образования <адрес> принято указанное постановление. Собственнику Власову И.В. предписано выполнить устройство отдельного входа в нежилое помещение, перепланировку производить в установленном законодательством РФ порядке в соответствии с утверждённой проектной документацией. Они считают данное постановление не соответствующим законодательству. Власовым И.В. представлен проект перепланировки с устройством отдельного входа, путём демонтажа части стены многоквартирного <адрес> <адрес> по <адрес> в месте оконного проёма квартиры. На дополнительной площади размещается проектируемое крыльцо, а над входом предусмотрено устройство козырька, где проходит труба газопровода. В качестве опоры крыльца и козырька используются несущие стены многоквартирного дома. Предусмотренное проектом устройство дверного проёма в наружной стене дома не соответствует строительным требованиям. Расположение козырька затруднит доступ к системам газоснабжения и может повлиять на нормальные условия их эксплуатации. Эти обстоятельства исключают возможность перевода жилого помещения в нежилое помещение. Размещение входа в помещение предполагается на части общего земельного участка, относящейся к охранной зоне систем газоснабжения. Реконструкция, предлагаемая проектом, нарушает права и охраняемые законом интересы всех собственников помещений <адрес> по <адрес> и создает угрозу их жизни и здоровью. За счёт удаления части стены площадь квартиры Власова И.В. увеличится с 47,2 кв.м. до 48,6 кв.м. Оспариваемое Постановление выдано в отсутствие согласия участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на использование части общего земельного участка и общей стены дома.
Рассмотрев спор, суд принял указанное решение.
В кассационной жалобе Никифорова Н.И., Никифоров И.В., Заколпина О.Н., Козлова В.А., Ивлиева Н.А. просят изменить решение Балаковского районного суда Саратовской области от 2 ноября 2010 года и принять новое решение: признать недействительным постановление администрации муниципального образования город Балаково № 517 от 08.06.2010 года «О переводе в нежилой фонд жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. <адрес>» и обязать Власова И.В. привести жилое помещение <адрес> <адрес> по <адрес> в <адрес> в первоначальное состояние путём восстановления стен и конструкций, существовавших до проведения работ по реконструкции помещения и произвести усиление строительной конструкции стеновой панели квартиры, ссылаясь на то, что суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Не было получено в установленном порядке согласие других собственников помещений в многоквартирном доме. Строительные работы затрагивают общее имущество: несущую стену многоквартирного дома, общий земельный участок. Установка крыльца к помещению Власова И.В. носит характер реконструкции, что так же требует согласия других собственников помещений в многоквартирном доме. Планируемая реконструкция изменяет облик фасада всего дома, конфигурацию земельного участка при доме, границы его озеленения. В данном случае заявителю необходимо было получить разрешение на строительство (реконструкцию) в установленном порядке. Согласно выводам проведенной по делу экспертизы не допускается расширение и переоборудование проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий, а работы по устройству проема и устройство лестницы в данном конкретном случае являются работами по реконструкции жилого дома. Исполнение данного проекта может оказать отрицательное влияние на техническое состояние и эксплуатацию жилого дома.
Проверив материалы дела на основании ст. 347 ГПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что Никифорова Н.И., Никифоров И.В., Заколпина О.Н., Филатова Л.И., Козлова В.А.. Ивлиева Н.А. являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом <адрес> по <адрес> в <адрес>.
Власов И.В. ДД.ММ.ГГГГ купил двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес> <адрес>, зарегистрировал своё право собственности. Представитель Власова И.В. Ковтун О.В ДД.ММ.ГГГГ обратилась к главе администрации муниципального образования город Балаково с заявлением о разрешении перевода указанного жилого помещения в нежилой фонд с переустройством и перепланировкой под офис с устройством отдельного входа.
Межведомственная комиссия актом № от ДД.ММ.ГГГГ дала заключение, что жилое помещение № жилого <адрес> по <адрес> соответствует требованиям ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, комиссия считает, что возможен перевод жилого помещения в нежилое для размещения офиса. ДД.ММ.ГГГГ представителем Власова И.В. в Управление архитектуры администрации г. Балаково сданы документы на перевод жилого помещения в нежилой фонд: заявление, доверенность, свидетельство о государственной регистрации, технический паспорт, поэтажный план, проект перепланировки помещения, лицевой счёт квартиросъёмщика, акт межведомственной комиссии №.
08.06.2010г. администрацией муниципального образования город Балаково принято Постановление № 517 «О переводе в нежилой фонд жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>». Собственнику Власову И.В. предписано: внести изменения в технический паспорт на объект недвижимости по данному помещению: осуществить регистрацию данного помещения в организациях и учреждениях, осуществляющих учёт и регистрацию недвижимого имущества; выполнить устройство отдельного входа в нежилое помещение; перепланировку производить в установленном законодательством РФ порядке в соответствии с утверждённой проектной документацией; предложить до начала строительных работ заключить договор на вывоз строительного мусора с МУП «СпецАТХ», ООО «СпецАТХ»; предложить заключить договор на предоставление коммунальных услуг и обслуживание наружных коммунальных сетей.
Согласно сообщению управления архитектуры <адрес> «Эскизный проект по реконструкции нежилых помещений с устройством отдельного входа для размещения офиса по адресу: <адрес> <адрес>» является проектом перепланировки.
17.06.2010 г. МУ МО г. Балаково «УЖКХ» выдало Власову И.В. разрешение па выполнение строительно-монтажных работ № Н-11 без изменения внешних границ.
Согласно заключению ООО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» от 28.10.2010 года: устройство дверного проёма в наружной стене и устройство козырька по представленному проекту реконструкции нежилого помещения с устройством отдельного входа для размещения офиса по адресу: <адрес> <адрес> не полностью обеспечивает сохранность существующих строительных конструкций, так как не содержит мероприятий по усилению дверного проёма, а также мероприятий по устройству и креплению козырька над дверным проёмом, не учитывает отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома. Предусмотренное проектом расположение козырька носит эскизный характер и не содержит конструктивной проработки его устройства и крепления. На момент осмотра работы по устройству козырька не выполнены, что не позволило эксперту оценить возможность доступа к системе газоснабжения при устройстве козырька, а так же его влияние на нормальные условия эксплуатации. При возведении крыльца и лестницы требуется устройство фундамента, которые обеспечат связь указанных элементов с земельным участком, следовательно, данные элементы будут являться объектами недвижимости. Согласно проекту один из фундаментов диаметром 400 м.м. будет находиться на расстоянии 50 м.м. от существующей стены жилого дома, что может оказать отрицательное влияние на техническое состояние и эксплуатацию жилого дома.
Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок по адресу: <адрес>А сформирован и поставлен на кадастровый учет 14.12.2009 года, определен вид разрешенного использования: для размещения домов многоквартирной жилой застройки.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введениявдействие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть5статьи16 Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. (п.п. 66-68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, а также механическое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В силу ст.ст.37, 38 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. При приобретении в собственность помещения в доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно ч.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех его участников.
Как установлено ст.44 ЖК РФ, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме, к компетенции которого относится также принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
В силу приведенных норм закона земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, находящиеся в данном доме и обслуживающие более одного помещения, относятся к общему имуществу многоквартирного дома. При этом решения общего собрания собственников помещений в доме об устройстве дверного проёма в наружной стене (несущей конструкции) жилого дома, об устройстве козырька на общей стене и об устройстве отдельного входа с выходом на общий земельный участок не принималось.
Несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 (ред. от 05.12.2008)).
В соответствии с положением ст.13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.
При разрешении дела судом первой инстанции не были учтены, наряду с другими доказательствами, и не получили оценку суда выводы экспертного заключения ООО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» от 28.10.2010 года об отрицательном влиянии на техническое состояние и эксплуатацию жилого дома проделанных и планируемых работ, связанных с переустройством и переводом в нежилой фонд спорного помещения, что не соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ.
Выводы суда первой инстанции о том, что согласование с другими собственниками помещений в многоквартирном доме при установленных обстоятельствах не требуется, а так же о том, что права и законные интересы истцов проделанными и планируемыми работами, в связанными с переводом указанного помещения в нежилое, не затронуты, являются неправильными.
При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований судебная коллегия находит необоснованными и противоречащими закону. Постановлением администрации муниципального образования город Балаково № 517 от 08.06.2010 года «О переводе в нежилой фонд жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>» затронуты права других собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме, постановление принято без учета отсутствия необходимого согласования с ними, в соответствии с чем данное постановление является недействительным, а кассационная жалоба исковые требования – подлежащими удовлетворению.
Одним из способов защиты гражданских прав в соответствии ст. 12 ГК РФ является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, в соответствии с чем требования истцов обязать Власова И.В. привести помещение <адрес> <адрес> по <адрес> в <адрес> в первоначальное состояние путём восстановления стен и конструкций, существовавших до перевода жилого помещения в нежилое, являются законными и обоснованными.
Руководствуясь ст.ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда
определила:
решение Балаковского районного суда Саратовской области от 2 ноября 2010 года отменить.
Принять новое решение, которым исковые требования Никифоровой Н.И., Никифорова И.В., Заколпиной О.Н., Филатовой Л.И., Козловой В.А., Ивлиевой Н.А. удовлетворить.
Признать постановление администрации муниципального образования город Балаково № 517 от 08.06.2010 года «О переводе в нежилой фонд жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>», недействительным.
Обязать Власова Игоря Валентиновича привести помещение по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> в первоначальное состояние путем восстановления стен и конструкций, существовавших до перевода жилого помещения в нежилое.
Председательствующий:
Судьи: