Судья Набенюк А.П. Дело N 33-698
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
09 февраля 2011 года г. Саратов
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Ретунской Н.В.
судей Грибалевой М.Н., Игнатьева А.В.
при секретаре Бауковой Е.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Стрелюхина М.И. к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Кронверк», 3-лицо Министерство строительства и жилищно – коммунального хозяйства Саратовской области, Казенное предприятие Саратовской области «Государственное жилищное строительство» о признании сделки недействительной, о взыскании денежных средств по кассационной жалобе представителя Стрелюхина М.И. адвоката Маловичко А.П. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 10.12.2010 года.
Заслушав доклад судьи Грибалевой М.Н., объяснения представителя Стрелюхина М.И. адвоката Маловичко А.П., поддержавшего доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда
установила:
Стрелюхин М.И. обратился в суд с иском к ООО «Кронверк» о признании сделки недействительной, о взыскании денежных средств. Требования мотивировал тем, что 23.11.2007 года он и ООО «Кронверк» заключили договор купли – продажи квартиры в будущем. ООО «Кронверк» обязалось продать и передать в собственность Стрелюхина М.И. жилое помещение, а именно однокомнатную квартиру со строительным номером № на 4 этаже с общей площадью по проекту 39, 78 кв.м. с площадью лоджий 4,24 кв.м. в блок - секции «К» в жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>. Стоимость объекта составила 1038258 руб. Срок передачи объекта – не позднее октября 2009 года с оформлением передаточного акта. По условиям договора жилое помещение должно быть передано Стрелюхину М.И. после завершения строительства жилого дома и государственной регистрации права собственности ООО «Кронверк» на данное помещение. ООО «Кронверк» до настоящего времени принятые на себя по договору обязательства не исполнило. Указывает о том, что ответчик не являлся застройщиком многоквартирного дома, не имел права привлекать денежные средства для осуществления строительства дома, а потому Стрелюхин М.И. просил суд признать сделку недействительной, не соответствующей действующему законодательству, взыскать уплаченные денежные средства в размере 1038258 руб., проценты за пользование денежными средствами в размере 459960 руб., взыскивать проценты по день исполнения обязательства в соответствии с требованиями ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 10.12.2010 года в удовлетворении исковых требований Стрелюхина М.И. к ООО «Кронверк», 3-лицо Министерство строительства и жилищно – коммунального хозяйства Саратовской области, Казенное предприятие Саратовской области «Государственное жилищное строительство» о признании сделки недействительной, о взыскании денежных средств отказано.
В кассационной жалобе Маловичко А.П. ставит вопрос об отмене решения суда. Полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда находит решение суда подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, согласно договору № 2 от 04.10.2006 года о совместной деятельности строительство многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, осуществлялось на земельном участке, предоставленном Казенному предприятию Саратовской области «Государственное жилищное строительство» по договору аренды № 187 от 14.04.2006 года. Срок сдачи объекта в эксплуатацию предполагался в октябре 2009 года. В качестве заказчика-застройщика выступало Казенное предприятие Саратовской области «Государственное жилищное строительство», а ООО «Кронверк» принимало на себя обязательства генерального подрядчика по строительству жилых домов с правом привлечения субподрядных организаций. ООО «Кронверк» приняло на себя обязательства по своевременному и непрерывному финансированию строительства по договору в объеме и сроки, указанны в графике. Договором предусмотрено, что каждая сторона за счет своего вклада может привлекать в качестве инвесторов третьих лиц на конкретные жилые помещения с согласия другой стороны.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, застройщик имел право на строительство многоквартирного дома на принадлежащем ему земельном участке, и предоставил право на распоряжение частью строящихся квартир участнику договора о совместной деятельности, а обязательства по строительству объекта к указанному сроку исполнены, права и законные интересы истца при этом не нарушены, не имеется и законных оснований для признания недействительным договора купли – продажи квартиры в будущем, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
С таким выводом суда согласиться нельзя.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Исходя из положений ст. 422 указанного Закона договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Анализ указанных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием.
В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в момент возникших между сторонами правоотношений), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно п. 3 ст. 3 данного Закона (в редакции, действовавшей в момент возникших правоотношений), в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Исходя из положений ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Таким образом, оформление договора долевого участия в строительстве позволяет дольщику защитить свои права против недобросовестной стороны договора.
Как следует из материалов дела, 23.11.2007г. между ООО «Кронверк» (Продавец) и Стрелюхиным М.И. (покупатель) заключен договор № купли-продажи квартиры в будущем. По условиям договора в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ продавец продает и обязуется передать в собственность Покупателя жилое помещение, собственником которого Продавец станет по завершении строительства (в будущем). Объектом договора является жилое помещение, состоящее из 1 комнаты, строительный номер № на 4 этаже, общая площадь согласно проекту 39,78 кв.м, площадь лоджий 4,24 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.2 договора строительство осуществляет Продавец в соответствии с условиями договора о совместной деятельности № 2 от 04.10.2006г. Строительство жилого дома осуществляется на земельном участке, расположенном по вышеуказанному адресу, предоставленном застройщику на основании договора от 14.06.2006г., о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 187 от 14.04.2006г. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора в отношении Объекта, указанного в п.1.1 договора, какие-либо сделки с иными лицами не заключались, Объект не заложен, под запретом и арестом не состоит, судебных споров в отношении него не имеется. Стоимость Объекта 1038258 руб., которая является окончательной и должна быть оплачена Покупателем в установленном договором порядке. Пунктом 3.1 данного договора предусмотрено, что жилое помещение по указанному выше адресу, будет передано Покупателю после завершения строительства жилого дома и государственной регистрации права собственности Продавца на данное помещение в срок не позднее октября 2009г.
Исходя из условий заключенного договора, Стрелюхин М.И. принимает в нем участие посредством вложения определенной денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а ООО «Кронверк» осуществляет соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить гражданину жилую площадь в виде квартиры, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании указанного договора должна быть оформлена в собственность истца.
Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости осуществляется только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно п. 2 ст. 558 указанного Закона договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из положений п.1 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в момент возникших правоотношений) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Анализ указанных положений Закона свидетельствует о том, что в отношении сделок с недвижимым имуществом действующим законодательством установлены особые правила. По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является договором купли-продажи квартиры в будущем.
Из материалов дела следует, что ООО «Кронверк» застройщиком указанного многоквартирного жилого дома не является. В силу указанных положений ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ответчик не имел права на привлечение денежных средств граждан для строительства.
Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ст. 166 ГК РФ).
Исходя из п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Указанные положения Закона судом первой инстанции при разрешении спора по существу учтены не были.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, так как принято при неправильном применении норм материального права (п. 4 ч.1 ст. 362 ГПК РФ).
Судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое решение, так как обстоятельства имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, об удовлетворении заявленных исковых требований в части признания сделки недействительной, взыскании денежной суммы, переданной Стрелюхиным М.И. по заключенному с ООО «Кронверк» договору в сумме 1038258 руб.
Истцом также заявлены исковые требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в двойном размере за период с 23.11.2007г. по 29.09.2010г. в сумме 459960 руб. 35 коп. При определении подлежащей взысканию неустойки за указанный период судебная коллегия считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ, согласно которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При этом учитывается период просрочки, конкретные обстоятельства дела, материальное положение сторон. Судебная коллегия приходит к выводу о том, что подлежит взысканию с ООО «Кронверк» в пользу Стрелюхина М.И. неустойка за период с 23.11.2007г. по 29.09.2010г. в размере 200000 руб. Стрелюхиным М.И. заявлены требования о взыскании с ООО «Кронверк» в его пользу процентов от суммы, уплаченной по договору по день исполнения обязательства, которые не подлежат удовлетворению, так как не соответствуют требованиям действующего законодательства.
С ООО «Кронверк» подлежит взысканию госпошлина в доход федерального бюджета в размере 14391 руб. 29 коп.
Руководствуясь ст.ст. 193, 199, 361, 362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 10 декабря 2010 года по делу по иску Стрелюхина М.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Кронверк», 3-лицо Министерство строительства и жилищно – коммунального хозяйства Саратовской области, Казенное предприятие Саратовской области «Государственное жилищное строительство» о признании сделки недействительной, о взыскании денежных средств отменить. Принять по делу новое решение, которым признать договор № 71/1А-1 купли – продажи квартиры в будущем от 23.11.2007 года, заключенный между Стрелюхиным Михаилом Игоревичем и обществом с ограниченной ответственностью «Кронверк» недействительным. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кронверк» в пользу Стрелюхина Михаила Игоревича 1038258 руб. переданных по указанному договору, неустойку за период с 23.11.2007 года по 29.09.2010 года в размере 200000 руб., всего 1238258 руб. В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кронверк» государственную пошлину в доход государства в размере 14391 руб. 29 коп.
Председательствующий
Судьи