Судья Торопова С.А. Дело № 33-1273
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
15 марта 2011 года город Саратов
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Шмаленко Т.А.,
судей Рябихина О.Е., Пашенько С.Б.,
при секретаре Тишкине Р.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе товарищества собственников жилья «Осипова 16Б» на решение Кировского районного суда г. Саратова от 08 декабря 2010 г., которым в удовлетворении исковых требований товарищества собственников жилья «Осипова 16Б» отказано.
Заслушав доклад судьи Шмаленко Т.А., объяснения представителя ответчика Федоровой Р.Я. – Мигунова Д.А. (доверенность от 08.06.2010 г., сроком на один год), представителя закрытого акционерного общества «Сартехстройинвест» Косенко Н.И., действующей на основании доверенности от 13 июля 2010 г., сроком один год, возражавших против отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Товарищество собственников жилья «Осипова 16Б» обратилось в суд с иском, который уточнило, к закрытому акционерному обществу «Сартехстройинвест», Федоровой Р.Я., Гришко А.Б. о признании договора долевого участия в строительстве жилого дома № от 17 января 2008 г., заключенного между закрытым акционерным обществом «Сартехстройинвест» и жилищным кооперативом «Комплекс», договора купли-продажи нежилого помещения от 01 апреля 2010 г., заключенного между Гришко А.Б. и Федоровой Р.Я. недействительными, прекращении права собственности Федоровой Р.Я. на нежилое помещение №, площадью 15,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, на том основании, что 17 ноября 2008 г. между закрытым акционерным обществом «Сартехстройинвест» и жилищным кооперативом «Комплекс» был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от 17 ноября 2008 г., предметом которого являлось долевое участие жилищного кооператива «Комплекс» в строительстве нежилого помещения №, площадью 15,2 кв.м., расположенного на первом этаже блок секции «В» 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. 16 ноября 2009 г. право собственности на спорное нежилое помещение на основании договора купли-продажи было зарегистрировано за Гришко А.Б. 14 апреля 2010 г. право собственности за Гришко А.Б. прекращено, в связи с переходом права собственности к Федоровой Р.Я. Истец полагает, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу дома, поскольку образовано в результате объединения колясочной и помещения для мусоропровода, вследствие чего принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. В связи с чем истец просил суд признать договор долевого участия в строительстве жилого дома № от 17 января 2008 г., заключенный между закрытым акционерным обществом «Сартехстройинвест» и жилищным кооперативом «Комплекс», договор купли-продажи нежилого помещения от 01 апреля 2010 г., заключенный между Гришко А.Б. и Федоровой Р.Я. недействительными, прекратить право собственности Федоровой Р.Я. на нежилое помещение №, площадью 15,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.
Судом принято указанное судебное решение.
В кассационной жалобе товарищество собственников жилья «Осипова 16Б» просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение, указывая, что выводы суда о том, что истец является ненадлежащей стороной по делу, не соответствуют положениям ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Уставу товарищества собственников жилья, действующего в интересах собственников жилых помещений. Выводы суда об использовании спорного объекта недвижимости как самостоятельного объекта, используемого в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома до создания товарищества и возникновения права собственности на квартиры у собственников, противоречат ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой с приобретением права собственности на квартиру в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме. Судом не учтено, что к моменту ввода объекта в эксплуатацию спорное помещение принадлежало собственникам квартир в многоквартирном доме и являлось их долевой собственностью на общее имущество в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указал, что при принятии решения суд не применил закон, подлежащий применению, поскольку помещение № общей площадью 15,2 кв.м., не соответствует признакам нежилого помещения, а перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований пункта 1 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Проверив законность и обоснованность решения суда, согласно ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, исходя из доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, либо восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающий право или создающий угрозу его нарушения.
Как установлено судом при рассмотрении дела решением общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от 09 декабря 2009 г. выбран способ управления многоквартирным домом и создано товарищество собственников жилья «Осипова 16Б».
Сведения о создании юридического лица товарищества собственников жилья «Осипова 16Б» внесены в Единый государственный реестр юридических лиц, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации от 16 декабря 2009 г.
В соответствии с Уставом товарищества собственников жилья «Осипова 16Б» товарищество является некоммерческой организацией, формой объединения собственником помещений в многоквартирном доме для совестного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имущество в многоквартирном доме.
Как следует из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 09 декабря 2009 г., согласно технической документации в вышеуказанном жилом доме расположены 108 квартир и одно нежилое помещение. Общая площадь дома с учетом общего имущества многоквартирного дома составляет 9315,2 кв.м., из них площадь квартир – 5981,6 кв.м., площадь нежилого помещения № составляет 15,2 кв.м.
В соответствии с актом приемки законченного строительством объекта закрытое акционерное общество «Сартехстройинвест» передало заказчику строительства жилищному кооперативу «Комплекс» 10-ти этажный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
Судом верно установлено, что между закрытым акционерным обществом «Сартехстройинвест» и жилищным кооперативом «Комплекс» был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от 17 ноября 2008 г., предметом которого являлось долевое участие жилищного кооператива «Комплекс» в строительстве нежилого помещения №, проектной площадью 15,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Исходя из условий договора № 111 от 17 ноября 2008 г., открытое акционерное общество «Сартехстройинвест» обладает имущественным правом на нежилое помещение, указанное в пункте 1 договора, на основании постановления мэра г. Саратова № 455-117 от 17 июля 2000 г., договора аренды земельного участка № 2749 от 10.08.2000 г., договора замены стороны в обязательстве от 20.02.2006 г., разрешения на строительство от 30.03.2006 г. № 64-048-1111-00222-06.
На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 03.11.200 9.г, заключенного между жилищным кооперативом «Комплекс» и Гришко А.Б., право собственности жилищного кооператива на спорное нежилое помещение прекращено.
При рассмотрении дела судом установлено и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, что участник договора № 111 от 17 ноября 2008 г. долевого участия в строительстве жилого дома жилищный кооператив «Жилкомплекс» в настоящее время ликвидирован, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц № 2229 от 22.04.2010 г.
В силу ст. 61 Жилищного кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, в связи с чем выводы суда об отказе истцу в удовлетворении требований о признании недействительным договора от 17.11.2008 г., заключенного между закрытым акционерным обществом «Сартехстройинвест» и жилищным кооперативом «Комплекс» являются правильными.
В обоснование исковых требований о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 01 апреля 2010 г., заключенного между Гришко А.Б. и Федоровой Р.Я. недействительным истец ссылается на положения ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что сделка является ничтожной, поскольку предмет договора относится к общему имуществу дома и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома.
Из материалов дела видно, что Гришко А.Б. являлся собственником нежилого помещений №, площадью 15,2 кв.м., расположенного на первом этаже блок секции «В» 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
В настоящее время собственником вышеуказанного нежилого помещения, на основании договора купли-продажи от 01.04.2010 г., является Федорова Р.Я. Прав собственности Федоровой Р.Я. зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14 апреля 2010 внесена запись о регистрации № 64-64-11/235/2010-068.
Согласно техническим и кадастровому паспортам на многоквартирный жилой дои и нежилое помещение, на первом этаже многоквартирного дома <адрес> находится нежилое помещение, площадью 15,2 кв.м.
Как следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с изменениями и дополнениями, выданного закрытым акционерным обществом «Сартехстройинвест», Администрация г. Саратова, в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской федерации, разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства 10 этажного дома, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому общая площадь объекта составляет 9315,2 кв.м., площадь встроенно-пристроенных помещений 15,2 кв.м. Помимо этого закрытым акционерным обществом «Сартехстройинвест» представлен проект строительства жилого дома с изменениями и дополнениями проектной декларации № 1 от 03 ноября 2008 г., в котором раздел «Информация о проекте строительства» изложен в иной редакции с указанием на наличие нежилого помещения 15,2 кв.м.
Согласно ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство регулирует отношения по поводу: возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования общим имуществом собственников помещений (пункты 1,3)
В силу ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Учитывая, что спорное помещение, как нежилое, включено в проект строительства жилого дома и при введении объекта в эксплуатацию указано как встроено-пристроенное помещение, площадью 15, 2 кв.м., отчуждалось в рамках договора долевого участия в строительстве жилого дома, из чего следует, что на данные правоотношениях распространяется Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии со ст. 2 Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после поучения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно статье 16 закона у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или переда отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
На основании ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Соответственно до регистрации права собственности хотя бы на одно из помещений во вновь возведенном многоквартирном доме не может возникнуть право собственности на объекты, по признакам подпадающие под понятие общее имущество собственников в многоквартирном доме.
Материалам дела установлено, что регистрация права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме <адрес> была произведена 09 апреля 2009 г., то есть после заключения спорного договора, поэтому режим общей долевой собственности, указанный в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в многоквартирном доме <адрес>, на момент заключения договора 17 ноября 2008 г., установлен не был
Вместе с тем, как следует из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
По смыслу закона в состав общего имущества входят, с одной стороны, оборудование и инженерные сооружения, с другой - вспомогательные (подсобные) и иные помещения, земельный участок, а также иные объекты, расположенные на земельном участке. Объекты в составе общего имущества многоквартирного дома различаются по своему назначению: одни предназначены для нормальной эксплуатации и обслуживания самого дома и помещений, расположенных в нем, другие служат благоустройству и помещений дома, и дома в целом. Такие объекты общего имущества, как перечисленные в законе оборудование, межквартирные лестничные клетки, лифтовые и иные шахты, технические этажи, а также другие вспомогательные помещения общего пользования - холлы, галереи, вестибюли, тамбуры, чердаки и тому подобное, непригодны для самостоятельного использования, их назначением является исключительно эксплуатация и обслуживание квартир (помещений). Вспомогательные помещения общего пользования, как колясочные, дворницкие, консьержные, непосредственно на эксплуатацию и обслуживание дома влияния не оказывают, и относятся к объектам благоустройства.
Согласно материалам дела спорное нежилое помещение сформировано из колясочной и камеры мусоропровода, имеющей самостоятельное целевое назначение, данное помещение может быть использовано отдельно от многоквартирного дома, следовательно, может быть выделено из состава общего имущества, сформировано в качестве самостоятельного объекта права, может быть включено в гражданский оборот и участвовать в нем так же, как другие помещения в многоквартирном доме.
Судом при рассмотрении дела верно установлено, что спорный объект недвижимости был сформирован как самостоятельный объект недвижимости, использовался в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, не относится к общему имуществу дома.
Доводы кассационной жалобы не основаны на нормах закона и основаниями для отмены судебного решения не являются (ст. 362 ГПК РФ). Данные доводы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.
Судебная коллегия считает, что все доказательства по делу судом оценены в соответствии с правилами ст.ст. 55, 67 ГПК РФ. Повода для их иной оценки судебная коллегия не усматривает. Иных доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы не представлено в суд второй инстанции.
Учитывая, что оснований для отмены судебного решения не имеется, каких-либо нарушений норм материального либо процессуального закона судом допущено не было, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст.ст.360- 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Саратова от 08 декабря 2010 года по иску товарищества собственников жилья «Осипова 16Б» к ЗАО «Сартехстройинвест», Федоровой Розе Якубовне, Гришко Андрею Борисовичу о признании договора долевого участия в строительстве жилого дома № от 17 января 2008 г., заключенного между ЗАО «Сартехстройинвест» и ЖК «Комплекс», договора купли-продажи нежилого помещения от 01 апреля 2010 г., заключенного между Гришко А.Б. и Федоровой Р.Я. недействительными, прекращении права собственности Федоровой Р.Я., признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> оставить без изменения, кассационную жалобу ТСЖ «Осипова 16Б» - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи