Судья Волкова О.Н. Дело № 33-2735/2011
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ25 мая 2011 г. г. Саратов
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Ретунской Н.В.,
судей Пункиной Т.М. и Бугаевой Е.М.
при секретаре Милехиной Е.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ретунской Н.В. гражданское дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Родина» и общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Факт» на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 21 апреля 2011 г., которым постановлено: признать недействительным договор купли-продажи административного здания, общей площадью 500,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 23 августа 2007 года между ООО «Фирма Факт» и ООО «Родина».
Прекратить право собственности ООО «Родина» на здание, расположенное по адресу: <адрес>.
Взыскать с ООО «Фирма Факт» в пользу ООО «Родина» денежную сумму в размере 100000 рублей.
Обязать ООО «Родина» вернуть здание, расположенное по адресу: <адрес> администрацию Саратовского муниципального района Саратовской области.
Исключить зарегистрированную запись о регистрации права собственности ООО «Родина» на здание, расположенное по адресу: <адрес> из реестра в Управлении Росреестра по Саратовской области.
Заслушав доклад судьи Ретунской Н.В., объяснений представителя ООО «Родина» и ООО Фирма «Факт» - Рыжковой Н.Г., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя Малеванного А.М. - Малеванной Г.А., прокурора отдела Саратовской областной прокуратуры Медведевой З.А., возражавших против отмены решения суда, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
прокурор Саратовского района Саратовской области в защиту интересов в сфере жилищных отношений и законных интересов Малеванного А.М. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Родина» (далее ООО «Родина»), обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Факт» (далее ООО Фирма «Факт») о признании недействительным договора купли-продажи здания, о прекращении права собственности на здание.
В обоснование указав, что прокуратурой Саратовского района проведена проверка по коллективному обращению жителей дома <адрес>. Малеванный А.М. зарегистрирован по адресу: <адрес> 29 октября 2001 года по распоряжению директора ЗАО «АФ Николаевская». Здание, расположенное по указанному адресу, является административным, однако, используется как жилое, поскольку имеются объекты коммунальной инфраструктуры (электро-, газо-, водоснабжение, канализация). Для решения жилищного вопроса и в целях недопущения социальной напряженности 21.05.2002 г. в администрацию ОМО Саратовского района обратилось ЗАО «АФ «Николаевская», с просьбой зарегистрировать административное здание (детский садик) <адрес> как жилое помещение под общежитие. 28.11.2002 г. администрация ОМО Саратовского района обратилась в ЗАО «АФ «Николаевская» с просьбой передать безвозмездно в муниципальную собственность нежилое административное двухэтажное здание, общей площадью 500,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее ЗАО «АФ «Николаевская» в соответствии с решением арбитражного суда от 29.01.2002 г. Распоряжением главы ОМО Саратовского района от 17.12.2002 г. № 636-р «О принятии в муниципальную собственность ОМО Саратовского района административного здания в <адрес>» административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, принято в муниципальную собственность Саратовского района. Распоряжением главы ОМО Саратовского района от 26.03.2004г. № 152-р уточнен адрес здания: <адрес>. В настоящее время здание, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «Родина». По договору купли - продажи от 23.08.2007 г. № 38 ООО Фирма «Факт» продало ООО «Родина» спорное здание. 16.06.2010 г. ООО «Родина» направило срочное извещение гражданам Малеванному А.М., Малеванной Г.А., Малеванному Е.А., Ермолаевой К.А., Белому Г.В. об освобождении в срочном порядке указанного здания. В результате, проживающие в настоящее время в здании люди, в том числе несовершеннолетние дети, находятся под угрозой выселения. Считает сделку купли-продажи от 23.08.2007 г. № 38 между ООО «Родина» и ООО Фирма «Факт» по спорному зданию является недействительной, поскольку на момент продажи продавцу это имущество не принадлежало. Просил признать недействительным договор купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 23 августа 2007 года между ООО Фирма «Факт» и ООО «Родина», прекратить право собственности ООО «Родина» на здание, расположенное по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки, обязав ООО «Родина» вернуть имущество администрации Саратовского муниципального района.
Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.
В кассационной жалобе ООО «Родина» и ООО Фирма «Факт» просят решение суда отменить, принять новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Полагают, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе (п.1 ст. 347 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что на основании протокола конкурсной комиссии от 14.12.1993 г. № 6 между комитетом по управлению имуществом Саратовского района и ТОО фирма «Факт» заключен договор купли-продажи административного здания в <адрес> (т.1 л.д. 167, 168, 169-171, 227).
Соглашением о внесении изменений и дополнений к договору купли-продажи административного здания в <адрес> от 30.06.1999г., заключенному между администрацией ОМО Саратовского района и ТОО Фирма «Факт», уточнен адрес приобретенного объекта недвижимости, а именно: <адрес> (т.1 л.д. 165).
03.03.2000 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о регистрации права собственности на нежилое двухэтажное административное здание общей площадью 500,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> за ТОО Фирма «Факт» (т.2 л.д. 96).
По договору от 08.02.2001 г. №1 ЗАО «Агрофирма «Николаевская» приобрело в собственность у ТОО «Факт» нежилое двухэтажное административное здание, общей площадью 500,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.05.2001 г. по делу №-4498/2001-28 ТОО «Факт», регистрационный № от 06.04.1992 г., юридический адрес: <адрес> было ликвидировано (т.2 л.д. 52). Однако данные о ликвидации ТОО Фирма «Факт» в Единый государственный реестр юридических лиц не вносились, в силу ст. 63 ГК РФ ликвидация последнего не была завершена, в 2006 году образовалось общество с ограниченной ответственностью фирма «Факт» путем приведения в соответствие с федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» товарищества с ограниченной ответственностью фирма «Факт» (т.2 л.д. 2).
В связи с тем, что Арбитражным судом Саратовской области 21.05.2001 г. было принято решение о ликвидации ТОО «Факт» и государственная регистрация права собственности на спорное недвижимое имущество за ЗАО Агрофирма «Николаевская» произведена не была по договору купли-продажи от 08.02.2001 г., то последний обратился в Арбитражный суд с заявлением об установлении факта принадлежности здания на праве собственности за ЗАО Агрофирма «Николаевская».
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.01.2002г. по делу №А57-1280/02-15 установлен факт принадлежности недвижимого имущества -нежилого двухэтажного административного здания, общей площадью 500,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на праве собственности за ЗАО «Агрофирма «Николаевская» для дальнейшей регистрации в Саратовской областной регистрационной палате (т.1 л.д. 52-54, т.2 л.д. 50-51).
Однако в Управлении Росреестра по Саратовской области за ЗАО «Агрофирмой «Николаевская» право собственности на двухэтажное административного здания общей площадью 500,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> не зарегистрировано (т.2 л.д. 61-62).
Распоряжением главы ОМО Саратовского района от 26.03.2004 г. № 152-р уточнен адрес здания, общей площадью 500,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заменены слова: улица «<данные изъяты>» на улицу «<данные изъяты>» (т.1 л.д. 21).
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что в 2001 году ЗАО «Агрофирма «Николаевская» предоставило работникам предприятия для проживания нежилое двухэтажное административное здания, общей площадью 500,8 кв.м., которое было фактически переоборудовано как жилое и имелись объекты коммунальной инфраструктуры (электро-, газо-, водоснабжение, канализация) (т.1 л.д. 26).
С 29.10.2001 г. по настоящее время по адресу: <адрес> зарегистрированы и проживают Малеванный А.М, Малеванная Г.А., Малеванный Е.А., Ермолаева К.А., Ермолаев А.А., Белый Г.В. Кроме того, в этом здании фактически проживают без регистрации 22 человека (т.1 л.д.26).
21.05.2002 г. в администрацию ОМО Саратовского района обратилось ЗАО «Агрофирма Николаевская» с просьбой зарегистрировать административное здание (детский садик) <адрес> как жилое помещение под общежитие, (т.1 л.д. 25, т.2 л.д. 174).
28.11.2002 г. администрация ОМО Саратовского района обратилась в ЗАО «Агрофирма Николаевская» с просьбой передать безвозмездно в муниципальную собственность нежилое административное двухэтажное здание, общей площадью 500,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее ЗАО «АФ «Николаевская» (т.1 л.д. 20).
Распоряжением главы ОМО Саратовского района от 17.12.2002 г. № 636-р «О принятии в муниципальную собственность ОМО Саратовского района административного здания в <адрес>» административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, принято безвозмездно в муниципальную собственность Саратовского района и закреплено здание за МУП «Жилищник» на праве хозяйственного ведения (т.1 л.д. 29, 32, 100).
Однако право муниципальной собственности на данное здание до настоящего времени не зарегистрировано (т.2 л.д. 58).
В целях защиты жилищных прав, начиная с 2004 года, жители дома <адрес>, в том числе истец Малеванный А.М., неоднократно обращались в адрес главы администрации Саратовского района с просьбой перевести указанное административное здание в жилое (т.1 л.д. 178, 179).
Из ответов администрации ОМО Саратовского района следует, что администрацией оформляются документы по передаче здания в муниципальную собственность для дальнейшего решения вопроса о переводе указанного нежилого помещения в жилое (т.1 л.д. 19, 22, 24, т.2 л.д. 176, 200).
Согласно протоколу собрания жильцов дома <адрес> от 20.10.2004 г., жильцы дома дали согласие на присвоение статуса жилого дома данному зданию и направили заявление директору МУП «Жилищник» о переводе административного здания в статус жилого (т.1 л.д. 17).
До настоящего времени администрацией Саратовской муниципального района решение о переводе указанного административного здания в жилое не принято.
Постановлением администрации Расковского муниципального образования Саратовского муниципального района Саратовской области от 20.08.2007 г. № 37 на основании заявления ООО Фирма «Факт» об уточнении почтового адреса двухэтажного административного здания общей площадью 500,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> повторно присвоен адрес: <адрес> (т.1 л.д. 163, т.2 л.д. 95).
23.08.2007 г. между ООО Фирма «Факт» и ООО «Родина» был заключен договор купли-продажи здания, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 100 000 рублей. ООО «Родина» зарегистрировано право собственности на указанное административное здание в предусмотренном законом порядке (т.1 л.д. 55, 56-57, т.2 л.д. 92).
16.06.2010 г. ООО «Родина» направлено срочное извещение гражданам Малеванному А.М., Малеванной Г.А., Малеванному Е.А., Ермолаевой К.А., Белому Г.В. об освобождении в срочном порядке указанного здания (т.1 л.д. 58).
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор купли - продажи от 23.08.2007 г., заключенный между ООО Фирма «Факт» и ООО «Родина» не соответствует требованиям ст. 551 ГК РФ, поскольку на момент заключения сделки у продавца ООО Фирма «Факт» не имелось права распоряжения этим зданием. ООО «Факт», ликвидированное по решению суда, 23.08.2007г. незаконно продало дважды одно и тоже административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 500,8 кв.м., распорядившись указанным зданием как своим собственным, тогда как последнее на основании судебного решения принадлежало на праве собственности ЗАО АФ «Николаевская».
С учетом этих обстоятельств и приведенных норм материального закона суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца.
Доводы кассационной жалобы о том, что ООО «Родина» является добросовестным приобретателем, аналогичны возражениям ответчика, являлись предметом обсуждения в суде первой инстанции, которым суд дал обоснованную правовою оценку, указав на то, что ответчик не является добросовестным приобретателем в силу конкретных обстоятельств дела, установленных судом. Учитывает судебная коллегия и необходимость проявления должной осмотрительности при заключении сделки, которую необходимо было проявить ответчику при заключении сделки.
Иные доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке доказательств, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, аналогичны тем, на которые ссылались ответчики в суде первой инстанции в обоснование своих возражений на исковые требования, которые были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных сторонами доказательств в их совокупности.
Нарушений норм материального и процессуального права (в том числе и те, на которые ссылаются авторы жалобы), которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Саратовского районного суда Саратовской области от 21 апреля 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи