Судья Озеров А.Ю. Дело № 33- 2710
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ25 мая 2011 года г. Саратов
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Ретунской Н.В.,
судей Бугаевой Е.М., Пункиной Т.М.,
при секретаре Милехиной Е.К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Бугаевой Е.М. гражданское дело по кассационной жалобе представителя ТСЖ «Триумф» Горюновой А.М. на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 15 апреля 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования удовлетворить.
Признать за Закалинской ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое помещение №, расположенное в мансарде <адрес>, состоящее из трех нежилых помещений общей площадью 31,7 кв.м., основной площадью 31,7 кв.м.
Заслушав доклад судьи Бугаевой Е.М., объяснения представителя истца Закалинской Е.Н. – Горбуновой М.В. (доверенность № б/н от 12.01.2011 года), просившей отказать в удовлетворении кассационной жалобы, представителя ЖСК «Меридиан-95» - Худенко В.В. (доверенность от 28.03.2011 года), просившего решение оставить без изменения, объяснения председателя ТСЖ «Триумф» - Рахматуллина Р.Р. (протокол собрания правления ТСЖ «Триумф» № 8 от 11.01.2011 года), представителей ТСЖ «Триумф» - адвоката Горюнову А.М. (ордер № 119 от 23.05.2011 года), Ермакову Е.Р. (доверенность от 11.01.2011 года), просивших удовлетворить кассационную жалобу, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
Закалинская Е.Н. обратилась в Ленинский районный суд г. Саратова с требованиями к ЖСК «Меридиан-95» о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные на мансарде <адрес>, состоящие из трех нежилых помещений и имеющие общую площадь 31,7 кв.м., основную площадь 31,7 кв.м.
В обоснование иска указала, что 20 августа 2008 года она внесла пай в ЖСК «Меридиан-95» в размере восьмидесяти тысяч рублей. 08.10.2008 года ей выдана справка № ЖСК «Мередиан-95» о том, что она является членом кооператива с 03.09.1999 года и собственником нежилого помещения № – мансарда в <адрес>. 08.11.2008 года был составлен технический паспорт нежилого помещения, согласно которому помещение на мансардном этаже в <адрес> имеет общую площадь 31,7 кв.м., основную 31,7 кв.м. 11.08.2009 года она представила в Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области документы для государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение. 19.11.2008 года она получила уведомление о приостановлении государственной регистрации из-за отсутствия документов, подтверждающих, что спорное нежилое помещение было введено в эксплуатацию в составе жилого дома, расположенного по <адрес> в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, либо иные документы, подтверждающие факт создания ЖСК «Меридиан-95» данного нежилого помещения. В техническом паспорте на жилой дом № № за 2003 год не содержалось сведений о мансарде, в которой расположено спорное нежилое помещение, поэтому и в разрешении на ввод дома в эксплуатацию не включались показатели этого нежилого помещения. В техническом заключении год постройки нежилого помещения № – мансарда в <адрес> указан 2006 год. Таким образом, на момент выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома данное помещение уже было построено. Документов для регистрации права собственности на спорное нежилое помещение Закалинской Е.Н. ЖСК «Мередиан-95» не предоставляет. Из-за некорректных действий ЖСК «Мередиан-95» при оформлении технической документации на жилой <адрес> она не могла зарегистрировать право собственности на нежилое помещение.
Данное исковое заявление ранее являлось предметом рассмотрения Ленинского районного суда г. Саратова, которым 14.07.2010 года было вынесено решение об удовлетворении исковых требований Закалинской Е.Н.
Постановлением Президиума Саратовского областного суда от 14.03.2011 года решение Ленинского районного суда г. Саратова от 14.07.2010 года было отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
При повторном рассмотрении искового заявления судом постановлено указанное решение.
В кассационной жалобе представитель ТСЖ «Триумф» Горюнова А.М., будучи не согласна с решением суда, просит его отменить, принять по данному делу новое решение, отказав Закалинской Е.Н. в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также суд нарушил нормы материального и процессуального права. У ЖСК «Триумф» не было прав на спорное нежилое помещение, а, следовательно, оно и не могло передавать его Закалинской Е.Н. Выводы суда о том, что жилой <адрес> был построен в 2007 году, а не в 2003 году являются необоснованными и опровергаются техническим паспортом многоквартирного жилого дома, изготовленным в 2003 году. Следовательно, необоснованны и выводы о том, что на момент заключения договора паенакопления, дом не был построен, а потому отсутствовал как объект, вследствие чего отсутствовала общая долевая собственность, поскольку, договор паенакопления был заключен 20.12.2006 года, а дом был построен в 2003 году. Необоснованны выводы суда о том, что по строительству спорного помещения дано положительное заключение, так как в сводном положительном заключении не указано данное нежилое помещение. Согласно справке МУП Городское Бюро Технической Инвентаризации от 04.04.2011 года, выданной на основании акта обследования от 04.04.2011 года спорное нежилое помещение, общей площадью 31,7 кв.м., располагается не в мансарде, а является частью чердака, имеет общую с домом крышу и соответственно, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с п.2 ст. 347 ГПК РФ, в полном объеме, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 28.01.2000 года между ЖСК «Меридиан-95» (заказчик) и ЗАО «Управление общестроительных работ» (генподрядчик) был заключен договор подряда на строительство многоквартирных жилых домов ЖСК «Меридиан-95» по <адрес> (л.д.).
По условиям договора, генподрядчик обязуется по заданию заказчика построить в соответствии с условиями договора и проектно-сметной документацией, предоставленной заказчиком, комплекс застройки, состоящий из шести жилых домов переменной этажности по <адрес>, в указанные в договоре сроки и передать их заказчику, а заказчик обязуется создать генподрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
3 февраля 2000 года между ЖСК «Меридиан-95» и ЗАО «Управление общестроительных работ» заключено соглашение к договору подряда от 28 января 2000 года, по условиям которого сторонами определен размер долей в строящемся жилом доме, а именно: генподрядчик вправе распоряжаться общей жилой площадью в пределах 83% жилого дома первой очереди по своему усмотрению, а заказчик - ЖСК вправе распоряжаться 17% от общей жилой площади указанного в настоящем договоре десятиэтажного жилого дома первой очереди, а именно квартирами: №№ 4, 11, 16, 20, 29, 33, 37, 46, 54, 57, 60, 63, 81, 82, 84.
Следовательно, соглашением сторон не была предусмотрена передача генподрядчиком в ЖСК «Меридиан-95» какого-либо нежилого помещения, в связи с чем спорное нежилое помещение не учитывалось как доля при распределении долей, не предназначалась для самостоятельного использования и не являлось самостоятельным объектом гражданских прав.
Технический паспорт на жилой дом был составлен впервые в 2003 году и не содержал сведений о спорном нежилом помещении в мансарде.
10.11.2006 года ЖСК «Меридиан-95» внесены изменения в рабочий проект строительства <адрес>, в которых указано нежилое помещение в мансарде дома общей площадью 31,7 кв.м.
20.12.2006 года между ЖСК «Меридиан-95» и Закалинской Е.Н. заключен договор паенакопления, по условиям которого истице переходит в собственность нежилое помещение № общей проектной площадью 31,15 кв.м., расположенное в мансарде десятиэтажного кирпичного дома со строительным № по <адрес>, истица обязана оплатить полную стоимость пая в сумме 80000 рублей, а также организационные взносы в сумме 3200 рублей.
Как видно из материалов дела, 30 июля 2007 года было выдано разрешение на строительство, 31 июля 2007 года администрация города Саратова выдала разрешение на ввод объекта (жилого дома по <адрес>) в эксплуатацию (л.д.).
Согласно сведений администрации Ленинского района г. Саратова строящемуся 10-ти этажному жилому дому по <адрес> присвоен почтовый адрес: <адрес> ( л.д.).
В разрешении на ввод дома в эксплуатацию не содержится сведений о наличии в технической документации спорного нежилого помещения общей площадью 31,7 кв.м, расположенного в мансарде жилого дома. При рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию был представлен технический паспорт жилого дома за 2003 год, подтверждающий факт выстроенности этого объекта недвижимости.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции ошибочно посчитал спорное нежилое помещение как обособленное помещение, которое не может быть отнесено к общему имуществу жилого дома.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленном настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Судебная коллегия полагает, что спорное нежилое помещение расположено на чердаке, является его частью, следовательно имеет общую крышу с домом, что подтверждается техническим планом чердака и проектной документацией, а также справкой МУП БТИ от 04.04.2011 года, выданной на основании акта обследования от 04.04.2011 года (л.д.) и в силу ст. 36 ЖК РФ является общим имуществом собственников жилого дома.
Кроме того, согласно экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, представленного в суд кассационной инстанции, спорное нежилое помещение, находится в помещении общего пользования (чердаке) жилого <адрес>. Наличие данного нежилого помещения нарушает требования пожарной и санитарно-гигиенической безопасности в чердачном помещении жилого <адрес>. В данном чердачном помещении имеются коммуникации, которые обслуживают более одного помещения жилого <адрес>.
Таким образом, выводы суда, что спорное нежилое помещение не относится к общему имуществу многоквартирного дома, не основаны на законе и фактических материалах дела.
Согласно п. 2 Протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в управлении ТСЖ «Триумф» находится многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.). Согласно п. 5 указанного Протокола общего собрания собственников помещений от 16.12.2009 года, в пользование ТСЖ «Триумф» переданы объекты общего имущества дома, в том числе нежилое помещение № в мансарде 10 этажного дома общей площадью 31,7 кв.м.
В соответствии с ч. 2-4 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что собственниками помещений в многоквартирном <адрес> принималось решение о передаче в собственность Закалинской Е.Н. спорного нежилого помещения.
Согласно ч. 2 ст. 129 Жилищного кодекса РФ на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива, распространяется действие главы 6 ЖК РФ. Глава 6 ЖК РФ регулирует отношения по общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Как видно из материалов дела, в 2003 году жилой дом фактически был построен, что подтверждается техническом паспортом БТИ за 2003 год, протоколом общего собрания членов ЖСК «Меридиан-95» за 25.11.2005г. о принятии дома в эксплуатацию, а потому распоряжение общим имуществом в 2006 году, когда был заключен договор паенакопления с истицей, возможно было осуществить с согласия членов ЖСК «Меридиан-95» (ст. 129 п.2 ЖК РФ), оплативших паевые взносы, которые, согласно протоколов собрания с 2005 года, имелись в ЖСК «Меридиан-95».
Таким образом, изменения в рабочий проект, в части включения спорного нежилого помещения, были внесены 10.11.2006 года, в период, когда на чердачное помещение, где расположено спорное нежилое помещение, распространялся режим общего имущества собственников в многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах, уменьшение площади чердачного помещения, с исключением ее из состава общего имущества, внесения изменений в рабочий проект, возможно было только с согласия всех собственников. Вместе с тем, решения о передаче Закалинской Е.Н. нежилого помещения общей площадью 31,7 кв.м. собственниками помещений в многоквартирном доме не принималось ни в период деятельности ЖСК «Меридиан-95», ни в период деятельности ТСЖ «Триумф».
Возражения ответчика и истицы на то, что ТСЖ «Триумф» создано в 2010 году, а потому решение собрания о передаче в управление в 2009 году спорного помещения, является необоснованным, не имеют правого значения, поскольку данное решение собственников не отменено, а на момент рассмотрения спора ТСЖ «Триумф» существовало как субъект гражданских правоотношений, зарегистрированный в установленном законом порядке.
Не может согласиться судебная коллегия с доводами ответчика и Закалинской Е.Н. о том, что на момент заключения договора паенакопления не существовало общей долевой собственности на жилой дом, а потому как внесение изменений в рабочий проект, так и заключение договора на паенакопление, не требовало согласия собственников дома, поскольку эти возражения основаны на ошибочном толковании закона, в частности, ч.2 ст. 129 и п.3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
В связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п.2 ч.1 ст. 362 ГПК РФ) и возможностью принятия нового решения, не передавая дело на новое рассмотрение ввиду установления значимых обстоятельств на основании представленных сторонами доказательствах, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст.ст.361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Саратова от 15 апреля 2011 года отменить и принять по делу новое решение.
Закалинской Е.Н. отказать в удовлетворении исковых требований к ЖСК «Мкеридиан-95» о признании права собственности на нежилое помещение №, расположенное в мансарде <адрес>, состоящее из трех нежилых помещений общей площадью 31,7 кв.м.
Председательствующий
Судьи