26 июля 2011 года г. Саратов Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Шмаленко Т.А., судей Заболотной Л.Н. и Пашенько С.Б., при секретаре Каланиной Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Змеевой Ю.А. к комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании недействительным условие договора в силу ничтожности по кассационной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Кировского районного суда г. Саратова от 25 апреля 2011 года. установила: Змеева Ю.А. обратилась в суд с иском к комитету по землепользованию и градостроительству администрации МО «Город Саратов» и просила признать недействительным в силу ничтожности условие договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, содержащееся в пункте 3.3.2 и препятствующего ей в полном объеме осуществлять права собственности на принадлежащий ей жилой дом и земельный участок. В обоснование заявленных требований истица указала, что является одной из сособственников жилого дома площадью 58 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. В договоре купли-продажи указанного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ имеется пункт 3.3.2, согласно которому запрещается новое строительство и реконструкция существующих строений с увеличением их технико-экономических показателей на земельном участке, расположенном в пределах красных линий. Истица полагает, что данное условие договора существенным образом препятствует полному осуществлению права собственности на принадлежащую ей долю в домовладении и долю земельного участка. Она обратилась к ответчику с заявлением об исключении указанного пункта из договора, однако в этом ей было отказано, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд с данным иском. Решением Кировского районного суда г. Саратова от 25 апреля 2011 года исковые требования Змеевой Ю.А. удовлетворены. Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ст.347 ГПК РФ, судебная коллегия считает, что судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям. В соответствии со ст.2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан. Согласно разъяснениям, данным в п.3 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 19 декабря 2003г. № 23 «О судебном решении», решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Удовлетворяя заявленные истцами требования, суд пришел к выводу о том, что на спорном земельном участке отсутствует участок земли общего пользования и отсутствуют установленные федеральным законом ограничения в использовании истцом находящегося в её собственности земельного участка, с учётом разрешенного режима землепользования. Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку вопреки требованиям статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, они сделаны без принятия необходимых мер для выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон, без всесторонней, полной и объективной оценки и исследования доказательств, что привело к неправильному применению норм материального права и нарушению норм процессуального права, что в соответствии с частью 4 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного решения. Из материалов дела следует, что Змеева Ю.А. является собственником части жилого дома общей площадью 61,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 24). Судом установлено, что на основании распоряжения комитета по земельным ресурсам администрации МО «Город Саратов» от 16.08.2010 года № 5834-р и договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между комитетом по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» и Змеевой Ю.А., Гезалова Ф.Г., Гусейнова С.В. указанным лицам передан в общую долевую собственность земельный участок площадью 127 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 7, 11) Змеева Ю.А. обратилась в комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» с заявлением об исключении из договора купли-продажи земельного участка пункта 3.3.2, который препятствует полному осуществлению прав собственности на принадлежащий ей жилой дом и земельный участок. Комитет по земельным ресурсам и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» оснований для отмены распоряжения и для несения изменений в договор купли-продажи земельного участка не усмотрел, поскольку данный земельный участок расположен в красных линиях <адрес>, т.е. на территории общего пользования (л.д. 55). Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Судом установлено, что покупателями в оспариваемом истицей договоре являются Змеева Ю.А., Гезалов Ф.Г. и Гусейнов С.В. Однако, рассматривая требование Змеевой Ю.А. об изменении условий договора, суд, в нарушение требований п.1 ст.450, не привлек к участию в деле других участников данного договора Гезалова Ф.Г. и Гусейнова С.В. Согласно п.4 ч.1 ст.150 ГПК РФ при подготовке дела к судебному разбирательству судья должен разрешить вопрос о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора. Как следует из п. 23 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.06.2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" разрешение при подготовке дела к судебному разбирательству вопроса о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 4 части 1 статьи 150 ГПК РФ), необходимо для правильного определения состава лиц, участвующих в деле. Невыполнение этой задачи в стадии подготовки может привести к принятию незаконного решения, поскольку разрешение вопроса о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим безусловную отмену решения суда в апелляционном и кассационном порядке (пункт 4 части 2 статьи 364 ГПК РФ). Из требований п.1 ст.36 ЗК РФ следует, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ и ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства Градостроительный кодекс РФ (п. 9 ст. 1) вводит ограничение использования земельных участков посредством установления градостроительных регламентов, под которыми понимаются: устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Согласно ст.1 названного Кодекса разрешенным использованием земельных участков признается использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом. Градостроительные регламенты устанавливаются для каждой территориальной зоны и в соответствии со схемами зонирования, определяющими границы территориальных зон различного функционального назначения, согласно п. 2 ст. 39 Кодекса, являются составляющими правил застройки - нормативно-правового акта органа местного самоуправления, устанавливающего порядок градостроительной деятельности на соответствующих территориях. Данные правила разрабатываются на основе генерального плана населенного пункта (ст. 57 ГрК РФ). Из приведенных положений вытекает, что право осуществлять строительство недвижимого имущества, перестройку и снос ограничено необходимостью соблюдения не только строительных норм и правил, но и требований о назначении земельного участка, а также установленного вида использования территории. Подобная регламентация градостроительной деятельности в силу ст. 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания посредством соблюдения требований, установленных нормативными правовыми актами и градостроительными нормами и правилами, а также контролем за их выполнением. Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). На основании пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлена аналогичная Земельному кодексу норма о том, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, парками, лесопарками и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон, и не подлежат приватизации. В то же время пункт 3 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ обязывает собственников объектов недвижимости, расположенных на земельных участках общего пользования, переоформить данные земельные участки в аренду. Из анализа указанных правовых норм следует, что при рассмотрении настоящего дела суду необходимо было установить в качестве обстоятельств, имеющих значение для дела: какой площади земельный участок отводился под строительство жилого дома, сособственницей которого является истица, с какого времени и в каких границах спорный земельный участок находится на землях общего пользования, какие объекты общего пользования расположены на спорном земельном участке. Однако как следует из материалов дела, указанные обстоятельства, как имеющие значение для рассмотрения дела, судом не устанавливались, сторонам не разъяснялось право на предоставление доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, что повлекло вынесение незаконного решения. Исходя из требований ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. Таким образом, основанием для заключения договора купли-продажи спорного земельного явилось принятое комитетом по земельным ресурсам администрации МО «Город Саратов» распоряжение о предоставлении его в общую долевую собственность Змеевой Ю.А., Гезалову Ф.Г. и Гусейнову С.В., из п. 2.3.2 которого следует, что запрещается новое строительство и реконструкция существующих строений с увеличением их технико-экономических показателей на земельном участке, расположенном в пределах красных линий. Однако как следует из материалов дела, истица данный пункт распоряжения не оспаривает и такое право судом ей не разъяснялось. Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что решение Кировского районного суда г. Саратова от 25 апреля 2011 года вынесено при неправильном применение норм материального и процессуального права, а потому его нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (п. 1, 4 ч. 1 ст. 362, 363, ч. 1 ст. 364 ГПК РФ). Судебная коллегия не может вынести по делу новое решение, ввиду невозможности устранения судом кассационной инстанции нарушений перечисленных выше норм процессуального права, отсутствия в деле достаточных доказательств, подтверждающих фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, возможность представления которых сторонами не утрачена. При новом рассмотрении дела, суду первой инстанции следует устранить отмеченные недостатки, уточнить фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определить закон, которым следует руководствоваться при разрешении дела и установлении правоотношений сторон, разрешить вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса, и разрешить дело в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права. определила: решение Кировского районного суда г. Саратова от 25 апреля 2011 года по делу по иску Змеевой Ю.А. к комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании недействительными в силу ничтожности условия договора отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Председательствующий Судьи