Судья Баданов А.Н. дело № 33-4464

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 августа 2011 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Макаровой Н.А.

судей Бугаевой Е.М., Тришкиной М.А.

при секретаре Строкиной А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Бугаевой Е.М. гражданское дело по кассационной жалобе ООО «РосТок» на решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 04 июля 2011 года, которым ООО «РосТок» отказано в удовлетворении искового заявления к Баранову А.В., Коваленко В.И., Федорову Н.В., Ястребовой М.С., Ястребову А.И., Шабанову В.И., Шабанову Н.И., Зибареву О.А. о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды на определенных условиях.

Заслушав доклад судьи Бугаевой Е.М., объяснения представителя ООО «РосТок» - Садиванкина С.Г. (доверенность от 26 июля 2011 года сроком на три года), просившего удовлетворить жалобу и отменить решение суда, изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

ООО «РосТок» обратилось в суд с иском к Баранову А.В., Коваленко В.И., Федорову Н.В., Ястребовой М.С., Ястребову А.И., Шабанову В.И., Шабанову Н.И., Зибареву О.А. о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды на определенных условиях. Свои исковые требования ООО «РосТок» мотивировало тем, что 17.07.2000 года между ООО «РосТок» и собственниками земельных долей был заключен договор аренды земельного участка единого землепользования сельскохозяйственного назначения площадью 14754,66 га, расположенного по адресу: <адрес>. На основании указанного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.08.2000 года сделана запись регистрации №, о чем выдано свидетельство на право аренды сроком на 20 лет серии № от 04.08.2000 года. За все время действия договора аренды ООО «РосТок» надлежащим образом исполняло принятые на себя обязательства арендатора, а именно: использовало земельный участок по назначению и своевременно вносило арендную плату. В апреле 2011 года истцу стало известно, что ряд собственников (ответчики) выделили в счет принадлежащих им долей поле №, площадью 176,6 га. Кроме того, выделенный участок, передан в аренду ИП Зибареву О.А. сроком на 5 лет, несмотря на то обстоятельство, что указанное поле располагается в части земельного участка, переданного ООО «РосТок» в аренду. ООО «РосТок» законно обрабатывает земельный участок уже 10 лет. Поле №, как и другие поля, находящиеся в аренде, подлежит подготовке к посевному периоду - вспашке и боронованию, обработке удобрениями и гербицидами. Ответчики передали ИП Зибареву О.А. поле №, подготовленное к посевной за счет ООО «РосТок». Истец считает, что Ответчики заключили договор с ИП Зибаревым О.А. в нарушение законного права ООО «РосТок» на преимущественное заключение договора аренды на выделенный земельный участок, поскольку предложений от собственников выделенного участка о заключении договора аренды не поступало.

Судом постановлено вышеназванное решение.

В кассационной жалобе ООО «РосТок» ставится вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование доводов кассационной жалобы указали, что между сторонами был согласован и определен предмет договора – конкретный земельный участок, а договор соответствует законодательству, что подтверждается государственной регистрацией права аренды ООО «РосТок», о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №, что подтверждается выданным свидетельством серии № от 04.08.2000 года. При этом судом была проигнорирована очевидность выдела части земельного участка, переданного ИП Зибареву в аренду, из земельного участка, находящегося в аренде ООО «РосТок». Кроме того, указано, что суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, а именно п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, так как Баранов А.В., Коваленко В.И., Федоров Н.В., Ястребова М.С., Ястребов А.И., Шабанов В.И., Шабанов Н.И. заключили договор с ИП Зибарев О.А. в нарушение законного права ООО «РосТок» на преимущественное заключение договора аренды на выделенный земельный участок, а суд первой инстанции нарушенное право не восстановил.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного решения в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с п. 1 ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков.

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу настоящего Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона в течение восьми лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Данный Федеральный закон, в соответствии со статьей 19 вступает в силу через шесть месяцев после его официального опубликования, а текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 27.07.2002 года №, в "Парламентской газете" от 27.07.2002 года №, в Собрании законодательства Российской Федерации от 29.07.2002 года № ст. 3018, следовательно восьмилетний срок установленный ст. 16 указанного Федерального закона для приведения договора аренды в соответствие с установленными требованиями истек 27 января 2011 года.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду может быть передан только участок, а не доля и совокупность долей, то есть объект, границы которого определены на местности и удостоверены в установленном порядке в результате землеустройства (межевания), кадастрового учета и государственной регистрации.

В силу ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации договора аренды земельного участка прилагается кадастровый паспорт участка.

Следовательно, заключенные до 27 января 2003 года договоры подлежат приведению в соответствие с нормами действовавшего законодательства, на них не распространяется закон, действовавший на момент их заключения, допускавший возможность заключения договоров аренды земельных долей, аренды земельных участков, не прошедших кадастровый учет.

Как видно из материалов дела, 17.07.2000 года собственники 558,2 земельных долей заключили с ООО «РосТок» договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, предметом которого явился земельный участок площадью 14754,66 га. Указанный договор аренды был зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.08.2000 года, сделана запись регистрации №, о чем выдано свидетельство на право аренды сроком на 20 лет серии № от 04.08.2000 года. (л.д.).

Как следует из содержания договора аренды земельных долей, в нем отсутствуют существенные условия, позволяющие его отнести под правовое регулирование положений ст. 607 ГК РФ, ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поскольку в нем отсутствует описание земельного участка, постановленного на кадастровый учет, позволяющего определить его местоположение.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным и законами.

Согласно ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости (кадастровый номер, описание местоположения границ объекта недвижимости посредством определения координат характерных точек таких границ, площадь, определенная с учетом установленных требований).

При этом, как правильно было установлено судом, в договоре аренды не был указан адрес земельного участка, его кадастровый номер, имеет место исправление площади земельного участка, при том, что согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.06.2011 года договор аренды заключен в отношении земельного участка площадью 19142 га, а согласно информации межрайонного отдела № 8 ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Саратовской области земельный участок единого землепользования сельскохозяйственного назначения общей площадью 14754,66 га по адресу: <адрес> на кадастровом учете не стоит, в базе данных по указанному адресу находится земельный участок площадью 14999,54 га, из выписки из протокола общего собрания ТОО «Т.» следует, что остались не востребованными 110 земельных долей 2296 га пашни и 675 га пастбищ, не передаваемые ООО «РосТок» в аренду, из постановления администрации ОМО Ивантеевского района № от 26.06.2000 года следует, что в общую долевую собственность гражданам в счет 562,2 из всего 677 земельных долей предоставлен земельный участок площадью 14887,06 га.

Следовательно, отсутствие указанных в договоре существенных условий, касаемых описания объекта недвижимости, дает основание сделать вывод о том, что применение положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, на которых основаны исковые требования ООО «РосТок» о преимущественном праве на заключение договора аренды, возможно только при наличии ранее заключенного договора аренды земельного участка (а не земельных долей), понятие которого определено статьей 11.1 ЗК РФ, то есть постановленного на кадастровый учет, позволяющего определить его местоположение.

Следует отметить, что доводы жалобы о том, что ООО «РосТок» заключило с ответчиками договор аренды земельного участка, а не земельных долей, являются необоснованными, поскольку собственники земельных долей – арендодатели, на момент заключения договора аренды от 17.06.2000 года не произвели выдел земельного участка, что подтверждается названием данного договора и отсутствием правоустанавливающих документов на выделенный земельный участок у собственников земельных долей до заключения договора аренды от 17.06.2000 года.

Как было установлено судом 02.03.2011 года Баранов А.В., Коваленко В.И., Федоров Н.В., Ястребова М.С., Ястребов А.И., Шабанов В.И., Шабанов Н.И., являясь собственниками выделенного ими по публикации в газете земельного участка площадью 176,6 га, заключили с ИП Зибаревым О.А. договор аренды этого земельного участка, который зарегистрировали в ЕГРП.

Суд первой инстанции, установив, что на момент выделения земельных долей межевание земельного участка площадью 14754,66 га не производилось, границы этого земельного участка на местности не определялись, по имеющимся в гражданском деле документам, в частности, карте земельного участка, договору от 17.07.2000 года, невозможно идентифицировать земельный участок и установить, что спорный земельный участок площадью 176,6 га выделен именно из земельного участка площадью 14754,66 га, кроме того, изначально был заключен не договор аренды земельного участка, а договор земельных долей от 17.06.2000 года, что в настоящее время противоречит закону, обоснованно пришел к выводу об отказе ООО «РосТок» в удовлетворении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы направлены на описание процедуры заключения договора аренды земельных долей от 17.06.2000 года в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, в частности, Указаниями о порядке оформления договора передачи земельной доли в аренду, зарегистрированными в Министерстве юстиции от 27.05.1996 года №, не предусматривающими обязательное описание границ земельного участка и возлагавшими обязанность по межеванию на райкомземы. Однако установление данных фактов не входит в круг значимых обстоятельств по делу, поскольку сторонами не оспаривался данный договор аренды земельных долей на момент его заключения.

Судебная коллегия полагает, что к возникшим правоотношениям не могут быть применены положения п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ ввиду отсутствия надлежащего описания объекта в договоре аренды земельных долей от 17.06.2000 года земельного участка в соответствии со ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», поскольку преимущественное право на заключение договора аренды в случае образования земельного участка из участков, используемых на основании договоров аренды, возможно при условии заключения договора аренды земельного участка (а не земельных долей) в соответствии со ст. 607 ГК РФ, предусматривающей обязательную постановку земельного участка на кадастровый учет, при отсутствии которой объект недвижимости не может возникнуть и лишен правого смысла, установленного ст. 11.1 ЗК РФ.

Доводы кассационной жалобы сводятся к иному толкованию законодательства, аналогичны тем, на которые истец ссылался в суде первой инстанции в обоснование своих исковых требований, которые были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных сторонами доказательств в их совокупности. Само по себе несогласие автора жалобы с данной судом оценкой обстоятельств дела не является основанием считать решение суда неправильным.

Оснований для отмены решения суда, как о том ставится вопрос в кассационной жалобе, не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 04 июля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи