Судья: Бронникова Л.В. Дело № 33 - 5019

14 сентября 2011 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Елкановой И.А.

судей Бугаевой Е.М., Игнатьева А.В.

при секретаре Строкиной А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Елкановой И.А. дело по иску Судакова С.В. к Курышову М.И., Открытому акционерному обществу Акционерному коммерческому банку «Московский Банк Реконструкции и Развития» о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, признании недействительным договора об ипотеке, по иску Открытого акционерного общества Акционерного коммерческого банка «Московский Банк Реконструкции и Развития» к Судакову С.В., Курышову М.И. о признании договора купли - продажи квартиры незаключенным, по кассационным жалобам Судакова С.В. и Открытого акционерного общества Акционерного коммерческого банка «Московский Банк Реконструкции и Развития» на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 29 июля 2011 г., которым требования Судакова С.В. удовлетворены частично, требования Открытого акционерного общества Акционерного коммерческого банка «Московский Банк Реконструкции и Развития» оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи, объяснения Судакова С.В. и его представителей по доверенности Адыгезалова Г.А. – оглы, Романовской Е.С., поддержавших доводы жалобы Судакова С.В. и возражавших против доводов жалобы ОАО Акционерного коммерческого банка «Московский Банк Реконструкции и Развития», объяснения представителей ОАО Акционерного коммерческого банка «Московский Банк Реконструкции и Развития» Игнатовой Л.Л. и Селимовой Е.А., поддержавших доводы кассационной жалобы ОАО Акционерного коммерческого банка «Московский Банк Реконструкции и Развития» и считавших, что доводы жалобы Судакова С.В. не заслуживают внимания, объяснение Судаковой Е.Н., согласившейся с позицией Судакова С.В. и его представителей, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия

установила:

Судаков С.В. обратился в суд с исковым заявлением, в котором указал, что в августе 2008 г. договорился с Курышовым М.И. о заключении договора купли -продажи квартиры «…», принадлежащей последнему на праве собственности.

15.08.2008 г. такой договор они подписали, но сам договор и переход права собственности на квартиру не были зарегистрированы органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом Курышов М.И. пообещал провести регистрацию позднее.

В обоснование своих требований Судаков С.В. ссылался на исполнение сторонами по договору его условий, поскольку Курышов М.И. передал ему квартиру и документы на нее, а истец передал продавцу обусловленную договором сумму за приобретенную недвижимость в размере 2000000 руб.

Судаков С.В. после передачи ему данной квартиры, сделал в ней ремонт, вселился и проживает до настоящего времени с семьей. Курышов М.И. же после подписания договора купли-продажи и получения от истца денежных средств уклонился от государственной регистрации договора купли – продажи и перехода права собственности на квартиру.

В марте 2011 г. истцу стало известно, что данная квартира находится в залоге у ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» и по решению суда на нее обращено взыскание.

Полагая свои права нарушенными, истец, с учетом уточненных исковых требований, просил суд вынести решение о государственной регистрации сделки – договора купли – продажи квартиры «…», заключенной между ним и Курышовым М.И., и государственной регистрации перехода права собственности на данную квартиру от Курышова М.И. к Судакову С.В.; признать недействительным по основаниям ст. 168 ГК РФ договор залога (ипотеки) данной квартиры от 25.08.2008 г., заключенный между Курышовым М.И. и ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский Банк Реконструкции и Развития», прекратив зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременение права (залог) на указанную квартиру.

ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» обратилось в Ленинский районный суд г. Саратова с самостоятельным иском о признании договора купли - продажи от 15.08.2008 г., заключенного между Курышовым М.И. и Судаковым С.В., недействительным и применении последствий недействительности сделки (двусторонней реституции). В ходе производства по делу ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» изменило основания исковых требований и просило суд признать указанный договор купли - продажи квартиры незаключенным, по причине несоблюдения установленного ст. 558 ГК РФ требования о необходимости государственной регистрации договора купли – продажи жилого помещения. Кроме того, по мнению Банка, Судаковым С.В. не были представлены доказательства исполнения договора купли - продажи путем передачи квартиры продавцом покупателю.

Определением Ленинского районного суда г. Саратова от 07.07.2011 г. указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 29 июля 2011 г. постановлено: зарегистрировать договор купли-продажи квартиры по адресу: «…», заключенный 15.08.2008 г. между Курышовым М.И. и Судаковым С.В.; зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: «….», от Курышова М.И. к Судакову С.В. на основании договора купли-продажи квартиры от 15.08.2008 г.; Судакову С.В. в удовлетворении исковых требований к Курышову М.И., Акционерному коммерческому банку «Московский Банк Реконструкции и Развития» (открытому акционерному обществу) о признании договора об ипотеке недействительным отказать; Акционерному коммерческому банку «Московский Банк Реконструкции и Развития» (открытому акционерному обществу) в удовлетворении исковых требований к Судакову С.В., Курышову М.И. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным отказать.

В кассационной жалобе Судаков С.В. в лице представителя Романовской Е.С. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении его исковых требований о признании недействительным договора залога (ипотеки) квартиры от 25.08.2008 г., заключенного между Курышовым М.И. и ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский Банк Реконструкции и Развития», и принять в данной части по делу новое решение, которым удовлетворить данное требование. В качестве оснований для отмены решения суда автор жалобы указывает на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права. Автор жалобы, ссылаясь на пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», полагает, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ, поэтому после заключения 15.08.2008 г. договора купли – продажи квартиры, Судаков С.В. является законным владельцем недвижимости, а Курышов М.И. не вправе был распоряжаться квартирой путем заключения с Банком оспариваемого договора залога, что влечет недействительность последнего.

ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» (далее Банк) в лице представителя Гавриковой Е.А. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, в части отказа в удовлетворении требований Банка о признании незаключенным договора купли - продажи квартиры от 15.08.2008 г. между Курышовым М.И. и Судаковым С.В., и также в части удовлетворения судом требований Судакова С.В. о вынесении решения о государственной регистрации данного договора купли – продажи и государственной регистрации перехода права собственности по данному договору, и принятии по делу нового решения, об удовлетворении указанных требований Банка, и отказе в иске Судакову С.В. По мнению автора жалобы, в материалах дела отсутствуют допустимые доказательства исполнения обязательства продавца по передаче имущества, являющегося предметом договора купли – продажи; считает, что представленный в материалы дела оригинал договора купли – продажи квартиры не может являться допустимым письменным доказательством по делу (ст. 71 ГПК РФ), ввиду того, что договор заламинирован и отсутствует возможность установить время его составления и подлинность подписей сторон. Кроме того, по основаниям, аналогичным, изложенным в исковом заявлении, полагает, что оспариваемый договор купли – продажи квартиры является незаключенным.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Курышову М.И. на праве собственности принадлежит квартира «……», о чем 28 марта 2008 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что 15.08.2008 г. между Курышовым М.И. и Судаковым С.В. в простой письменной форме был заключен договор купли – продажи принадлежащей Курышову М.И. Стороны по договору его исполнили, поскольку Судаков С.В. передал Курышову М.И. денежные средства в счет оплаты приобретаемой квартиры в размере 2000000 руб., а последний передал покупателю квартиру, ключи и документы на нее. В связи с тем, что Курышов М.И. уклоняется от регистрации договора купли-продажи квартиры и, ссылаясь на положения ст.ст. 223, 550, 551, 558 ГК РФ, суд первой инстанции посчитал спорный договор заключенным, и принял решение о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности в отношении квартиры «…».

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, поскольку он постановлен при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из пункта 1 статьи 131 и пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, которая согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223, пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, момент государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения является моментом его заключения.

В силу приведенных законоположений и обстоятельств дела, с учетом того, что государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности не была произведена, как того требует закон, договор купли-продажи спорной квартиры между Курышовым М.И. и Судаковым С.В. не может быть признан заключенным.

В ходе разрешения дела судом был принят в качестве письменного допустимого доказательства в подтверждение состоявшегося договора купли-продажи между Курышовым М.И. и Судаковым С.В. заламинированный экземпляр данного документа.

Между тем, письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом, которые представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии (ч.ч. 1, 2 ст. 71 ГПК РФ).

Однако Судаковым С.В. не был представлен договор купли-продажи в подлиннике, позволяющем установить его достоверность, в том числе путем проведения экспертного исследования на предмет времени его изготовления, а других доказательств, подтверждающих обстоятельства заключения договора истцом не представлено, и, как истец пояснил в суде кассационной инстанции, не имеется. Поэтому, с учетом положений ч.ч. 6, 7 ст. 67, ст. 60 ГПК РФ, вывод суда о достижении между сторонами по договору соглашения в требуемой в форме по всем существенным условиям договора купли-продажи (ст. 432 ГК РФ) нельзя признать доказанным, поскольку установленный в решении суда юридически значимый факт основан на недопустимых доказательствах.

Также нельзя признать относимым к возникшим правоотношениям доказательством (ст. 59 ГПК РФ), на которое имеется ссылка в решении суда, как на доказательство, подтверждающее факт совершения спорной сделки 15.08.2008 г., нотариально удостоверенное согласие Курышовой Л.В. на продажу ее супругом Курышовым М.Е. квартиры «…» от 10.11.2009г.

При таком положении, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе в иске ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» о признании договора купли-продажи незаключенным.

Статья 551 в пункте 3 предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Приведенные законоположения свидетельствуют о том, что указанные действия суда вытекают не из частноправовых отношений, а из публично-правовых, поэтому суд не понуждает сторону, уклоняющуюся от регистрации договора, к совершению этих действий, а обсуждает лишь возможность регистрации договора и перехода права собственности помимо ответчика. В связи с чем, значимым в данной правовой конструкции является установление обстоятельств уклонения одной из сторон по договору от регистрации и наличие условий, достаточных для односторонней регистрации права собственности.

Между тем, материалы дела не содержат доказательств тому, что Судаков С.В. с августа 2008 г. до обращения в суд - 25.05.2011 г. предлагал Курышову М.И. зарегистрировать договор купли-продажи, и что последний уклонялся от данных действий. Истцом не были представлены допустимые доказательства, подтверждающие данные обстоятельства (ст. 56 ГПКРФ). И, как пояснил Судаков С.В. в суде кассационной инстанции, такие доказательства у него отсутствуют. К тому же, в материалах дела имеется объяснение на иск Курышова М.И., из которого следует, что он не уклонялся от регистрации сделки и перехода права, не возражает против заявленных требований Судакова С.В. и их признает.

При таком положении, у суда первой инстанции не имелось правовых и фактических оснований для удовлетворения требований Судакова С.В. о регистрации незаключенного договора купли-продажи квартиры по адресу: «…», и регистрации перехода права собственности на данную квартиру от Курышова М.И. к Судакову С.В. на основании договора купли-продажи от 15.08.2008 г.

По перечисленным выше основаниям решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований Судакова С.В. о регистрации договора купли-продажи от 15.08.2008 г. квартиры «…» и регистрации перехода права собственности на данную квартиру от Курышова М.И. к Судакову С.В. на основании договора купли-продажи квартиры от 15.08.2008 г., и отказе в иске ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» к Судакову С.В. и Курышову М.И. о признании договора купли-продажи квартиры «…» незаключенным, нельзя признать законным и обоснованным, поскольку оно в данной части постановлено с нарушением перечисленных выше норм материального права и нарушении указанных норм процессуального права.

Приведенные нарушения в силу п.п. 2, 4 ч. 1 ст. 362, ст. 363, 364 ГПК РФ являются основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда в указанной части.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, то судебная коллегия считает возможным вынести по делу в данной части новое решение, которым Судакову С.В. в иске к Курышову М.И., Открытому акционерному обществу Акционерному коммерческому банку «Московский Банк Реконструкции и Развития» о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: «…» от 15 августа 2008г., и перехода права собственности на данную квартиру отказать; признать незаключенным договор купли-продажи квартиры «…» от 15 августа 2008 г., подписанный Курышовым М.И. и Судаковым С.В.

Что касается доводов кассационной жалобы Судакова С.В. об отмене решения суда в части отказа в иске о признании недействительным договора об ипотеке № И-151-12/08, заключенного 25.08.2008 г. между Курышовым М.И. и ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» в обеспечения исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «Цемент» по кредитному договору, заключенному данным обществом с ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский Банк Реконструкции и Развития», предметом которого стала спорная квартира «…», то судебная коллегия не усматривает правовых оснований для удовлетворения доводов жалобы.

В силу п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Данная норма охраняет исключительно права третьих лиц, указывая на то, что фактическое исполнение договора не изменяет отношений сторон с третьими лицами. Кредиторы продавца по договору, не прошедшему государственной регистрации, сохраняют право требовать обращения взыскания на имущество, уже переданное покупателю.

В силу того, что договор купли-продажи квартиры «…» от 15 августа 2008 г., подписанный Курышовым М.И. и Судаковым С.В., является незаключенным, то заключение 25.08.2008 г. договора об ипотеке № И-151-12/08 между Курышовым М.И. и ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» в №37 в отношении спорной квартиры в обеспечение исполнения обязательств ООО «Ц», директором которого являлся Курышов М.И., по кредитному договору, заключенному данным обществом с ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский Банк Реконструкции и Развития», не может рассматриваться как нарушение права Судакова С.В.

В силу чего вывод суда об отказе Судакову С.В. в иске о признании данного договора недействительным следует признать правильным, соответствующим нормам права, регулирующим возникшие правоотношения, и обстоятельствам дела.

Руководствуясь ст.ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Саратова от 29 июля 2011 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований Судакова С.В. к Курышову М.И., Акционерному коммерческому банку «Московский Банк Реконструкции и Развития» (открытому акционерному обществу) о признании договора об ипотеке недействительным, оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Саратова от 29 июля 2011 г. отменить.

Принять по делу в данной части новое решение, которым признать незаключенным договор купли-продажи квартиры «…» от 15 августа 2008 г., подписанный Курышовым М.И. и Судаковым С.В.

Судакову С.В. в иске к Курышову М.И., Открытому акционерному обществу Акционерному коммерческому банку «Московский Банк Реконструкции и Развития» о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: «…» от 15 августа 2008г. и перехода права собственности на данную квартиру отказать

Председательствующий

Судьи