Судья Иванов В.Н. Дело № 33-5434

12 октября 2011 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Ретунской Н.В.

судей Бугаевой Е.М., Игнатьева А.В.

при секретаре Сугробовой К.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Бугаевой Е.М. гражданское дело по кассационной жалобе Засимовой Л.М. в лице представителя по доверенности Плюснина М.Б. на решение Заводского районного суда г. Саратова от 17 августа 2011 года, которым были удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» к Засимовой Л.М. о прекращении ограничения (обременения) права и об устранении препятствий в пользовании земельным участком, в удовлетворении исковых требований Засимовой Л.М. к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на нежилое помещение, установлении условий пользования земельным участком как владельца объекта недвижимого имущества - отказано.

Заслушав доклад судьи Бугаевой Е.М., объяснения представителя Засимовой Л.М. по доверенности Плюснина М.Б. (доверенность от 12.01.2010 года), просившего удовлетворить кассационную жалобу, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к Засимовой Л.М. с требованиями о расторжении договора аренды № от 25.03.1999 года земельного участка площадью 25 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; признании ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок площадью 25 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> в пользу Засимовой Л.М. отсутствующим и прекращении соответствующей записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обязании Засимову Л.М. устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, путём возложения на Засимову Л.М. обязанности демонтировать мини-магазин, расположенный на данном участке; обязать Засимову Л.М. передать администрации муниципального образования «Город Саратов» земельный участок, площадью 25 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды земельного участка № от 25 марта 1999 года. В обоснование указала, что постановлением администрации города Саратова № от 17.03.1999 года индивидуальному предпринимателю Засимовой Л.М. было предоставлено право аренды земельного участка площадью 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, занимаемого торговым павильоном для его реконструкции в мини-магазин сроком на 10 лет. Во исполнение данного постановления между арендодателем - Администрацией г. Саратова и арендатором – индивидуальным предпринимателем Засимовой Л.М. заключен договор аренды земельного участка № от 25.03.1999 года с кадастровым номером №. Договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Срок действия договора аренды истек 25 марта 2009 года. 13.04.2010 года комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» направил Засимовой Л.М. уведомление о расторжении договора аренды земельного участка. В указанный в уведомлении срок арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке и до настоящего времени не ответил на уведомление комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов». На данном земельном участке незаконно установлен мини-магазин, что подтверждается актом осмотра земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Город Саратов» от 17.05.2011 года. Согласно абз. 8 п. 5.2 договора аренды земельного участка Засимова Л.М. обязана передать Арендодателю земельный участок в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Засимова Л.М. предъявила встречное исковое заявление к администрации муниципального образования «Город Саратов», просила признать за ней право собственности на одноэтажное нежилое здание мини - магазин, литера Б, общей площадью по наружному обмеру 32 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №; установить условия пользования земельным участком с кадастровым номером № площадью 50 кв.м. Засимовой Л.М. как владельца объекта недвижимого имущества (здания мини - магазина) общей площадью по наружному обмеру 32 кв.м., расположенного на земельном участке и возведённого на законном основании - на новый срок. В обоснование встречных исковых требований указала, что земельный участок предоставлен ей на законных основаниях для целей, связанных со строительством объекта недвижимого имущества. Срок договора аренды был пролонгирован, является действующим в настоящее время. Уведомление об окончании срока действия договора ей не направлялось, доказательств о том, что уведомление ей вручено, не имеется.

Судом постановлено вышеназванное решение.

В кассационной жалобе Засимовой Л.М. ставится вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение в тот же суд. По мнению автора жалобы, фактически договор аренды не прекращён и право аренды продолжало действовать, так как в противном случае отсутствовала бы необходимость обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды № от 25.03.1999 года и исключения соответствующей записи из ЕГРП. Из доказательств, имеющихся в материалах дела видно, что Комитет по землепользованию и градостроительству администрации МО «Город Саратов» направлял уведомление 13.04.2010 года, а обратился в суд 18.05.2011 года, вследствие чего договор также считается не расторгнутым, т.к. правоотношения между сторонами были продолжены и не оспаривались. Судом не дано оценки и тому, что Засимова Л.М. письменно обращалась в уполномоченные органы за продлением договора аренды, уполномоченными органами вследствие перераспределения полномочий не переоформлялось право аренды Засимовой Л.М. на земельный участок. Судом неверно истолкованы нормы права и применены к правоотношениям сторон при рассмотрении встречного искового заявления. Реконструкция, произведённая Засимовой Л.М., не может являться самовольной, так как произведена на предоставленном земельном участке, в полном соответствии с постановлением администрации г. Саратова от 17.03.1999 г. № и выданной разрешительной документацией, а также в соответствии с действующим на момент реконструкции законодательством. Соответствие объекта недвижимости (мини-магазина) действующим в настоящее время нормам и правилам подтверждается также заключениями государственных органов и учреждений и свидетельствует, что не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Земельного участка, в качестве индивидуально-определенной вещи как объекта недвижимости площадью 25 кв.м., а также объекта капитального строительства в данной площади - юридически не существует. Однако, суд в решении обязал Засимову Л.М. не только устранить препятствие в пользовании несуществующей индивидуально-определенной вещью в виде земельного участка, но и произвести демонтаж не части капитального строения пропорционально её части (доли) в объекте, а всего объекта, т.е. принял решение в отношении прав которые ей не принадлежат, и в отношении имущества лица, не являющегося ответчиком по данному делу и требование, к которому не предъявлялись.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного решения в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с п. 1 ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками (статья 76 ЗК РФ).

Статьей 60 ЗК РФ установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в данном случае, арендные правоотношения возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Руководствуясь статьей 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации г. Саратова № от 17.03.1999 года Засимовой Л.М. и М.А.А. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 50 кв.м., по 25 кв.м. каждой, для реконструкции мини-магазина по адресу: <адрес> сроком на 10 лет.

На основании указанного постановления арендодателем - Администрацией г. Саратова и арендатором Засимовой Л.М. был заключен договор аренды № от 25.03.1999 года земельного участка площадью 25 кв.м. сроком на 10 лет, под предприятие торговли и общественного питания торговый павильон для реконструкции мини-магазина по адресу: <адрес> сроком на 10 лет, то есть до 25.03.2009 года.

Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из отзыва управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 09.06.2011 года, по состоянию на 08.06.2011 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды на земельный участок, площадью 50 кв.м. под торговый павильон, расположенный по адресу: <адрес> в пользу Засимовой Л.М. и М.А.А. Государственная регистрация проведена в пользу Засимовой Л.М. на основании дубликата договора аренды земельного участка № от 25.03.1999 года, а в пользу М.А.А. на основании постановления администрации г. Саратова № от 17.03.1999 года, дубликата договора аренды земельного участка № от 25.03.1999 года, выданного Комитетом по земельным ресурсам администрации г. Саратова 17.12.2007 года.

Судом было установлено, что договор аренды, заключенный сторонами 25.03.1999 года, после 25.03.1999 года был возобновлен на неопределенный срок.

13.04.2010 года администрация муниципального образования «Город Саратов» направила Засимовой Л.М. уведомление о расторжении договора аренды земельного участка в срок до 10.06.2010 года, однако в указанный в уведомлении срок арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке и до настоящего времени не ответил на уведомление.

Доводы кассационной жалобы относительно того, что Засимова Л.М. не получала уведомления о расторжении договора аренды не могут служить основанием для признании решения суда незаконным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, уведомление о расторжении договора аренды № от 13.04.2010 года было направлено Засимовой Л.М. 17.04.2010 года по адресу регистрации заказным письмом с уведомлением, что подтверждается квитанцией № от 17.04.2010 года (л.д.).

Согласно ответа на запрос из УФПС Саратовской области – филиал ФГУП «Почта России» от 25.07.2011 года №, направленное Засимовой Л.М. 17.04.2011 года заказное письмо, не востребованное адресатом, 19.05.2011 года по истечении срока хранения возвращено в место его подачи для вручения отправителю (л.д.).

Кроме того, как следует из содержания кассационной жалобы и объяснений представителя в суде кассационной инстанции, Засимова Л.М. неоднократно обращалась в уполномоченный орган с заявлением о продлении договора аренды.

При таких обстоятельствах, судом сделан правильный вывод о том, что арендатором Засимовой Л.М. было известно об отказе со стороны арендодателя от продлении договора аренды.

В силу положений пункта 2 ст. 610 ГК РФ договорные отношения по аренде земельного участка между сторонами прекращены.

Согласно абз. 8 п. 5.2 договора аренды земельного участка № от 25.03.1999 года Засимова Л.М. обязана передать арендодателю земельный участок в состоянии и по качеству не хуже первоначального.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке Засимовой Л.М. был возведен объект недвижимости – мини-магазин, общей площадью 29 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано не было.

Суд обоснованно пришел к выводу о том, что наличие возведенного Засимовой Л.М. объекта недвижимости на земельном участке само по себе не влечет продолжение арендных отношений между сторонами на спорный земельный участок, а, следовательно, встречные исковые требования Засимовой Л.М. об установлении условия пользования земельным участком, как собственником нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке на новый срок, не может быть удовлетворено.

Согласно договора аренды земельный участок, переданный в аренду, имел вид разрешенного использования: «для предприятий торговли и общественного питания под торговый павильон».

Как видно из проектного решения от 1998 года по строительству и размещению мини-магазина (временное строение) по <адрес>, находящийся на момент заключения договора торговый павильон не имел статуса капитального объекта, указанная в постановлении администрации обязанность по осуществлению реконструкции торгового павильона также фактически предполагает изменение функциональных особенностей временного объекта, которое не является капитальным строением, неразрывно связанным с землей.

Между тем, произведенная Засимовой реконструкция торгового павильона (мини-магазина), на которое она просила признать право собственности, тем самым признавая, что данный объект в полном объеме выполнен ею, а не другими лицами, произведена с нарушением земельного законодательства ввиду несоблюдения вида разрешенного использования земельного участка, определенного договором аренды.

Кроме того, Засимовой Л.М. на праве аренды предоставлялся земельный участок по указанному выше адресу площадью 25 кв.м., тогда как согласно техническому паспорту на объект недвижимости от 23.07.2007 года площадь земельного участка, по документам составляет 50 кв.м, а фактически занимаемая под строением 53 кв.м.

В соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов, и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как следует из постановления администрации г. Саратова № от 17.03.1999 года о предоставлении земельного участка Засимовой Л.М., участок предоставлялся для реконструкции павильона в мини-магазин, что, является изменением архитектурного облика, и требует получения разрешения на строительство (реконструкции) и согласно п. 2.2. данного постановления предполагает обеспечение объекта водопроводными и канализационными коммуникациями.

Также установлено, что согласно Карте градостроительного зонирования города, являющейся составной частью Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 года № 27-280, с изменениями от 27.04.2010 года № 50-595, земельный участок на котором находится спорное строение располагается в пределах территориальной зоны Ж-2 - зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки. Согласно градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-1, разрешенный вид использования - отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания общей площадь до 75 кв.м., а также отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания общей площадь от 75 до 150 кв.м., является условно разрешенным. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, т.е. путем проведения по данному вопросу публичных слушаний.

Таким образом, установив, что арендные отношения между сторонами прекращены, оснований для признания права собственности на самовольный объект не имеется, каких-либо прав на земельный участок, переданный в аренду, у Засимовой Л.М. не имеется, судом сделан обоснованный вывод об удовлетворении исковых требований администрации и обязании Засимову Л.М. устранить препятствия в пользовании земельным участком и произвести демонтаж мини-магазина.

Доводы жалобы на то, что невозможно установить месторасположение мини-магазина, поскольку он находится на земельном участке площадью 50 кв.м, а не 25 кв.м., переданном в аренду ответчице, судебная коллегия находит необоснованными, принимая во внимание, что судом рассмотрено дело в пределах исковых требований, а также то, что торговый павильон находился в момент заключения договора аренды на спорном земельном участке, а в дальнейшем, произведя изменения и улучшения данного объекта, Засимова Л.М. признавала в рамках встречного иска, что именно ею осуществлена такая реконструкция.

Суд пришел к правильному выводу о том, что объект недвижимости, возведенный Засимовой Л.М., является самовольной постройкой, поэтому исковые требования администрации о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок кадастровый номер №, площадью 25 кв.м., устранении препятствия в пользовании земельным участком площадью 25 кв.м., обязании Засимовой Л.М. произвести демонтаж мини-магазина, расположенного по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке доказательств и иному толкованию законодательства, аналогичны тем, на которые ответчик (истец по встречному иску) ссылался в суде первой инстанции в обоснование своих возражений на исковые требования и в обоснование своих встречных исковых требований, которые были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных сторонами доказательств в их совокупности.

Оснований для отмены решения суда, как о том ставится вопрос в кассационной жалобе, не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заводского районного суда г. Саратова от 17 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи