Судья Иванов В.Н. Дело № 33-5444

26 октября 2011 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Ретунской Н.В.

судей Бугаевой Е.М., Тришкиной М.А.

при секретаре Авчинникове И.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Бугаевой Е.М. гражданское дело по кассационной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Заводского районного суда г. Саратова от 24 июня 2011 года, которым исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» к Аничкиной Н.К. о прекращении ограничения (обременения) права и об устранении препятствий в пользовании земельным участком удовлетворены частично, удовлетворены встречные исковые требования Аничкиной Н.К. к администрации муниципального образования «Город Саратов» об установлении условий пользования земельным участком.

Заслушав доклад судьи Бугаевой Е.М., объяснения представителя Комитета по землепользованию и градостроительству Администрации МО «Город Саратов» Парамоновой Т.Н. (доверенность № 01-4/38 от 25.05.2011 г.) и представителя Администрации МО «Город Саратов» Парамоновой Т.Н. (доверенность № 02-07/05-19514 от 16.12.2010 г.), просившей удовлетворить жалобу, представителя Аничкиной Н.К. – Гусаковой Н.К. (доверенность от 15.03.2010 г.), просившей оставить решение суда без изменения, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к Аничкиной Н.К. о признании отсутствующим ограничение (обременение) в виде аренды на земельный участок кадастровый номер №, площадью 37 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет, для строительства мини-магазина в пользу Аничкиной Н.К. и прекратить соответствующую запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обязании Аничкину Н.К. устранить препятствия в пользовании указанным земельным участком путем возложения на нее обязанность демонтировать мини-магазин, расположенный на данном участке; обязании Аничкину Н.К. передать арендодателю - Администрации муниципального образования «Город Саратов» указанный земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды земельного участка № от 10 февраля 2000 года. В обоснование требований указано, что на основании договора-купли-продажи права аренды с аукциона № от 02.02.2000 года между арендодателем - администрацией г. Саратова, и арендатором - Ю.П.В., заключен договор аренды № от 10.02.2000 года земельного участка кадастровый номер №, площадью 9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на 10 лет, для строительства мини-магазина. Постановлением администрации города Саратова № от 14.05.2005 года Ю.П.В. был предоставлен дополнительный земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, во исполнение которого соглашением № от 11.07.2005 года в договор аренды были внесены изменения, касающиеся размера земельного участка, предоставленного Ю.П.В., размер предоставленного земельного участка составил 37 кв.м. Договором замены стороны в обязательстве от 14.12.2007 года арендатором по договору аренды выступал К.А.В. С 29.09.2008 года согласно договору замены стороны в обязательстве арендатором по договору аренды № от 10.02.2000 года является Аничкина Н.К. Договор аренды и последующие договоры замены стороны в обязательстве зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Срок действия договора аренды истек 10.02.2010 года. 28.10.2010 года Комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды земельного участка и подписании акта приема передачи земельного участка. В указанный в уведомлении срок арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке и до настоящего времени не ответил на уведомление комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов». Таким образом, договор аренды земельного участка № от 10 февраля 2000 года считается расторгнутым. Однако на данном земельном участке незаконно установлен мини-магазин, что подтверждается актом осмотра земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Город Саратов». В настоящий момент ответчик не обладает ни одним из указанных в Земельном кодексе прав на спорный земельный участок.

Аничкина Н.К. обратилась к администрации МО «Город Саратов» со встречными исковыми требованиями об установлении условий пользования земельным участком с кадастровым номером №, площадью 37 кв.м, расположенным по адресу <адрес>, как собственником нежилого здания пл. 32,6 кв.м, расположенного на данном земельном участке, на новый срок, продолжительностью 49 лет. В обоснование требований указано, что Аничкина Н.К. является арендатором земельного участка площадью 37 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на основании договора аренды № от 10.02.2000 года и договора замены стороны в обязательстве от 29.09.2008 года. Договор аренды № от 10.02.2000 года прошел государственную регистрацию 16.07.2001 года в Управлении юстиции Саратовской областной регистрационной палаты (рег. №). На данном земельном участке расположено нежилое здание - объект недвижимости. Данное здание было приобретено Аничкиной Н.К. у К.А.В. 29.09.2008 года по договору купли-продажи недвижимости. Право собственности на указанный объект зарегистрировано 09.09.2008 года в УФРС по Саратовской области регистрационный №, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 10.10.2008 года серия №. Срок действия спорного договора, составляющий 10 лет, должен исчисляться с 16.07.2001 года, на момент рассмотрения дела срок действия договора не истек, поскольку арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом, то есть считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Уведомления о расторжении договора аренды, якобы направленного Аничкиной Н.К. 28.10.2010 года, последняя не получала. В марте 2011 года для решения вопроса о подготовке нового договора аренды истица затребовала предоставления нового кадастрового паспорта на земельный участок. В настоящий момент кадастровый паспорт находится в процессе изготовления. Для чего подготовлены справка Саратовского областного бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости от 27.04.2011 года №, кадастровый паспорт здания от 27.04.2011 года, технический паспорт нежилого здания от 27.04.2011 года. Соглашения о правах на недвижимость, расположенную на данном земельном участке, принадлежащую Аничкиной Н.К. на праве собственности между Аничкиной Н.К. и администрацией МО «Город Саратов» не достигнуто. Демонтаж здания в силу п. 2 ст. 272 ГК РФ не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, кадастровая стоимость земельного участка составляет 277438 рублей 58 копеек, что подтверждается выпиской с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оценочная стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» составляет 1083000 рублей, что почти в 10 раз больше стоимости земельного участка.

Судом постановлено вышеназванное решение.

В кассационной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» ставится вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение. В обоснование доводов кассационной жалобы указано, что решение незаконно и необоснованно, так как при принятии решения судом не были в полном объеме исследованы и установлены фактические обстоятельства дела, имеющие значение для полного и всестороннего рассмотрения дела.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения в соответствии с п. 2 ст. 347 ГПК РФ в полном объеме, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение в части подлежит отмене по следующим основаниям.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ).

Согласно ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (ст. 29 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с положениями ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в данном случае, арендные правоотношения возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Как следует из материалов дела, Аничкина Н.К. является арендатором земельного участка площадью 37 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на основании договора аренды № от 10.02.2000 года и договора замены стороны в обязательстве от 29.09.2008 года.

Кроме того, Аничкина Н.К. является собственником нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке, которое она приобрела у К.А.В. 29.09.2008 года по договору купли- продажи недвижимости.

Право собственности на указанный объект недвижимости, как капитальное строение, было зарегистрировано 09.09.2008 года в УФРС по Саратовской области регистрационный №, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 10.10.2008 года серия №

Как следует из содержания договора аренды № от 10.02.2000 года, указанное право было предоставлено Аничкиной Н.К. на 10 лет.

Судом было правильно установлено, что 28.10.2010 года Комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды земельного участка по адресу регистрации ответчика и подписании акта приема передачи земельного участка. В указанный в уведомлении срок арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке и до настоящего времени не ответил на уведомление комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов».

Из материалов дела следует, что договор аренды прекратил свое действие, поскольку Аничкиной неоднократно заявлялось о заключении договора аренды земельного участка. Таким образом, у суда имелись фактические и правовые основания сделать вывод о том, что договора аренды земельного участка расторгнут и признать отсутствующим ограничение (обременение) в виде аренды земельного участка площадью 37 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации МО «Город Саратов» об устранении препятствий в пользовании спорным земельным участком путем демонтажа расположенного на нем мини-магазина и передачи спорного земельного участка администрации МО «Город Саратов», и удовлетворяя встречные исковые требования Аничкиной Н.К. об установлении условий пользования спорным земельным участком, суд первой инстанции исходил из того, что на спорном земельном участке имеется объект недвижимости – мини-магазин, возведенный на законных основаниях и принадлежащий Аничкиной Н.К. на праве собственности, стоимость которого значительно выше по сравнению со стоимостью отведенной под него землей, а, следовательно, в силу положений п.2 ст. 272 ГК РФ указанный объект недвижимости не подлежит сносу.

При этом, устанавливая явное превышение стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд взял за основу кадастровую стоимость земельного участка 277 438 рублей 58 и оценочную стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» - 1083000 рублей.

Между тем, вывод суда о явном превышении стоимости нежилого строения над стоимостью земельного участка противоречит закону, так как при определении стоимости объектов недвижимости указаны разные критерии оценки: кадастровая и рыночная.

Как следует из содержания договора купли-продажи права аренды земельного участка № от 02.02.2000 года и договора аренды земельного участка № от 10.02.2000 года, заключенных между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и Ю.П.В., земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> изначально имел кадастровый номер № и площадь 9 кв.м. и предоставлялся под строительство мини-магазина.

Правильно сделав вывод о прекращении договорных отношений и прекратив ограничение в виде аренды на земельный участок, суд первой инстанции между тем, ошибочно пришел к выводу об отказе в удовлетворении остальных требований администрации муниципального образования.

Так, постановлением администрации г. Саратова от 14.05.2005 года № Ю.П.В. дополнительно к вышеуказанному земельному участку был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 28 кв.м.

На основании указанного постановления администрации г. Саратова между администрацией г. Саратова и Ю.П.В. было заключено дополнительное соглашение № об изменении договора аренды земельного участка № от 10.02.2000 года в части общей площади предоставляемых земельных участков. Остальные условия вышеназванного договора остались неизменными.

Таким образом, земельный участок общей площадью 37 кв.м. предоставлялся Ю.П.В. для строительства мини-магазина.

При заключении договора замены стороны в обязательстве от 14.12.2007 года между Ю.П.В. и К.А.В., а также договора замены стороны в обязательстве от 29.09.2008 года, заключенного между К.А.В. и Аничкиной Н.К., целевое назначение предоставляемого земельного участка сохранялось первоначальное, то есть для строительства мини-магазина.

Суд первой инстанции, делая вывод о том, что на земельном участке на законных основаниях находится капитальное строение, оставил без внимания план земельного участка, предоставленного Ю.П.В. под размещение торгового павильона по продаже видеокассет по адресу: <адрес>, из которого следует, что согласование границ земельного участка проходило под строительство временного сооружения ( л.д.).

В соответствии с п.п.1, 2 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, однако, если это определить невозможно, должны быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» 24.02.2011 года Аничкиной отказано в предоставлении в аренду земельного участка площадью 37 кв.м., в связи с нахождением на данном участке двух объектов недвижимости (на момент заключения соглашения на участке имелся объект недвижимости), в то время как документы были предоставлены правопредшественнику только на один, следовательно, при предоставлении земельного участка уполномоченным органом данный участок не предназначался для строительства на нем объектов недвижимости, строительство мини-магазина тождественно строительству торгового павильона, не являющегося объектом недвижимости.

Судебная коллегия считает, что указанные выше обстоятельства, именно план земельного участка при согласовании границ земельного участка, срок действия договора – 10 лет (что исключает на нем эксплуатацию объекта недвижимости) последующее поведение сторон, наименование вида разрешенного использования земельного участка очевидно свидетельствуют о том, что в целевое назначение земельного участка не включалась возможность строительства на нем нежилого капитального объекта недвижимости, так как видом разрешенного использования участка является строительство на нем мини-магазина.

Данное обстоятельство имеет существенное значение при рассмотрении дела, поскольку строительство капитального объекта недвижимости на земельном участке, вид разрешенного использования которого имеет другое назначение, дает основание сделать вывод о наличии признаков самовольной постройки в отношении объекта капитального строительства на спорном земельном участке.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 60 ЗК РФ одним из способов защиты нарушенных земельных прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

В соответствии со ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В соответствии с требованиями ч. 2 и 3 ст. 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Согласно разъяснения, данного в абз. 1 и 2 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

С учетом приведенных норм материального права и установленных обстоятельств, судебная коллегия полагает, что подлежат удовлетворению требования администрации муниципального образования «Город Саратов» об обязании Аничкину Н.К. устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 37 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, путем возложения обязанности демонтировать мини-магазин, расположенный на данном участке, то есть снести строение, как самовольное, а также обязать Аничкину передать администрации муниципального образования «Город Саратов» земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды земельного участка № от 10.02.2000 года.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела является основанием для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке.

Согласно ст. 361 ГПК РФ суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалоб вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.

Судебная коллегия полагает возможным принять новое решение по делу, поскольку в материалах дела имеются достаточные доказательства, позволяющие принять новое решение, не передавая дело в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 361, 362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заводского районного суда г. Саратова от 24 июня 2011 года в части отказа администрации муниципального образования «Город Саратов» об обязании Аничкину Н.К. устранить препятствия в пользовании земельным участком путем демонтажа мини-магазина, обязании передать земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора № от 10.02.2000 года-отменить и принять в этой части новое решение.

Обязать Аничкину Н.К. устранить препятствия в пользовании земельным участком кадастровый номер №, площадью 37 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, путем возложения на Аничкину Н.К. обязанность демонтировать мини-магазин, расположенный на данном участке.

Обязать Аничкину Н.К. передать администрации муниципального образования «Город Саратов» земельный участок, кадастровый номер №, площадью 37 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды земельного участка № от 10.02.2000 года.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи