КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Ретунской Н.В.

судей Игнатьева А.В., Бугаевой Е.М.

при секретаре Платицыной Т.Н.

с участием прокурора отдела прокуратуры Саратовской области Нефедова В.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чистякова М.А. к Бабкину А.В. о выселении, встречному иску Бабкина А.В. к Чистякову М.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности, по кассационной жалобе Бабкина А.В., кассационному представлению заместителя прокурора Волжского района г. Саратова на решение Волжского районного суда г. Саратова от 06 июля 2011 года, которым постановлено:

«Выселить Бабкина А.В. из квартиры <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении встречных исковых требований Бабкина А.В. к Чистякову М.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности отказать.

Взыскать с Бабкина А.В. в пользу Чистякова М.А. сумму уплаченной при обращении в суд госпошлины – 200 рублей.

Взыскать с Бабкина А.В. госпошлину в доход государства в сумме 3200 рублей».

Заслушав доклад судьи Игнатьева А.В., объяснения представителя Бабкина А.В. – Харченковой А.А., поддержавшей кассационную жалобу, представителя Чистякова М.А. – Михеева А.В., просившего решение суда оставить без изменения, заключение прокурора Нефедова В.Н., полагавшего, что решение суда подлежит отмене, судебная коллегия

установила:

Чистяков М.А. обратился в суд с иском к Бабкину А.В. о выселении. В обоснование иска ссылался на то, что 13 августа 2010 года заключил с Бабкиным А.В. договор, по которому приобрел у него двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Данный договор содержит в себе элементы как договора купли-продажи, так и договора найма жилого помещения. По условиям договора квартира была продана истцу за 100000 рублей, из которых 40000 рублей переданы при заключении договора. Оставшаяся сумма в размере 60000 рублей должна быть передана в течение 90 дней после истечения либо досрочного прекращения права пользования квартирой. С момента государственной регистрации права собственности истца на указанную квартиру, она признается находящейся в пользовании у ответчика. За ответчиками предполагалось сохранение права пользования квартирой на период 180 дней при условии ежемесячной оплаты за наем в сумме 160 рублей в день. Однако ответчик не исполнил своего обязательства по освобождению квартиры, ключи от нее не передал, на требования истца об освобождении квартиры не отвечает. Истцом направлялась в адрес ответчика претензия с требованием об освобождении и передачи ему квартиры в срок до 31 марта 2011 года. Однако до настоящего времени ответчик продолжает пользоваться принадлежащей истцу квартирой. В связи с продажей истцу квартиры право пользования ею у ответчика прекратилось и он подлежит выселению из нее.

Бабкин А.В. предъявил к Чистякову М.А. встречный иск о признании недействительным договора от 13 августа 2010 года как заключенного под влиянием обмана. В обоснование иска ссылался на то, что в августе 2010 года он и индивидуальный предприниматель Чистяков М.А. заключили договор займа на сумму 40000 рублей срок на 180 дней с условием о внесении ежемесячных платежей за пользование займом в размере 160 рублей в день. Указанная денежная сумма была предоставлена под залог недвижимого имущества – принадлежащей ему на праве собственности <адрес>. 13 августа 2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области был зарегистрирован договор залога недвижимого имущества. Из искового заявления о выселении, с которым к нему обратился Чистяков М.А., Бабкину А.В. стало известно о том, что им был подписан договор купли-продажи указанной выше квартиры за 100000 рублей, из которых полученные являются авансом. Бабкин А.В. считает, что данная сделка является недействительной, поскольку совершена под влиянием обмана со стороны Чистякова М.А. Заключая договор, Бабкин А.В. был уверен в том, что подписывает договор залога квартиры в обеспечение договора займа, о чем его неоднократно заверяли сотрудники Чистякова М.А., действующие от имени последнего. К обману Бабкина А.В. Чистяков М.А. прибегнул в целях склонить его к совершению сделки, создав у него не соответствующее действительности представление о характере сделки и ее условиях. Обман имеет существенное значение, так как он касался существа сделки, имел для Бабкина А.В. отрицательные правовые последствия в виде отчуждения единственного для него места проживания. Если бы Бабкин А.В. не был намеренно введен в заблуждение относительно заключенной сделки, он не заключил ее ни при каких условиях. Чистяков М.А. своими действиями обманул его относительно своих действительных намерений – приобрести принадлежащую ему квартиру за ничтожно низкую цену вместо использования как способа обеспечения исполнения обязательства. Регистрация права собственности Чистякова М.А. на спорную квартиру является недействительной, поскольку в договоре от 13 августа 2010 года в качестве выгодоприобретателя указан индивидуальный предприниматель Чистяков М.А., а в свидетельстве о регистрации права собственности от 20 августа 2010 года субъектом права собственности он указан как физическое лицо. В договоре от 13 августа 2010 года предмет сделки указан как однокомнатная квартира, а в свидетельстве о регистрации права собственности – двухкомнатная квартира. Просил признать недействительными договор от 13 августа 2010 года, заключенный между ним и Чистяковым М.А., и свидетельство о государственной регистрации права собственности от 20 августа 2010 года.

До вынесения судом решения Бабкин А.В. в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ, уточнил предмет и основания заявленных исковых требований, просил признать недействительным договор от 13 августа 2010 год и применить последствия недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на то, что заключенная между ним и Чистяковым М.А. сделка является кабальной, поскольку была заключена на крайне невыгодных для него условиях. В августе 2010 года вследствие тяжелых жизненных обстоятельств ему срочно потребовались денежные средства, о чем он сообщил работникам Чистякова М.А. Последний и его работники знали о тяжелом материальном положении Бабкина А.В., сознательно использовали данные обстоятельства в своих интересах и обманным путем склонили его к заключению договора купли- продажи его квартиры на крайне невыгодных для него условиях. При этом они заявляли, что подписываемый им договор является договором залога квартиры. В связи с этим, он был уверен в том, что заключает его с Чистяковым М.А., однако из-за юридической неграмотности и введения в заблуждение сотрудниками Чистякова М.А. относительно предмета договора им фактически был подписан договор купли-продажи спорной квартиры, которую продавать намерений он не имел. В договоре от 13 августа 2010 года цена спорной квартиры определена в 100000 рублей, что является явно заниженной ее стоимостью и крайне невыгодной для Бабкина А.В. Согласно справки ПО «Областная коллегия оценщиков» от 30 июня 2011 года рыночная стоимость квартиры, аналогичной его, по состоянию на 13 августа 2010 года составляла 500000 рублей.

Рассмотрев спор, суд постановил приведенное выше решение.

В кассационной жалобе Бабкин А.В. просит решение суда отменить, поскольку полагает, что оно является незаконным и необоснованным, выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает на то, что в августе 2010 года, увидев объявление, размещенное на стенах домов о возможности получения денег в заем под залог недвижимости, обратился в фирму Чистякова М.А. с просьбой о получении денег в заем. Сотрудники фирмы пояснили, что могут представить ему денежные средства по договору займа, но при условии заключения договора залога спорной квартиры. Он дал согласие на оформление договора залога и в день его обращения был подписан договор займа, по которому ему в заем были предоставлены 40000 рублей на срок 180 дней. После окончания срока договора он должен был вернуть сумму долга. 13 августа 2010 года в помещении регистрационного органа работники Чистякова М.А. пояснили, что он должен подписать договор залога спорной квартиры в обеспечение возврата долга, после чего, ему выдадут денежные средства в заем. Доверяя им, остро нуждаясь в деньгах, он подписал договор, при этом его текста не читал. Продавать спорную квартиру – единственное жилье он не намеревался. Суд не принял во внимание показания свидетеля Чистяковой Л.Д. о том, что она вместе с ним приходила в фирму Чистякова М.А., где ей показывали первоначально подписанный им договор, текст которого отличался от текста оспариваемого договора, так как в нем были сумма займа, проценты за пользование чужими денежными средствами. Сотрудники фирмы Чистякова М.А. пояснили ей, что сумма его долга с процентами составляла 186000 рублей. Суд не учел того, что Чистяковым М.А. не были представлены доказательства того, что кассатор обратился в его фирму именно с целью продажи своей квартиры за ничтожно малую цену - 100000 рублей, за которую не мог приобрести в г. Саратове другого жилья. Денежные средства в сумме 60000 рублей были перечислены на его счет в банке только 01 июня 2011 года, т.е. после того, как Чистякову М.А. был вручен встречный иск. Вместе по условиям договора от 13 августа 2010 года данные денежные средства должны быть выплачены в срок до 09 мая 2011 года. Считает, что суд необоснованно не учел приводимые им обстоятельства и доказательства, необоснованно отказав в удовлетворении заявленного встречного иска.

В кассационном представлении заместитель прокурора Волжского района г. Саратова просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. Полагает, что решение является незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Выбор способа защиты прав принадлежит субъекту права, который, в частности, вправе требовать признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, либо ставить вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статей 166-167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Заявляя о недействительности сделки, Бабкин А.В. указывал, что обратился в фирму Чистякова М.А., расположенную по адресу: <адрес>, для получения денежных средств в сумме 30 тысяч рублей в заем. Девушка, представившаяся исполнительным директором фирмы, пояснила ему, что минимальная денежная сумма, которая может быть предоставлена в займ, составляет 40 тысяч рублей, за пользование займом необходимо выплачивать проценты из расчета 160 рублей в сутки, что составляло в месяц 5000 рублей. В целях обеспечения возврата займа ему было предложено передать в залог свою квартиру, а также ознакомиться с текстом договора залога на 5-ти листах. Он стал его читать, однако вследствие юридической неграмотности содержание договора ему было непонятно. Тем не менее, он доверился указанной девушке, счел, что обмана в ее действиях нет, в связи с чем согласился подписать договор. 13 августа 2010 года по предложению той же девушки он пришел в здание регистрационной службы, где сотрудниками фирмы Чистякова М.А. ему было предложено подписать договор займа, в котором были указаны сумма основного долга, размер процентов за пользование денежными средствами, сроки их уплаты, срок возврата основного долга по истечении 180 дней. Договор займа на сумму 40 тысяч рублей с оплатой ежемесячных процентов из расчета 160 рублей за один день пользования денежными средствами, был заключен на 180 дней (6 месяцев). Договор подписал, не читая, поскольку считал его договором залога квартиры, намерений продавать свою квартиру, являющуюся единственным жильем, не имел. Полученные от представителя фирмы после подписания договора и сдачи его на регистрацию денежные средства в сумме 40 тысяч рублей, намеревался возвращать, однако уплаты задолженности и процентов от него не требовали. Находясь в СИЗО-1 на основании приговора суда, узнал о том, что к нему Чистяковым М.А. был предъявлен иск о выселении из его же квартиры в связи заключением между ними договора её купли-продажи. Считает данный договор недействительным, заключенным под влиянием обмана, поскольку квартиру, являющуюся единственным жильем для него, продавать не намеревался, указанная в договоре цена не соответствует ее рыночной стоимости, заключал фактически договор займа с залогом квартиры, никакого соглашения с Чистяковым М.А. о продаже принадлежащей ему квартиры не имелось.

Доводы заявленного Бабкиным А.В. встречного иска согласуются с содержанием фактически заключенного договора, в котором отсутствует указание на его наименование как на договор купли-продажи недвижимости (квартиры), а также названа сумма выплаченного аванса, равная размеру заемных средств, указываемых Бабкиным А.В. - 40000 рублей.

После заключения договора, квартира в пользование, владение, собственность Чистякова М.А. не передавалась, Бабкин А.В. проживал в ней до его осуждения приговором Волжского районного суда г. Саратова суда от 25 апреля 2011 года к лишению свободы, оставшиеся денежные средства по договору в размере 60 тысяч рублей были перечислены на счет, открытый в банке на имя Бабкина А.В., только после предъявления им в суд встречного иска.

Материалами дела подтверждается предложение агентства «ИП Чистяков», в том числе, о предоставлении займов под залог недвижимости, ипотека за 1 сутки (т. 1 л.д. 154-155, 160-161).

Из показаний свидетеля Чистяковой Л.Е., допрошенной в судебном заседании, следует, что в феврале 2011 года она и Бабкин А.В. приходили в офис «ИП Чистяков», где им показали договор займа на сумму 40000 рублей под залог недвижимости, состоящий из 2-х листов, сумму долга Бабкина А.В. по данному договору с процентами – 186000 рублей, предложили возвратить их, предупредив, что в противном случае выставят квартиру Бабкина А.В. на продажу. Бабкин А.В. рассказывал ей о том, что заключал с Чистяковым М.А. не договор купли-продажи квартиры, а договор займа по залог недвижимости, рассчитывал возвратить долг, но не смог этого сделать в связи с тем, что ему не заплатили за работу. Имеющийся в материалах дела договор от 13 августа 2010 года (т. 1 л.д. 7-12), представленный на обозрение Чистяковой И.А., является не тем договором, который им ранее показывали. У Бабкина А.В. отсутствовали намерения продавать свое единственное жилье (т. 1 л.д. 189-199).

Из показаний свидетелей Курапова Е.Е. и Чистяковой И.А. следует, что Бабкин А.В. рассказывал им, что брал взаймы под залог своей квартиры деньги в сумме 40000 рублей, должен был их возвратить с процентами (т. 1 л.д. 199-200).

Чистяков М.А. и его представители ни суду первой инстанции, ни суду второй инстанции не представили убедительных доказательств, как опровергающих показания указанных свидетелей, так и позволяющих усомниться в их достоверности.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что воля Бабкина А.В. при заключении оспариваемого договора была направлена на получение необходимых для личных нужд денежных средств в сумме 40000 рублей по договору займа на оговоренный в договоре срок 180 дней, данное обязательство обеспечивалось залогом принадлежащей ему недвижимости.

В этой связи, заключение сделки для Бабкина А.В. предусматривало другие правовые последствия, которые должны были быть реализованы его волеизъявлением, облеченным в форму письменного договора. Фактическое содержание договора не соответствует согласованной воле и в результате заключения договора возникли совершенно иные обязательства, не предусмотренные условиями устно согласованной сделки.

При рассмотрении дела и в кассационной жалобе Бабкин А.В. указывает, что был обманут представителями агентства, принадлежащего Чистякову М.А., которые воспользовались его юридической неграмотностью и нуждаемостью в денежных средствах. По условиям договора принадлежащая ему на праве собственности квартира продавалась по цене 100 тысяч рублей при ее рыночной стоимости 500 тысяч рублей, тем самым, оформленная агентством Чистякова М.А. сделка является кабальной для него, как совершенная на крайне невыгодных условиях, при отсутствии у него другого жилого помещения для проживания.

В силу п. 1 ст.179 ГК РФ сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Доводы Бабкина А.В. относительно обстоятельств заключения договора, не соответствия оформленного агентством Чистякова М.А. договора его истинной воле и согласованным сторонами условиям, и в связи с этим приведшего фактически к возникновению иных обязательств между сторонами, при рассмотрении дела судом первой инстанции и Чистяковым М.А. опровергнуты не были. Иное толкование заключенного договора без учета приводимых Бабкиным А.В. обстоятельств, подтвержденных доказательствами, действительность сделки не подтверждает.

В соответствии с п. 2 ст. 171 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, представленными доказательствами, имеющимися в материалах дела, подтверждаются заявленные Бабкиным А.В. доводы о недействительности сделки, как прикрывающей в действительности иную сделку - заем денежных средств на сумму 40 тысяч рублей сроком на 180 дней, с залогом недвижимости в виде принадлежащей заемщику 2-х комнатной квартиры.

Указываемые кассатором обстоятельства, предшествовавшие заключению договора, о которых было заявлено при рассмотрении дела и которые повлияли на поведение Бабкина А.В. при заключении сделки, направленной на получение заемных средств, в том юридическом оформлении, как это имело место в данном случае, судом не были учтены при рассмотрении дела и им не было дано соответствующей правовой оценки.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что обстоятельства дела судом установлены, однако допущены ошибки в применении норм материального права, в связи с чем, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленного встречного иска.

В соответствии со ст.ст. 167, 170 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. В связи с чем, право собственности Чистякова М.А., возникшее на основании недействительной сделки и зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежит прекращению.

В п.п. 52, 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» дано разъяснение о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований Бабкина А.В. о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру от 20 августа 2010 года, выданного Чистякову М.А., не имеется, поскольку они предъявлены излишне.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 06 июля 2011 года по гражданскому делу по иску Чистякова М.А. к Бабкину А.В. о выселении, встречному иску Бабкина А.В. к Чистякову М.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Чистякова М.А. к Бабкину А.В. о выселении из квартиры <адрес> без предоставления другого жилого помещения отказать.

Встречные исковые требования Бабкина А.В. к Чистякову М.А. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор № 2099 КСПХ между Бабкиным А.В. и Чистяковым М.А., заключенный 13 августа 2010 года.

Прекратить право собственности Чистякова М.А. на квартиру <адрес>, о чем произвести соответствующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении исковых требований Бабкина А.В. к Чистякову М.А. о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности отказать.

Председательствующий

Судьи