22 ноября 2011 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Заболотной Л.Н.,

судей Кривошеевой Н.А. и Литвиновой М.В.,

при секретаре Каланиной Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Сергеева С.В. к Кузьменко А.Е., Земцову А.Ю. о признании недействительным договор мены земельного участка по кассационной жалобе Сергеева С.В. на решение Кировского районного суда г. Саратова от 14 сентября 2011 года.

установила:

Сергеев С.В. обратился в суд с иском к Кузьменко А.Е., Земцову А.Ю. и просил признать недействительным договор мены от 13.11.2009 г. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>., заключенный между Кузьменко А.Е. и Земцовым А.Ю., и применить последствия недействительной сделки, возвратить стороны в первоначальное положение.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 18.06.2007 г. между ним и Кузьменко А.Е. был заключен договор долевого участия в строительстве дома по адресу: <адрес>. По условиям данного договора, застройщик Кузьменко А.Е. обязался построить дом на принадлежащем ему земельном участке, а истец, как дольщик, выплатить денежный пай. Как указывает истец, он со своей стороны исполнил обязательства и выплатил Кузьменко А.Е. денежную сумму в размере 2500160 рублей. Однако Кузьменко А.Е. своих обязательств по возведению дома и передачи ему нежилых помещений не исполнил до настоящего времени.

В начале 2011 года ему стало известно, что 13.11.2009 г. Кузьменко А.Е. и Земцов A.Ю. заключили договор мены, в результате которого к Земцову A.Ю. перешло право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, на котором должен был строиться дом. Поскольку п.5.5. договора от 18.06.2007 г. предусмотрено, что Кузьменко А.Е. (Застройщик) имеет право продать (подарить, передать) земельный участок и свою долю законченного, либо незаконченного строения только с письменного согласия Сергеева С.В. (Дольщика) заверенного нотариально, а он такого согласия не давал, следовательно, заключенный между ответчиками договор мены является недействительным.

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 14 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований Сергеева С.В. к Кузьменко А.Е., Земцову А.Ю. отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением суда, Сергеев С.В. обратился в суд с кассационной жалобой, по доводам которой, просит решение суда отменить, вынести новое решение, которым удовлетворить его исковые требования. Ответчик считает, что суд сделал неправильный вывод о том, что со стороны Кузьменко А.Е. превышений полномочий при заключении сделки по отчуждению земельного участка не имелось. Истец указал, что предусмотренное договором ограничение права застройщика на распоряжение земельным участком является мерой по обеспечению права Сергеева С.В. на получение нежилых помещений по договору долевого участия в строительстве от 18.06.2007 года, однако суд не принял во внимание данное условие соглашения, в связи с чем, постановил незаконное решение.

Проверив материалы дела в соответствии со ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам изложенным в жалобах.

Согласно требованиям ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как следует из материалов дела, истец Сергеев С.В. обратился в суд с требованиями о признании недействительным договор мены земельного участка и основанием заявленных требований указывает на нарушение ответчиком Кузьменко А.Е. условий договора долевого участия в строительстве дома, заключенного 18.06.2007 г. между ним и Кузьменко А.Е.

Судом установлено, что Кузьменко А.Е. являлся собственником земельного участка площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №. Ограничений прав на объект недвижимости не зарегистрировано (л.д. 16).

18.06.2007 г. между Кузьменко А.Е. и Сергеевым С.В. был заключен договор долевого участия в строительстве нежилого дома по адресу: <адрес>

По условиям договора Сергеев С.В. в счет исполнения своих обязательств выплатил Кузьменко А.Е. паевой взнос в размере 2500160 рублей, а Кузьменко А. Е. должен был построить на своем земельном участке нежилой дом и предоставить Сергееву С.В. 260 кв.м общей нежилой площади построенного дома (л.д. 13-15).

Кроме того, п. 5.5 договора предусмотрено, что застройщик имеет право продать (подарить, передать) земельный участок и свою долю законченного, либо незаконченного строения только с письменного согласия дольщика, заверенного нотариально.

До настоящего времени Кузьменко А.Е. обязательства не исполнены.

Правоотношения по долевому участию в строительстве объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон).

Из требований ст.1 Закона следует, что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании пункта 1 статьи 2 Закона застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с частью 3 статьи 4 указанного Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является не только соблюдение им требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственной регистрации права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Именно совокупность выполнения этих требований и предоставляет право застройщику привлекать денежные средства.

Поскольку судом установлено, что договор долевого участия в строительстве нежилого дома заключен между физическими лицами, не прошел государственной регистрации, он является незаключенным.

Согласно части 3 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В соответствии с ч.1 ст.260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

13.11.2009 года между Кузьменко А.Е. и Земцовым A.Ю. заключен договор мены земельного участка площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежащего на праве собственности Кузьменко А.Е., и нежилого помещения № 256, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности Земцову A.Ю.

Таким образом, при заключении сделки по отчуждению земельного участка Кузьменко А.Е. действовал как его собственник, в рамках прав, предоставленных собственнику ст.260 ГК РФ.

По условиям договора право собственности на земельный участок перешло к Земцову A.Ю., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.12.2009 года.

Из п. 7 договора следует, что на отчуждаемом земельном участке, на момент заключения договора, строений и сооружений не выявлено, что подтверждено справкой ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости» Саратовский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 13.11.2009 года № (л.д.39-42).

Требования о признание договора мены от 13.11.2009 года, заключенного между Кузьменко А.Е. и Земцовым A.Ю., недействительным истец обосновывает положениями ст.ст.167, 168, 174 ГК РФ.

По смыслу ст.174 ГК РФ основанием для признания сделки недействительной по указанному в этой статье критерию являются установленные для участников сделки ограничения, причем данная сделка является оспоримой.

Исходя из требований ст.ст.166, 167, 174 ГК РФ и анализа представленных доказательств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных Сергеевым С.В. исковых требований, поскольку доказательств ограничения прав Кузьменко А.Е. при заключения договора мены суду не представлено, а у Сергеева С.В. отсутствуют правовые основания для предъявления требований о признании данного договора недействительным, поскольку он не является стороной договора мены.

При этом отказ в удовлетворении заявленных требований не лишает истца права обратиться в суд за защитой нарушенного права в установленном законом порядке.

По всем указанным заявителем и имеющим правовое значение для дела основаниям и обстоятельствам оценка судом дана, а доводы жалобы являются аналогичными приводимым в судебном заседании, направлены на иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом по правилам статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, а потому правового значения для разрешения настоящего дела не имеют и не могут быть признаны основанием для отмены решения суда.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, для отмены обжалуемого судебного постановления по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.193, 199, 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда

определила:

решение Кировского районного суда г. Саратова от 14 сентября 2011 года по делу иску Сергеева С.В. к Кузьменко А.Е., Земцову А.Ю. о признании недействительным договор мены земельного участка оставить без изменения, кассационную жалобу Сергеева С.В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи