Судья Трапезникова Л.С. Дело № 33-6479 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 06 декабря 2011 г. г. Саратов Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Заболотной Л.Н., судей Кривошеевой Н.А., Пантелеева В.М., при секретаре Каланиной Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кривошеевой Н.А. кассационную жалобу Борисовой Т.Н. на решение Калининского районного суда Саратовской области от 24 октября 2011 года г., которым постановлено: взыскать с Борисовой Т.Н. в пользу Макшаковой Е.И. в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи домовладения от 30 апреля 2010 года 41693 рубля; расходы связанные с оплатой экспертного исследования в сумме 27360 рублей; часть расходов по оплате услуг представителя в сумме 6000 рублей; возврат государственной пошлины в сумме 1450 рублей 79 копеек, а всего 76503 рубля 79 копеек (семьдесят шесть тысяч пятьсот три рубля). В остальной части иска отказать. Принятые по настоящему делу обеспечительные меры в виде наложения ареста на денежные средства Борисовой Т.Н., находящиеся на расчетных счетах в ОАО «Сбербанк России» <данные изъяты>, сохранить до исполнения решения суда. Заслушав доклад судьи, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о рассмотрении дела, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия установила: Макшакова Е.И. обратилась в Калининский районный суд Саратовской области с иском к Борисовой Т.Н. о соразмерном уменьшении покупной стоимости домовладения и возмещении расходов на устранение недостатков. В обоснование требований указала, что 30 апреля 2010 года между ней и Борисовой Т.Н. заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому она купила у ответчика жилой дом с хозяйственными строениями и земельным участком по адресу: <адрес>, за 700000 рублей. В середине мая 2010 года, в процессе эксплуатации дома появились повреждения в виде разрушений: одна стена дома отклонилась по вертикали на несколько сантиметров и продолжает отклоняться, стены дома стали волнообразными, произошла просадка фундамента, цоколь отклонился от дома, полы в доме стали неровными, доски находятся на разном уровне, трудно организовать теплоизоляцию в доме. Хозяйственное строение в виде бани так же стало разрушаться. Согласно заключению эксперта данные повреждения в жилом доме образовались в результате неорганизованного водостока с кровли жилого дома и попадания влаги на цоколь левой стены, а также отсутствия уклона по верху кладки цоколя. Причиной образования дефектов полов в помещении жилого дома является длительная эксплуатация полов без ремонта. Причиной образования неровности стены, разделяющей кухню и жилую комнату, является ненадлежащее качество работ при строительстве дома. Причиной разрушения крыльца бани и его цементного покрытия является длительная эксплуатация без ремонта, а также попадание с кровли на крыльцо влаги атмосферных осадков из-за отсутствия навеса над ним и отсутствия организованного водосброса с кровли бани. Причиной отслоения глиняной штукатурки и простых обоев в бане, является применение глиняной штукатурки по газосиликатным блокам стен. Причиной деформации пошивки потолка в моечной бани из неокрашенной ДВП является недостаточное крепление гвоздями ДВП к перекрытию бани, причина появления влаги на подшивке потолка из ДВП является отсутствие покрасочного слоя. Причиной коррозии бака для горячей воды котла бани является его длительная эксплуатация. Электроснабжение освещения бани осуществляется кабелем, подвешенным к газовой трубе, что является нарушением правил безопасности газового хозяйства. Произведенной оценкой стоимости работ и материалов, необходимых для устранения последствий разрушения дома и хозяйственного строения и предотвращения их дальнейшего разрушения, установлена рыночная стоимость восстановительных работ в сумме 45789 рублей. Поскольку при заключении договора купли-продажи ответчик в соответствии со ст.469 ГК РФ гарантировал, что отчуждаемая недвижимость соответствует предъявляемым ей требованиям, и не указал о наличии каких-либо дефектов, Борисова Т.Н. должна нести ответственность за ненадлежащее качество проданной ею недвижимости. Уточнив исковые требования, истица просила взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения покупной стоимости по договору купли-продажи недвижимости от 30 апреля 2010 года 45789 рублей, расходы, связанные с оплатой экспертного исследования в сумме 27360 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 12000 рублей, возврат государственной пошлины 1573 руб. В судебном заседании ответчик Борисова Т.Н. исковые требования не признала, считает, что поскольку она сама не осуществляла строительство этого дома, то не может отвечать за его недостатки. Дом построен в 1963 году. Истица осматривала недвижимость перед покупкой и имела возможность проверить качество дома и хозяйственных строений. По ее мнению, жилой дом пригоден для проживания даже без устранения недостатков, поэтому требование о соразмерном уменьшении цены неприемлемо. Просила в иске отказать. Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное решение, которым требования Макшаковой Е.И. удовлетворил частично. В кассационной жалобе Борисова Т.Н. просит решение суда отменить как незаконное. Выводы суда о том, что Борисова Т.Н. была осведомлена о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества и гарантировала покупателю Макшаковой Е.И. надлежащее качество продаваемой недвижимости, не соответствуют обстоятельствам дела. Покупатель не доказал из-за чего у него возникли указанные дефекты. Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями ст.347 ГПК РФ, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда. Удовлетворяя требования истца о соразмерном уменьшении покупной стоимости домовладения, суд первой инстанции пришел к выводу, что продавец Борисова Т.Н. была осведомлена о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества и гарантировала покупателю Макшаковой Е.И. надлежащее качество продаваемой недвижимости, в связи с чем заявленные требования посчитал обоснованными. При определении соразмерности суммы, на которую истец просил уменьшить покупную цену, суд исходил из того, что эта сумма должна соответствовать стоимости затрат на приведение недвижимости в состояние пригодное для проживания и эксплуатации, отвечая требованиям предъявляемым к качеству недвижимости. Проверив отчет по оценке рыночной стоимости восстановительных работ и материалов, суд счел их стоимость объективной. Судом учтено, что при осмотре бани истица видела недостатки, указанные в заключении эксперта и не обратила внимание ответчика на данные недостатки, в связи с чем исключил из стоимости уменьшения покупной цены, стоимость работ по ремонту бани в сумме 4096 рублей. Выводы суда первой инстанции основаны на законе и имеющихся в деле доказательствах. Согласно абз.1 п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ). Из дела следует, что 30 апреля 2010 года между истцом Макшаковой Е.И. и ответчиком Борисовой Т.Н. был заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому Макшакова Е.И. купила у Борисовой Т.Н. жилой дом с хозяйственными строениями и земельным участком по адресу: <адрес>, за 700000 рублей. Пунктами 11, 13 данного договора предусмотрено: «ПРОДАВЕЦ» в соответствии со статьей 469 ГК РФ гарантирует, что отчуждаемая недвижимость соответствует предъявляемым к нему требованиям, отчуждаемый жилой дом пригоден к проживанию и эксплуатации». В случае неисполнения «ПРОДАВЦОМ» обязанности по передаче «ПОКУПАТЕЛЮ» указанной недвижимости в пригодном для проживания и эксплуатации состояния и не сообщения «ПОКУПАТЕЛЮ» обо всех недостатках и дефектах, «ПОКУПАТЕЛЬ» вправе в течении двух лет со дня передачи недвижимости предъявить требования «ПРОДАВЦУ» о соразмерном уменьшении покупной стоимости или безвозмездном устранении недостатков в разумный срок или возмещении своих расходов на устранение недостатков. Договор купли-продажи от 30 апреля 2010 года не содержит сведений, об имеющихся на момент продажи каких-либо недостатках у данной недвижимости. Стороны подтвердили, что по состоянию на 30 апреля 2010 года видимых трещин или повреждений у дома не было. Согласно ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В ходе рассмотрения возникшего спора по делу была проведена строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертизы от 15.08.2011года № в жилом доме литера А, А1,а: наиболее вероятные причины образования повреждения кирпичной кладки цоколя является неорганизованный водосток с кровли жилого дома и попадание влаги на цоколь левой стены литера А1, а также отсутствие уклона по верху кладки цоколя. Причиной образования дефектов полов, является длительная их эксплуатация без ремонта. Причиной образования неровности стены, разделяющей кухню и жилую комнату литера А, является ненадлежащее качество работ при строительстве дома. Деформация (прогиб) ДВП пола и стен при нажатии является недостаточное крепление гвоздями её к доскам пола и деревянным стенам при обивке. В бане литер Г: причиной разрушения крыльца бани и его цементного покрытия является длительная эксплуатация без ремонта, а также попадание с кровли на крыльцо влаги атмосферных осадков из-за отсутствия навеса над ним и отсутствия организованного водосброса с кровли бани. Причиной отслоения глиняной штукатурки и простых обоев бани, является применение глиняной штукатурки по газосиликатным блокам стен вместо цементно-известковой штукатурки или шпатлёвки. Причиной деформации подшивки потолка в моечной бани из неокрашенной ДВП является недостаточное крепление гвоздями её к покрытию бани, причина появления влаги на подшивке потолка из ДВП является отсутствие покрасочного слоя (покраски). Причиной коррозирования бачка для горячей воды котла бани является его длительная эксплуатация. Заключение экспертизы суд признал обоснованным, счел его достоверным и взял за основу. Оценка представленных доказательств, показаний свидетелей, в том числе экспертного заключения, судом первой инстанции произведена в соответствии с ч.1 ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности. Исследовав материалы дела, судебная коллегия соглашается с оценкой доказательств, произведенной судом первой инстанции. В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Согласно ч.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещение своих расходов на устранение недостатков товара. Судом сделаны правильные выводы о том, что Борисова Т.Н., будучи продавцом по договору купли-продажи недвижимости, была осведомлена о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества и гарантировала покупателю Макшаковой Е.И. надлежащее качество продаваемой недвижимости, о чем свидетельствует подпись продавца в договоре купли-продажи, следовательно ответчик должен нести ответственность, предусмотренную ст.557 ГК РФ, при этом право выбора требований к продавцу, указанных в ч.1 ст.475 ГК РФ, принадлежит покупателю. Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах, они сводятся к иной оценке обстоятельств дела, что само по себе не может служить основанием для отмены решения суда. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость восстановительных работ для устранения недостатков недвижимости и предотвращения ее дальнейшего разрушения составляет: восстановление цоколя дома - 26045 рублей; ремонт внутри дома - 15648 рублей; ремонт бани - 4096 рублей, а всего 45789 рублей. Как следует из решения, судом первой инстанции тщательно исследовался вопрос о соразмерности суммы, на которую истец просил уменьшить покупную цену. Суд правильно принял во внимание, что эта сумма должна соответствовать стоимости затрат на приведение недвижимости в состояние пригодное для проживания и эксплуатации, отвечая требованиям предъявляемым к качеству недвижимости. Проверив отчет по оценке рыночной стоимости восстановительных работ и материалов, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости их осуществления и верно счел их стоимость объективной. Судебная коллегия считает, что с ответчика в пользу Макшаковой Е.И. обоснованно взыскано в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи домовладения от 30 апреля 2010 года 41693 руб. Изложенные в жалобе доводы никаких правовых последствий по данному делу не создают, не влияют на существо принятого судом решения и не могут служить основанием к его отмене. Кроме того, они были предметом рассмотрения суда первой инстанции, в принятом по делу решении им дана надлежащая правовая оценка. При разрешении возникшего спора нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено, оснований к отмене решения суда первой инстанции не имеется. На основании изложенного и руководствуясь ст.193, 199, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила: решение Калининского районного суда Саратовской области от 24 октября 2011 года по делу по иску Макшаковой Е.И. к Борисовой Т.Н. о соразмерном уменьшении покупной стоимости домовладения и возмещении расходов на устранение недостатков оставить без изменения, кассационную жалобу Борисовой Т.Н.- без удовлетворения. Председательствующий Судьи: