Судья Щипунова М.В. Дело № 33-6824

21 декабря 2011 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе

председательствующего Ретунской Н.В.

судей Бугаевой Е.М., Тришкиной М.А.

при секретаре Каланиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Бугаевой Е.М. гражданское дело по иску Вольского межрайонного прокурора, действующего в защиту интересов Вольского муниципального района и муниципального образования город Вольск, к Комитету по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами, Емельянову Сергею Валентиновичу о признании договоров аренды земельных участков недействительными и о применении последствий недействительности мнимой сделки, по кассационной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации муниципального района Саратовской области на решение Вольского районного суда Саратовской области от 03.11.2011 года.

Заслушав доклад судьи Бугаевой Е.М., объяснения председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области – Подсобляева С.В., представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области - Дудникова А.В., просивших удовлетворить кассационную жалобу, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Вольский межрайонный прокурор обратился в суд с иском в защиту интересов Вольского муниципального района и муниципального образования город Вольск к Комитету по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района и к Емельянову С.В. о признании мнимыми договоров аренды земельных участков, о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными, о применении последствий недействительности сделок. В обоснование ссылался на то, что Вольской межрайонной прокуратурой была проведена проверка по обращению граждан, в ходе которой установлено, что 26.07.2011 года состоялся аукцион на заключение договоров аренды земельных участков площадью 1000 кв.м. каждый, расположенных по адресу: адрес 1 (лот 1), адрес 2 (лот 2). Победителем по лоту 1 и по лоту 2 был признан Емельянов С.В., так как предложил более высокую цену за аренду в год. По результатам аукциона 27.07.2011 года с Емельяновым С.В. Комитетом по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области в лице его председателя П.С.В. был заключен договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, и договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно договору аренды № арендная плата в год должна была составить 180878 рублей 40 копеек. Согласно договору аренды № арендная плата в год должна была составить 128217 рублей 60 копеек. Пунктом 3.7. данных договоров предусмотрено условие о том, что арендная плата за первый год перечисляется в тридцатидневный срок со дня проведения аукциона, а последующие платежи должны производиться поквартально до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. 02.08.2011 года данные договоры аренды были зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. 08.08.2011 года Емельянов С.В. обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области с заявлениями о расторжении данных договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства и предоставлении указанных земельных участков в его собственность для индивидуального жилищного строительства. На основании данных заявлений 10.08.2011 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области были приняты соглашения о досрочном расторжении договоров аренды № и №. 12.08.2011 года между Емельяновым С.В. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района был заключен договор купли-продажи № земельного участка, расположенного по адресу: адрес 2, на сумму 1707 рублей 80 копеек и договор купли-продажи № земельного участка, расположенного по адресу: адрес 1, на сумму 1707 рублей 80 копеек. Цена земельных участков в данном случае складывалась из кадастровой стоимости земельных участков, умноженной на трехкратную ставку земельного налога. Прокурор полагает, что договоры аренды № и № были заключены с целью приобретения Емельяновым С.В. преимущественного права покупки земельных участков, то есть оспариваемые договоры заключались лишь для вида, без намерения создавать соответствующие правовые последствия. В пользу мнимости сделок свидетельствует то, что в интересах администрации Вольского муниципального района необходимо было бы отказать в заключении договоров купли-продажи, так как от сдачи данных земельных участков в аренду поступала бы арендная плата в бюджет муниципалитета, а посредством заключения данных договоров купли-продажи местный бюджет получил лишь 3415 рублей 60 копеек. Прокурор считает, что поскольку администрация не изъявила своей воли относительно продажи земельных участков и их продажной цены, то Емельянов С.В. не обладает правом преимущественной покупки этого земельного участка. Заключенные сделки являются препятствием для поступления доходов от аренды земельных участков в местный бюджет.

Судом постановлено вышеназванное решение.

В кассационной жалобе Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района просит решение суда от 03 ноября 2011 г. изменить в части признания договоров купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделок и прокурору в удовлетворении исковых требования в этой части отказать. Комитет ссылается на то, что, принимая решение о признании сделок недействительными, судом не были исследованы основания заключения договоров купли-продажи. Решение суда вынесено без исследования всех имеющихся в материалах дела доказательств. Кроме того, судом не принято во внимание, что основания для отказа в заключении договора купли-продажи земельных участков установлены законом. Данный перечень является исчерпывающим. В связи с чем у комитета оснований для отказа Емельянову в предоставлении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство за плату не имелось.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 347 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, 26.07.2011 года состоялся аукцион на заключение договоров аренды земельных участков площадью 1000 кв.м. каждый, расположенных по адресу: адрес 1 (лот 1), адрес 2 (лот 2) (л.д.). Победителем по лоту 1 и по лоту 2 был признан Емельянов С.В., предложивший более высокую цену за аренду в год.

По результатам аукциона 27.07.2011 года с Емельяновым С.В. Комитетом по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района был заключен договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: адрес 1, и договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: адрес 2 (л.д.). Согласно договору аренды № арендная плата в год должна была составить 180878 рублей 40 копеек. По условиям договора аренды № арендная плата в год должна была составить 128217 рублей 60 копеек. Указанные договоры аренды зарегистрированы были в установленном законом порядке.

09 августа 2011 г. Емельянов обратился с заявлениями к главе Администрации Вольского муниципального района о расторжении договоров аренды и предоставлении заявителю спорных земельных участков в собственность за плату (л.д.). В связи с чем между сторонами договора аренды были заключены соглашения о расторжении договоров (л.д.).

12 августа 2011 г. между Комитетом и Емельяновым были заключены договоры купли-продажи: № земельного участка с кадастровым номером № и договор № земельного участка с кадастровым номером № (л.д.).

Сторонами в суде первой инстанции не оспорено то обстоятельство, что предоставленные Емельянову земельные участки свободны от каких-либо строений, принадлежащих ответчику. В связи с чем при разрешении спора суд обоснованно не мог руководствоваться требованиями ст. 36 ЗК РФ.

Анализируя нормы закона, представленные сторонами доказательства, оценив их в совокупности, на основании ст. 168 ГК РФ суд первой инстанции правомерно, законно и обоснованно пришел к выводу о признании сделок купли-продажи недействительными, поскольку они заключены с нарушением закона и согласно ст. 167 ГК РФ обоснованно применены последствия признания сделок недействительными.

С учетом того, что арендованный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть выставлен на торги(ст. 38.1 ЗК РФ), преимущественное право арендатора на покупку земельного участка фактически является исключительным правом и может быть реализовано на общих основаниях, то есть по рыночной цене.

Поскольку Емельянов, став арендатором спорных земельных участков, в соответствии с п. 8 ст. 22 ЗК РФ приобрел преимущественное право на получение в собственность земельных участков, при этом, процедура предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, предусматривающая проведение аукциона, была соблюдена, заключение договоров купли-продажи не предполагало проведение повторной процедуры, предусмотренной ст. 38.1 ЗК РФ. В этой связи законодателем в Земельном кодексе РФ прямо не разрешен вопрос определения цены при продаже таких земельных участков.

Между тем, в силу ст. 8 Федерального закона РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Следовательно, при продаже земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в данных правоотношениях определение цены земельных участков должно было определяться исходя из рыночной стоимости объекта.

Кроме того, данный вывод суда согласуется и с применением следующих нормативных актов.

Согласно ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При определении продажной цены ответчики исходили из положений 2 ст. 36 ЗК РФ, п. 1 Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года, п.2 ст. 3.1. ФЗ «О ведении в действие ЗК РФ» (в редакции от 18.07.2011 года), определив её исходя из размера трехкратной ставки земельного налога, определяемого из кадастровой стоимости земли.

Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции о том, что определение таким образом цены участка не основано на законе по вышеуказанным основаниям, так как спорные земельные участки свободны от каких-либо строений, а потому применение ст. 36 ЗК РФ в этой связи является необоснованным.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что продажа двух земельных участков по цене 1707,80 руб., когда годовая арендная плата составила бы 180878,40 руб. и 128217,60 руб., не соответствует интересам Вольского муниципального района и муниципального образования г. Вольска.

Доводы кассационной жалобы содержат ссылку на свободу договора, предусмотренную ст. 421 ГК РФ. Однако данные доводы являются необоснованными, свобода договора ограничена положениями ст. 422 ГК РФ, согласно которым договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Отказывая прокурору в удовлетворении требований о признании договоров аренды мнимыми сделками, суд обоснованно исходил из-за отсутствия на момент рассмотрения дела предмета спора и отсутствия представления соответствующих доказательств, подтверждающих мнимость сделки.

При указанных обстоятельствах доводы жалобы комитета несостоятельны, поскольку не основаны на законе и материалах дела.

Доводы жалобы на нарушения судом процессуального закона судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку суд рассмотрел дело по заявленным требованиям прокурора, в том числе о применении последствий ничтожной сделки.

Всем собранным по делу доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку согласно ст. 67 ГПК РФ и разрешил спор в соответствии с нормами материального и процессуального права, поэтому оснований для удовлетворения жалобы, указанных в ст.362 ГПК РФ, не имеется.

Другие доводы жалобы, которые были предметом исследования в суде, также не являются правовыми основаниями для отмены или изменения решения суда.

Руководствуясь ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Вольского районного суда Саратовской области от 03 ноября 2011 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу - оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судья