Судья Журбенко С.И. Дело № 33-6448

21 декабря 2011 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Ретунской Н.В.

судей Тришкиной М.А., Бугаевой Е.М.

при секретаре Каланиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ретунской Н.В. дело по кассационной жалобе Шеркуновой Л.В. на решение Балашовского районного суда Саратовской области от 20 октября 2011 года, которым постановлено: в удовлетворении исковых требований Шеркуновой Л.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Победа» о государственной регистрации перехода права собственности и устранении препятствий в пользовании зданием зерносклада – отказать.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Победа» к Шеркуновой Л.В. – удовлетворить частично.

Признать основной договор купли-продажи зерносклада общей площадью 1000,1 кв.м., расположенное по адресу Саратовская область Балашовский район с. *** ул. *** д.* от 05 июля 2010 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Победа» и Шеркуновой Л.В. – недействительным.

Взыскать с Шеркуновой Л.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Победа» судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3200 рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере 7000 рублей.

Заслушав доклад судьи Ретунской Н.В., объяснения представителя Шеркуновой Л.В. – Зусман Е.М., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя ООО «Победа» - Ефимовой Е.В., возражавшей против отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Шеркунова Л.В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Победа» (далее по тексту - ООО «Победа») о государственной регистрации перехода права собственности, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ООО «Победа».

В обоснование требований истец указала, что 05.07.2010г. между нею и ООО «Победа» в лице директора З.В.Е. заключен договор купли-продажи здания зерносклада общей площадью 1000,1 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, с. ***, ул. ***, *. Стоимость объекта по договору составила 100000 руб., данная сумма внесена Шеркуновой Л.В. в кассу общества, что подтверждается квитанцией к приходному ордеру № 109 от 05.07.2010г. Здание зерносклада принадлежит продавцу на основании решения Балашовского районного суда Саратовской области от 26.05.2008г., о чем обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 04.02.2009г. 64-АВ 206065.

Шеркунова Л.В. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, однако, в регистрации ей было отказано в виду отсутствия стороны договора. В ходе рассмотрения дела исковые требования Шеркуновой Л.В. были дополнены, она просила обязать ООО «Победа» не чинить ей препятствия в пользовании зданием зерносклада, освободив здание и передав ей ключи от здания.

В дополнениях к исковым требованиям истец указала, что после оплаты суммы по договору ей продавцом были переданы ключи от здания, о чем составлен акт приема-передачи, истец стала пользоваться зданием на правах собственника, поместив в помещение автотехнику. В последующем она по договоренности с директором ООО «Победа» передала обществу здание под хранение зерна во временное пользование до конца осени 2010 года. В августе 2010 года в обществе сменилось руководство, и истцу стали чинить препятствия в пользовании имуществом (не возвратили ключи и не освободили помещение по истечении срока временного пользования).

Общество с ограниченной ответственностью «Победа» (далее ООО «Победа») обратился к Шеркуновой Л.В. со встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи здания зерносклада, заключенного между Шеркуновой Л.В. и ООО «Победа» 05.07.2010 года и взыскать с Шеркуновой Л.В. в пользу ООО «Победа» судебные расходы. В качестве оснований для предъявления встречных требований ответчик указал, что представленный истцом в суд экземпляр договора купли-продажи без номера от 05.07.2010 года является не основным, а предварительным договором, поскольку в нем речь идет только о намерениях сторон, а пунктом 4 договора предусмотрено заключение договора на срок с 05.07.2010 года до подписания основного договора. Поскольку срок заключения основного договора не был установлен сторонами, то он должен быть заключен сторонами до 05.07.2011 года.

15.04.2011 года Шеркунова Л.В. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, представив договор купли-продажи от 05.07.2010 года, который по виду и содержанию отличается от договора, представленного в суд. Ответчик полагает, что основной договор купли-продажи составлен в апреле 2011 года, однако он является недействительным, так как подписан от имени общества бывшим руководителем ООО «Победа» З.В.Е., который на момент подписания договора не имел полномочий на его подписание. Кроме того, в представленном договоре отсутствует печать ООО «Победа», данная печать была уничтожена 15.09.2010 года. ООО «Победа» не может подтвердить факт получения от Шеркуновой Л.В. денежных средств в размере 100 000 рублей, поскольку бывший директор общества до настоящего времени не передал документы общества. Утверждает, что фактически здание зерносклада истцу не передавалось, о заключенном договоре купли-продажи общество узнало только при получении копии искового заявления, здание является предметом договора ипотеки, Шеркунова Л.В. с какими-либо заявлениями к обществу по поводу освобождения здания зерносклада не обращалась. Общее собрание участников общества 02.07.2010 года не собиралось и не проводилось, в выписке из решения указано количество членов общества, которое не соответствует действительности, поскольку два участника общества умерли, а их наследники в права наследства не вступили.

Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.

Не согласившись с решением суда, Шеркунова Л.В. в кассационной жалобе просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Автор жалобы полагает, что сторонами 05.07.2010 года заключен основной договор купли-продажи здания в письменной форме, соблюдены все существенные условия договора. Договор исполнен сторонами - оговоренная цена уплачена покупателем, продавец в свою очередь передал здание по акту приема-передачи от 05.07.2010 года. Оценка здания соответствовала его техническом состоянию, поскольку оно построено в 1966 году, ранее не ремонтировалось, здание находится в сельской местности. Здание передано Шеркуновой Л.В. обществу во временное пользование, что подтверждено показаниями свидетелей. Представленный регистрирующим органом экземпляр договора не может оцениваться как основной, поскольку иного договора (кроме заверенного подписями и печатью общества) Шеркунова Л.В. в регистрирующий орган не представляла.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы (п.1 ст. 347 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч.1 ст. 164 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

05.07.2010 года между ООО «Победа» и Шеркуновой Л.В. заключен договор купли-продажи здания зерносклада, общей площадью 1001,1 кв. метров, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, село ***, ул. ***, дом №*. По условиям договора продавец в лице директора общества З.В.Е. имеет намерение продать и передать, а покупатель Шеркунова Л.В. купить и принять в собственность здание зерносклада. Договор заключен на срок с 05.07.2010 года до подписания основного договора. Покупатель обязался произвести предоплату за покупку здания зерносклада в полном объеме. Стоимость объекта определена сторонами в размере 100 000 рублей (пункты 1,4,5,6 договора). Договор подписан обеими сторонами, в тексте договора имеется печать ООО «Победа» (л.д.5).

Согласно положениям ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из буквального толкования текста данного договора, он является предварительным, поскольку в тексте договора речь идет только о намерениях сторон заключить сделку. В тексте договора имеется ссылка на необходимость заключения в будущем основного договора. Учитывая, что в договоре не оговорен срок заключения основного договора, - основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора (т.е. по 05.07.2011 года).

В материалах регистрационного дела, представленного по запросу суда, имеется договор купли-продажи здания зерносклада от 05.07.2010 года, заключенный между ООО «Победа» в лице З.В.Е. и Шеркуновой Л.В. По условиям договора продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность здание зерносклада, находящегося по адресу: Саратовская область, Балашовский район, село ***, ул. ***, дом №*. Стороны пришли к соглашению о цене недвижимости в размере 100 000 рублей, расчет между сторонами произведен до подписания договора, продавец принял, а покупатель принял недвижимость до подписания договора, передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет. Договор подписан З.В.Е. и Шеркуновой Л.В., печать общества в тексте договора отсутствует (л.д. 85-86).

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции установлено, что указанный договор составлен в риэлторской фирме непосредственно перед подачей документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, когда у З.В.Е., действовавшего от имени ООО «Победа», не было полномочий на подписание договора, что подтверждается объяснениями самой Шеркуновой Л.В. (л.д.99 оборот), протоколом общего собрания учредителей ООО «Победа» от 13.08.2010 года об избрании в качестве директора общества Т.В.А. (л.д. 71-73) и показаниями допрошенного в судебном заседании свидетеля З.В.Е.(л.д. 101-102). Замечания на протокол судебного заседания в предусмотренном ст. 231 ГПК РФ порядке не подавались.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно п.п.1,2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При рассмотрении настоящего дела суд принял все необходимые меры для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон и на основании надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств пришел к обоснованному выводу, что договор, представленный Шеркуновой Л.В. в подтверждение исковых требований, является предварительным, обязательства по данному договору прекращены, поскольку основной договор купли-продажи в срок до 05.07.2011 года не был заключен. Таким образом, у истца отсутствуют основания для обращения в суд с требованиями о регистрации перехода права собственности по данному договору и об устранении препятствий в пользовании имуществом. Находящийся в регистрационной палате договор купли-продажи был составлен весной 2011 года, непосредственно перед обращением в регистрирующий орган, подписан от имени ООО «Победа» лицом, которое не имело полномочий на заключение сделки, в связи с чем сделка является ничтожной.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных положений материального закона суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении исковых требований Шеркуновой Л.В., удовлетворив встречный иск ООО «Победа» о признании недействительным основного договора купли-продажи зерносклада от 05.07.2010 г.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ст. 100 ГК РФ).

Взыскание судом судебных расходов было произведено на основании письменного заявления стороны, с учетом норм статей 98 и 100 ГПК РФ, исходя из принципа разумности, сложности спора и характера оказанных представителем правовых услуг.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы суда, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции с изложением в решении соответствующих мотивов, представленным доказательствам дана надлежащая оценка их относимости, допустимости и достоверности.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела (в том числе и те, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе), судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балашовского районного суда Саратовской области от 20 октября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи