Судья Ефимкина Ю.В. Дело № 33-390

25 января 2012 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Ретунской Н.В.

судей Бугаевой Е.М., Петровой Н.А.

при секретаре Каланиной Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Бугаевой Е.М. гражданское дело по кассационной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» и кассационной жалобе Табоякова А.Г. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 09.11.2011 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов», Табоякова А.Г. к Давыдовой Е.Н. о сносе самовольной постройки.

Заслушав доклад судьи Бугаевой Е.М., объяснения представителя администрации муниципального образования «Город Саратов» Костопаровой И.А. (доверенность № 01-4/49 от 06.06.2011 года), представителя Табоякова А.Г. – адвоката Курячего А.И. (ордер № 2 от 24.01.2012г.; доверенность от 01.12.2012г. сроком на три года), просивших удовлетворить кассационные жалобы, объяснения представителя Давыдовой Е.Н. – Прозорова М.Г. (доверенность от 11.01.2012г., сроком на три года), просившего оставить решение суда без изменения, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к Давыдовой Е.Н. о признании самовольной постройкой незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: адрес 1., и его сносе за счет средств Давыдовой Е.Н. В обоснование указано, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 12.04.2010 года № Б.М.Ф. в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 88 кв.м с кадастровым номером № по адресу: адрес 1, для целей, не связанных со строительством - размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания, без права создания объектов капитального строительства. 20.04.2010 года с Б.М.Ф. заключен договор аренды земельного участка. 12.05.2010 года в администрацию муниципального образования «Город Саратов» поступило уведомление УФРС по Саратовской области от 05.05.2010 года № о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды в пользу Б.М.Ф., в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к Давыдовой Е.Н. В ходе проведенной проверки использования земельного участка с кадастровым номером № выяснилось, что в настоящее время на нем ведется строительство объекта недвижимого имущества. Из письма Комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» от 22.07.2011 года следует, что проектная документация на спорный объект в архиве комитета отсутствует, разрешение на строительство органом местного самоуправления не выдавалось. Земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с представленным комитетом фрагментом карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» расположен в территориальной зоне «Ж-2» - зоне среднеэтажной многоквартирной жилой застройки. В соответствии с п.п. 4.11, 4.12 Таблицы 5.1 «Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства для всех территориальных зон» Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года №27-280, возведение отдельно стоящих объектов торговли общей площадью до 150 кв. м для территориальной зоны «Ж-2» является условно разрешенным видом использования, в соответствии с п. 4.30 той же таблицы размещение отдельно стоящих объектов бытового обслуживания в территориальной зоне «Ж-2» не предусмотрено. В нарушение положений Федерального закона РФ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» строительство объекта ведется ответчиком вплотную к существующему зданию по адресу: адрес 2. Указанное двухэтажное кирпичное здание, собственниками которого являются Черногоров О.Г., Табояков А.Г. и Мусатов А.В., в соответствии с приказом министерства культуры Саратовской области от 19.06.2001 года № является выявленным объектом культурного наследия. В соответствии с представленной Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» фрагментом топографической съемки земельный участок с кадастровым номером № частично находится в охранной зоне водовода, а часть водовода расположена в границах земельного участка. Таким образом, сохранение самовольной постройки нарушает права органа местного самоуправления, каковым в силу ст. 22 Устава МО «Город Саратов», утвержденного решением Саратовской городской Думы от 18 декабря 2005 года № 67-649, является администрация МО «Город Саратов», по решению вопросов местного значения.

28.07.2011 года Табояков А.Г. обратился в суд с иском к Давыдовой Е.Н. об обязании Давыдовой Е.Н. снести строение, возведенное на земельном участке, представленном ответчику в аренду на срок с 03.11.2010 года по 03.12.2057 года с кадастровым номером № площадью 106 кв. м, расположенном по адресу: адрес 1. В обоснование указал, что Табоякову А.Г. принадлежит квартира общей площадью 113,5 кв. м, которая расположена в многоквартирном доме адрес 2. Наряду с истцом собственниками многоквартирного жилого дома являются Черногоров О.Г. и Мусатов А.В., которым на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок под указанным многоквартирным домом общей площадью 369 кв. м с кадастровым номером №. С земельным участком истца и третьих лиц граничит земельный участок с кадастровым номером № площадью 106 кв. м, который согласно выписке из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставлен в аренду на срок с 03.11.2010 года по 03.12.2057 года ответчику. Указанный земельный участок расположен по адресу: адрес 1 и представлен под мини-магазин. С мая 2011 года на указанном земельном участке ведется строительство объекта, который одной из стен примыкает к общей внешней стене многоквартирного жилого дома, принадлежащего на праве собственности истцу. Решения о передаче части общей стены в пользование ответчика общим собранием собственников многоквартирного дома не принималось.

Определением суда от 01.08.2011 года данные дела были объединены в одно производство.

Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.

В кассационной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения, которым удовлетворить исковые требования. Вывод в решении суда о том, что земельные участки с кадастровыми номерами № площадью 106 кв.м. и № площадью 88 кв.м. являются одним и тем же земельным участком, сделан на предположении при отсутствии доказательств. Земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с представленным Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Саратов» фрагментом карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» расположен в территориальной зоне «Ж-2» - зоне среднеэтажной многоквартирной жилой застройки. В соответствии с пп. 4.11, 4.12 Таблицы 5.1 Правил, возведение отдельно стоящих объектов торговли общей площадью от 75 до 150 кв.м. для территориальной зоны «Ж-2» является не основным, а условно разрешенным видом использования, в связи с чем Давыдова Е.Н. перед началом строительных работ была обязана получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства в порядке, предусмотренном ст. 39 Градостроительного кодекса РФ. В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие несоблюдение ответчиком при строительстве нового объекта градостроительных, противопожарных и строительных норм и правил. Вместе с тем суд пришел к ошибочному выводу о том, что ответчиком была произведена реконструкция объекта, а потому при отсутствии соответствующих требований, в удовлетворении иска было отказано.

В кассационной жалобе Табоякова А.Г. ставится вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Вывод суда о том, что договор аренды от 20.04.2010 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, не соответствует обстоятельствам дела. Имеющиеся в материалах дела доказательства, а именно показания свидетеля, заключение эксперта, документы инвентаризационного учета спорного объекта, сведения, содержащиеся в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, позволяют сделать иной вывод - о том, что на земельном участке после сноса, ранее находившегося на нем объекта вспомогательного назначения, осуществляется строительство иного объекта капитального строительства. Не является законным вывод суда о том, что нарушение требований ФЗ №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» относительно минимального расстояния между стенами домов, нежилых зданий и хозяйственных построек, расположенных на соседних земельных участках, само по себе не может свидетельствовать о нарушении прав истца. Указанный вывод противоречит положениям законодательства о пожарной безопасности.

Проверив законность и обоснованность постановленного судебного акта в соответствии с п. 2 ст. 347 ГПК РФ в редакции, действующей до 01.01.2012 года, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области № № от 01.12.2008 года Д.А.А. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: адрес 1, площадью 106 кв. м, занимаемый мини-магазином, находящимся в собственности Д.А.А., в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 24.11.2008 года (л.д.).

03.12.2008 года между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Д.А.А. был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (л.д.).

25.10.2010 года между Д.А.А. и Давыдовой Е.Н. был заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым Д.А.А. передал, а Давыдова Е.Н. приняла на себя права и обязанности по договору аренды от 03.12.2008г. находящегося в государственной собственности земельного участка (л.д.).

По сообщению ФБУ «Кадастровая палата» по Саратовской области, земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учет 05.11.2008 года на основании описания земельного участка № б/н от 17.10.2008 года. Участок имеет следующие характеристики: адрес - адрес 1, площадь - 106 кв.м, вид разрешенного использования - «мини-магазин» (л.д.).

На основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 12.04.2010 года № Б.М.Ф. в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер земельного участка №, расположенный по адресу: адрес 1, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 88 кв.м. для целей, не связанных со строительством, - размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания, без права создания объектов капитального строительства (л.д.).

20.04.2010 года между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и Б.М.Ф. заключен договор аренды указанного земельного участка, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (л.д.).

Согласно уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 09.11.2010 года на основании договора замены стороны в обязательстве от 22.10.2010 года по договору аренды земельного участка от 20.04.2010 проведена государственная регистрация ограничения (обременения) - аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 88 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: адрес 1., в пользу Давыдовой Е.Н. (л.д.).

Однако 18.11.2010 года земельный участок с кадастровым номером № площадью 88 кв.м. снят с кадастрового учета. Участок № площадью 106 кв.м., с видом разрешенного использования: мини-магазин, поставлен на кадастровый учет 05.11.2008 года (л.д.).

Согласно материалам дела, на земельном участке с кадастровым номером № Д.А.А. возведен мини-магазин площадью 49,5 кв. м, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2009 года (л.д.).

25.10.2010 года между Д.А.А. и Давыдовой Е.Н. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Д.А.А. продал и передал в собственность Давыдовой Е.Н. нежилое одноэтажное здание общей площадью 49,5 кв. м литер Б, расположенное на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 106 кв. м с кадастровым номером №, по адресу: адрес 1 (л.д.).

Право собственности Давыдовой Е.Н. на указанный объект здание зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.11.2010 года (л.д.).

Обращаясь с иском в суд, истцы указывали на то, что в настоящее время на пересечении улиц Волжская и Некрасова ведется самовольное строительство, при этом мини-магазин снесен и на его месте возводится капительное строение.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеющееся неоконченное строительством нежилое здание представляет собой реконструкцию мини-магазина, а избранный истцами способ защиты несоразмерен реальному размеру нарушенного права. Кроме того, как указал суд, требования о приведении в первоначальное положение объекта сторонами не было заявлено.

Судебная коллегия не согласна с таким выводом по следующим основаниям.

В соответствии с данными кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 30.11.2009 года ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» нежилое здание литера «Б», расположенное по адресу: г. адрес 1, на 2009 год имело следующие характеристики: одноэтажное, размерами в плане 7,40 х 7,00 м., высотой 3 м., площадью 49,5 кв.м. (л.д.).

Согласно данным технического паспорта, изготовленного ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» по состоянию на 13.11.2009 года нежилое здание литера «Б», расположенное по адресу: г. адрес 1, имело следующие характеристики: одноэтажное, размерами в плане 7,40 х 7,00 м., площадью застройки 52,0 кв.м., внутренняя площадь строения составляла 49,5 кв.м. (л.д.).

Согласно экспертного заключения № от 24.10.2011 года на момент проведения экспертизы объект строительства имеет следующие технические характеристики: одноэтажное, размерами 7,83 х 10,50 м, с фундаментом, площадью застройки по наружным обмерам 82,2 кв.м., объект находится в состоянии проведения ремонтных работ: не завершены работы по отделке внутренней части помещения (л.д.).

Нежилое здание, литера Б, расположенное на пересечении лиц адрес 1, является объектом капитального строительства и объектом недвижимости, что прямо следует из заключения судебной экспертизы (л.д.).

Таким образом, если мини-магазин площадью 49,5 кв.м. согласно его техническим характеристикам не имел фундамента, что исключало возможность отнести такой объект к объектам недвижимости, то находящийся в настоящее время объект на пересечении лиц Волжская и Некрасова имеет признаки капитального строения, является объектом недвижимости.

Доказательств того, что мини-магазин был реконструирован, ответчиком не предоставлено.

При этом вывод заключения судебной экспертизы о том, что была произведена реконструкция, не может быть принят во внимание, поскольку к такому выводу эксперт пришел на основании письма Министерства финансов СССР от 29.05.1984г., Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений, в которых дана экономическая характеристика такого понятия, по признаку возведения объекта не на новой площадке.

Между тем, согласно п. 13 ст. 1 ГрК РФ создание зданий, строений, сооружений (в том числе, на месте сносимых объектов капитального строительства) подпадает под понятие «строительство».

При этом в экспертном заключении имеются описания технических характеристик нежилого здания литера Б, которое отвечает всем признакам объекта недвижимости, и которое ранее имело иные технические характеристики.

При таких обстоятельствах, поскольку объект площадью 49,5 кв.м., не являющийся объектом капитального строительства, в настоящее время не существует, а на пересечении улиц адрес 1, на месте литера Б находится объект недвижимости с фундаментом площадью по наружному обмеру 82,2 кв.м., судебная коллегия считает, что ответчиком ведется новое строительство иного объекта. Данный вывод подтвержден и показаниями свидетеля С.Р.Р. о том, что прежний мини-магазин был снесен.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Как полагает судебная коллегия, новое незавершенное строительством здание содержит все признаки самовольной постройки.

Возведение нового объекта не соответствует видам разрешенного использования ни земельного участка с кадастровым номером №, который предоставлен для размещения объектов торговли (не предполагающих размещение объектов капитального строительства, для целей, не связанных со строительством), ни земельного участка с кадастровым номером № площадью 106 кв.м, предоставленного под занимаемый мини-магазин ( л.д.), что исключает возможность ведения какой-либо реконструкции и строительства.

При таких обстоятельствах, возражения ответчика о том, что строительство ведется на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном под существующий мини-магазин, и для целей, не связанных со строительством), не имеют значения.

Статьей 69 Федерального закона РФ от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» установлено, что противопожарные расстояния между жилыми, общественными и административными зданиями, сооружениями и строениями промышленных организаций в зависимости от степени огнестойкости и класса их конструктивной пожарной опасности следует принимать в соответствии с таблицей 11 приложения к ФЗ № 123-ФЗ, но в любом случае не менее 6 м.

Как установил эксперт, минимальное противопожарное расстояние между объектом спора и существующим 2-х этажным зданием составляет 16 мм.

В соответствии со ст. 8 данного Закона здание и сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания и сооружения исключалась возможность возникновения пожара. В силу ст. 17 Закона для обеспечения пожарной безопасности здания или сооружения в проектной документации должны быть обоснованы.

Необоснованной является ссылка суда на примечание 10 к приложению 1 к СНиП 2.07.01-89*, поскольку федеральные законы №123-ФЗ и №384-ФЗ имеют большую юридическую силу. Кроме того, возведенный ответчиком объект не является гаражом, баней или сараем, в отношении которых применяется положение примечания 10 к приложению 1 СНиП.

Так же из выводов экспертного заключения следует, что в материалах дела отсутствуют градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство, что подтверждается ответом Комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов», тем самым нарушены Градостроительный кодекс РФ, а также п. 4,1 СП 48.13330.2011 Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004 Организация строительства.

Фактическое месторасположение строения, литера Б, по отношению к проложенным сетям водовода диаметром 150 мм, 200 мм и канализации диаметром 150 мм, противоречит требования, указанным в п. 12.35 Таблицы 15 СП 42.13330-2011 СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Как указано в экспертном заключении, нежилое здание литера Б, расположенное по адресу: адрес 1, находится в границах охранной зоны водовода.

При таких обстоятельствах, строительство спорного объекта отвечает всем признакам самовольной постройки, поскольку возведено на земельном участке, не отведенном для целей строительства, с нарушением противопожарных и строительных норм и правил.

Также из материалов дела следует, что собственником квартиры соседнего со спорным строением многоквартирного дома адрес 2 на основании договора купли-продажи квартиры от 21.11.2008 года является Табояков А.Г. (л.д.).

Согласно приказа № 1-10/177 от 19.06.2001 года «Об утверждении списка вновь выявленных объектов историко-культурного наследия, расположенных на территории Саратовской области», жилой дом адрес 2 1880 года постройки был включен в список объектов историко-культурного наследия (л.д.).

Согласно ст. ст. 30, 31 Федерального закона от 5 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» до начала землеустроительных, земляных, строительных, хозяйственных и иных работ, осуществление которых может оказать прямое или косвенное воздействие на объект культурного наследия, в отношении земельного участка должна была проводиться историко-культурная экспертизы в целях определения соответствия градостроительных регламентов требованиям государственной охраны объекта культурного наследия. Как установлено, такая экспертиза не проводилась.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что при отсутствии указанных нарушений не нарушены права и законные интересы администрации и Табоякова А.Г.

В силу ст. 16 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», ст. 8 Градостроительного кодекса РФ сохранение объекта спора нарушает права органа местного самоуправления по вопросам местного самоуправления.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 209 ГК РФ спорным строительством нарушены права Табоякова А.Г., который лишен возможности осуществлять правомочия собственника многоквартирного дома, отнесенного к объектам культурного наследия, в том числе связанные с эксплуатацией и обслуживанием стены, примыкающей к спорному объекту.

Не основаны на нормах процессуального права и выводы суда о том, что возможными действиями Табоякова А.Г. в связи с проведенной собственниками дома адрес 2 реконструкцией увеличена площадь примыкающей стены, поскольку такой вывод сделан на предположении в нарушение ст. 195 ГПК РФ.

Согласно разъяснения, данного в абз. 1 и 2 п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

С учетом приведенных норм материального права и установленных обстоятельств, судебная коллегия полагает, что подлежат удовлетворению требования администрации муниципального образования «Город Саратов» и Табоякова А.Г. о признании самовольной постройкой незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: адрес 1 и обязании Давыдову Е.Н. снести указанный объект за счет собственных средств.

При этом решение суда является основанием для прекращения права собственности в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на нежилое здание площадью 49,5 кв.м., литера Б, по адресу: адрес 1, за Давыдовой Е.Н.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела является основанием для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке.

Согласно ст. 361 ГПК РФ суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалоб вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.

Судебная коллегия полагает возможным принять новое решение по делу, поскольку в материалах дела имеются достаточные доказательства, позволяющие принять новое решение, не передавая дело в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 198, 361, 362, 366 ГПК РФ, в редакции, действующей до 01.01.2012 года, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 09.11.2011 года отменить и принять новое решение.

Признать самовольной постройкой незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, находящийся по адресу: адрес 1.

Обязать Давыдову Е.Н. снести самовольно возведенный незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке, предоставленным ей в аренду, с кадастровым номером № по адресу: адрес 1.

Председательствующий

Судьи