Судья Иванов М.В. Дело № 33-2952

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 июня 2012 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда
в составе:

председательствующего Грибалевой М.Н.,

судей Тришкиной М.А., Петровой Н.А.

при секретаре Ефимовой Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Парко» к Стебловскому И.П. о взыскании неосновательного обогащения по договору купли-продажи недвижимости, процентов, по апелляционной жалобе Стебловского И.П. на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 27 марта 2012 года.

Заслушав доклад судьи Грибалевой М.Н., объяснения Стебловского И.П. и его представителя Гусевой А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия

установила:

Общество с ограниченной ответственностью «Парко» с учетом уточнения требований обратилось в суд с иском к Стебловскому И.П. о взыскании неосновательного обогащения в размере 1348825 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере375158, 11 руб. (по состоянию на 11.03.2012 г.), указывая, что 13.10.2006 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> по цене 8800000 руб. В счет оплаты указанных денежных средств истцом ответчику в июне и июле 2008 г. было передано 2348825руб., однако 24.09.2008 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к указанному договору, по условиям которого цена продаваемого объекта недвижимости снижена до1000 000руб. В связи с этим, с 24.09.2008 г. ответчик получил неосновательное обогащение в размере разницы между полученными по основному договору денежными средствами и окончательной ценой договора, поэтому, начиная с указанной даты, истец получил право на начисление ответчику процентов по основаниям ст. 395 ГПК РФ.

Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 27 марта 2012 года исковые требования удовлетворены частично. СоСтебловского И.П.в пользу ООО «Парко» взыскана задолженность в сумме 1348825 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 11.03.2012 г. в размере373174 руб. 92 коп., всего 1721999 руб. 92 коп. Также со Стебловского И.П.в пользу ООО «Парко» взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.03.2012 г. по день фактического исполнения обязательства исходя из суммы остатка основного долга, составляющего1348825 руб., по учетной ставке банковского процента, установленной Центральным Банком РФ на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

В апелляционной жалобе Стебловский И.П. просил решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в связи с недоказанностью установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела. В доводах указывает, что был вынужден подписать дополнительное соглашение № 2, согласно п.4 которого цена первоначального договора в размере 1000000 руб. оплачена полностью и продавец к покупателю претензий не имеет, так как в противном случае не состоялось бы подписание договора купли-продажи земельного участка с домом, принадлежащего Коху Г.В. Необходимость составления указанного соглашения директор ООО «Парко» Пархоменко А.Г. мотивировал невозможностью оплаты им высоких налогов. Если бы между сторонами не был осуществлен окончательный расчет, то в дополнительном соглашении были бы упомянуты денежные средства, переданные ему истцом по распискам во исполнение ранее взятого обязательства. Судом необоснованно отказано в вызове в суд в качестве свидетелей Наумова Р.В., Пархоменко А.Г., суд не принял во внимание показания свидетеля Павлова В.Н. (работавшего в ООО «Парко» консультантом по строительству и с 2008 г. заместителем директора) о деятельности общества, которая, по сути сводилась к обману дольщиков.

Стебловский И.П. и его представитель Гусева А.А. в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении заявленных требований.

От представителя ООО «Парко» поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие в связи с невозможностью явки в судебное заседание.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1. ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи от 20.07.2005 г. Стебловский И.П. приобрел в собственность уНовиковой Е.В. недвижимое имущество, состоящее из жилого дома общей площадью 46 кв.м с двумя сараями и наружными сооружениями и земельного участка площадью 441 кв.м по адресу: <адрес> 1550000 руб. (л.д. 118-120).

20.05.2006 г. между ООО «Парко» (генподрядчик) и Стебловским И.П. (заказчик) заключен договор о строительстве жилого дома, по условиям которого генподрядчик обязуется осуществить строительство индивидуального жилого дома общей площадью 657 кв.м по адресу:г<адрес>, а заказчик обязуется принять указанный объект и произвести отчуждение части жилых помещений и части земельного участка в пользу генподрядчика в качестве оплаты за выполненные работы (л.д. 113-115).

13.10.2006 г. между Стебловским И.П. (продавец) и ООО «Парко» (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта (индивидуального жилого дома со степенью готовности 7%), строительство которого до момента отчуждения осуществлялось продавцом, и земельного участка площадью 441 кв.м по вышеуказанному адресу. Все отчуждаемое имущество продано по цене 8800 000руб. При этом пунктом 2.2. указанного договора установлено, чтоденежные средства в размере 1000 000руб. получены продавцом от покупателя до подписания договора, а7800 000руб. уплачиваются покупателем продавцу в натуральной форме по окончании строительства индивидуального жилого дома путем передачи в собственность Стебловскому И.П. помещений в нем общей площадью 312 кв.м.

Согласно п. 2.4. договора, стороны вправе изменить его цену, порядок, способ и форму расчетов путем составления двухстороннего дополнительного соглашения по настоящему договору, подлежащего нотариальному удостоверению и государственной регистрации в ГУ ФРС по Саратовской области (л.д. 3-6).

25.10.2006 г. на основании указанного договора за ООО «Парко» было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством жилой дом инвентаризационной стоимостью82282 руб. и земельный участок площадью 441 кв.м по указанному адресу(л.д. 129-130).

24.01.2007 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору от 13.10.2006 г., согласно условиям которого установили цену продаваемого земельного участка в размере5700000 руб., а цену индивидуального жилого дома в размере3100 000руб. Таким образом, цена всего отчуждаемого имущество по-прежнему осталась неизменной – 8800 000руб. (л.д. 102-104).

Согласно представленным суду распискам от 26.06.2008 г. и 18.07.2008 г. Стебловский И.П. получил от ООО «Парко» денежные средства в размере 348825 руб. и 2000 000руб. соответственно. При этом сторонами не отрицалось получение ответчиком денежных средств именно в счет погашения оставшейся части задолженности по договору купли-продажи от 13.10.2006 г. (л.д. 8-9).

24.09.2008 года между сторонами заключено и нотариально удостоверено дополнительное соглашение, которым цена по договору купли-продажи от 13.10.2006 года была изменена и составила за продаваемый земельный участок и незавершенный строительством индивидуальный жилой дом1000 000руб. При этом, в пункте 3 указанного соглашения указано, что продавец к покупателю претензий, материальных и иных требований не имеет (л.д. 7).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, по смыслу указанной нормы результатом неосновательного обогащения является наличие неосновательного приобретения (сбережения) имущества за счет другого лица без должного правового основания.

Поскольку факт заключения договора купли-продажи недвижимости от 13.10.2006 г. и дополнительного соглашения к нему от 13.10.2006 г. сторонами не оспаривался, указанные сделки были заключены добровольно, возможность изменения цены договора от 13.10.2006 г. предусмотрена п. 2.4. указанного договора, а также положениями ст. 450, 452 ГК РФ, суд первой инстанции пришёл к выводу, что снижение общей цены проданного ответчиком истцу недвижимого имущества с 8800 000руб. до1000000 руб. не противоречит закону и условиям основной сделки.

В счет оплаты проданного незавершенного строительством индивидуального жилого дома и земельного участка под ним ответчиком от истца в июне-июле 2008 г. получено2348825 руб. С учётом изменения цены указанного договора у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере переплаты по основному договору – 1348 825руб. (2348825 руб. – 1 000 000 руб.), которую суд посчитал неосновательным обогащением ответчика Стебловского И.П.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу положений пункта 4 статьи 453 ГК РФ, регулирующей последствия изменения и расторжения договора, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из позиции, отображенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в силу п.4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Анализ указанных положений закона позволяет сделать вывод о том, что действует общее правило о недопустимости требовать возврата исполненного после прекращения договора (п.4 ст. 453 ГК РФ), но в отдельных случаях общее правило может уступать нормам о неосновательном обогащении.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца ООО «Парко» о возврате разницы между полученными по основному договору денежными средствами и окончательной ценой договора, установленной дополнительным соглашением № 2 к нему.

Вместе с тем, как было установлено судом, условия договора от 13.10.2006 г. с учетом дополнительного соглашения № 2 от 24.09.2008 г. о передаче ответчиком Стебловским И.П. и принятии ООО «Парко» в собственность недвижимого имущества, а также об оплате его истцом, сторонами фактически исполнены, что, в свою очередь, свидетельствует о действительности указанных сделок.

До изменения условий о цене договора (24.09.2008 года), последний был исполнен сторонами.

Право собственности на данное недвижимое имущество (на незавершенный строительством жилой дом инвентаризационной стоимостью82282 руб. и земельный участок площадью 441 кв.м) зарегистрировано за истцом ООО «Парко» 25.10.2006 года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2006 года (л.д. 129-130), денежные средства получены Стебловским И.П. Кроме того, условия дополнительного соглашения от 13.10.2008 г. не содержат указаний о том, что Стебловский И.П. должен возвратить ООО «Парко» полученные за проданное имущество денежные средства.

При таких обстоятельствах, у суда не имелось предусмотренных законом оснований для возврата денежных средств ООО «Парко».

Указанные выше требования закона судом не были учтены при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также в связи с неправильным применением судом норм материального права (3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ). Решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска ООО «Парко» к Стебловскому И.П. о взыскании неосновательного обогащения по договору купли-продажи недвижимости, процентов.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда

определила:

решение Саратовского районного суда Саратовской области от 27 марта 2012 года по делу по иску ООО «Парко» к Стебловскому И.П. о взыскании неосновательного обогащения по договору купли-продажи недвижимости, процентов, отменить.

Принять по делу новое решение, которым в иске ООО «Парко» к Стебловскому И.П. о взыскании неосновательного обогащения по договору купли - продажи недвижимости, процентов – отказать.

Председательствующий

Судьи