Судья Волкова О.Н. Дело № 33-1518

28 марта 2012 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе

председательствующего Елкановой И.А.,

судей Ефимовой И.В., Калюжной В.А.,

при секретаре Ребневой Е.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску Подгорного Ю. А. к Лапшиной Ю. Н. об уменьшении стоимости квартиры, взыскании денежных средств, по апелляционной жалобе Лапшиной Ю.Н. на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 28 декабря 2011 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Лапшиной Ю.Н. -Ларюшкиной Н.Н., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя Подгорного Ю.А. - Каськова А.Б., возражавшего относительно удовлетворения жалобы и отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Подгорный Ю.А. обратился в суд с исковым заявлением к Лапшиной Ю.Н., в котором просил уменьшить стоимость приобретенной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с 390 000 до 195 000 рублей и взыскать с Лапшиной Ю.Н. разницу в стоимости квартиры в размере 195 000 рублей.

В обоснование требований истец указал, что <дата> между ним и ответчиком был заключен договор купли - продажи 19/100 долей в праве общей долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>. Квартира является коммунальной, и истцу принадлежит одно изолированное жилое помещение, общая площадь которой составляет 13,3 кв. метров. При заключении договора купли-продажи продавец гарантировал отсутствие лиц, сохраняющих право пользования приобретаемой квартирой, обязался передать квартиру свободной от любых прав третьих лиц. Ответчик не выполнила свои обязательства и не предупредила истца о том, что имеется решение суда, которым за гражданином Шахматовым Н.И. признано право бессрочного пользования спорным жилым помещением. По мнению истца, наличие прав третьего лица на пользование жилым помещением является основанием для предъявления к продавцу квартиры требований о снижения на 50 % покупной цены квартиры.

Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 28 декабря 2011 года исковые требования удовлетворены частично, судом уменьшена стоимость 19/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> по договору купли-продажи от <дата> с 390 000 рублей до 260 000 рублей. С ответчика в пользу истца взыскана разница в стоимости квартиры в сумме 130 000 рублей, а также понесенные истцом расходы в сумме 10 000 рублей, а всего 140 000 рублей, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Ответчик Лапшина Ю.Н. подала апелляционную жалобу на решение суда, в которой просила решение отменить, вынести новое решение, отказав истцу в удовлетворении требований в полном объеме.

Автор жалобы полагает, что истцу на момент заключения договора купли-продажи хорошо было известно о наличии у Шахматова Н.И права на проживание в спорном жилом помещении, о данном обстоятельстве ответчик ставила истца в известность в присутствии риэлторов. Осведомленность истца о правах третьего лица была подтверждена в судебном заседании свидетелем Белоусовой Т.Г. Кроме того, Шахматов Н.И, зарегистрированным и проживающим в спорной квартире не значился, собственником ее не являлся, длительное время не проживал в квартире, в связи с чем утратил право на проживание в квартире.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель ответчика Ларюшкина Н.Н. дополнительно сообщила, что судом произвольно (при отсутствии объективных данных) был определен размер снижения стоимости квартиры, исходя из сведений, предоставленных истцу риэлтерскими фирмами.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья 460 ГК РФ предусматривает обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Указанные правила применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из положений ст. 460 ГК РФ, бремя доказывания того обстоятельства, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на продаваемый товар, лежит на продавце.

Как видно из материалов дела, <дата> между Лапшиной Ю.Н. и Подгорным Ю.А. заключен договор купли-продажи 19/100 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> расположенную по адресу: <адрес>. По условиям договора в пользование покупателя поступает жилая комната площадью 13,3 кв. метров. Стороны пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 390000 рублей, которые переданы покупателем продавцу до подписания договора (п.5). В договоре указано, что на момент подписания договора в квартире никто не зарегистрирован и не проживает, продавец гарантирует, что передает долю в праве общей долевой собственности на квартиру, свободную от любых третьих лиц (п. 8 договора).

Сделка купли-продажи объекта недвижимости и переход права собственности по сделке зарегистрированы <дата> (свидетельство о государственной регистрации права от <дата> – л.д. 10).

В ходе судебного разбирательства установлено, что на момент заключения сделки имелось вступившее в законную силу решение Заводского районного суда г. Саратова от 26.02.2010 года, которым за Шахматовым Н.И. сохранено право пользования квартирой № <адрес> в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

27.07.2010 года Заводским районным судом г. Саратова принято решение по иску Ерункова В.Л. и Лапшиной Ю.Н. к Шахматову Н.И. о прекращении права пользования жилыми помещениями в <адрес>, принадлежащими Ерункову В.Л. и Лапшиной Ю.Н. на праве собственности. Истцам отказано судом в удовлетворении исковых требований со ссылкой на ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Таким образом, на момент распоряжения недвижимым имуществом Лапшиной Ю.Н. было известно о сохранении за Шахматовым Н.И. права пользования спорным жилым помещением, правомерность правопритязаний Шахматова Н.И. на жилое помещение подтверждена вступившими в законную силу решениями суда. Между тем в договоре купли-продажи продавцом указано, что продаваемая недвижимость свободна от прав третьих лиц.

Третье лицо Шахматов Н.И. в судебном заседании 28.12.2011 года также пояснил, что с истцом он познакомился после совершения сделки, когда его бывшая жена ФИО13 попросила его забрать вещи, находящиеся в комнате (л.д. 90 оборот).

Суд обоснованно при принятии решения не принял во внимание показания свидетеля Белоусовой Т.Г. о том, что истцу было известно при совершении сделки о правопритязаниях Шахматова Н.И. на жилое помещение и что истцу при приобретении жилого помещения продавец снизил покупную цену на 10000 рублей, поскольку свидетель приходится матерью ответчику и родной сестрой бывшему собственнику жилого помещения ФИО13 Кроме того, свидетелю об осведомленности истца известно со слов ответчика (л.д. 92), факт снижения продавцом цены жилого помещения какими-либо письменными доказательствами не подтвержден.

Судебная коллегия критически относится к доводам стороны ответчика о произвольности определения судом величины снижения стоимости жилого помещения, поскольку закон (ст. 460 ГК РФ) не содержит прямого указания на порядок уменьшения цены товара при наличии правопритязаний третьих лиц.

Судом назначалась экспертиза на предмет определения уменьшения цены жилого помещения при наличии обременения в виде права пользования жилым помещением со стороны третьего лица. Эксперт в заключении указал, что определить величину уменьшения цены квартиры невозможно, поскольку конечная стоимость устанавливается сторонами сделки после обсуждения всех известных аспектов сделки. Анализ динамики цен на объекты недвижимости за последние шесть месяцев 2011 года позволил эксперту прийти к выводу, что снижение цены в отношении обремененных правами третьих лиц объектов недвижимости колеблется в пределах от 20 до 50 процентов. Стороной истца суду представлены справки из различных агентств недвижимости, согласно которым стоимость обремененного правами третьих лиц жилого помещения может снизиться при покупке на 50-60 процентов.

Доказательств, опровергающих поданные стороной истца сведения, ответчиком суду представлено не было.

С учетом исследованных доказательств, судом при принятии решения стоимость доли в праве общей долевой собственности на квартиру снижена на 33 процента от стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Доводы жалобы об утрате Шахматовым Н.И, права пользования жилым помещением противоречат содержанию принятых судами решений от 26.02.2010 года и от 27.07.2010 года.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом допущено не было. Доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, апелляционная жалоба не содержат фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Саратовского районного суда Саратовской области от 28 декабря 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи