АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 августа 2012 г. г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Грибалевой М.Н.,

судей Кучминой А.А., Паршиной С.В.,

при секретаре Дарьиной Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Муртаева В.В. на решение Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 26 апреля 2012 г., которым удовлетворены исковые требования ООО «Агророс» к Муртаеву В.В., Мкртчяну А.Г. о признании отсутствующим права собственности на земельные участки.

Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., объяснения представителя ответчика Муртаева В.В. – Федосова С.С., поддержавшего доводы жалобы, представителя истца ООО «Агророс» - Скуратович О.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, представителя третьего лица администрации Балтайского муниципального района Саратовской области Булдагарян С.Б., поддержавшей доводы жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

ООО «Агророс» обратилось в суд с иском к Муртаеву В.В., Мкртчяну А.Г., Управлению Росреестра по Саратовской области о признании отсутствующим права собственности на земельные участки, прекращении записи о регистрации права собственности на них в ЕГРП.

В обоснование требований истец указал, что на основании постановления главы Балтайского муниципального района Саратовской области № 2 от 12 января 2009 г. и договора № 2 от 12 января 2009 г. ООО «Агророс» предоставлены в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №

13 ноября 2009 г. между ФИО17 и Морозовым А.Г. был заключен договор купли-продажи каскадных рыбонагульных прудов, расположенных в <адрес>

Постановлением администрации Балтайского района Саратовской области от 07 апреля 2010 г. № 125 в соответствии со ст. 36 ЗК РФ Морозову А.Г. разрешен выкуп указанных земельных участков, находящихся под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости. 08 апреля 2010 г. между администрацией Балтайского района Саратовской области и Морозовым А.Г. был заключен договор купли-продажи земельных участков. 17 апреля 2010 г. осуществлена государственная регистрация права собственности Морозова А.Г. на соответствующие земельные участки. Впоследствии 29 апреля 2010 г. Морозов А.Г. продал земельный участок с кадастровым номером № Шахяну М.А., которой, в свою очередь, продал его Мкртчяну А.Г., а участок с кадастровым номером № Морозов А.Г. продал Леонтьевой Е.А., которая продала его Муртаеву В.В. Право собственности Муртаева В.В. и Мкртчяна А.Г. на земельные участки зарегистрировано в ЕГРП.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 21 июня 2011 г., постановление администрации Балтайского района Саратовской области от 07 апреля 2010 г. № 125 признано недействительным, нарушающим права и интересы ООО «Агророс». При этом, арбитражным судом установлено, что заключенный 13 ноября 2009 г. между ФИО17 и Морозовым А.Г. договор купли-продажи каскадных рыбонагульных прудов является ничтожной сделкой, в связи с чем предоставление Морозову А.Г. на основании ст. 36 ЗК РФ в собственность земельных участков, на которых расположены названные пруды, противоречит действующему законодательству.

Предметом договора купли-продажи № 3 от 08 апреля 2010 г., заключенного между администрацией Балтайского района Саратовской области и Морозовым А.Г. на основании признанного недействительным постановления от 07 апреля 2010 г. № 125, являются земельные участки с кадастровыми номерами № и №. Истец считает данный договор не соответствующей закону сделкой, которая не повлекла переход права собственности Морозова А.Г. на земельные участки. Как следствие, дальнейшие сделки купли-продажи земельных участков являются также ничтожными, не влекущими правовых последствий, в том числе, переход права собственности.

Государственная регистрация заключенного на основании постановления главы Балтайского муниципального района Саратовской области № 2 от 12 января 2009 г. договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № не была осуществлена. Однако истец считает, что правовые отношения по предоставлению спорных земельных участков ООО «Агророс» сложились, земельные участки в пользование фактически переданы.

В настоящий момент истец лишен возможности зарегистрировать принадлежащее ему право аренды на спорные земельные участки, поскольку в отношении них в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации права собственности Муртаева В.В. и Мкртчяна А.Г. В связи с этим истец просил признать отсутствующим право собственности Муртаева В.В. на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения рыбного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; признать отсутствующим право собственности Мкртчяна А.Г. на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения рыбного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, обязать Управление Росреестра по Саратовской в ЕГРП прекратить запись о регистрации права собственности Муртаева В.В. и Мкртчяна А.Г. на указанные земельные участки.

Определением Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 26 апреля 2012 г. производство по делу по иску ООО «Агророс» к Управлению Росреестра по Саратовской области о прекращении записи о регистрации права собственности Муртаева В.В. и Мкртчяна А.Г. на земельные участки прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части. Управление Росресстра по Саратовской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Решением суда исковые требования ООО «Агророс» удовлетворены, признано отсутствующим право собственности Муртаева В.В. и Мкртчяна А.Г. на земельные участки, с ответчиков в пользу ООО «Агророс» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в равных долях.

В апелляционной жалобе Муртаев В.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске. Указывает, что ФИО17, как собственник обособленных водных объектов, имел право ими распоряжаться, а Морозов А.Г. заключив договор купли-продажи данных объектов, стал их собственником прудов с момента их передачи, поскольку переход права собственности на обособленные водные объекты не подлежал государственной регистрации. Согласно договору аренды земельных участков № 2 от 12 января 2009 г. срок аренды установлен с 12 января 2009 г. по 12 января 2012 г. Данный договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации. ООО «Агророс» не представлено доказательств, свидетельствующих о государственной регистрации договора аренды, в связи с чем указанный договор является незаключенным и не влечет правовых последствий, не порождает для сторон прав и обязанностей. Полагает, что судом в нарушение норм материального права были применены положения ст. 5.2 Закона Саратовской области «О Земле» в редакции от 30 октября 2009 г., согласно которой минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий составляет 5 лет. Однако на момент заключения договора аренды земельных участков № 2 от 12 января 2009 г. действовала редакция закона, предусматривающая минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий не более 3 лет. Несмотря на эти обстоятельства, суд неправомерно посчитал, что незарегистрированный договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ является автоматически пролонгированным для ООО «Агророс» на неопределенный срок ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя и должен был быть заключен на срок не менее чем на пять лет. Автор жалобы также полагает, что судом необоснованно не привлечены к участию в деле новые собственники земельных участков ФИО10 и ФИО11

В судебном заседании представитель ответчика Муртаева В.В. – Федосов С.С. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца ООО «Агророс» - Скуратович О.В. подержала доводы, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу, пояснив, что договор купли-продажи, заключенный между ФИО17 и Морозовым А.Г. является ничтожной сделкой, не влечет возникновение у Морозова А.Г. права собственности на рыбонагульные пруды и, как следствие, право на выкуп земельных участков, на которых находятся эти пруды. Договор аренды земельных участков, заключенный администрацией Балтайского муниципального района с ООО «Агророс», является прологнированным на неопределенный срок. В постановлении администрации о предоставлении земельных участков ООО «Агророс» в аренду, не указаны точные даты начала и окончания течения срока аренды. ООО «Агророс» воспользовалось своим право на защиту права аренды земельных участков путем признания отсутствующим права собственности на эти участки у Муртаева В.В. и Мкртчяна А.Г.

Представитель третьего лица администрации Балтайского муниципального района Саратовской области Булдагарян С.Б. поддержала доводы апелляционной жалобы, указав, что срок действия договора аренды земельных участков, заключенный 12 января 2009 г. с ООО «Агророс» истек 12 января 2012 г., так как договор был заключен на три года в соответствии с п. 5.2 Закона Саратовской области «О Земле», в редакции, действовавшей на момент заключения договора. Данный договор не был пролонгирован, в 2010 г. постановление главы Балтайского муниципального района Саратовской области № 2 от 12 января 2009 г. о предоставлении ООО «Агророс» в аренду земельных участков было отменено, поэтому уведомлений о прекращении действия договора до истечения его срока истцу не направлялось, поскольку считали это излишним.

Ответчик Муртаев В.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Мкртчян А.Г., третьи лица Леонтьева Е.А., Морозов А.Г., Шахян М.А., представитель Управления Росреестра по Саратовской области, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, уважительных причин не явки не представили. При указанных обстоятельствах судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене с вынесением нового решения по следующим основаниям.

В силу положений ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) судебной защите подлежит только нарушенное право.

На основании ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации Балтайского муниципального района Саратовской области от 12 января 2009 г. № 2 ООО «Агророс» предоставлены в аренду сроком на три года земельные участки с кадастровыми номерами № площадью <данные изъяты> кв.м. и №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные <адрес> (л.д. 22).

На основании данного постановления 12 января 2009 г. заключен договор № 2 аренды земельных участков (л.д. 23-26).

13 ноября 2009 г. Морозов А.Г. приобрел у ФИО17 по договору купли-продажи рыбонагульные пруды, расположенные на земельных участках площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м. (л.д. 28-32).

Согласно постановлению администрации Балтайского муниципального района от 07 апреля 2010 г. № 125 Морозову А.Г. разрешен выкуп земельных участков с кадастровыми номерами № площадью <данные изъяты> кв.м и № площадью <данные изъяты> кв.м (л.д. 33), 08 апреля 2010 г. заключен договор купли-продажи (л.д. 34-37).

29 апреля 2010 г. земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м был продан Морозовым А.Г. Леонтьевой Е.А. (л.д. 38). 25 июня 2010 г. Леонтьева Е.А. продала этот участок Муртаеву В.В. (л.д. 42).

Земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м Морозовым А.Г. был продан 27 апреля 2010 г. Шахяну М.А. (л.д. 39-40), который 12 июля 2010 г. продал данный участок Мкртчяну А.Г. (л.д. 44-45).

11 марта 2012 г. Муртаев В.В. заключил договор купли-продажи земельного участка со ФИО16 (л.д. 213-214).

Мкртчян А.Г. 12 марта 2012 г. заключил договор купли-продажи земельного участка с ФИО11 (л.д. 215-216).

Однако право собственности на указанные земельные участки по настоящее время зарегистрировано за Муртаевым В.В. и Мкртчян А.Г. в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 43, 46).

Согласно сообщению Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 24 июня 2010 г. ООО «Агророс» было отказано в государственной регистрации договора аренды от 12 января 2009 г. № 2 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № площадью <данные изъяты> кв.м и № площадью <данные изъяты> кв.м в связи с принадлежностью данных объектов недвижимости иным лицам на законных основаниях (л.д.41).

27 июля 2010 г. и.о. главы администрации Балтайского муниципального района вынесено постановление № 265 «Об отмене постановления главы Балтайского муниципального района от 12 января 2009 г. № 2.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 21 июня 2011 г., вынесенного по иску ООО «Агророс», постановление администрации Балтайского муниципального района от 07 апреля 2010 г. № 125 признано недействительным. При этом арбитражный суд пришел к выводу о ничтожности заключенного 13 ноября 2009 г. между ФИО17 и Морозовым А.Г. договора купли-продажи рыбонагульных прудов, не повлекшего переход права собственности на эти пруды к Морозову А.Г. и незаконном предоставлении ему спорных земельных участков в собственность на основании ст. 36 ЗК РФ (л.д. 49-77).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 октября 2011 г. постановление и.о. главы администрации Балтайского муниципального района от 27 июля 2010 г. № 265 «Об отмене постановления главы Балтайского муниципального района от 12 января 2009 г. № 2» признано недействительным (л.д. 78-85).

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельных участков № 2 и постановление администрации Балтайского муниципального района № 2 от 12 января 2009 г. являются в настоящее время действующими, договор аренды с ООО «Агророс» пролонгирован в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок, в связи с чем нарушенное право истца подлежит восстановлению путем признания отсутствующим права собственности Муртаева В.В. и Мкртчяна А.Г. на спорные земельные участки.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они противоречат нормам материального права, регулирующим данные правоотношения.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу положений ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии с разъяснениями п. 52 и п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются её стороны.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии с п. 5.2 Закона Саратовской области «О Земле» от 21мая2004г. № 23-ЗСО (в редакции, действовавшей на 12 января 2009 г.) минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается в три года.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из смысла положений п. 2 ст. 621 ГК РФ следует, что для признания договора возобновленным на неопределенный срок необходимо два условия: арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, арендодатель против этого не возражает.

В соответствии с п. 1.6 договора аренды земельных участков № 2 от 12 января 2009 г. заключенного администрацией Балтайского муниципального района с ООО «Агророс» срок аренды установлен с 12 января 2009 г. по 12 января 2012 г.

Согласно п. 6.2 названного договора аренды, настоящий договор прекращает свое действие по истечении срока аренды, установленного в п. 1.6 договора (при условии письменного извещения об этом арендодателем арендатора до истечения срока аренды), за исключением случаев возобновления договора на неопределенный срок, предусмотренных п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Из объяснений представителя администрации Балтайского муниципального района следует, что администрация, как арендодатель земельных участков, возражала и возражает относительно возобновления арендных отношений с ООО «Агророс» после 12 января 2012 г. Поскольку 27 июля 2010 г. было вынесено постановление № 265 «Об отмене постановления главы Балтайского муниципального района от 12 января 2009 г. № 2», письменных уведомлений о прекращении действия договора аренды от 12 января 2009 г. до истечения его срока истцу не направлялось, поскольку считали это излишним.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что администрация, как арендодатель спорных земельных участков, до истечения срока действия договора аренды в письменном виде выразила возражение относительно продления срока аренды после 12 января 2012 г., о чем ООО «Агророс» было известно. В связи с этим, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований считать договор аренды спорных земельных участков № 2 от 12 января 2009 г. возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок после 12 января 2012 г.

Тот факт, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 октября 2011 г. постановление и.о. главы администрации Балтайского муниципального района от 27 июля 2010 г. № 265 «Об отмене постановления главы Балтайского муниципального района от 12 января 2009 г. № 2» признано недействительным, сам по себе, не свидетельствует о возобновлении срока действия указанного договора на неопределенный срок, тем более, что данное решение вступило в законную силу после 12 января 2012 г.

Кроме того, договор аренды земельных участков № 2 от 12 января 2009 г. подлежал государственной регистрации. Однако каких-либо сведений о государственной регистрации указанного договора, в том числе, после 12 января 2012 г., истцом суду не представлено.

Таким образом, достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих, что на момент рассмотрения спора ООО «Агророс» обладает полномочиями по владению спорными земельными участками на праве аренды, в том числе на неопределенный срок, а также, что зарегистрированное в ЕГРП право собственности Муртаева В.В. и Мкртчяна А.Г. на спорные земельные участки нарушает какое-либо право истца, которое может быть защищено только путем предъявления иска о признании права отсутствующим, в материалы дела истцом не представлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 26 апреля 2012 г. отменить, как основанное на выводах, не соответствующих обстоятельствам дела и вынесенное с неправильным применением норм материального права, и принять новое решение, которым в удовлетворении иска ООО «Агророс» к Муртаеву В.В., Мкртчяну А.Г. о признании отсутствующим права собственности на земельные участки отказать.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 26 апреля 2012 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым ООО «Агророс» в удовлетворении исковых требований к Муртаеву В.В., Мкртчяну А.Г. отказать в полном объеме.

Председательствующий

Судьи: