Судья Набенюк А.П. Дело № 33- 4750

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 августа 2012 г. г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Елкановой И.А.,

судей Тришкиной М.А., Ефимовой И.В.,

при секретаре Каланиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тришкиной М.А. гражданское дело по иску Барабанова С.В. к Негреевой С.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, по апелляционной жалобе Негреевой С.В. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 03 мая 2012 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Барабанова С.В. – Галустова И.К., возражавшего против доводов жалобы и отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, судебная коллегия

установила:

Барабанов С.В. обратился в суд с иском к Негреевой С.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя заявленные требования тем, что 15 февраля 2008 года между ним и Негреевой С.В. был заключен договор займа, по условиям которого он передал ответчику 2000000 (два миллиона) рублей на срок до 15 августа 2009 года, с условием выплаты 36% годовых от суммы остатка долга.

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа Негреева С.В. передала в залог жилой дом <адрес>, общей площадью 60,5 кв. м с сараем, гаражом, погребом и уборной; права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 793 кв. метра в отношении 8/25 доли.

Обязательства по договору займа Негреева С.В. надлежащим образом не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность.

Определением Волжского районного суда г. Саратова от 16 декабря 2011 года было утверждено мировое соглашение, по условиям которого ответчик приняла на себя обязательства, частями (в указанные сроки) погасить задолженность по договору займа от 15 февраля 2008 года, в общей сумме 4000000 рублей, однако условия мирового соглашения Негреевой С.В. не исполняются.

На основании изложенного, истец просил суд обратить взыскание на предметы залога, установив начальную продажную цену в размере 4152252 рубля 40 копеек.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 03 мая 2012 года с учетом дополнительного решения от 27 июня 2012 года постановлено:

обратить взыскание на жилой дом двухэтажный общей площадью 114,9 кв.м с инвентарным номером № литер №, с сараем, гаражом, погребом и уборной, с наружными сооружениями, по адресу: <адрес>; права и обязанности по договору № аренды земельного участка от <дата>, в отношении 8/25 доли земельного участка площадью 793 кв.метра, зарегистрированному <дата> Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области, номер государственной регистрации №, заключенному на основании постановления администрации г.Саратова № от <дата>, договора замены стороны в обязательстве от <дата>, зарегистрированного Главным управлением федеральной регистрационной службы по <адрес> от <дата>, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, переданные Барабанову С.В. по договору залога от <дата>, установить начальную продажную цену 4152252 рубля 40 копеек;

взыскать с Негреевой С.В. в пользу Барабанова С.В. судебные расходы в сумме 19208 рублей.

В апелляционной жалобе Негреева С.В. ставит вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Автор жалобы указала, что в ходе рассмотрения дела № по иску Барабанова С.В. к ней о взыскании долга по договору займа, истец отказался от исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, в связи с чем указанные требования не могут рассматриваться повторно. Полагает, что судом необоснованно сделан вывод о том, что в период действия договора займа и залога, Негреева С.В., без согласия залогодержателя произвела пристройку к дому, вследствие чего его площадь стала составлять 114,9 кв.м., а не 60,5 кв. метра.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда, согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Часть 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 78 (пункт 2) Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой 1Х названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

На основании пункта 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

На основании п.4 ст.6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право аренды может быть предметом ипотеки.

В силу п. 6 ст.6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Материалами дела установлено, что <дата> между Негреевой С.В. и Барабановым С.В. был заключен договор займа, по условиям которого займодавец (Барабанов С.В.) передает заемщику (Негреевой С.В.) в собственность денежную сумму в размере 2000000 рублей со сроком возврата - до 15 августа 2009 года, под 36% годовых от суммы остатка долга (л.д. 9).

В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа, 15 февраля 2008 года между Негреевой С.В. (залогодатель) и Барабановым С.В. (залогодержатель) заключен договор залога, по условиям которого залогодатель закладывает залогодержателю принадлежащее ей недвижимое имущество - жилой дом, общей площадью 60,5 кв. м с сараем, гаражом, погребом, уборной, с наружными сооружениями и права и обязанности по договору № аренды земельного участка 8/25 доли от 793 кв. метра (л.д. 10-11). Указанный договор залога заключен с согласия супруга Негреевой С.В. и зарегистрирован в установленном законом порядке в регистрирующем органе.

В соответствии с п.3 договора залога от 15.02.2008 года недвижимое имущество оценено сторонами в следующих размерах: права и обязанности по договору аренды земельного участка в сумме 600000 рублей, жилой дом в сумме 2900000 рублей.

Пунктом 8 указанного договора предусмотрено, что замена предмета залога по настоящему договору, последующий залог недвижимого имущества, а так же его отчуждение, сдача в жилищный наем или аренду, передача в безвозмездное пользование допускается исключительно с согласия залогодержателя.

Во время действия договора залога Негреевой С.В. была осуществлена реконструкция объекта залога, в результате чего площадь объекта увеличилась с 60,5 кв. метра до 114,9 кв. метра. В соответствии с п.8 договора залога Барабановым С.В. <дата> было дано согласие на регистрацию права собственности Негреевой С.В. на реконструированный спорный объект недвижимости площадью 114,9 кв. метра (Дело №, л.д. 99).

Определением Волжского районного суда г. Саратова от 16 декабря 2011 года (Дело № год) было утверждено мировое соглашение, по условиям которого ответчик приняла на себя обязательства, частями (в указанные сроки) погасить задолженность по договору займа от <дата>, в общей сумме 4000000 рублей, однако условия мирового соглашения Негреевой С.В. так же не исполняются.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы № <данные изъяты>» от <дата>, стоимость жилого дома, общей площадью 114, 9 кв. м, в том числе жилой площадью 78,5 кв.м с гаражом, погребом, уборной, с наружными сооружениями, а так же земельного участка, находящегося в аренде, площадью 793,0 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> на момент производства экспертизы составляет 3660226 рублей, в том числе стоимость земельного участка - 1536041 рубль (л.д. 74-83).

В соответствии с письмом <данные изъяты> № от <дата>, стоимость доли в праве аренды земельного участка равной 254 кв. м (8/25 от 793 кв. метра) будет составлять 491998 рублей (л.д. 91).

Поскольку ответчиком не были исполнены обязательства по указанному договору займа и заключенному мировому соглашению, а доказательств обратного ответчиком представлено не было (ст. 56 ГПК РФ), сторонами был заключен договор залога спорных объектов недвижимости в целях обеспечения принятых обязательств, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции были правомерно удовлетворены требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

Доводы жалобы о том, что в ходе рассмотрения дела № по иску Барабанова С.В. к Негреевой С.В. о взыскании долга по договору займа, истец отказался от исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку не подтверждаются материалами указанного гражданского дела. От требований об обращении взыскания на заложенное имущество истец не отказывался и судом данные требований не рассматривались, определение о прекращении производства по делу в связи с отказом истца от части исковых требований не принималось.

Доводы жалобы о том, что изменились параметры предмета залога – жилого дома, не противоречат выводам суда первой инстанции об обращении взыскания на реконструированный объект недвижимости, поскольку право собственности на реконструированный объект недвижимости было зарегистрировано ответчиком в установленном законом порядке с согласия залогодержателя и в соответствии с. п. 8 договора залога.

Однако судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции относительно установления начальной продажной цены объектов залога в размере 4152252 рубля 40 копеек, по следующим основаниям.

Как следует из выводов судебной экспертизы, стоимость жилого дома, общей площадью 114, 9 кв. м, в том числе жилой площадью 78,5 кв.м с гаражом, погребом, уборной, с наружными сооружениями, а так же земельного участка, находящегося в аренде, площадью 793,0 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> на момент производства экспертизы составляет 3660226 рублей, в том числе стоимость земельного участка - 1536041 рубль (л.д. 74-83).

В соответствии с письмом <данные изъяты>» № от <дата>, стоимость доли права аренды земельного участка равной 254 кв. м (8/25 от 793 кв. метра) будет составлять 491998 рублей (л.д. 91).

Допрошенная в суде апелляционной инстанции эксперт А.Л.Г. пояснила, что сумма 3660226 рублей включает в себя стоимость дома с наружными сооружениями в размере 2124185 рублей и земельного участка площадью 793 кв. метра в сумме 1536041 рубль. Поскольку стоимость 8/25 долей земельного участка общей площадью 793 кв. метра, составляет 491998 рублей, то общая стоимость предметов залога составит 2616183 рубля (2124185+491998).

В связи с чем выводы суда первой инстанции в части установления начальной продажной цены объектов залога в размере 4152252 рубля 40 копеек, не соответствуют обстоятельствам дела, и решение суда в указанной части на основании с п.3 ч.1 ст.330 ГПК РФ подлежит изменению.

Руководствуясь ст.ст. 327.1., 328, 329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 03 мая 2012 года с учетом дополнительного решения от 27 июня 2012 года изменить в части установления начальной продажной цены, указав начальную продажную стоимость в размере 2616183 рубля.

В остальной части оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи