Судья Иванов М.В. Дело № 33-5602

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 сентября 2012 г. г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Ретунской Н.В.

судей Бугаевой Е.М., Мележик Л.М.

при секретаре Ефимовой Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Сулейманова М.С. на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 18.07.2012 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Сулейманова М.Ш. к администрации Рыбушанского муниципального образования Саратовского муниципального района Саратовской области, администрации Саратовского муниципального района Саратовской области о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на недвижимое имущество, возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности.

Заслушав доклад судьи Бугаевой Е.М., заслушав объяснения представителей Сулейманова М.Ш.- Пантелеева А.П., Катаевой А.М., просивших удовлетворить жалобу, объяснения представителя АКХ «Заря» Акмукова В.З., просившего оставить решение суда без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Сулейманов М.Ш. обратился в суд с иском к администрации
Рыбушанского муниципального образования Саратовского муниципального района Саратовской области, администрации Саратовского муниципального района Саратовской области о признании действительной заключенной 25.09.2003 года между Сулеймановым М.Ш. и ЗАО «Б.» сделки купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: 1/5 (две первые двери от фруктохранилища) «Склад минеральных удобрений» площадью 144 кв.м. (литер 3); помещение крайнего бокса одноэтажного здания «Мастерская» площадью 282 кв.м. (литер Т); помещение одноэтажного здания «Мастерская», расположенное в середине здания со входом с восточной стороны, площадью 8 кв.м. (литер Т); 1/3 одноэтажного здания «Котельная» площадью 24 кв.м. (литер Л); одноэтажное здание «Коровник арочный» площадью 1500 кв.м. (литер П); весь первый этаж двухэтажного здания «Контора» площадью 90 кв.м. (литер А); помещение второго бокса одноэтажного здания «Автогараж» площадью 49,92 кв.м. (литер В); помещение крайнего (справа) бокса одноэтажного здания «Автогараж» площадью 67,6 кв.м. (литер В); помещение 1/3 одноэтажного здания «Магазин склад» площадью 40 кв.м. (литер К); помещение 1/3 одноэтажного здания «Столярка» площадью 119 кв.м. (литер С); помещение 1/3 деревянного одноэтажного здания «Амбар» площадью 49 кв.м. (литер Р); помещение 1/2 одноэтажного здания «Красный уголок» площадью 24 кв.м. (литер М); помещение 1/2 одноэтажного здания «Ветаптека» площадью 30 кв.м. (литер Н); сооружение «Асфальтированная площадка» на току площадью 240 кв.м. (литер I); помещение, пристроенное к фруктохранилищу со стороны компрессорной, площадью
70 кв.м. (литер Ф). Кроме того, просил признать за ним право собственности на указанное недвижимое имущество, обязать управление Росреестра по Саратовской области зарегистрировать сделку–продажи и переход права собственности в отношении недвижимого имущества. В обоснование исковых требований указал, что право собственности ЗАО «Б.» на вышеуказанное имущество подтверждается актом раздела совхоза «О.» от 28.05.1992 г. Расчеты по вышеуказанному договору купли-продажи с ЗАО «Б.» произведены в полном объеме. Свидетельство на право собственности на указанные объекты недвижимости истцом так и не получены, государственная регистрация такого права была приостановлена, а участие в государственной регистрации второй стороны договора невозможно, так как в настоящее время продавец – ЗАО «Б.» ликвидировано и не имеет правопреемника, в связи с чем истец не имеет иной возможности оформить свое право собственности на приобретенное имущество.

Судом было постановлено вышеуказанное решение суда.

В апелляционной жалобе Сулейманова М.С. ставится вопрос об отмене решения суда и удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что суд в решении неправильно истолковал ст. 209 ГК РФ и ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Считает, что государственная регистрация прав ЗАО «Б.» в соответствии с абзацем первым п. 2 ст. 6 ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» требовалась при государственной регистрации перехода прав к Сулейманову М.Ш., а не при заключении договора и распоряжении имуществом ЗАО «Б.». Указал, что суд при рассмотрении дела применил норму закона, не подлежащую применению, кроме того, неправильно ее истолковав, как ограничивающую права ЗАО «Б.» или Сулейманова М.Ш. на совершение сделки со спорными объектами недвижимости, а именно ст. 37 ЗК РСФСР, которая никоим образом не ограничивает право ЗАО «Б.» продать или право Сулейманова М.Ш. приобрести объекты, перечисленные в договоре купли-продажи. Считает, что указывая в решении, что договор купли-продажи и акт раздела совхоза содержат различные данные, не позволяющие индивидуализировать предметы договора, в том числе с учетом их площади и расположения на земельном участке, суд неправильно истолковал и применил ст. 554 ГК РФ, посчитав, что указание площади отчуждаемого объекта является обязательным условием договора купли-продажи недвижимости. Вместе с тем, договор купли-продажи и акт раздела совхоза «О.» содержат данные, позволяющие индивидуализировать предметы договора, в том числе с учетом их площади и расположения на земельном участке. Таким образом, суд первой инстанции не вправе был отказывать в удовлетворении иска Сулейманова М.Ш. в отношении объекта недвижимости – 1 этаж двухэтажного здания «Контора» площадью 90 кв.м. (литер А). Также судом были неправильно истолкованы положения ст. 551 ГК РФ, которая должна была быть применена к рассматриваемым правоотношениям по аналогии, что соответствует сложившейся судебной практике.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы (ст. 327.1. ГПК РФ), обсудив их, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с абз. 2 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные требования содержатся в ч. 1 ст. 551 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно абз. 1 ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии со ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются также вступившие в законную силу судебные акты.

Как видно из материалов дела, согласно акту раздела совхоза «О.» Саратовского района от 28.05.1992 года в связи с преобразованием указанной организации в ассоциацию крестьянских хозяйств «Заря» и АО «Б.», между последними юридическими лицами было разделено недвижимое имущество, согласно наименованиям, указанным в акте (л.д.).

На основании договора купли-продажи от 25.09.2003 года, заключенного между ЗАО «Б.» в лице конкурсного управляющего Костылева В.В., и Сулеймановым М.Ш., последний приобрел следующее имущество, расположенное по адресу: <адрес>: 1/5
(две первые двери от фруктохранилища) одноэтажного здания «Склад минеральных удобрений» площадью 144 кв.м.; помещение крайнего бокса одноэтажного здания «Мастерская» площадью 153 кв.м.; помещение одноэтажного здания «Мастерская», расположенное в середине здания со входом с восточной стороны, площадью 8 кв.м.; 1/3 одноэтажного здания «Котельная» площадью 24 кв.м.; одноэтажное здание «Коровник арочный» площадью 1500 кв.м.; весь первый этаж двухэтажного здания «Контора» площадью 90 кв.м.; помещение второго бокса одноэтажного здания «Автогараж» площадью 49,92 кв.м.; помещение крайнего (справа) бокса одноэтажного здания «Автогараж» площадью 67,6 кв.м.; помещение 1/3 одноэтажного здания «Магазин склад» площадью 40 кв.м.; помещение 1/3 одноэтажного здания «Столярка» площадью 119 кв.м.; помещение 1/3 деревянного одноэтажного здания «Амбар» площадью 49 кв.м.; помещение 1/2 одноэтажного здания «Красный уголок» площадью 24 кв.м.; помещение 1/2 одноэтажного здания «Ветаптека» площадью 30 кв.м.; сооружение «Асфальтированная площадка» на току площадью 240 кв.м.; помещение, пристроенное к фруктохранилищу со стороны компрессорной, площадью 70 кв.м. (л.д.).

На основании акта приема-передачи по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.09.2003 года Сулейманов М.Ш. принял вышеуказанное имущество (л.д.).

Расчет за приобретенное имущество был произведен Сулеймановым М.Ш. в полном объеме, о чем свидетельствует квитанция к приходному кассовому ордеру
№ от 25.09.2003 года и счет-фактура № от 25.09.2003 года (л.д.).

Как следует из уведомлений государственного регистратора от 09.02.2012 года и 10.02.2012 года, государственная регистрации перехода к Сулейманову М.Ш. прав на вышеуказанные объекты недвижимости была приостановлена в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовала информация о зарегистрированных правах ЗАО «Б.» на объекты недвижимости, являющиеся объектами отчуждения по договору купли-продажи от 25.09.2003 года (л.д.).

Согласно сведений из Единого государственного реестра юридических лиц, 30.07.2004 года в реестр была внесена запись о прекращении деятельности юридического лица – ЗАО «Б.» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного управления (л.д.).

Как следует из материалов дела, только в 2011 году была произведена техническая инвентаризация спорных объектов с составлением соответствующих кадастровых и технических паспортов, в результате которой объектам недвижимости были присвоены литера и была уточнена площадь помещения крайнего бокса одноэтажного здания «Мастерская», которая увеличилась с 153 кв.м. до 282 кв.м.; год возведения строений не указан (л.д.).

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие строительство и впоследствии возникновение права собственности на спорные объекты у совхоза «О.».

Земельный участок под спорными объектами не сформирован, не передан на каком-либо праве ни ЗАО «Б.», ни истцу.

Суд обоснованно пришел к выводу о том, что в удовлетворении требований Сулейманова М.Ш. следует отказать, поскольку акт раздела совхоза «О.» Саратовского района от 28.05.1992 года, являющийся документом, подтверждающим возникновение права собственности на отчуждаемое имущество у ЗАО «Б.», и договор купли-продажи от 25.09.2003 года, на который истец указывает как на правоустанавливающий документ на спорное имущество, содержат различные данные о спорных объектах недвижимости, не позволяющие индивидуализировать данные объекты, как того требует положения ст. 554 ГК РФ. В указанном акте объекты недвижимости имеют наименования, отличные от тех, которые указаны в договоре купли-продажи, не содержится сведений о площади этих объектов, что дало бы основание идентифицировать их по техническим характеристикам.

Кроме того, как следует из пояснений представителя АКХ «Заря», данное хозяйство имеет свои правопритязания на спорные объекты.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что истцом не представлены доказательства наличия у продавца – ЗАО «Б.» права собственности на спорный объект недвижимости, а из материалов дела также следует, что суду не были представлены доказательства возникновения у продавца права на это имущество до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по правилам, действовавшим до этого момента, а, следовательно, у суда отсутствовали основания для признания права собственности Сулейманова М.Ш. на указанное в договоре купли-продажи от 25.09.2012 года недвижимое имущество по заявленным в иске основаниям.

Нельзя согласиться с доводом жалобы о том, что собственником спорного имущества, переданного по договору купли продажи от 25.09.2003 года, являлось
ЗАО «Б.», поскольку материалами дела не подтверждено возникновение у продавца права собственности на указанные объекты недвижимости.

Остальные доводы апелляционной жалобы на правильность решения суда не влияют и не могут повлечь его отмену, поскольку направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, и сводятся, по сути, к несогласию автора жалобы с выводом суда об их достаточности, к иной, нежели у суда оценке доказательств, фактических обстоятельств дела и подлежащих применению правовых норм, для чего оснований судебная коллегия не находит. Само по себе несогласие автора жалобы с данной оценкой и сделанными на ее основании выводами суда, не свидетельствует о неправильности решения суда.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно и установлены на основании доказательств, признанных судом при их оценке достаточными, выводы суда вытекают из фактических обстоятельств, установленных в мотивировочной части решения на основе надлежащей оценки исследованных доказательств, решение вынесено в соответствии с нормами материального права, регулирующими рассматриваемое правоотношение, и с соблюдением норм процессуального права. Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Саратовского районного суда Саратовской области от 18.07.2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи