Судья : Зуморина Л.В.
Состав СК : Филатова Г.В.(предс.)
Книстяпина Н.А. (докл.),
Сказочкин В.Н
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № 44г-2,3,4/20
ПРЕЗИДИУМА САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
10 февраля 2011 г. Президиум Самарского областного суда в составе:
Председателя: Шабанова Н.М.
Членов: Доминова Ю.В., Вагулиной Л.М.,
Маркиной Т.И., Аганиной Л.А., Перова А.В., Бондаревой Л.М.
рассмотрел истребованное по надзорным жалобам конкурсного управляющего ООО МЖК «Астра» Телешинина А.И., ООО «Гарантия», Урмансова Ф.Ф., на решение Сызранского городского суда Самарской области от 14.05.10г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12.07.10г. по гражданскому делу по иску Кругловых В.И., Т.П. к ООО МЖК «Астра», ООО «Гарантия» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, по которым судьей Самарского областного суда Чиканаевой Л.А. вынесено определение от 11.01.11г. о передаче жалоб с делом для рассмотрения в судебном заседании президиума Самарского областного суда.
Заслушав доклад судьи Чиканаевой Л.А., объяснения конкурсного управляющего ООО МЖК «Астра» Телешинина А.И., представителей ООО «Гарантия» по доверенностям Калинина В.И. и Шутова И.А., представителя Урмансова Ф.Ф. по доверенности Воронина С.А. в поддержание доводов надзорной жалобы, и возражения на доводы надзорных жалоб Круглова В.И. президиум
У С Т А Н О В И Л :
Кругловы В.И., Т.П. обратились в суд с иском к ООО МЖК «Астра», ООО «Гарантия» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
В заявлении Кругловы указали, что между ними и ООО МЖК «Астра» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № об инвестировании и строительстве жилья с целью получения в собственность трехкомнатной квартиры по строительному адресу <адрес>, общей площадью 94,32 кв.м., расположенной на 4-м этаже, в секции Г, строительный №.
По условиям договора они должны были оплатить строительство указанной квартиры и свои обязательства исполнили в полном объеме.
Ответчик должен был организовать строительство дома, осуществить его подключение к коммуникациям и сдачу в эксплуатацию, и передать указанную квартиру истцам, однако, свои обязательства не исполнил : дом в эксплуатацию не сдан, квартира им не передана, с четвертого квартала 2007 года строительство дома приостановлено, но построена коробка до 8 этажа, при этом, спорная квартира и 4 этаж, на котором она находится, имеет несущие наружные стены с оконными проемами, установленные пластиковые окна, межкомнатные перегородки и перекрытие из сборных железобетонных плит.
По изложенным основаниям и ссылаясь на то, что, в соответствии с п.1 ст.252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества; на то, что из содержания заключенного между сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между ними сложились отношения, связанные с привлечением денежных средств истца для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у истца, как участника долевого строительства, права собственности на объект долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по окончании его строительства; а также ссылаясь на то, что в отношении ООО МЖК «Астра» возбуждено дело о банкротстве и потому имеются реальные основания для обращения взыскания на спорную квартиру, Кругловы просили признать указанную квартиру объектом незавершенного строительства, прекратить право собственности ООО МЖК «Астра» на долю в виде указанной квартиры и признать за Кругловыми право собственности на долю в виде 3-комнатной квартиры в незавершенном строительством доме по строительному адресу <адрес>, общей площадью 94,32 кв.м., расположенной на 4-м этаже, в секции Г, строительный № и обязать Сызранский отдел УФРС по Самарской области зарегистрировать эту квартиру как объект незавершенного строительства.
Решением Сызранского городского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, за Кругловыми В.И., Т.П. признано право общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу <адрес>, секция Г, соответствующую трехкомнатной квартире общей площадью 94,32 кв.м. ( с учетом балконов и лоджий), расположенной на 4-м этаже, в секции «Г», строительный номер 1.
Определением Сызранского городского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено решение Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в части определения доли в праве общей долевой собственности между Кругловыми В.И., Т.П. в размере по ? доле в праве за каждым, в праве общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу <адрес>, секция Г, соответствующую трехкомнатной квартире, расположенной на 4-м этаже, в секции Г, строительный №, а также в части уточнения общей площади 3-х комнатной квартиры по этому же адресу в размере 90,4 кв.м.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Сызранского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ в части уточнения общей площади спорной квартиры отменено с постановлением в этой части нового определения об отказе в удовлетворении заявления Кругловых В.И., Т.П. об уточнении общей площади объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу <адрес> секция Г, строительный номер 1.
В своих надзорных жалобах конкурсный управляющий ООО МЖК «Астра» Телешинин А.И., ООО «Гарантия» и Урмансов Ф.Ф. ставят вопрос об отмене указанных судебных постановлений.
Согласно ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорных жалоб, президиум приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ООО МЖК «Астра» разрешено строительство многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией на пересечении улиц <адрес>.
Между истцами и ООО МЖК «Астра» был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является инвестирование в строительство трехкомнатной квартиры, общей площадью 94.32 кв.м. (с учетом балконов и лоджий), расположенной на 4-м этаже, в секции «Г», строительный номер 1 в указанном жилом доме.
Согласно условиям договора, инвестор оплачивает строительство данной трехкомнатной квартиры, а право собственности на эту квартиру возникает у него с момента государственной регистрации права собственности в Сызранском отделе УФРС по Самарской области; предварительный срок сдачи дома в эксплуатацию – 2 квартал 2006 г.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ указанный срок определен 1 кварталом 2008 г.
Заочным решением Сызранского городского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ за истцами Кругловыми В.И., Т.П. признано имущественное право требования по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ трехкомнатной квартиры общей площадью 94,32 кв.м. (с учетом балконов и лоджий), расположенной на 4-м этаже в секции «Г», строительный номер 1, в центральной части <адрес> по адресу <адрес>.
Решением арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО МЖК «Астра» признано несостоятельным (банкротом).
Разрешая спор, суд исходил из того, что, в силу п.1 ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и, в соответствии со ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. № 122-ФЗ, объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.
Также суд принял во внимание заключенный между сторонами договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и наличие разрешения главы администрации г.о. Сызрань на строительство указанного жилого дома; сослался на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО МЖК «Астра» : ДД.ММ.ГГГГ - на земельный участок площадью 6978 кв.м., расположенный по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ – на многосекционный жилой дом по адресу <адрес>, секция Г переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией секция «Г», площадью постройки – 626,80 кв.м., со степенью готовности – 50 % и ДД.ММ.ГГГГ - на земельный участок площадью 2636 кв.м. по тому же адресу, а также сослался на указанные заочное решение Сызранского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ и решение арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ
Суд также сослался на то, что истцы полностью исполнили свои обязательства по оплате строительства спорной квартиры и на то, что жилой дом полностью не построен, не сдан в эксплуатацию, хотя установленный договором срок истек; квартира в собственность истцам не передана, хотя их квартира фактически существует и, согласно техническому заключению ООО ПК «Ротонда» от ДД.ММ.ГГГГ, при визуальном и техническом обследовании спорной квартиры дефектов и повреждений основных несущих строительных конструкций фундаментов, стен, перекрытий не обнаружено; все основные несущие строительные конструкции до восьмого этажа находятся в работоспособном состоянии, степень готовности многоэтажного дома - 56,80%, а спорной квартиры – 85,27 %.
Кроме того, суд указал на то, что в силу ст. 729 ГК РФ и ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истцы вправе требовать от ООО МЖК «Астра» передачи фактического результата.
По изложенным основаниям, а также ссылаясь на п. 4.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающий право Кругловых отчуждать оплаченную долю третьим лицам после полного расчета с ООО МЖК «Астра» и с его согласия, суд сделал вывод о том, что стороны тем самым определили спорную квартиру долей в праве на указанный многоэтажный жилой дом и потому доля Кругловых в объекте незавершенного строительства соответствует спорной трехкомнатной квартире и признал за Кругловыми В.И., Т.П. право общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу <адрес>, секция Г, соответствующую спорной трехкомнатной квартире.
С этими выводами согласился и суд второй инстанции.
Между тем, выводы суда противоречат нормам материального права.
В соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу ст. 7Федерального Закона от 24.07.07г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», к объектам недвижимости относятся земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства.
В то же время, согласно п.3 ст.16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Таким образом, квартира в многоквартирном доме является лишь частью этого дома.
Кроме того, квартира не является самостоятельным объектом строительства и, в соответствии с проектно-сметной документацией и техническими возможностями, достройка одной отдельно взятой квартиры и прием ее в эксплуатацию - не возможны.
В силу изложенного, отдельно взятая квартира может выступать в гражданском обороте только как часть объекта недвижимости, а не в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно ст. 1043 ГК РФ, внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.
В соответствии со ст. 1046 ГК РФ, порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг, то есть, произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются капитальными вложениями.
Вследствие изложенного, на данном этапе возможно определение только доли во вложенных денежных средствах, а не в самом объекте незавершенного строительства.
Ссылаясь на положения ст. 729 ГК РФ, как на основание истребования истцами от ООО МЖК «Астра» фактического результата работ, суд не учел, что согласно положениям данной статьи, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы только в случае прекращения договора подряда. Между тем, договор между истцами и ООО МЖК «Астра» не прекращен.
Кроме того, в соответствии с Федеральным законом №221-ФЗ от 24.07.07г. «О государственном кадастре недвижимости», подтверждением наличия какого-либо объекта недвижимости может являться кадастровый паспорт органа регистрации, которого в деле нет.
Что же касается Технического заключения ООО ПК «Ротонда» от ДД.ММ.ГГГГ, на которое сослался суд при разрешении спора, то данное заключение не может заменить собой кадастровый паспорт.
При таких обстоятельствах решение Сызранского городского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ и определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ как постановленные с существенным нарушением норм материального права подлежат отмене.
Соответственно отмене подлежат и принятые по делу определение Сызранского городского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ о разъяснении решения Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ в части оставления без изменения данного определения Сызранского горсуда
Принимая во внимание, что все значимые по делу обстоятельства установлены судом правильно и по делу не требуется дополнительного сбора и исследования доказательств, президиум полает возможным, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления, постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Кругловых В.И., Т.П.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
П О С Т А Н О В И Л :
Надзорные жалобы Урмансова Ф.Ф., конкурсного управляющего ООО МЖК «Астра» Телешинина А.И. и ООО «Гарантия» удовлетворить.
Решение Сызранского городского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12. 07.10г., определение Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в части оставления без изменения определения Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, отменить.
Постановить по делу новое решение, которым Кругловым В.И., Т.П. в удовлетворении исковых требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу <адрес>, секция Г, соответствующую трехкомнатной квартире общей площадью 94,32 кв.м. ( с учетом балконов и лоджий), расположенной на 4-м этаже, в секции «Г», строительный номер 1, отказать.
Председатель Шабанов Н.М.