Судья: Зуморина Л.В.
Состав СК: Шукова Н.М.(предс.)
Салдушкина С.А. (докл.)
Пинчук С.В.
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № 44г-5,6,7/2011
ПРЕЗИДИУМА САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
10 февраля 2011 г. Президиум Самарского областного суда в составе:
Председателя: Шабанова Н.М.
Членов: Доминова Ю.В., Вагулиной Л.М., Филатовой Г.В.,
Маркиной Т.И., Аганиной Л.А., Перова А.В., Бондаревой Л.М.
рассмотрел истребованное по надзорным жалобам конкурсного управляющего ООО МЖК «Астра» ФИО20, ООО «Гарантия», Урмансова Ф.Ф. на решение Сызранского городского суда Самарской области от 12.05.10г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12.07.10г. гражданское дело по иску Поляковых М.В., Н.В.. к ООО МЖК «Астра», ООО «Гарантия» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, по которому судьей Самарского областного суда Чиканаевой Л.А. вынесено определение от 11.01.11г. о передаче жалоб с делом для рассмотрения в судебном заседании президиума Самарского областного суда.
Заслушав доклад судьи Холодилиной Л.Л., объяснения конкурсного управляющего ООО МЖК «Астра» ФИО20, представителя ООО «Гарантия» ФИО15 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №), представителя Урмансова Ф.Ф. – ФИО16 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) в поддержание доводов надзорных жалоб, объяснения Поляковой Н.В. и ее представителя ФИО18 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ), президиум
УСТАНОВИЛ:
Поляковы М.В.,Н.В. обратились в суд с иском к ООО МЖК «Астра», ООО «Гарантия» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
В своем заявлении Поляковы указали, что между ними и ООО МЖК «Астра» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № о переуступке права инвестирования в строительство жилья по адресу: <адрес>, неотъемлемой частью которого является договор № от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства жилого дома с целью получения в собственность трехкомнатной квартиры по строительному адресу: г. Сызрань, пересечение улиц Кирова/Володарского в центральной части города, общей площадью 94,32 кв.м, расположенной на 2 этаже, в секции Г, строительный №.
По условиям договора они должны были оплатить строительство указанной квартиры, и свои обязательства исполнили в полном объеме.
Ответчик должен был организовать строительство дома, осуществить его подключение к коммуникациям и сдачу в эксплуатацию, и передать указанную квартиру истцам, однако, свои обязательства не исполнил: дом в эксплуатацию не сдан, квартира им не предана, с четвертого квартала 2007 года строительство дома приостановлено, но построена коробка до 8 этажа, при этом, спорная квартира и 2 этаж, на котором она находится, имеет несущие наружные стены с оконными проемами, установленные пластиковые окна, межкомнатные перегородки и перекрытие из сборных железобетонных плит.
По изложенным основаниям и ссылаясь на то, что, в соответствии с п.1 ст.252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества; в соответствии со ст.6 Федерального закона №39-Ф3 от 25.02.99г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств, в силу п.5. 4 этого Закона, инвесторы одновременно могут быть пользователями объектов капитальных вложений; незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, а также ссылаясь на то, что не исключена вероятность перепродажи ответчиком квартиры и на то, что в отношении ООО МЖК «Астра» возбуждено дело о банкротстве и потому имеются реальные основания для обращения взыскания на спорную квартиру, Поляковы просили признать указанную квартиру объектом незавершенного строительства, прекратить право собственности ООО МЖК «Астра» на долю в виде указанной квартиры и признать за Поляковыми право собственности на долю в виде 3-комнатной квартиры в незавершенном строительством объекте по строительному адресу: г. Сызрань, пересечение улиц Кирова/Володарского в центральной части города, общей площадью 94,32 кв.м., расположенной на 2-м этаже, в секции Г, строительный № (<адрес>) и обязать Сызранский отдел УФРС по Самарской области зарегистрировать эту квартиру как объект незавершенного строительства.
Решением Сызранского городского суда Самарской области от 12.05.10г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12.07.10г., за Поляковыми М.В.,Н.В. признано право общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <адрес>, секция Г, соответствующую трехкомнатной квартире общей площадью 94,32 кв.м. (с учетом балконов и лоджий), расположенной на 2-м этаже, в секции «Г», строительный номер 1.
Определением Сызранского городского суда Самарской области от 06.09.10г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 15.11.10г., разъяснено решение Сызранского городского суда от 12.05.10г. в части определения доли в праве общей долевой собственности между Поляковыми М.В.,Н.В. в размере по 1/2 доли в праве за каждым, в праве общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, секция Г, соответствующую трехкомнатной квартире, расположенной на 2-м этаже, в секции Г, строительный №, а также в части уточнения общей площади 3-х комнатной квартиры по этому же адресу в размере 89,4 кв.м.
В своих надзорных жалобах конкурсный управляющий ООО МЖК «Астра» Телешинин А.И., ООО «Гарантия» и Урмансов Ф.Ф. ставят вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.
Согласно ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорных жалоб, президиум приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением главы администрации г. Сызрань Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № ООО МЖК «Астра» разрешено строительство многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией на пересечении <адрес> в центральном районе г. Сызрань.
Между ООО МЖК «Астра» и ФИО25 был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является инвестирование в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>; инвестор согласно условиям договора оплачивает строительство трехкомнатной квартиры общей площадью 94,32 кв.м., находящейся на 2 этаже, строительный номер 1 в секции «Г».
На основании договора о переуступке прав инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО МЖК «Астра», ФИО22 и Поляковыми, ФИО22 переуступил истцам на возмездной основе свои права по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ
Срок сдачи дома в эксплуатацию, согласно договору о переуступке прав инвестирования, – 4квартал 2007 г.
Решением Сызранского городского суда Самарской области от 27.11.09г. за истцами Поляковыми признано имущественное право требования по договору о переуступке прав инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ трехкомнатной квартиры общей площадью 94,32 кв.м. (с учетом балконов и лоджий), расположенной на 2-м этаже в секции «Г», строительный номер 1, в центральной части <адрес> по адресу: <адрес>.
Решением арбитражного суда Самарской области от 12.04.10г. ООО МЖК «Астра» признано несостоятельным (банкротом).
Разрешая спор, суд исходил из того, что, в силу п.1 ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и, в соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. № 122-ФЗ, объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.
Также суд принял во внимание заключенный между ООО МЖК «Астра» и сторонами договор о переуступке прав инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и наличие разрешения главы администрации г.о. Сызрань на строительство указанного жилого дома; сослался на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО МЖК «Астра»: ДД.ММ.ГГГГ – на земельный участок площадью 6978 кв.м, расположенный по <адрес>; ДД.ММ.ГГГГ – на многосекционный жилой дом по адресу: <адрес>, секция Г переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией секция «Г», площадью постройки – 626,80 кв.м., со степенью готовности – 50 % и ДД.ММ.ГГГГ - на земельный участок площадью 2636 кв. м по тому же адресу, а также сослался на указанные решение Сызранского городского суда от 27.11.09г. и решение арбитражного суда от 12.04.10г.
Суд также сослался на то, что истцы полностью исполнили свои обязательства по оплате строительства спорной квартиры и на то, что жилой дом полностью не построен, не сдан в эксплуатацию, хотя установленный договором срок истек; квартира в собственность истцам не передана, хотя их квартира фактически существует и, согласно техническому заключению ООО ПК «Ротонда» от ДД.ММ.ГГГГ, при визуальном и техническом обследовании спорной квартиры дефектов и повреждений основных несущих строительных конструкций фундаментов, стен, перекрытий не обнаружено; все основные несущие строительные конструкции до восьмого этажа находятся в работоспособном состоянии, степень готовности многоэтажного дома - 56,80%, а спорной квартиры – 85,27 %.
Кроме того, суд указал на то, что в силу ст. 729 ГК РФ и ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истцы вправе требовать от ООО МЖК «Астра» передачи фактического результата.
По изложенным основаниям, а также ссылаясь на договоры от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, суд сделал вывод о том, что стороны тем самым определили спорную квартиру долей в праве на указанный многоэтажный жилой дом и потому доля Поляковых в объекте незавершенного строительства соответствует спорной трехкомнатной квартире и признал за Поляковыми право общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу <адрес>, секция Г, соответствующую трехкомнатной квартире общей площадью 94,32 кв.м. (с учетом балконов и лоджий), расположенной на 2-м этаже, в секции «Г», строительный номер 1.
С этими выводами согласился и суд второй инстанции.
Между тем, выводы суда противоречат нормам материального права.
В соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу ст. 7 Федерального Закона от 24.07.07г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», к объектам недвижимости относятся земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства.
В то же время, согласно п.3 ст.16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Таким образом, квартира в многоквартирном доме является лишь частью этого дома.
Кроме того, квартира не является самостоятельным объектом строительства и, в соответствии с проектно-сметной документацией и техническими возможностями, достройка одной отдельно взятой квартиры и прием ее в эксплуатацию - не возможны.
В силу изложенного, отдельно взятая квартира может выступать в гражданском обороте только как часть объекта недвижимости, а не в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно ст. 1043 ГК РФ, внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.
В соответствии со ст. 1046 ГК РФ, порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг, то есть, произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются капитальными вложениями.
Вследствие изложенного, на данном этапе возможно определение только доли во вложенных денежных средствах, а не в самом объекте незавершенного строительства.
Согласно ст. 729 ГК РФ, в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 статьи 720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
Между тем, договор между истцами и ООО МЖК «Астра» не прекращен.
В соответствии с Федеральным законом №221-ФЗ от 24.07.07г. «О государственном кадастре недвижимости», подтверждением наличия какого-либо объекта недвижимости может являться кадастровый паспорт органа регистрации, которого в деле нет.
Что же касается Технического заключения ФИО28 от ДД.ММ.ГГГГ, на которое сослался суд при разрешении спора, то данное заключение не может заменить собой кадастровый паспорт.
При таких обстоятельствах решение Сызранского городского суда Самарской области от 12.05.10г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12.07.10г. подлежат отмене, как постановленные с существенным нарушением норм материального права.
Соответственно отмене подлежат и принятые по делу определение Сызранского городского суда Самарской области от 06.09.10г. о разъяснении решения Сызранского городского суда от 12.05.10г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 15.11.10г., оставившим без изменения данное определение Сызранского городского суда.
Принимая во внимание, что все значимые по делу обстоятельства установлены судом правильно и по делу не требуется дополнительного сбора и исследования доказательств, президиум полает возможным, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления, постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Поляковых М.В., Н.В.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
П О С Т А Н О В И Л:
Надзорные жалобы Урмансова Ф.Ф., конкурсного управляющего ООО МЖК «Астра» Телешинина А.И. и ООО «Гарантия» удовлетворить.
Решение Сызранского городского суда Самарской области от 12.05.10г., определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12.07.10г., определение Сызранского городского суда от 06.09..10г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 15.11.10г. отменить.
Постановить по делу новое решение, которым Поляковым М.В., Н.В. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <адрес>, секция Г, соответствующую трехкомнатной квартире общей площадью 94,32 кв. м (с учетом балконов и лоджий), расположенной на 2-м этаже, в секции «Г», строительный номер 1, отказать.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬ Н.М. ШАБАНОВ