Судья Финютина Н.В. Гр. дело Номер обезличен
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е.
Дата обезличена года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе :
председательствующего Яковлевой В.В.
судей Кирюхиной Т.Н., Шабаевой Е.И.
при секретаре Кузнецовой Е.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам ФИО2, ФИО3 на решение Кировского районного суда г. Самары от Дата обезличена года, которым постановлено :
«Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки состоявшейся, о признании сделки недействительной и признании права собственности удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 15.12.2009 года квартиры, расположенной по адресу: г. Самара, Адрес обезличен, дНомер обезличен, кв.Номер обезличен, заключенный между ФИО2, в лице представителя по доверенности ФИО4, и ФИО1, состоявшимся.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Самара, Адрес обезличен, Адрес обезличен, дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, от 17.02.2010 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3.
Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись Номер обезличен от Дата обезличена года на имя ФИО3 на квартиру Номер обезличен дома Номер обезличен по Адрес обезличен в г. Самара.
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру Номер обезличен общей площадью 97,60 кв.м. дома Номер обезличен по Адрес обезличен в Адрес обезличен г. Самара».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Яковлевой В.В., объяснения ФИО2, ФИО3. и их представителя ФИО5 ( по доверенностям), поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения на жалобу представителя ФИО1 - ФИО9 ( по доверенности ), судебная коллегия
у с т а н о в и л а :
ФИО1 обратился в суд с иском, с последующими уточнениями, к ФИО2, ФИО3 Оглы о признании сделки состоявшейся, о признании сделки недействительной и признании права собственности. В исковом заявлении указал, что 19.10.2009 года на имя ФИО2 было выдано свидетельство о государственной регистрации права на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по Адрес обезличен в г. Самара. 25.11.2009 года ФИО2 выдал генеральную доверенность на имя ФИО4 для отчуждения вышеуказанной квартиры. 15.12.2009 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи в простой письменной форме вышеуказанной квартиры. Согласно п.2 договора спорная квартира оценена в 5000000 рублей и данную сумму ФИО2 получил до подписания договора лично. Также в п.6 договора купли-продажи указано, что объект недвижимости является переданным с момента подписания договора, так как последний одновременно является и актом приема-передачи. Между ФИО1 и ФИО2 была достигнута устная договоренность о том, оформление договора купли-продажи и сдача договора на государственную регистрацию будет произведена после того, как ФИО2 соберет все необходимые документы для регистрации сделки, а также полностью погасит долги по коммунальным платежам. На день подписания договора купли-продажи от 15.12.2009 года все существенные условия договора купли-продажи сторонами были исполнены в соответствии со ст.432 ГК РФ. Сделка считается совершенной сторонами, если у сторон имелось волеизъявление на продажу и соответственно на покупку квартиры, стороны подписали договор купли-продажи, исполнили существенные условия сделки. ФИО2 сам лично после получения денежных средств передал все комплекты ключей от спорной квартиры, а также документы и доверенность, подтверждая тем самым исполнение обязательств со своей стороны. ФИО2 уклонялся от регистрации договора купли-продажи, а после стал скрываться от истца. Впоследствии ФИО2, выданную генеральную доверенность отменил, в связи с чем истец не смог зарегистрировать сделку. На письменную претензию от ФИО2 также не было получено ответа. 17.02.2010 года между ФИО2 и ФИО3О. был заключен вторичный договор купли-продажи спорной квартиры. 22.03.2010 года на имя ФИО3О. было выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Ссылаясь на то, что он ( истец) приобрел квартиру, оплатив за нее денежные средства, вселился в нее, ФИО2 перестал быть собственником и не имел права отчуждать квартиру, в связи с чем договор купли-продажи от 17.02.2010 года является недействительным., ФИО1 и просил суд применить последствия недействительной ничтожной сделки к договору купли-продажи квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по Адрес обезличен в г. Самара, заключенному 17.02.2010 года между ФИО2 и ФИО3., погасить запись в ЕГРП от 22.03.2010 года Номер обезличен, а также признать договор купли-продажи от 15.12.2009 года квартиры по вышеуказанному адресу между ФИО1 и ФИО2 состоявшимся, признав за ФИО1 право собственности на указанную квартиру.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационных жалобах ФИО10., ФИО3О. просят решение суда отменить, как постановленное по недостаточно исследованным обстоятельствам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п.2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей стороны признать сделку действительной.
Из материалов дела усматривается, что квартира Номер обезличен дома Номер обезличен по Адрес обезличен в г. Самара принадлежала ФИО2 на основании Договора купли-продажи от 08.09.2009 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права л.д.14,110,111,112-117). 25.11.2009 года ФИО2 выдал доверенность на имя ФИО4 и/или ФИО9 на продажу квартиры по вышеуказанному адресу л.д.7). 15.12.2009 года ФИО2, в лице ФИО4, и ФИО1 заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Самара, Адрес обезличен, д.Номер обезличен, кв.Номер обезличен л.д.5-6). 17.02.2010 года между ФИО2 и ФИО3 ФИО3 был заключен договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Самара, Адрес обезличен, Адрес обезличен, д.Номер обезличен, кв.Номер обезличен. Указанная квартира продана за 3500000 рублей, согласно п.2 договора л.д. 12,35). Денежные средства в указанной сумме ФИО2 были получены, что подтверждается распиской от 17.02.2010 года л.д.54). 17.02.2010 года ФИО2 в УФРС по Самарской области было написано заявление с просьбой произвести государственную регистрацию договора купли-продажи без предоставления правоустанавливающего и правоподтверждающего документа в связи с его утерей л.д. 101). Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22 марта 2010 года квартира Номер обезличен, расположенная по адресу: г. Самара, Адрес обезличен, д.Номер обезличен на основании договора купли-продажи от 17.02.2010 года принадлежит ФИО3 ФИО3 л.д.15). 19.02.2010 года ФИО2 после заключения договора купли- продажи квартиры с ФИО3, отменил доверенность от 25.11.2009 года, выданную на имя ФИО4, ФИО9 л.д.13).
09.03.2010 года в адрес ФИО2 ФИО1 направлено письмо с требованием сообщить время и место проведения регистрации сделки купли- продажи квартиры от 15.12.2009 года л.д.9). Указанное требование ФИО2 было получено, но сделка до настоящего времени зарегистрирована не была л.д. 10).
Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи от 15.12.2009 года сторонами были соблюдены все существенные условия договора, предусмотренные действующим законодательством. Представленный в материалах дела договор купли-продажи от 15.12.2009 года, подписан с одной стороны продавцом ФИО2, в лице его представителя по доверенности ФИО4, а с другой стороны покупателем ФИО1 Сторонами было выражено волеизъявление на совершение указанной сделки. Подтверждением волеизъявления ФИО2 на отчуждение принадлежащей ему на праве собственности квартиры является факт того, что 25.11.2009 года ФИО2 была выдана доверенность, которой он уполномочивал ФИО4 и/или ФИО9 продать квартиру, находящуюся по адресу: г. Самара, Адрес обезличен, Адрес обезличен, дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, с правом получения всех необходимых документов, а также с правом заключения и подписания договора купли-продажи и передаточного акта, и правом регистрации договора и перехода права собственности в органе государственной регистрации прав. Факт выдачи доверенности на право продажи квартиры и оформления необходимой документации ФИО2 в судебном заседании не отрицался. На момент подписания названного договора доверенность, выданная ФИО2 на имя ФИО4, действовала и не была отменена. Договор от 15.12.2009 года был заключен и подписан правомочными на это лицами. Расчет по указанному договору также был произведен в полном объеме. Согласно п.2 договора купли-продажи от 15.12.2009 года объект недвижимости по договоренности сторон продается за 5000000 рублей. Указанные денежные средства продавец получил от покупателя лично до подписания настоящего договора в полном объеме л.д.5-6). Ссылка ответчика ФИО2 на то обстоятельство, что денежные средства от ФИО1 за квартиру он не получал обоснованно признана судом несостоятельной, поскольку его показания опровергнуты материалами дела ( договором купли-продажи), действиями ФИО2 по передаче ключей от квартиры ФИО1, показаниями допрошенных свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО6
Также суд учел, что квартира была передана ФИО1 в соответствии с п.6 договора купли-продажи от 15.12.2009 года, в котором указано, что объект считается переданным с момента подписания договора, т.к. последний одновременно является и актом приема-передачи. Отдельного документа о передаче объекта составлено не будет. Также по указанному договору ФИО2 ФИО1 были переданы ключи от квартиры. ФИО1 фактически вступил в права владения и пользования приобретенной квартирой : начал производить в ней ремонтные работы, закупать строительные материалы, установил металлическую дверь, что было подтверждено в судебном заседании показаниями свидетелей.
Однако, указанный договор от 15.12.2009 года не был зарегистрирован надлежащим образом в УФРС по Самарской области. Суд пришел к выводу о том, что отсутствие регистрации договора в регистрационной палате не может служит основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку регистрация является лишь формальным подтверждением закрепления за покупателем права на приобретаемое им недвижимое имущество. Фактически же договор состоялся, является заключенным, соблюдены все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством для договоров купли-продажи, отложение регистрации сделки в УФРС было вызвано объективными причинами, а именно отсутствием необходимых справок о зарегистрированных в квартире лицах, а также справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что 15.12.2009 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договора купли-продажи в простой письменной форме с соблюдением норм закона. Сторонами было выражено свое волеизъявление на продажу и соответственно на покупку квартиры, стороны подписали договор, исполнили его существенные условия: ФИО1 оплатил стоимость квартиры, а ФИО2 передал ему приобретенное имущество, на момент подписания договора 15.12.2009 года доверенность действовала не была отменена, ФИО2 отменил доверенность на имя ФИО4, 19.02.2010 года -только после повторной продажи 17.02.2010 года спорной квартиры ФИО3, и обоснованно удовлетворил исковые требования ФИО1, о признании договор –купли продажи от 15.12. 2009 года состоявшимся и признании за ФИО1 право собственности на квартиру Номер обезличен дома Номер обезличен по Адрес обезличен в г. Самаре, признав недействительным договор купли- продажи спорной квартиры, заключенный 17.02.2010 г. между ФИО2 и ФИО3О. недействительным, так как на момент заключения указанного договора ФИО2 уже не являлся собственником вышеуказанной квартиры, поскольку квартира ранее была продана ФИО1 на основании договора купли-продажи от 15.12.2009 года.
Доводы кассационных жалоб ФИО2, ФИО3О. о незаконности судебного решения не могут быть приняты во внимание, поскольку судом исследованы все обстоятельства по делу, им дана юридическая оценка, решение постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а :
Решение Кировского районного суда г. Самары от Дата обезличена года оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО2, ФИО3ФИО3. – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи